【正文】 或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動(dòng)機(jī)與 水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。 給排水系統(tǒng)故障排除措施 ● 給水系統(tǒng)故障處理： 一、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。 三、檢查水池液壓進(jìn)水閥是否正常。 水池清洗操作規(guī)程 一、水池清洗時(shí)如需停水，應(yīng)至少提前 24 小時(shí)通知受影響的客戶。 八、填寫清洗記錄，歸檔管理。 八、給排水設(shè)備的故障應(yīng)及時(shí)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上通知受影響客戶，并報(bào)告負(fù)責(zé)人，限期修復(fù)。 七、若需停梯，在電梯停層并開門后，打開轎廂控制面板操作盒，將控制盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN OFF， LIGHT， STOP 即可停止電梯運(yùn)行。 四、轉(zhuǎn)變行程方向 檢查確認(rèn)扶梯級(jí)無乘客。日檢不能用巡檢代替。 八、檢查廳門、轎門的安全聯(lián)鎖裝置。 六、檢查轎廂室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施的完好性和可靠性。 三、檢查曳引輪和曳引鋼絲繩，調(diào)整受力不均的繩股。年度檢查應(yīng)拆洗減速器、限速器，更換潤滑油。 五、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 五、需要電焊配合工作時(shí)，應(yīng)認(rèn)真做好防火工作，事后認(rèn)真檢查。并做好轉(zhuǎn)電的準(zhǔn)備工作。 二、疏散順序：首先為著火層人員，其次是著火層上一層人員，再次為 著火層上二層人員，并依次往上。同時(shí)，加強(qiáng)進(jìn)入轄區(qū)人員的登記工作。 二、準(zhǔn)備照明工具，工程維修人員逐一檢查主要部位情況，保證電機(jī)、電器系統(tǒng)正常。 三、上梯工作時(shí)，應(yīng)放穩(wěn)靠 妥，高空作業(yè)時(shí)，應(yīng)系好安全帶。 三 、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。 ● 年檢 電梯在運(yùn)行一 年后進(jìn)行一次全面的技術(shù)檢查。 ● 季檢 季檢必須由有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和電梯管理員共同進(jìn)行，除月檢內(nèi)容外，重點(diǎn)注意： 一、重新擰緊全部緊固螺栓。 四、檢查安全鋼絲繩、極限開關(guān)鋼絲繩的連接情況。 六、檢查限速器、安全鉗杠桿的連接和潤滑情況。 ● 日檢 由電梯管理員進(jìn)行。 一切正常交付使用。 五、若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急報(bào)警與安護(hù)人員聯(lián)系，等待救護(hù)。 六、污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。 六、檢查池蓋和溢流孔、排氣孔等是否有防蚊、防塵沙網(wǎng)，池蓋是否密封和加鎖。 九、每次開啟主泵時(shí)應(yīng)排氣。 給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 一、檢查控制柜電壓表是否指示正常位置。浮球閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。 停止機(jī)房的風(fēng)機(jī)、冷卻水泵等。 傾聽機(jī)器的各部分運(yùn)轉(zhuǎn)聲響是否正常。 如果同步器合閘后，同步器指針旋轉(zhuǎn)太快或反時(shí)針旋轉(zhuǎn)，則不允許并車，否則，將導(dǎo)致合閘失效。如第一次起動(dòng)失敗，可按下配電 屏上相應(yīng)的復(fù)位按鈕，待其警報(bào)消除、機(jī)組回復(fù)正常狀態(tài)方可進(jìn)行第二次啟動(dòng)。 檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位。 2cm 的范圍內(nèi)。 啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，開排氣管濾煙器供水開關(guān)供水進(jìn)行冷卻濾煙。此時(shí)，停止發(fā)電機(jī)后應(yīng)將發(fā)電機(jī)受電開關(guān)退出運(yùn)行狀態(tài)，懸掛“ 嚴(yán)禁合閘”的警示牌；然后將市電主、備供受電開關(guān)放至準(zhǔn)備運(yùn)行狀態(tài)，并將其中一路電源的受電開關(guān)合閘送電。當(dāng)主供電源實(shí)行全供電源停電，投入備用電源前，應(yīng)首先將主供電源退出運(yùn)行狀態(tài)，掛上“嚴(yán)禁合閘”的警示牌；然后把備用電源受電開合閘受電。 三、將客戶維修項(xiàng)目分類，屬質(zhì)量保修期內(nèi)的轉(zhuǎn)送房產(chǎn)售后服務(wù)或廠 方售后服務(wù)處理，過了保修期的，將《維修單》送維修組，并請(qǐng)接收人簽字接收。 三、受理客戶投訴要一跟到底，直到問題得到解決并回復(fù)客戶為止，對(duì)不能解決的投訴，應(yīng)婉轉(zhuǎn)地向客戶講清楚，并確定下次回復(fù)的時(shí)間。 二、水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品，嚴(yán)禁吸煙。 八 、電氣設(shè)備停電后，即是事故停電，在未拉開刀閘和做好安全措施以前，不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔，以防突然來電。 安裝或拆 除 控制回路、電壓互感器回路的保險(xiǎn)器。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)（刀閘）。 五、發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，每小時(shí)抄錄運(yùn)行數(shù)據(jù)一次。 1 控制屏每月一次清潔及檢查和實(shí)施維修保養(yǎng)工作。 排液（燃油缸及油水分離器沉淀物或水），更換柴油過濾器。 九 、年審標(biāo)志張貼在轎廂內(nèi)按鈕上方。 電梯運(yùn)行管理規(guī)定 一、工程人員負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承判商的 工作。 電梯維修保養(yǎng)制度 一、電梯停駛保養(yǎng)，首先切斷電源，以確保安全。 三、工程人員每月檢查窨井一次，發(fā)現(xiàn)水位異常升高應(yīng)馬上查 清 原因并采取措施。 二、門窗開啟靈活，不松動(dòng)、不透風(fēng)、牢固、平整美觀接逢嚴(yán)密。 領(lǐng)帶、領(lǐng)帶夾、工作牌、 上崗證等，如使用不當(dāng)造成損壞或遺失，應(yīng)及時(shí)向公司申領(lǐng)，費(fèi)用由本人承擔(dān)。 請(qǐng)被回訪人簽名。 維修回訪制度 一、維修回訪由管理處主任、管理員、維修負(fù)責(zé)人擔(dān)任。 五 、對(duì)自己無把握回答的應(yīng)婉轉(zhuǎn)地表示歉意，并進(jìn)行文字記錄，及時(shí)聯(lián)系相關(guān)部門和有關(guān)人員給予解 答 （ 辦理業(yè)主、客戶提出的有關(guān)問題、事項(xiàng)和要求 ） 。 四 、公司對(duì)年度考核評(píng)為 優(yōu)秀 的員工， 給予通報(bào)及獎(jiǎng)勵(lì)，并列為重點(diǎn)培養(yǎng)（ 考察）對(duì)象。 三 、每月 5 日前，各班組負(fù)責(zé)人將上月的 員工違規(guī)違紀(jì)及工作表現(xiàn)情況 報(bào)部門。 二、 發(fā)現(xiàn)部門主管在 考核中不認(rèn)真、敷衍了事等現(xiàn)象，則按《獎(jiǎng)懲 條例 》予以處 理 ，責(zé)令重新考核。 凡受處分的員工，將《員工違規(guī)處罰單》裝入其本人檔案。 在職責(zé)范圍內(nèi)連續(xù)受到客戶合理投訴。 未盡職出現(xiàn)管理工作上失誤，給企業(yè)、社會(huì)造成較大影響和經(jīng)濟(jì)損失。 知曉員工違規(guī)違紀(jì)不及時(shí)處理，造成影響。 1違反規(guī) 定造成浪費(fèi)、損壞、丟失財(cái)物（除按價(jià)賠償外）。 工作時(shí)間串崗、離崗。 發(fā)現(xiàn)違章違規(guī)行為不糾正、不制止，但尚未造成影響。 上班時(shí)間吃零食、隨地吐痰、疊崗、吸游煙、亂丟雜物等。 第三條 獎(jiǎng)勵(lì)方式 表揚(yáng)：給予口頭表揚(yáng)或通報(bào)表揚(yáng)。 獎(jiǎng)懲條例 第一條 總則 為增強(qiáng)公司員工的主人翁責(zé)任感，鼓勵(lì)其積極性、創(chuàng)造性，認(rèn)真貫徹“嚴(yán)格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調(diào)”，“有功必獎(jiǎng)、有過必罰、制度面前、人人平等”的基本方針。 二、公傷假：公傷休養(yǎng)期間，按實(shí)際天數(shù)扣考核浮動(dòng)工資（其他享受待遇，視情況而定）。 六、病、事假均需辦妥書面請(qǐng)假手續(xù)，否則視為曠工。 六 、 新員工 培訓(xùn)期間離職，不發(fā)生活補(bǔ)貼費(fèi)。 五、凡辭（離）職或被辭退、開除的員工，其他項(xiàng)目區(qū)域（部門）不得再聘用。 五、項(xiàng)目區(qū)域?qū)邮盏膯T工應(yīng)按人事調(diào)遷證明及時(shí)對(duì)調(diào)入員工進(jìn)行接收備案。 六、新招聘的員工進(jìn)公司，必須經(jīng)過二周以上崗前培訓(xùn)，試用期 36 個(gè)月（根據(jù)各崗位、工種確定，員工在試用期間表現(xiàn)突出者，由部門或項(xiàng)目區(qū)域提出建議，經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，成為企業(yè)在職員工）。 五、班組負(fù)責(zé)人確認(rèn)其下屬不能勝任該崗位或缺乏主動(dòng)性、積極 性，經(jīng)教育后仍不能改正的，可向上級(jí)建議，要求部門對(duì)其進(jìn)行處理。 八、禁止利用工作之便敲詐勒索，收受賄賂；不得故意刁難或威脅業(yè)主，不得向業(yè)主索要紅包，小費(fèi)及接受業(yè)主的饋贈(zèng)。 ● 勞動(dòng)紀(jì)律 一、遵守國家法律、法令及企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度。 若進(jìn)去時(shí)門是關(guān)著的， 出來時(shí)應(yīng)隨手將門輕輕帶上。 四 、 不得在工作場(chǎng)所做出各類有失職業(yè)風(fēng)度的不雅舉止及形象 。 三 、 微笑 —— 微笑要自然得體、發(fā)自內(nèi)心、使他人感到溫馨和諧、輕松愉快、賓至如歸 。 不該問的絕對(duì)不問，不該講的絕對(duì)不講；不得任意向外界傳播或竊取企業(yè)的保密資料。 認(rèn)真學(xué)習(xí)科學(xué)文化和專業(yè)知識(shí)，努力鉆研管理業(yè)務(wù)技術(shù)水平，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。 員工守則 ● 服務(wù)準(zhǔn)則： “端正態(tài)度、熱情主動(dòng)、擺正位置、盡心盡職”，“用我們規(guī)范的服務(wù)去感化業(yè)主”，使業(yè)主（住用人）對(duì)我們的服務(wù)無可挑剔，是全體員工共同遵守的服務(wù)準(zhǔn)則。 四、機(jī)要文件、機(jī)要事項(xiàng)及其種類的認(rèn)定，原則上由所管部門的負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé)。 契約、協(xié)定或根據(jù)協(xié)商而決定的事項(xiàng)。 七、做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防壞人趁火打劫和搞破壞活動(dòng)。 五 、 不斷完善智能化系統(tǒng)、提高服務(wù)質(zhì)量 。 四 、保持電梯及機(jī)房整潔，禮貌制止違反《電梯使用規(guī)定》的行為 。 二、嚴(yán)格遵守公司制定的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維修保養(yǎng)制度，按規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)，做到小修不過夜，中修不拖延，能正確判斷一般故障，并采取應(yīng)急措施。 管道工崗位職責(zé) 一、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類管道的鋪設(shè)、走向，進(jìn)水總水閥，水表的位置、數(shù)量，進(jìn)水管徑、閥門尺寸，并會(huì)正常的操作。 四、每日巡視轄區(qū)各類設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，并做好各類記錄 。 二、 參與 新開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)和設(shè)施設(shè)備安裝、調(diào)試及物業(yè)竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)與開發(fā)建設(shè)單位工作聯(lián)系協(xié)調(diào)。 舉止文明 ， 服務(wù)規(guī)范 ； 助人為樂 ，維護(hù)秩序 。 視企業(yè)聲譽(yù)如同生命， 視同事如同兄弟姐妹， 視客戶如同衣食父母， 為客戶服務(wù)是我的神圣使命， 用我們規(guī)范的服務(wù)去感化業(yè)主， 我將以熱心、誠心、耐心、細(xì)心、貼心、放心的理念面對(duì)客戶。 五、配合協(xié)調(diào)各 管理處 的 維修、養(yǎng)護(hù) 工作，對(duì)突發(fā)事件和重大 設(shè)備 事故，負(fù)責(zé)組織搶修。 七 、工作完畢后及時(shí)清理衛(wèi)生， 清點(diǎn)工具，交還剩余材料，并負(fù)責(zé)工具管理工作及維護(hù)保養(yǎng)。 四、對(duì)水泵房等設(shè)備每周清潔一次，及時(shí)檢修，更換各類水泵泵頭、閥門，保持設(shè)備的整潔，完好。 五、及時(shí)將各類記錄上交管理處存檔。 七 、完成上級(jí) 分派 的其他工作任務(wù)。 二、學(xué)習(xí)公司有關(guān)消防知識(shí)，正確使用各種消防器材和設(shè)備。 二、本規(guī)定中所稱機(jī)要是指不得泄露事項(xiàng)，凡符合下列條款之一者均屬于此。不能向相關(guān)人員以外者公開。 七、機(jī)要文件來往傳遞（包括傳真），應(yīng)指定專人傳接或采取親啟信函方式進(jìn)行。 二 、遵紀(jì)守法。 六 、勤儉節(jié)約。 三 、正直誠實(shí) —— 對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、同事和客戶要以誠相待，不得陽奉陰違。 六 、平等 —— 一視同仁的對(duì) 待所有客戶，不能有貧富之分，厚此薄彼。 二 、遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或客戶來訪，應(yīng)立即起身相迎并問好，先請(qǐng)來訪 者 入座后，自己方可坐下，來客告辭，應(yīng)起身移步相送。 二 、拿起聽筒先說： “ 您好， 永大 物業(yè) 、 管理處 或部門 ！ ” 語氣平和，再詢問對(duì)方有什么事需要幫助。 四、因故臨時(shí)外出，必須事先向上級(jí)主管請(qǐng)假；外出辦事，需與同事打招呼，說明事由，不得擅離崗位。 三級(jí)管理制度 為了公司內(nèi)部管 理制度化、規(guī)范化，在管理中將體現(xiàn)“嚴(yán)格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調(diào)”的基本方 針，特制定本制度。 ● 員工聘用與任免 一、員工招聘，主要以人品素質(zhì)、思想品德、身體健康和敬業(yè)精神為標(biāo)準(zhǔn)。 ● 人事調(diào)遷 一、根據(jù)工作需要可調(diào)動(dòng)員工，被調(diào)動(dòng)的員工應(yīng)服從安排。 八、各項(xiàng)目區(qū)域應(yīng) 及時(shí)將人事調(diào)遷情況上報(bào)集團(tuán)物業(yè)部備案。 ● 工資及福利 一 、工資構(gòu)成為：基本工資 + 考核 浮動(dòng) 工資 + 各類補(bǔ)貼 （各崗位工資標(biāo)準(zhǔn)參照《崗位工資等級(jí)表》） 。 考勤制度 一、以部門（班組）為單位對(duì)員工出勤進(jìn)行考勤，考勤情況統(tǒng)計(jì)經(jīng)部門主管簽字，于次月初報(bào)項(xiàng)目區(qū)域辦公室，作為發(fā)放工資的依據(jù)。 二、未經(jīng)批準(zhǔn)或未辦理手續(xù)擅自離開工作崗位，一律按曠工處理。 培訓(xùn)制度 每一個(gè)員工從就職之日開始，就必須接受不同階段的培訓(xùn)，以使自己成為一名合格的員工。 抵制歪風(fēng)邪氣，檢舉、揭發(fā)損害企業(yè)利益的違規(guī)行為，事跡突出。 升任：根據(jù)工作表現(xiàn)、管理能力、組織能力和綜合素質(zhì)考察，給予升任職務(wù)。 服務(wù)欠周到、用語不規(guī)范。 第七條 書面警告 有下列行為之一者，給予扣除 1050％的當(dāng)月考核浮動(dòng)工資。 無故不參加班組部門例會(huì)及組織活動(dòng)。 第八條 記過 有下列行為之一者，給予取消當(dāng)月全額考核浮動(dòng)工資。 曠工半天以上。 留用期間再次受書面警告以上處分。 故意損壞公物、嚴(yán)重違反財(cái)務(wù)制度或嚴(yán)重失職、營私舞弊、給企業(yè)造成嚴(yán)重后果和影響。 凡受記過處分的員工，一律作留用處理（留用期為 1 個(gè) 月），當(dāng)年獎(jiǎng)金只能享受 50％以內(nèi)。 二、公司每一年度根據(jù)月考核結(jié)果，評(píng)比“優(yōu)秀員工”。 六 、每年度 1 月初，由公司考 評(píng) 小組對(duì)全體員工上一年度的 “ 德 、 能 、 勤 、績(jī) ” 進(jìn)行綜合考核評(píng)比。 ● 考評(píng)申訴： 員工若對(duì)考評(píng)結(jié)果有異議或處理不服，可直接向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)申訴。 一、各部門結(jié)合工作實(shí)際情況，安排落實(shí)節(jié)假日，中午值班人員和特殊情況下安排夜間值班。其中，安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪，漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪，其它一般維修七天內(nèi)回訪。 一、使用期限： 大衣使用期限為三年； 冬裝、雨鞋使用期限為二年； 襯衫、夏裝使用期限為一年。 三、合理是維修計(jì)劃與方案合理，不擴(kuò)大維修計(jì)劃。 五、抹灰應(yīng)接縫平整、不開裂、不起殼、不松動(dòng)、不剝落。 化糞池管理規(guī)定 一、化糞池每年由指定的專業(yè)公司清 理 一次。 四、轎廂內(nèi)外、頂上、底下須經(jīng)常擦凈，防止生銹腐蝕，保持清潔美觀。 四、進(jìn)行定期檢查時(shí)，應(yīng)通知管理員配合，并放置工作牌。 三、保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機(jī)組故障應(yīng) 在 .；若在時(shí)限范圍無法排除故障，應(yīng)將實(shí)際情況報(bào)告工程 維修 主管，再由工程 維修 主管