【正文】 況。負責受理外搭單位，經(jīng)審批后實施外搭管理，并負責收繳外搭單位的能耗費用。培訓管理負責工程維修服務(wù)技能的培訓。二、物業(yè)接管驗收與交付管理前期介入負責對工程安裝的跟進；負責對工程設(shè)計施工提出建議。三、各項物業(yè)服務(wù)職能的實施1．參與項目物業(yè)服務(wù)的可行性研究，負責制訂物業(yè)服務(wù)方案，并從物業(yè)服務(wù)實施方面提出可行性的建議；2．負責前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)與控制；3．負責對業(yè)主入住的交驗及裝修的管理；4．負責與物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約；5．負責物業(yè)管轄區(qū)域的公共秩序維護、消防及治安防范、交通秩序的管理與服務(wù)；6．負責物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔及公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)；7．負責物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設(shè)施設(shè)備的管理、維修維護保養(yǎng)及應(yīng)急搶修服務(wù)；8．負責物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費用的收繳工作；9．負責配合置業(yè)公司和公司行政人事部進行物業(yè)管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動組織與實施；10．負責物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案及資料管理；11．負責物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理；12．負責組織對業(yè)主的回訪及業(yè)主投訴處理；一三．負責托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收及管理；14．負責對顧客的特約服務(wù)的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實施；一五．物業(yè)項目在經(jīng)營中的各項費用收繳工作；16．向公司提出請款申請，負責及進對外支付本項目各項能耗、代收代付、退押金工作；17．高效及時處理其它顧客求助。工程遺留問題的處理負責對委托整改的工程遺留問題的處理。裝修過程的管理負責業(yè)主裝修過程中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制；負責業(yè)主裝修過程中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制。10完成上級安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時可提出建議和向再上級請示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時有效實施入職資格學歷要求 高中及以上專業(yè)要求電工類資格/技能資格證書要求中級電工證必備技能要求會操作office辦公系統(tǒng)，具備溝通有培訓能力經(jīng)驗要求物管行業(yè)經(jīng)驗1年類似崗位工作經(jīng)驗1 年人員管理經(jīng)驗/審 批頒布日期維修員崗位說明書（QWDXC07A）崗位名稱維修員——綜合工種職 級1級所屬部門工程維修部直屬上級工程班長崗位職責序號工作職責1設(shè)備管理：按公司規(guī)章制度和上級指令進行設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施的安全運行，參加各類設(shè)施設(shè)備故障的搶修工作，及時排除各類設(shè)施設(shè)備故障2報修事務(wù)：按公司規(guī)章制度和上級指令進行報修項目的實施，對維修效果進行回訪、驗證，配合客服中心對有償服務(wù)進行收費，接受客服中心的派工與監(jiān)督3參加轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作4負責設(shè)施設(shè)備及機房、工作場合及其它工程維修專用區(qū)域的清潔衛(wèi)生與運行環(huán)境質(zhì)量5按上級要求對土建、機械、裝飾裝修、給排水、空調(diào)、電、氣、通訊、道路等各類設(shè)施進行巡視和操作，并及時處理異常情況6負責所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7按上級要求進行新建、改造、更新或安裝工作8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制度9嚴格遵守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動安全防護，嚴格禁止違章操作10嚴格遵守公司各類勞動管理、行為規(guī)范等規(guī)章制度，服從上級安排，接受工作檢查、指導(dǎo)11參加公司各類學習和交流，積極學習質(zhì)量管理知識，積極提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平12完成上級安排的其他工作入職資格學歷要求初中及以上專業(yè)要求電工或其他資格/技能資格證書要求電工或其他必備技能要求電工或其他經(jīng)驗要求物管行業(yè)經(jīng)驗/類似崗位工作經(jīng)驗1年人員管理經(jīng)驗/審 批頒布日期維修員崗位說明書（QWDXC07B）崗位名稱維修員——電梯工種職 級1級所屬部門工程維修部直屬上級工程班長崗位職責序號工作職責1密切監(jiān)視和掌握電梯的運行情況，按上級指令做好電梯運行方式的調(diào)度工作，異常情況立即應(yīng)急處理并上報，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平所限而無法修復(fù)時應(yīng)立即通知電梯維保單位及時維修2監(jiān)督電梯維保單位按時、按質(zhì)完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)項目和突發(fā)故障的搶修工作3電梯維修工接到電梯關(guān)人故障后立即趕到現(xiàn)場，按照作業(yè)文件規(guī)定進行救援，同時作好記錄。本文件中的“分值”是指按公司規(guī)章制度應(yīng)扣的績效分，若合并有其它罰處改進金的，由管理人員、督查人員按工作流程執(zhí)行。觀察、調(diào)查在接受任務(wù)后應(yīng)積極克服個人和外部困難，努力完成辦事拖拉、推諉，出工不出力，馬虎了事10按《員工獎懲管理規(guī)范》，B款，扣510分，改進金300500元。在工作責任區(qū)域內(nèi)有物品損壞或異常情況，但在上級和客服中心前臺接待處沒有接到匯報的230 工作質(zhì)量類主控項目檢查方法標準或要求不允許的情形分值公司文件標準及時率觀察、調(diào)查接到客服中心派工，緊急情況下客戶電話、口頭或其它部門維修請求時，工程維修部人員均應(yīng)記錄清楚業(yè)戶維修地址、x、維修內(nèi)容、即時維修還是預(yù)約維修，并根據(jù)約定時間及時反饋給客服中心或即時安排維修人員跟進維修。 窩工，拖延操作時間。 程序要點 值班安排 工程維修部主管負責每月底編制下月《排班表》，經(jīng)審批后維修工依照《排班表》 進行值班。 下列情況必須報告項目經(jīng)理。 工程維修部班長具體負責工具管理工作。 工程維修部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用途。 公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負責照價賠償。 工程維修工具清單（QRDXC02） 部門： 第 頁序號工具名稱規(guī)格/型號單位數(shù)量配備對象配備日期個人工具公用工具備 注報修服務(wù)管理規(guī)程（QWDXC11） 目的規(guī)范客戶報修服務(wù)質(zhì)量標準，確保高效率、高質(zhì)量地完成為客戶的安裝/維修工作。 勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個人衛(wèi)生。如房內(nèi)仍無動靜，即表示室內(nèi)沒人在。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 如順利完成維修工作，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位，并主動講“您好！故障已修好，請試用”。二、全體物業(yè)工程維修人員必須加強防火意識，自覺遵守執(zhí)行國家的安全法規(guī)。九、任何人員都不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)及時報告工程主管。變壓器嚴禁超負荷或長時間極低負荷或空載運行。加強配電房、發(fā)電機房等供電系統(tǒng)區(qū)域日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。 職責 工程維修部班長/主管負責檢查《供配電安全管理制度》和本管理規(guī)程的執(zhí)行情況。（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等）。，確保接地良好。掛上“禁止合閘”警示牌。熱天應(yīng)檢查變壓器溫感風機、設(shè)備通風、房間通風良好情況。 客戶服務(wù)中心負責向有關(guān)用戶通知停用電的情況。 檢修時應(yīng)從變壓器低壓側(cè)開始。所有二次回路接線連接可靠，絕緣符合要求。清潔柜內(nèi)灰塵（可用吸塵器）。然后再合上低壓側(cè)受電柜的斷路器，向母排送電，檢查低壓配電柜是否正常工作，最后合上有關(guān)聯(lián)絡(luò)柜和各支路自動空氣開關(guān)。 檢修母排和主入線時，應(yīng)對線路中的殘余電荷進行充分放電。 客戶服務(wù)中心負責向有關(guān)用戶通知停用電的情況。 檢查變壓器的接地是否良好，地線是否腐蝕，腐蝕嚴重的應(yīng)更換。 斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，再次檢查變壓器現(xiàn)場及低壓側(cè)的控制線，無誤后，合上變壓器高壓側(cè)斷路器，讓變壓器試空載運行并取下高壓側(cè)標志牌。 嚴禁誤合閘。發(fā)電機平時置于手動待機狀態(tài)，蓄電池置于斷電狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在巡查記錄中注明和登記到值班記錄表中去；不能解決的問題及時上報工程主管和項目經(jīng)理，必要時（維保期內(nèi)必須）并通知該設(shè)備分包方。 維修員具體負責實施發(fā)電機操作與運行管理工作。 檢查蓄電池的端電壓應(yīng)是直流24V，檢查控制面板上是否有警告符號指示。 將控制屏上的選擇開關(guān)置于“手動”位置等啟動標識位置（引擎需預(yù)熱的應(yīng)先打開預(yù)熱開關(guān)進行所需時間的預(yù)熱），發(fā)電機組將啟動發(fā)電。 自動啟動 將控制屏上的選擇開關(guān)置于“自動”位置。 手動狀態(tài)下的停機。 發(fā)電機首次啟動或在更換過機油或機油濾清器后啟動發(fā)電機，應(yīng)在發(fā)電機運轉(zhuǎn)數(shù)分鐘后停下發(fā)電機，等一五分鐘待機油回到機油盤中，再次檢查發(fā)電機機油平面，如不夠予以添加，使機油油位達到機油尺上的（HI）標記處。 機油壓力冷卻水溫是否正常。 消音效果是否理想。 職責 項目經(jīng)理負責抽查維保實施情況。b） 濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴嘴不可太接近濾芯。 維修工負責設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)。 處理措施及結(jié)果必須進行詳細記錄，班次交接時移交運行記錄表，并告知接班人員事件的經(jīng)過。 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象。 發(fā)電機投入使用時，應(yīng)對發(fā)電機的水位、機油位、柴油位、電瓶電壓、確保保持正常狀態(tài)。，把發(fā)電機控制屏上的轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置。 自動啟動測試，但檢查后將發(fā)電機主令選擇開關(guān)打到“自動”標識位置，合上電源輸出開關(guān)，即進入自動啟動的待機狀態(tài)。 啟動開關(guān)（鑰匙）在啟動位置停留的時間最長不要超過57秒，如果在上述時間內(nèi)柴油發(fā)電機不能啟動，則應(yīng)把啟動開關(guān)（鑰匙）立即回復(fù)到停機位（具有自動保護裝置的機組在引擎無法順利啟動時，啟動馬達將于75秒后脫離引擎機構(gòu)，并發(fā)出報警信號）。 清理發(fā)電機組現(xiàn)場，把有礙操作或運行的物品搬開，確保冷卻通風道順暢。 斷開發(fā)電機組的自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止”位置。發(fā)電機油箱內(nèi)至少儲備1/2體積的油量。發(fā)電機檢查時須將發(fā)電機第一出線開關(guān)擲于停止/斷開檔，未經(jīng)操作票審批，嚴禁合閘送電，以避免意外傷害。一、操作資格：負責自發(fā)電系統(tǒng)系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須至少持有效電工證，必須熟悉熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)和供配電設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。 詳細做好保養(yǎng)試運行記錄。重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲。 新配置待投運的變壓器在投運前預(yù)先保養(yǎng)一次。 配電系統(tǒng)的中大修須經(jīng)工程主管審核、項目經(jīng)理復(fù)核、執(zhí)行總經(jīng)理批準。 操作前應(yīng)按通知用電區(qū)域的用戶。 受電柜及聯(lián)絡(luò)柜中的斷路器檢修：先斷開所有負荷后，用手柄搖出斷路器。 檢查抽屜式開關(guān)時，抽屜式開關(guān)柜在推入或拉出時應(yīng)靈活，機械閉鎖可靠。打開配電柜門，用試電筆檢查低壓母排在停電狀態(tài)下。 檢修前必須經(jīng)得項目經(jīng)理的批準。《配電房巡查記錄表》 質(zhì)量記錄 《工程維修操作票》 《配電房巡查記錄表》 相關(guān)支持文件 《供配電安全管理制度》工程維修操作票(QRDXC03) 項目： NO：操作事由操作步驟值班負責人操作人監(jiān)護人審批意見配電房巡查記錄表(QRDXC04) 年 月日期安全運行狀況清潔總表讀數(shù)（止數(shù)）巡視人檢查人鎖閉/防鼠異味異響指示燈標識降溫通風地面設(shè)備123456789101112一三14一五1617一八1920212223242526