【正文】 崗 位 工 作 手 冊(cè) （工程維修） 物 業(yè) YONGDAWUYE 波 大集團(tuán)物業(yè)部編制 目 錄 企業(yè)文化?????????????????????????????? 1 精 神文明建設(shè) ???????????????????????????? 1 員工誓詞?????????????????????????????? 1 展示語??????????????????????????????? 2 項(xiàng)目區(qū)域工程維修主管崗位職責(zé)???????????????????? 2 維修員崗位職責(zé)???? ??????????????????????? 3 管道工崗位職責(zé)??????????????????????????? 3 電工崗位職責(zé)???????????????????????????? 4 電梯管理員崗位職責(zé)????????????????????????? 4 智能化維護(hù)員崗位職責(zé)???????????????????????? 5 義務(wù)消防隊(duì)員職責(zé)?????????????????????????? 5 保密制度?????????????????????????????? 5 員工守則??????????? ??????????????????? 6 三級(jí)管理制度???????????????????????????? 9 勞動(dòng)人事制度???????????????????????????? 10 考勤制度?????????????????????????????? 12 請(qǐng)假及假期待遇制度????????????????????????? 12 培訓(xùn)制度?????????????????????????????? 13 獎(jiǎng)懲條例?????????????????????????????? 13 員工工作考評(píng)制度?????? ???????????????????? 17 首問責(zé)任制????????????????????????????? 18 管理處值班制度??????????????????????????? 19 維修回訪制度???????????????????????????? 19 工作服、勞保用品管理辦法?????????????????????? 20 房屋維修養(yǎng)護(hù)原則?????????????????????????? 20 房屋修繕養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)?????????????????????????? 21 窨井、陰溝管理規(guī)定?? ??????????????????????? 21 化糞池管理規(guī)定??????????????????????????? 21 電梯維修保養(yǎng)制度 ?????????????????????????? 22 電梯運(yùn)行管理規(guī)定 ?????????????????????????? 22 柴油發(fā)電機(jī)日常養(yǎng)護(hù)制度??????????????????????? 22 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)定??????????????????????? 23 電房倒閘操作制度?????????????????????????? 24 水泵房管理制度? ?????????????????????????? 25 客戶投訴處理程序 ?????????????????????????? 25 客戶報(bào)修工作流程 ?????????????????????????? 26 供配電運(yùn)行安全操作規(guī)程??????????????????????? 26 柴油發(fā)電機(jī)組操作流程???????????????????????? 27 柴油發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程??????????????????????? 28 水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程??????????????????????? 30 給排水系統(tǒng) 故障排除措施??????????????????????? 31 給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程????????????????????? 31 水池清洗操作規(guī)程?????????????????????????? 32 給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程??????????????????????? 32 電梯操作規(guī)程???????????????????????????? 33 電動(dòng)扶梯操作規(guī)程?????????????????????????? 33 電梯運(yùn)行檢查規(guī)程?????????????????????????? 34 緊急 廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程?????????????????????? 36 電工安全技術(shù)操作規(guī)程???????????????????????? 36 發(fā)生停電及電力故障處理程序????????????????????? 37 消防救生操作程序?????????????????????????? 37 火警處理程序???????????????????????????? 38 電梯困人應(yīng)急處理程序???????????????????????? 38 給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理程序??????????????????????? 39 進(jìn)入客戶單元維修工作流程圖????????????????????? 41 公共部位設(shè)施維修流程圖??????????????????????? 42 發(fā)電機(jī)房巡查流程圖????????????????????????? 43 轉(zhuǎn)換電源操作流程圖????????????????????????? 44 發(fā)電機(jī)試運(yùn)行流程圖????????????????????????? 45 水泵房巡查流程圖?????????????????????????? 46 電梯機(jī)房巡查流程圖???????????????????????? ? 47 火警火災(zāi)應(yīng)急處理程序圖??????????????????????? 48 企 業(yè) 文 化 企業(yè)宗旨： 締造經(jīng)典品牌 拓展服務(wù)空間 超越客戶期望 追求持續(xù)發(fā)展 質(zhì)量方針： 服務(wù)至誠(chéng) 精益求精 熱情奉獻(xiàn) 溫暖萬家 服務(wù)理念： 用我們規(guī)范的服務(wù)去感化業(yè)主 經(jīng)營(yíng)理念： 綜合收支持平 多種經(jīng)營(yíng)盈利 發(fā)展目標(biāo)： 創(chuàng)建一流的企業(yè) 精 神 文 明 建 設(shè) 遵紀(jì)守法，誠(chéng)實(shí) 待人 ；敬業(yè)愛崗， 精誠(chéng) 奉獻(xiàn) 。 尊重領(lǐng)導(dǎo) ， 團(tuán)結(jié)開拓 ； 與時(shí)俱進(jìn) ， 鉆研業(yè)務(wù)。 舉止文明 ， 服務(wù)規(guī)范 ； 助人為樂 ，維護(hù)秩序 。 愛護(hù)財(cái) 物 ， 公私分明 ； 兌現(xiàn)承諾 ， 信譽(yù)至上。 員 工 誓 詞 我，很榮幸成為永大物業(yè)的一員， 愿接受永大物業(yè)的一切指導(dǎo)和培訓(xùn)。 視企業(yè)聲譽(yù)如同生命， 視同事如同兄弟姐妹， 視客戶如同衣食父母， 為客戶服務(wù)是我的神圣使命， 用我們規(guī)范的服務(wù)去感化業(yè)主， 我將以熱心、誠(chéng)心、耐心、細(xì)心、貼心、放心的理念面對(duì)客戶。 “主動(dòng)、熱情、周到、細(xì)致”是我服務(wù)工作的信條。 “決不犯同樣的錯(cuò)誤”是我的誓言。 我將為永大物業(yè)的騰飛貢獻(xiàn)我的智慧與力量。 展 示 語 誓言： 決不犯同樣的錯(cuò)誤 管理： 嚴(yán)格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調(diào) 服務(wù)： 主動(dòng)、熱情 、周到、細(xì)致 操作： 嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、準(zhǔn)確、熟練 箴言： 知 自己不足之多少 體 他人工作之辛勞 懂 客戶心中之需要 克 自我情緒之煩躁 專 業(yè)務(wù)知識(shí)之深?yuàn)W 悉 與人溝通之巧妙 步 勤儉公眾之正道 創(chuàng) 企業(yè)個(gè)人之榮耀 每日?。?工作程序是否規(guī)范 對(duì)待客戶是否熱情 處理問題是否及時(shí) 聽取意見是否專注 釋疑答問是否清楚 遭遇無禮是否耐心 對(duì)外承諾是否兌現(xiàn) 項(xiàng)目區(qū)域 工程維修主管崗位職責(zé) 一、負(fù)責(zé) 協(xié)調(diào)本項(xiàng)目區(qū)域工程維修養(yǎng)護(hù)工作 。 二、 參與 新開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)和設(shè)施設(shè)備安裝、調(diào)試及物業(yè)竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)與開發(fā)建設(shè)單位工作聯(lián)系協(xié)調(diào)。 三、負(fù)責(zé) 工程 管理 、 安全教育 和業(yè)務(wù)培訓(xùn)、技術(shù)指導(dǎo) ，確保管理的設(shè)備、設(shè)施處于安全 、 良好的正常運(yùn)行狀態(tài)。 四、負(fù)責(zé)制定 落實(shí)轄區(qū)的各類 設(shè)備、設(shè)施 養(yǎng)護(hù)工作 計(jì)劃和維修方案。 五、配合協(xié)調(diào)各 管理處 的 維修、養(yǎng)護(hù) 工作，對(duì)突發(fā)事件和重大 設(shè)備 事故，負(fù)責(zé)組織搶修。 六、完成上級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)分派 的其他工作任務(wù)。 維修員崗位職責(zé) 一、嚴(yán)格遵守規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行操作 規(guī)程 ，服從管理處的工作任務(wù)分派 。 二、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)所有水電、管道及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修，保證各類設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn) 作 。 三、定期巡回檢查各類設(shè)施設(shè)備及管線，做到小修不過夜、大修不拖延，特殊維修及時(shí)上報(bào) 審批，并做好維修記錄 。 四、每日巡視轄區(qū)各類設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，并做好各類記錄 。 五 、接到報(bào)修電話或施工任務(wù)，應(yīng)立即趕往處理，如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向 管理處 報(bào)告，修復(fù)后在維修單簽字。 六 、擬訂各類電器、設(shè)備的年、季、月維修計(jì)劃和消耗材料預(yù)算，適時(shí)調(diào)整及提出合理化建議，并做好材料領(lǐng)用手續(xù)。 七 、工作完畢后及時(shí)清理衛(wèi)生， 清點(diǎn)工具，交還剩余材料，并負(fù)責(zé)工具管理工作及維護(hù)保養(yǎng)。 八 、積極認(rèn)真的完成業(yè)主的委托維修任務(wù)，尊重客戶，收費(fèi)合理，完工后請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收簽單。 九、準(zhǔn)時(shí)按月抄記水、電等各類計(jì)量表數(shù)據(jù)報(bào)管理處。 十 、 及時(shí)將各類記錄上交管理處存檔。 十一、 完成上級(jí) 分派 的其他工作任務(wù)。 管道工崗位職責(zé) 一、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類管道的鋪設(shè)、走向，進(jìn)水總水閥，水表的位置、數(shù)量，進(jìn)水管徑、閥門尺寸，并會(huì)正常的操作。 二、嚴(yán)格遵守公司制定的管道設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)制度，做到勤檢查、早發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理。 三、熟悉消防設(shè)施的配置、位置，并能正確使用 消防設(shè)備，每日巡視水泵房、做好設(shè)備的運(yùn)行記錄，并及時(shí)將各類記錄上交管理處存檔。 四、對(duì)水泵房等設(shè)備每周清潔一次，及時(shí)檢修，更換各類水泵泵頭、閥門，保持設(shè)備的整潔，完好。 五、做好下水管道的維護(hù)、疏通，化糞池的清理、雨水井的檢查工作。 六、堅(jiān)守崗位，做好各類巡查、維修、養(yǎng)護(hù)記錄，保管好資料、工具。 七、完成上級(jí)分派的其他工作任務(wù)。 電工崗位職責(zé) 一、熟悉轄區(qū)內(nèi)供電、電梯、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)；熟悉住宅區(qū)內(nèi)高低壓線路號(hào)，各配電室出線回路走向；熟悉機(jī)電設(shè)備的配置和使用狀況，會(huì)按規(guī)程操作高低壓設(shè)備，會(huì)操作消防設(shè)備 ，會(huì)處理電梯困人等。 二、嚴(yán)格遵守公司制定的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維修保養(yǎng)制度，按規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)，做到小修不過夜，中修不拖延，能正確判斷一般故障，并采取應(yīng)急措施。 三、保持室內(nèi)設(shè)備的整潔，設(shè)備完好率達(dá) 98％以上，并及時(shí)更換通道照明開關(guān)、燈泡、保證照明率 100％。 四、堅(jiān)守崗位、做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。 五、及時(shí)將各類記錄上交管理處存檔。 六、完成上級(jí)分派的其他工作任務(wù)。 電梯管理員崗位職責(zé) 一 、嚴(yán)格執(zhí)行電梯巡視檢查 制度 ，每日應(yīng)對(duì)電梯作例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞，應(yīng)立即停梯檢修，將 每次檢查結(jié)果詳細(xì)記錄備案 并交管理處存檔。 二 、按電梯定期保養(yǎng)項(xiàng)目表的內(nèi)容對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng) 。 三 、積極主動(dòng)協(xié)助配合電梯承判商按電梯維修細(xì)則對(duì)電梯進(jìn)行日常維修及大中修工作 。 四 、保持電梯及機(jī)房整潔，禮貌制止違反《電梯使用規(guī)定》的行為 。 五 、要妥善保管電梯門和電梯機(jī)房的鑰匙，不得隨便交與他人 使用。 六 、電梯出現(xiàn)緊急情況，接到通知后及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，分析故障原因，了解損 失程度并及時(shí)采取對(duì)策措施，對(duì)解決不了的技術(shù)問題應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，聯(lián)系承判商處理 。 七 、完成上級(jí) 分派 的其他工作任務(wù)。 智能化維護(hù)員崗位職責(zé) 一、 參與對(duì) 小區(qū)可視對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和紅外線防越報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等智能化設(shè)備安裝、調(diào)試及驗(yàn)收和接管工作。 二、 熟悉小區(qū)智能化系統(tǒng)的分布、運(yùn)作等技術(shù)資料，對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行匯編、整理、統(tǒng)計(jì) 。 三、 每日巡視轄區(qū)智能化系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，每周對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行一次全方位檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，做好日常養(yǎng)護(hù)，定期檢測(cè)系統(tǒng)使用功能 。 四 、 負(fù)責(zé)解答業(yè)主使用智能化設(shè)備遇到的實(shí)際問題 。 五 、 不斷完善智能化系統(tǒng)、提高服務(wù)質(zhì)量 。 六 、 完成上級(jí)分派的其他相關(guān)工作任務(wù) 。 義務(wù)消防隊(duì)員職責(zé) 一、公司全體員工都為義務(wù)消防隊(duì)員。 二、學(xué)習(xí)公司有關(guān)消防知識(shí)，正確使用各種消防器材和設(shè)備。 三、積極開展小區(qū)消防知識(shí)宣傳，深入客戶、商場(chǎng)、活動(dòng)中心、公共娛樂場(chǎng)所開展安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。 四、制止任何違反消防安全的行為。 五、管理好轄 區(qū) 內(nèi)的消防器材和設(shè)備。 六、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，義務(wù)消防隊(duì)員都必須立即投入搶救現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施搶救，不得借故逃避，要立 即 報(bào)告有關(guān)部門和 報(bào)警 ，組織人員進(jìn)行自救、疏散，采取適當(dāng)措施，力爭(zhēng)盡快把火撲滅。 七、做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防壞人趁火打劫和搞破壞活動(dòng)。 八 、協(xié)助有關(guān)部門做好善后 處理 。 保密制度 一、本制度是處理涉 及機(jī)密的文件及其機(jī)要事項(xiàng)而制定。 二、本規(guī)定中所稱機(jī)要是指不得泄露事項(xiàng)，凡符合