【正文】 超前的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，并且采用現(xiàn)代物流的規(guī)則，使得市場(chǎng)內(nèi)各個(gè)建筑功能互相協(xié)調(diào)，互相補(bǔ)充，形成集產(chǎn)品展示平臺(tái)、信息平臺(tái)、交易平臺(tái)、物流平臺(tái)和客戶服務(wù)平臺(tái)于一身，由農(nóng)產(chǎn)品專賣區(qū)、批發(fā)區(qū)、物流服務(wù)區(qū)、配套服務(wù)區(qū)和市場(chǎng)管理辦公區(qū)等幾大功能組成整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，使整個(gè)市場(chǎng)效益最大化。CIC中國(guó)國(guó)際咨詢集團(tuán)是中國(guó)咨詢業(yè)中最具專業(yè)性、權(quán)威性、國(guó)際化、創(chuàng)意化、規(guī)?；膶?shí)用實(shí)力機(jī)構(gòu)，旗下有中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)咨詢和中國(guó)招商投資咨詢等十二個(gè)專家委員會(huì)及全國(guó)省直屬事業(yè)部與區(qū)縣市國(guó)際咨詢中心、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)解救中心、中國(guó)招商投資策劃網(wǎng)、華東房地產(chǎn)網(wǎng)、君天營(yíng)銷策劃工作室，并與中國(guó)策劃研究院合作成立“中國(guó)策劃研究院浙江分院”，直屬于中國(guó)策劃研究院，是中國(guó)策劃研究院在浙江區(qū)域的分支機(jī)構(gòu)和全權(quán)代表；與清華大學(xué)合作成立“清華大學(xué)房地產(chǎn)華東培訓(xùn)中心”， 直屬于清華大學(xué)，是清華大學(xué)在華東地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)袖及總裁培訓(xùn)基地；以上均由中國(guó)國(guó)際咨詢集團(tuán)投資控股。為滿足中國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展需求，刻苦鉆研、勇于探索、大膽實(shí)踐、積極創(chuàng)新，走出具有中國(guó)特色的咨詢策劃之路。CIC中國(guó)國(guó)際咨詢?cè)谡猩掏顿Y策劃、房地產(chǎn)策劃、大型活動(dòng)策劃、品牌形象策劃、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃、教育培訓(xùn)、各類行業(yè)咨詢等方面都具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，特聘中國(guó)策劃業(yè)十大領(lǐng)袖人物之一、中國(guó)策劃業(yè)十大杰出專家、中國(guó)策劃業(yè)十大營(yíng)銷專家施珺天先生擔(dān)任集團(tuán)大中華區(qū)執(zhí)行總裁。 注解： 本部分策劃大綱內(nèi)容是我『中國(guó)國(guó)際咨詢專家團(tuán)』中國(guó)國(guó)際咨詢專家團(tuán)根據(jù)工業(yè)園區(qū)的行業(yè)特征，及多年來招商投資市場(chǎng)的跟蹤及和積累的經(jīng)驗(yàn)，初步對(duì)本項(xiàng)目地理位置、交通情況、人文環(huán)境、稅收政策、基礎(chǔ)配套、與直接關(guān)聯(lián)生產(chǎn)成本的產(chǎn)業(yè)鏈、工資水平、就業(yè)觀念、商業(yè)物流，和周邊工業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況等了解，以及對(duì)連云港臺(tái)州市整個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境等幾大部分內(nèi)容做作了粗略的市場(chǎng)分析，僅供各位領(lǐng)導(dǎo)參考。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的信息化管理實(shí)際上是以計(jì)算機(jī)技術(shù)為手段，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)信息（諸如產(chǎn)品、價(jià)格等）進(jìn)行收集、整理、加工、應(yīng)用的一種方式。在市場(chǎng)調(diào)研、細(xì)分的基礎(chǔ)上，針對(duì)消費(fèi)者的個(gè)性化需求，通過品牌定位與推廣，賦予品牌獨(dú)特的價(jià)值，樹立鮮明的品牌形象，建立品牌的差異化和個(gè)性化的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前我國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了整頓和規(guī)范發(fā)展階段，意味著已經(jīng)從量的擴(kuò)張走向質(zhì)的超越。該收益率較為保守，實(shí)際可能會(huì)高出一些，誤差范圍在15％左右?？紤]到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的影響＝（元/平方米）前面所算出的交易額是在雙方獨(dú)立的條件下，實(shí)際上這三個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)模都是很大的，輻射的范圍也是整個(gè)浙南地區(qū)，市場(chǎng)之間不可避免的存在競(jìng)爭(zhēng)，必須乘以一個(gè)影響系數(shù)。多間。四、溫嶺農(nóng)貿(mào)城投資效益測(cè)算（一）測(cè)算的依據(jù)及技術(shù)路線本次測(cè)算采用市場(chǎng)比較法，基本思路類似于房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法，首先選取浙江省內(nèi)（浙南地區(qū)）兩個(gè)規(guī)模相近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)——義烏農(nóng)貿(mào)城和溫州市的浙南農(nóng)副產(chǎn)品交易中心，進(jìn)行比較對(duì)象比較，；然后其次在對(duì)兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的交易額進(jìn)行修正，得出溫嶺市農(nóng)貿(mào)城的交易額，然后再根據(jù)適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)進(jìn)行測(cè)算收益。ll00011000平方米停車坪，240間交易門店及2000平方米庫(kù)容。平方米，場(chǎng)內(nèi)擁有黃浦江岸線204米，專用卸貨碼頭4檔，固定加冰碼頭1檔，有有寧波市海田果品批發(fā)交易市場(chǎng)市場(chǎng)交易面積 12000 平方米 ，主體以鋼混框架結(jié)構(gòu)，交易大廳高亮整潔，環(huán)境舒適市場(chǎng)內(nèi)擁有 500 噸位冷藏庫(kù)存三座，另有三千噸位果品專用冷藏庫(kù)一座，自備貨運(yùn)卡車三輛，為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)配套服務(wù)，為和客戶提供了極大的方便，年交易額達(dá) 億元。占地面積5萬多平方米（含九堡分場(chǎng)），固定資產(chǎn)3000多萬元，其中室內(nèi)交易場(chǎng)所2萬多平方米，另有5000平方米6層交易新大樓已投入使用。個(gè)。浙南地區(qū)（除臺(tái)州、溫州）人口、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一覽表市人口（萬人）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（個(gè)）數(shù)總?cè)丝跀?shù)非農(nóng)人口數(shù)衢 州12麗 水7舟 山287金 華15總 計(jì)41浙南地區(qū)（除臺(tái)州、溫州）相關(guān)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)簡(jiǎn)介農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)名稱農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)簡(jiǎn)介義烏農(nóng)貿(mào)城義烏農(nóng)貿(mào)城先后投資3億多元，農(nóng)貿(mào)城主體占地面積達(dá)到了30多萬平方米，營(yíng)業(yè)面積15萬多平方米。市場(chǎng)共分8個(gè)區(qū)，1區(qū)、2區(qū)、3區(qū)、5區(qū)、6區(qū)為市場(chǎng)主體，4區(qū)為待建的綜合服務(wù)樓，7區(qū)為待建的冷庫(kù)，8區(qū)為停車場(chǎng)。中心一期建設(shè)占地40畝，建有綜合大樓、蔬菜農(nóng)殘檢測(cè)中心、果蔬交易大廳、糧油交易房、倉(cāng)庫(kù)房、餐飲住宿部、停車場(chǎng)等。更有不法者在管理松散的批發(fā)市場(chǎng)里，公然地使用有害化學(xué)制劑浸泡蔬菜、肉類，欺騙消費(fèi)者，牟取暴利。（3）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)股權(quán)復(fù)雜，很難建立現(xiàn)代化管理制度我國(guó)的很多農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)組織成分十分復(fù)雜。到2003年我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)產(chǎn)值達(dá)3．.1萬億元，比上年增長(zhǎng)17％，占整個(gè)工業(yè)產(chǎn)值的22．.4％。主要農(nóng)牧漁業(yè)生產(chǎn)情況指 標(biāo)年 份200020012002200320042005農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量(萬噸)糧食谷物稻谷小麥玉米豆類薯類油料花生油菜籽芝麻棉花麻類黃紅麻甘蔗甜菜煙葉烤煙蠶繭桑蠶繭茶葉水果農(nóng)產(chǎn)品單位面積產(chǎn)量(公斤/公頃)谷物475348004885487351875225棉花10931107117595111111129花生297328883011265430223076油菜籽151915971477158218131793芝麻10341061118086311281054黃紅麻251620462868246227192670甘蔗576266062564663640236519963970甜菜245182680730232249253082937523烤煙176317321792176818891956大牲畜年底頭數(shù)(萬頭)牛馬驢騾駱駝肉豬出欄頭數(shù)(萬頭)豬年底頭數(shù)(萬頭)羊年底只數(shù)(萬只)山羊綿羊肉類產(chǎn)量(萬噸)豬牛羊肉豬肉牛肉羊肉奶類(萬噸)牛奶綿羊毛(噸)292502298254307588338058373902393172山羊毛(噸)332663424135459366923772736904羊絨(噸)110571096811765135281451515435禽蛋(萬噸)水產(chǎn)品總產(chǎn)量 (萬噸)海水產(chǎn)品淡水產(chǎn)品注：2003年起水果產(chǎn)量包括瓜果類產(chǎn)量。溫嶺農(nóng)貿(mào)城解決了溫嶺、臺(tái)州廣大城鄉(xiāng)人民基本的生活需求，并且還作為整個(gè)浙南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易的中轉(zhuǎn)站，不僅能使該地區(qū)廣大人民享受外來農(nóng)產(chǎn)品，而且還能將為本地農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入其他國(guó)內(nèi)市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。（五）溫嶺市交通概況溫嶺交通便捷，通訊發(fā)達(dá)。2001年，％，居全省第3位；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值17121元，％；，％；，％；，％，居全省第6位，同比增長(zhǎng)37％，居全省第7位；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10909元，％；農(nóng)民人均純收入5917元，％。盛產(chǎn)大小黃魚、帶魚、鯧魚、鰳魚、馬鮫、海鰻、墨魚等數(shù)十種經(jīng)濟(jì)魚類，以及竹節(jié)對(duì)蝦、紅蝦、梅蝦、梭子蟹等海產(chǎn)品。溫嶺市地處浙江東南沿海，長(zhǎng)三角地區(qū)的南翼，三面臨海，東瀕東海，南連玉環(huán)，西鄰樂清及樂清灣，北接臺(tái)州市區(qū)。農(nóng)民人均純收入達(dá)到6689元。（三）臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況臺(tái)州是中國(guó)股份合作制的發(fā)源地。二是港口資源。全市陸地面積9411平方千米，大陸架海域面積8萬平方千米。招商一定是整合的結(jié)果，是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)日益加強(qiáng)的形勢(shì)下廣泛運(yùn)用的一種經(jīng)濟(jì)交往方式，需要跨學(xué)科、跨專業(yè)又各方面相互聯(lián)系的整體；是以積極可行的方式吸引外來資金、人才、技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)等生產(chǎn)要素為方向，促進(jìn)本企業(yè)和本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)。目 錄前 言一、 臺(tái)州市概況（一） 臺(tái)州市城市概況（二） 臺(tái)州市自然資源概況（三） 臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（四） 臺(tái)州市農(nóng)業(yè)發(fā)展概況二、溫嶺市概況（一） 溫嶺市地理概況（二） 溫嶺市自然資源概況（三） 溫嶺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（四） 溫嶺市農(nóng)業(yè)發(fā)展概況（五） 溫嶺市交通概況三、項(xiàng)目研判（一） 我國(guó)農(nóng)業(yè)概述（二） 我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概述（三） 浙南地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分析（四） 溫嶺市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概況（五） 其他農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分析（六） 項(xiàng)目對(duì)溫嶺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響四、溫嶺農(nóng)貿(mào)城投資效益測(cè)算（一） 測(cè)算的依據(jù)及技術(shù)路線（二） 比較案例分析（三） 因素修正（四） 溫嶺農(nóng)貿(mào)城交易額測(cè)算（五） 農(nóng)貿(mào)城投資效益測(cè)算五、 項(xiàng)目定位建議（一） 突出溫嶺農(nóng)貿(mào)城品牌，塑造“浙南菜籃子”形象（二） 實(shí)施差異化營(yíng)銷戰(zhàn)略，充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（三） 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)劃要布局要高瞻遠(yuǎn)矚，具有超前性（四） 綜合配套服務(wù)進(jìn)一步完善（五） 建立現(xiàn)代化的信息管理和電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)六、 項(xiàng)目作業(yè)綱要（一） 項(xiàng)目作業(yè)流程圖（二） 項(xiàng)目策劃作業(yè)內(nèi)容綱要七、 費(fèi)用細(xì)則八、 中國(guó)國(guó)際咨詢集團(tuán)概況及專家團(tuán)隊(duì)介紹前 言商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商策劃，就是以工業(yè)行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記紀(jì)錄錄和分析，進(jìn)而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者了解該專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及變動(dòng)趨勢(shì)，制定山野商業(yè)地產(chǎn)的招商計(jì)劃，擬定招商與經(jīng)營(yíng)策略，提供建議，以及作為決策者決策的以及，供決策者的參考依據(jù)。以這一“方向”和“目的”為主線，貫穿其中、有的放矢。市區(qū)由椒江、黃巖、路橋3個(gè)區(qū)組成，轄臨海、溫嶺2個(gè)縣級(jí)市和玉環(huán)、天臺(tái)、仙居、三門4個(gè)縣，截至2005年12月31日，全市共有3834個(gè)街道、65個(gè)鎮(zhèn)、28個(gè)鄉(xiāng)。臺(tái)州港為組合式港口，以臺(tái)州灣的海門港為中心，樂清灣的大麥嶼港和三門灣的健跳港為南北兩翼。民間自發(fā)形成的“打硬股”即代表著臺(tái)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的雛形，孕育于70年代。全市上百畝的規(guī)?；剡_(dá)到373個(gè)，其中種植面積萬畝以上的規(guī)?；?6個(gè)，畜禽養(yǎng)殖規(guī)模上萬頭的基地25個(gè)。陸域地勢(shì)自西和西南向東漸傾，西部和西南部為海拔100250米的低山丘陵，最高處為太湖山主峰，海拔734米，系北雁蕩山余脈。開發(fā)有70萬畝淺海和20萬畝灘涂，水產(chǎn)品產(chǎn)值、產(chǎn)量均居浙江省前列。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)評(píng)，溫嶺市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)居全國(guó)2000多個(gè)縣市第28位，其中發(fā)展水平居21位。距市區(qū)25公里的黃巖機(jī)場(chǎng)，開通了至上海、廣州等大中城市的航班；海門港候潮可進(jìn)萬噸級(jí)貨輪，開通了至香港的定期貨輪和至日本的定期航班。農(nóng)貿(mào)城雖然有自己強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，但是也存在很多的不確定性因素。（二）我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概述1. 我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易概述農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易是我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的重要組成部分，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)化率超過了80％。一開始是政府投資建設(shè)，后來民間資本也有可以介入，現(xiàn)在外國(guó)資本也能夠進(jìn)入。（三）浙南地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分析1. 臺(tái)州市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概況浙南地區(qū)主要包括溫州、臺(tái)州、舟山、衢州、麗水、金華等市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展略遜于浙北，但是浙南可以提供極大豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)自改革開放以來得到了飛速的發(fā)展。年商品成交額2億元。溫州市蔬菜批發(fā)交