【正文】 XX物業(yè)管理有限公司工程維修類工作手冊(cè)手 冊(cè) 編 號(hào)： QWXMGC 版本及發(fā)行編號(hào)： A /0 受 控 狀 態(tài)： 編制： 日期 年 月 日審核： 日期 年 月 日 審批： 日期 年 月 日 目 錄組織架構(gòu)（QWXMGC01） 4物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理職責(zé)（QWXMKF02） 5項(xiàng)目工程維修部職責(zé)（QWXMGC03） 7工程主管崗位說明書（QWXMGC04） 9整改專員崗位說明書（QWXMGC05） 10工程班長崗位說明書（QWXMGC06） 11維修員崗位說明書（QWXMGC07A） 12維修員崗位說明書（QWXMGC07B） 13工程維修部員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（QWXMGC08） 14維修員值班管理規(guī)程（QWXMGC09） 18工程維修值班記錄(QRXMGC01) 20工程維修部勞動(dòng)工具管理規(guī)程(QWXMGC10) 21大型公用工具保養(yǎng)記錄表（QRXMGC） 24工程維修工具清單（QRXMGC02） 25報(bào)修服務(wù)管理規(guī)程（QWXMGC11） 26設(shè)施設(shè)備防火安全制度（QWXMGC12） 29供配電安全管理制度（QWXMGC13） 30供配電操作、運(yùn)行管理規(guī)程（QWXMGC14） 32工程維修操作票(QRXMGC03) 35配電房巡查記錄表(QRXMGC04) 36供配電保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QWXMGC15) 37配電柜、箱保養(yǎng)記錄表(QRXMGC05A) 40配電柜、箱保養(yǎng)記錄表（QRXMGC05B） 41干式變壓器保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（QWXMGC16） 42變壓器保養(yǎng)記錄表（QRXMGC06A） 44變壓器保養(yǎng)記錄表（QRXMGC06B） 45發(fā)電機(jī)安全管理制度(QWXMGC17) 46發(fā)電機(jī)操作、運(yùn)行管理規(guī)程(QWXMGC18) 47發(fā)電機(jī)保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QWXMGC19) 51發(fā)電機(jī)運(yùn)行（測試）記錄表（QRXMGC07B） 54發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表（QRXMGC07A） 55發(fā)電機(jī)房巡查記錄表（QRXMGC08） 56水泵安全管理制度（QWXMGC20） 57水泵操作、運(yùn)行管理規(guī)程（QWXMGC21） 59水泵巡查記錄表（QRXMGC09） 63水泵保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（QWXMGC22） 64水泵保養(yǎng)記錄表（QRXMGC10A） 66水泵保養(yǎng)記錄表（QRXMGC10B） 67電梯安全管理制度（QWXMGC23） 68電梯操作、運(yùn)行管理規(guī)程（QWXMGC24） 71電梯巡查記錄表（QRXMGC11A） 74電梯巡查記錄表（QRXMGC11B） 75電梯保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（QWXMGC25） 76電梯保養(yǎng)記錄表（QRXMGC12A） 81電梯保養(yǎng)記錄表（QRXMGC12B） 82消防系統(tǒng)管理規(guī)程（QWXMGC26） 83消防系統(tǒng)保養(yǎng)記錄表（QRXMGC13） 86弱電系統(tǒng)管理規(guī)程（QWXMGC27） 87弱電系統(tǒng)巡查記錄表（QR—XMGC—14） 92生化池管理規(guī)程（QWXMGC28） 93生化池清掏記錄表（QR—XMGC—15） 94生化池檢查記錄表（QR—XMGC—16） 95給排水管理規(guī)程（QWXMGC29） 96給排水巡查記錄表(QRXMGC17) 98房屋及設(shè)施管理規(guī)程(QWXMGC30) 99房屋及公共設(shè)施檢查表(QRXMGC18) 101房屋養(yǎng)護(hù)記錄表(QRXMGC19) 102組織架構(gòu)（QWXMGC01）項(xiàng)目經(jīng)理工程維修部環(huán)境管理部秩序維護(hù)部客戶服務(wù)中心工程主管 維修員快維隊(duì)員環(huán)境主管秩序主管客服主管項(xiàng)目內(nèi)業(yè)工程班長整改專員物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理職責(zé)（QWXMKF02）一、制度管理1．制度建設(shè)與管理：提出完善公司規(guī)章制度的建議，建立適合于本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的規(guī)章制度，制定公司規(guī)章制度具體的實(shí)施辦法，按授權(quán)或經(jīng)公司審批后負(fù)責(zé)組織落實(shí)。2．執(zhí)行公司頒布的和各職能部門下達(dá)的各項(xiàng)規(guī)章制度、通知、指令，貫徹執(zhí)行管理體系文件對(duì)本部門的相關(guān)規(guī)定；3．正確貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的法律、法規(guī)、政策；二、物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理1．負(fù)責(zé)制訂部門的質(zhì)量目標(biāo)、工作計(jì)劃，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；2．編制本物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算、資金計(jì)劃與采購申請(qǐng)；3．負(fù)責(zé)執(zhí)行涉及本物業(yè)項(xiàng)目的各類經(jīng)營管理合同；4．維護(hù)本項(xiàng)目顧客滿意率與滿意度；5．對(duì)顧客進(jìn)行意見征詢活動(dòng)，并進(jìn)行業(yè)主滿意率調(diào)查；6．接受公司對(duì)各項(xiàng)工作的稽核、檢查，配合公司職能部門進(jìn)行企業(yè)文化、對(duì)外宣傳、人力資源管理、培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面的活動(dòng)；7．負(fù)責(zé)項(xiàng)目對(duì)外公共關(guān)系的建立與維護(hù)。三、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)職能的實(shí)施1．參與項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的可行性研究，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)方案，并從物業(yè)服務(wù)實(shí)施方面提出可行性的建議；2．負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)與控制；3．負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主入住的交驗(yàn)及裝修的管理；4．負(fù)責(zé)與物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽定物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約；5．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的公共秩序維護(hù)、消防及治安防范、交通秩序的管理與服務(wù)；6．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔及公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)；7．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設(shè)施設(shè)備的管理、維修維護(hù)保養(yǎng)及應(yīng)急搶修服務(wù)；8．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收繳工作；9．負(fù)責(zé)配合置業(yè)公司和公司行政人事部進(jìn)行物業(yè)管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動(dòng)組織與實(shí)施；10．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案及資料管理；11．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理；12．負(fù)責(zé)組織對(duì)業(yè)主的回訪及業(yè)主投訴處理；13．負(fù)責(zé)托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收及管理；14．負(fù)責(zé)對(duì)顧客的特約服務(wù)的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；15．物業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營中的各項(xiàng)費(fèi)用收繳工作；16．向公司提出請(qǐng)款申請(qǐng)，負(fù)責(zé)及進(jìn)對(duì)外支付本項(xiàng)目各項(xiàng)能耗、代收代付、退押金工作；17．高效及時(shí)處理其它顧客求助。項(xiàng)目工程維修部職責(zé)（QWXMGC03）一、設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備運(yùn)行管理負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行巡視監(jiān)控；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中發(fā)生的異常情況的處理；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施機(jī)房的管理。設(shè)備維護(hù)管理負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障的搶修。二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理前期介入負(fù)責(zé)對(duì)工程安裝的跟進(jìn)；負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議。物業(yè)接管驗(yàn)收負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)實(shí)物形態(tài)的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程遺留問題整改；負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備資料檔案的接管驗(yàn)收并在收集后交公司歸檔。物業(yè)交付負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問題整改。三、維修服務(wù)有償維修服務(wù)負(fù)責(zé)對(duì)維修項(xiàng)目的價(jià)格認(rèn)定（確認(rèn)業(yè)主維修收費(fèi)項(xiàng)目相關(guān)事宜）；負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。共有部分的維修負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。工程遺留問題的處理負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問題的處理。協(xié)助客戶服務(wù)中心對(duì)處理結(jié)果回訪、驗(yàn)證，不斷提高維修滿意率。四、內(nèi)部事務(wù)管理安全管理負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理；負(fù)責(zé)工程維修員工作業(yè)安全管理。培訓(xùn)管理負(fù)責(zé)工程維修服務(wù)技能的培訓(xùn)。成本控制負(fù)責(zé)提出控制工程維修、節(jié)約能耗成本的具體方案，經(jīng)審批后負(fù)責(zé)組織執(zhí)行。業(yè)績考核負(fù)責(zé)工作質(zhì)量管理；負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行業(yè)績?cè)u(píng)定；負(fù)責(zé)提出考評(píng)建議；負(fù)責(zé)服務(wù)規(guī)范的管理；負(fù)責(zé)工程維修員工勞動(dòng)紀(jì)律的管理。檔案資料管理負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類與收集，及時(shí)上交；負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的保管。五、裝修管理負(fù)責(zé)裝修方案的審理負(fù)責(zé)方案中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理；負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理；負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議。裝修過程的管理負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制；負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制。六、能耗管理負(fù)責(zé)對(duì)公攤、外搭單位、自用區(qū)域的水、電、氣抄表和數(shù)據(jù)分析，對(duì)異常情況采取處理措施。對(duì)浪費(fèi)現(xiàn)象提出建議或處理意見。負(fù)責(zé)受理外搭單位，經(jīng)審批后實(shí)施外搭管理，并負(fù)責(zé)收繳外搭單位的能耗費(fèi)用。七、供應(yīng)單位管理負(fù)責(zé)水、電、氣、通訊單位的外聯(lián)工作；及時(shí)收集供應(yīng)異動(dòng)情況，確保向客服中心溝通和協(xié)助發(fā)布異動(dòng)信息。八、突發(fā)事件處理確保工程設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行并能滿足處理突發(fā)事件的要求；負(fù)責(zé)各類突出事件處理中各類工程設(shè)施設(shè)備的管理與操作；負(fù)責(zé)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告工程類突發(fā)事件并有效控制負(fù)面后果。九、零星工程管理負(fù)責(zé)零星工程的設(shè)計(jì)、預(yù)算；負(fù)責(zé)公司零星工程的實(shí)施；負(fù)責(zé)按照公司要求對(duì)外委工程進(jìn)行驗(yàn)收。工程主管崗位說明書（QWXMGC04）崗位名稱工程主管職 級(jí)4級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1負(fù)責(zé)工程維修部質(zhì)量管理體系建立和完善工作，完善培訓(xùn)制度、各崗位制度、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)制度，確保質(zhì)量記錄完整2負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施管理，編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行率、維修保養(yǎng)計(jì)劃完成率、外委維保檢查率負(fù)責(zé)3負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理，組織執(zhí)行物管前期介入對(duì)工程安裝的跟進(jìn)并確保記錄完整準(zhǔn)確，及時(shí)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出合理化建議，對(duì)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收審查率負(fù)責(zé)4負(fù)責(zé)維修服務(wù)的開展，對(duì)維修及時(shí)率、合格率、維修滿意率負(fù)責(zé)5審查有償維修的價(jià)格6審查裝修圖紙和組織對(duì)裝修中涉及房屋安全事項(xiàng)的巡查與處理，及時(shí)受理相關(guān)部門的巡查信息7負(fù)責(zé)物業(yè)城建檔案的收集和上交，并負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的保管8負(fù)責(zé)對(duì)員工的日常培訓(xùn)考核，主持項(xiàng)目工程維修部的日常工作，對(duì)項(xiàng)目工程維修部的整體職責(zé)負(fù)責(zé)9參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)形象的宣傳、推廣10完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求?？萍耙陨蠈I(yè)要求物業(yè)或工程相關(guān)專業(yè)資格/技能資格證書要求物業(yè)資格證、中級(jí)以上技術(shù)職稱必備技能要求熟練操作office系統(tǒng)、制圖軟件經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)2年類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)2年人員管理經(jīng)驗(yàn)1年審 批頒布日期整改專員崗位說明書（QWXMGC05）崗位名稱整改專員職 級(jí)3級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程主管崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修和工程遺留問題的查勘、派工、驗(yàn)證、施工單位協(xié)調(diào)和相應(yīng)緊急事件處理等工作，提交保修服務(wù)數(shù)據(jù)分析2協(xié)助上級(jí)做好與房產(chǎn)公司、房產(chǎn)售后服務(wù)有關(guān)的行政主管部門、各建設(shè)施工與維保單位的聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)對(duì)返修工作人員行為監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不良行為及時(shí)糾正3擬制售后服務(wù)項(xiàng)目的預(yù)算4協(xié)助進(jìn)行售后服務(wù)有關(guān)的客戶溝通，及時(shí)認(rèn)真地解決客戶提出的合理要求，參與售后服務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)議，對(duì)住戶提出的有效投訴處理負(fù)責(zé)跟蹤，不斷完善處理流程5負(fù)責(zé)保修事務(wù)糾紛的協(xié)調(diào)處理，參與公司重大事件的協(xié)調(diào)，協(xié)助上級(jí)和其它部門處理突發(fā)事件6進(jìn)行房屋質(zhì)量及其保修的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、慣例的收集7進(jìn)行整改信息分析，負(fù)責(zé)提出整改措施和優(yōu)化建議8負(fù)責(zé)整改施工人員的技術(shù)指導(dǎo)9負(fù)責(zé)協(xié)助上級(jí)進(jìn)行跨部門協(xié)調(diào)，以促進(jìn)整改工作的實(shí)施進(jìn)度與合格率10參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)形象的宣傳、推廣11完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求?？萍耙陨蠈I(yè)要求電工或土建資格/技能資格證書要求電工或土建必備技能要求電工或土建經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期工程班長崗位說明書（QWXMGC06）崗位名稱工程班長職 級(jí)2級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程主管崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1協(xié)助主管落實(shí)所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行2負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的報(bào)修項(xiàng)目的實(shí)施,預(yù)算有償維修的價(jià)格3負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修和其它轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作4對(duì)維修保養(yǎng)及日常運(yùn)行所需物資進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)本班設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理5負(fù)責(zé)本班安全作業(yè)管理6負(fù)責(zé)本班工作質(zhì)量管