【正文】 況。負(fù)責(zé)受理外搭單位，經(jīng)審批后實(shí)施外搭管理，并負(fù)責(zé)收繳外搭單位的能耗費(fèi)用。培訓(xùn)管理負(fù)責(zé)工程維修服務(wù)技能的培訓(xùn)。二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理前期介入負(fù)責(zé)對(duì)工程安裝的跟進(jìn)；負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議。三、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)職能的實(shí)施1．參與項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的可行性研究，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)方案，并從物業(yè)服務(wù)實(shí)施方面提出可行性的建議；2．負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)與控制；3．負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主入住的交驗(yàn)及裝修的管理；4．負(fù)責(zé)與物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽定物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約；5．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的公共秩序維護(hù)、消防及治安防范、交通秩序的管理與服務(wù)；6．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔及公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)；7．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設(shè)施設(shè)備的管理、維修維護(hù)保養(yǎng)及應(yīng)急搶修服務(wù)；8．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收繳工作；9．負(fù)責(zé)配合置業(yè)公司和公司行政人事部進(jìn)行物業(yè)管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動(dòng)組織與實(shí)施；10．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案及資料管理；11．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理；12．負(fù)責(zé)組織對(duì)業(yè)主的回訪及業(yè)主投訴處理；一三．負(fù)責(zé)托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收及管理；14．負(fù)責(zé)對(duì)顧客的特約服務(wù)的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；一五．物業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)費(fèi)用收繳工作；16．向公司提出請(qǐng)款申請(qǐng)，負(fù)責(zé)及進(jìn)對(duì)外支付本項(xiàng)目各項(xiàng)能耗、代收代付、退押金工作；17．高效及時(shí)處理其它顧客求助。工程遺留問(wèn)題的處理負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問(wèn)題的處理。裝修過(guò)程的管理負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過(guò)程中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制；負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過(guò)程中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制。10完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求 高中及以上專業(yè)要求電工類資格/技能資格證書要求中級(jí)電工證必備技能要求會(huì)操作office辦公系統(tǒng)，具備溝通有培訓(xùn)能力經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)1年類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1 年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期維修員崗位說(shuō)明書（QWDXC07A）崗位名稱維修員——綜合工種職 級(jí)1級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程班長(zhǎng)崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1設(shè)備管理：按公司規(guī)章制度和上級(jí)指令進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，參加各類設(shè)施設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除各類設(shè)施設(shè)備故障2報(bào)修事務(wù)：按公司規(guī)章制度和上級(jí)指令進(jìn)行報(bào)修項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)維修效果進(jìn)行回訪、驗(yàn)證，配合客服中心對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)，接受客服中心的派工與監(jiān)督3參加轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作4負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備及機(jī)房、工作場(chǎng)合及其它工程維修專用區(qū)域的清潔衛(wèi)生與運(yùn)行環(huán)境質(zhì)量5按上級(jí)要求對(duì)土建、機(jī)械、裝飾裝修、給排水、空調(diào)、電、氣、通訊、道路等各類設(shè)施進(jìn)行巡視和操作，并及時(shí)處理異常情況6負(fù)責(zé)所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7按上級(jí)要求進(jìn)行新建、改造、更新或安裝工作8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制度9嚴(yán)格遵守國(guó)家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動(dòng)安全防護(hù)，嚴(yán)格禁止違章操作10嚴(yán)格遵守公司各類勞動(dòng)管理、行為規(guī)范等規(guī)章制度，服從上級(jí)安排，接受工作檢查、指導(dǎo)11參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，積極學(xué)習(xí)質(zhì)量管理知識(shí)，積極提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平12完成上級(jí)安排的其他工作入職資格學(xué)歷要求初中及以上專業(yè)要求電工或其他資格/技能資格證書要求電工或其他必備技能要求電工或其他經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期維修員崗位說(shuō)明書（QWDXC07B）崗位名稱維修員——電梯工種職 級(jí)1級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程班長(zhǎng)崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1密切監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行情況，按上級(jí)指令做好電梯運(yùn)行方式的調(diào)度工作，異常情況立即應(yīng)急處理并上報(bào)，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平所限而無(wú)法修復(fù)時(shí)應(yīng)立即通知電梯維保單位及時(shí)維修2監(jiān)督電梯維保單位按時(shí)、按質(zhì)完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)項(xiàng)目和突發(fā)故障的搶修工作3電梯維修工接到電梯關(guān)人故障后立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照作業(yè)文件規(guī)定進(jìn)行救援，同時(shí)作好記錄。本文件中的“分值”是指按公司規(guī)章制度應(yīng)扣的績(jī)效分，若合并有其它罰處改進(jìn)金的，由管理人員、督查人員按工作流程執(zhí)行。觀察、調(diào)查在接受任務(wù)后應(yīng)積極克服個(gè)人和外部困難，努力完成辦事拖拉、推諉，出工不出力，馬虎了事10按《員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范》，B款，扣510分，改進(jìn)金300500元。在工作責(zé)任區(qū)域內(nèi)有物品損壞或異常情況，但在上級(jí)和客服中心前臺(tái)接待處沒(méi)有接到匯報(bào)的230 工作質(zhì)量類主控項(xiàng)目檢查方法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值公司文件標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)率觀察、調(diào)查接到客服中心派工，緊急情況下客戶電話、口頭或其它部門維修請(qǐng)求時(shí)，工程維修部人員均應(yīng)記錄清楚業(yè)戶維修地址、x、維修內(nèi)容、即時(shí)維修還是預(yù)約維修，并根據(jù)約定時(shí)間及時(shí)反饋給客服中心或即時(shí)安排維修人員跟進(jìn)維修。 窩工，拖延操作時(shí)間。 程序要點(diǎn) 值班安排 工程維修部主管負(fù)責(zé)每月底編制下月《排班表》，經(jīng)審批后維修工依照《排班表》 進(jìn)行值班。 下列情況必須報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理。 工程維修部班長(zhǎng)具體負(fù)責(zé)工具管理工作。 工程維修部員工個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。 公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 工程維修工具清單（QRDXC02） 部門： 第 頁(yè)序號(hào)工具名稱規(guī)格/型號(hào)單位數(shù)量配備對(duì)象配備日期個(gè)人工具公用工具備 注報(bào)修服務(wù)管理規(guī)程（QWDXC11） 目的規(guī)范客戶報(bào)修服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保高效率、高質(zhì)量地完成為客戶的安裝/維修工作。 勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個(gè)人衛(wèi)生。如房?jī)?nèi)仍無(wú)動(dòng)靜，即表示室內(nèi)沒(méi)人在。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 如順利完成維修工作，應(yīng)配合業(yè)戶將移開(kāi)的物品移到原位，并主動(dòng)講“您好！故障已修好，請(qǐng)?jiān)囉谩?。二、全體物業(yè)工程維修人員必須加強(qiáng)防火意識(shí)，自覺(jué)遵守執(zhí)行國(guó)家的安全法規(guī)。九、任何人員都不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程主管。變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或長(zhǎng)時(shí)間極低負(fù)荷或空載運(yùn)行。加強(qiáng)配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)域日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。 職責(zé) 工程維修部班長(zhǎng)/主管負(fù)責(zé)檢查《供配電安全管理制度》和本管理規(guī)程的執(zhí)行情況。（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等）。，確保接地良好。掛上“禁止合閘”警示牌。熱天應(yīng)檢查變壓器溫感風(fēng)機(jī)、設(shè)備通風(fēng)、房間通風(fēng)良好情況。 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停用電的情況。 檢修時(shí)應(yīng)從變壓器低壓側(cè)開(kāi)始。所有二次回路接線連接可靠，絕緣符合要求。清潔柜內(nèi)灰塵（可用吸塵器）。然后再合上低壓側(cè)受電柜的斷路器，向母排送電，檢查低壓配電柜是否正常工作，最后合上有關(guān)聯(lián)絡(luò)柜和各支路自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)。 檢修母排和主入線時(shí)，應(yīng)對(duì)線路中的殘余電荷進(jìn)行充分放電。 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停用電的情況。 檢查變壓器的接地是否良好，地線是否腐蝕，腐蝕嚴(yán)重的應(yīng)更換。 斷開(kāi)高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，再次檢查變壓器現(xiàn)場(chǎng)及低壓側(cè)的控制線，無(wú)誤后，合上變壓器高壓側(cè)斷路器，讓變壓器試空載運(yùn)行并取下高壓側(cè)標(biāo)志牌。 嚴(yán)禁誤合閘。發(fā)電機(jī)平時(shí)置于手動(dòng)待機(jī)狀態(tài)，蓄電池置于斷電狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并在巡查記錄中注明和登記到值班記錄表中去；不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)工程主管和項(xiàng)目經(jīng)理，必要時(shí)（維保期內(nèi)必須）并通知該設(shè)備分包方。 維修員具體負(fù)責(zé)實(shí)施發(fā)電機(jī)操作與運(yùn)行管理工作。 檢查蓄電池的端電壓應(yīng)是直流24V，檢查控制面板上是否有警告符號(hào)指示。 將控制屏上的選擇開(kāi)關(guān)置于“手動(dòng)”位置等啟動(dòng)標(biāo)識(shí)位置（引擎需預(yù)熱的應(yīng)先打開(kāi)預(yù)熱開(kāi)關(guān)進(jìn)行所需時(shí)間的預(yù)熱），發(fā)電機(jī)組將啟動(dòng)發(fā)電。 自動(dòng)啟動(dòng) 將控制屏上的選擇開(kāi)關(guān)置于“自動(dòng)”位置。 手動(dòng)狀態(tài)下的停機(jī)。 發(fā)電機(jī)首次啟動(dòng)或在更換過(guò)機(jī)油或機(jī)油濾清器后啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，應(yīng)在發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)分鐘后停下發(fā)電機(jī)，等一五分鐘待機(jī)油回到機(jī)油盤中，再次檢查發(fā)電機(jī)機(jī)油平面，如不夠予以添加，使機(jī)油油位達(dá)到機(jī)油尺上的（HI）標(biāo)記處。 機(jī)油壓力冷卻水溫是否正常。 消音效果是否理想。 職責(zé) 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)抽查維保實(shí)施情況。b） 濾芯不太臟時(shí)，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴嘴不可太接近濾芯。 維修工負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。 處理措施及結(jié)果必須進(jìn)行詳細(xì)記錄，班次交接時(shí)移交運(yùn)行記錄表，并告知接班人員事件的經(jīng)過(guò)。 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過(guò)載現(xiàn)象。 發(fā)電機(jī)投入使用時(shí)，應(yīng)對(duì)發(fā)電機(jī)的水位、機(jī)油位、柴油位、電瓶電壓、確保保持正常狀態(tài)。，把發(fā)電機(jī)控制屏上的轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“停止”位置。 自動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試，但檢查后將發(fā)電機(jī)主令選擇開(kāi)關(guān)打到“自動(dòng)”標(biāo)識(shí)位置，合上電源輸出開(kāi)關(guān)，即進(jìn)入自動(dòng)啟動(dòng)的待機(jī)狀態(tài)。 啟動(dòng)開(kāi)關(guān)（鑰匙）在啟動(dòng)位置停留的時(shí)間最長(zhǎng)不要超過(guò)57秒，如果在上述時(shí)間內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)不能啟動(dòng)，則應(yīng)把啟動(dòng)開(kāi)關(guān)（鑰匙）立即回復(fù)到停機(jī)位（具有自動(dòng)保護(hù)裝置的機(jī)組在引擎無(wú)法順利啟動(dòng)時(shí)，啟動(dòng)馬達(dá)將于75秒后脫離引擎機(jī)構(gòu)，并發(fā)出報(bào)警信號(hào)）。 清理發(fā)電機(jī)組現(xiàn)場(chǎng)，把有礙操作或運(yùn)行的物品搬開(kāi)，確保冷卻通風(fēng)道順暢。 斷開(kāi)發(fā)電機(jī)組的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的選擇開(kāi)關(guān)置于“停止”位置。發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)至少儲(chǔ)備1/2體積的油量。發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將發(fā)電機(jī)第一出線開(kāi)關(guān)擲于停止/斷開(kāi)檔，未經(jīng)操作票審批，嚴(yán)禁合閘送電，以避免意外傷害。一、操作資格：負(fù)責(zé)自發(fā)電系統(tǒng)系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須至少持有效電工證，必須熟悉熟悉機(jī)組開(kāi)停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)和供配電設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。 詳細(xì)做好保養(yǎng)試運(yùn)行記錄。重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲。 新配置待投運(yùn)的變壓器在投運(yùn)前預(yù)先保養(yǎng)一次。 配電系統(tǒng)的中大修須經(jīng)工程主管審核、項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核、執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)。 操作前應(yīng)按通知用電區(qū)域的用戶。 受電柜及聯(lián)絡(luò)柜中的斷路器檢修：先斷開(kāi)所有負(fù)荷后，用手柄搖出斷路器。 檢查抽屜式開(kāi)關(guān)時(shí)，抽屜式開(kāi)關(guān)柜在推入或拉出時(shí)應(yīng)靈活，機(jī)械閉鎖可靠。打開(kāi)配電柜門，用試電筆檢查低壓母排在停電狀態(tài)下。 檢修前必須經(jīng)得項(xiàng)目經(jīng)理的批準(zhǔn)?！杜潆姺垦膊橛涗洷怼? 質(zhì)量記錄 《工程維修操作票》 《配電房巡查記錄表》 相關(guān)支持文件 《供配電安全管理制度》工程維修操作票(QRDXC03) 項(xiàng)目： NO：操作事由操作步驟值班負(fù)責(zé)人操作人監(jiān)護(hù)人審批意見(jiàn)配電房巡查記錄表(QRDXC04) 年 月日期安全運(yùn)行狀況清潔總表讀數(shù)（止數(shù)）巡視人檢查人鎖閉/防鼠異味異響指示燈標(biāo)識(shí)降溫通風(fēng)地面設(shè)備123456789101112一三14一五1617一八1920212223242526