【正文】 位職責(zé)在管理處主任、副主任的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實(shí)施全面管理。建立、健全責(zé)任區(qū)管理檔案，定期向資料員查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失應(yīng)及時(shí)向上級(jí)反映并設(shè)法健全．向住戶宣傳國(guó)家的方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定，配合公安、居委會(huì)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作。協(xié)助主任做好IS09002質(zhì)量保證體系的運(yùn)行。經(jīng)常巡視住宅區(qū)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。服從班長(zhǎng)調(diào)度和安排，按時(shí)按質(zhì)按量完成工作任務(wù)，注意安全操作，保證維修質(zhì)量，做到以工作質(zhì)量確保業(yè)主(住戶)滿意。堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡視配電房、水泵房設(shè)備，注意負(fù)荷變動(dòng)，發(fā)現(xiàn)異常情況分析原因井報(bào)告主任，認(rèn)真作好值班記錄及配電房、水泵房巡查記錄。 管理處水(管)工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)保管好水池、水箱檢查孔蓋的鑰匙，保證小區(qū)正常供水。充分了解、熟悉制冷機(jī)和附屬設(shè)備的性能及操作方法。高空作業(yè)工必須遵守以下操作要求：作業(yè)前須制訂安全作業(yè)措施，經(jīng)班長(zhǎng)、主任審查并下發(fā)安全作業(yè)通知單后方可進(jìn)行。 管理處電梯工崗位職責(zé)熟悉小區(qū)電梯分布、使用情況，掌握電梯使用、維修、養(yǎng)護(hù)及大中修規(guī)程。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它相關(guān)工作。完成上級(jí)交待的其他任務(wù)。 管理處護(hù)衛(wèi)員崗位職責(zé)護(hù)衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，配戴規(guī)定裝備，佩帶統(tǒng)一的工作牌，嚴(yán)肅儀容，糾正違章時(shí)先敬禮，必須做到文明服務(wù)、禮貌待人。遇有緊急、突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告。熟悉護(hù)衛(wèi)各崗位職責(zé)、任務(wù)，掌握管理區(qū)域內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律及特點(diǎn)。每周對(duì)全隊(duì)人員的業(yè)務(wù)訓(xùn)練進(jìn)行考核，掌握全隊(duì)人員的思想工作。嚴(yán)格按電梯維修細(xì)則對(duì)電梯進(jìn)行日常維修及大中修工作。高空作業(yè)人員必須系安全繩、安全帶、穿防滑鞋，必要時(shí)應(yīng)戴安全帽。按用戶實(shí)際需要及時(shí)調(diào)整空調(diào)設(shè)備，作到高效節(jié)能運(yùn)行。執(zhí)行市政府供水、節(jié)約用水的決定，積極作好節(jié)約用水的宣傳教育工作，對(duì)樓宇每月用水總量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)異常立即上報(bào)管理處主任，采取有效措施節(jié)約用水。經(jīng)常保持配電房、變壓器房、值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 管理處電工崗位職責(zé)熟練地掌握管轄區(qū)內(nèi)的供電系統(tǒng)線路布置、設(shè)備技術(shù)性能及實(shí)際操作。熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況、管線主控制位置以及設(shè)備的性能和使用狀況。每天具體布置安排班內(nèi)員工的工作，監(jiān)督檢查安全工作。負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)、辦公家具、辦公用品、用具的購(gòu)發(fā)、管理。熱情接待住戶和來(lái)訪客人，對(duì)住戶的投訴要耐心解釋，及時(shí)處理。配合有關(guān)部門(mén)做好安全防范和計(jì)劃生育等工作。積極配合有關(guān)部門(mén)做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。建立富有活力的高效率的管理組織機(jī)構(gòu)，科學(xué)完善的制度，以及監(jiān)督和考核體系，確保政令暢通，信息反饋通暢，管理工作高效。管理處負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)的范圍：室外的綠化、道路、路燈、消防設(shè)施、單車房、室外上下管道、明暗溝、沙井、化糞池、垃圾屋、雕塑小品等公共配套設(shè)施，以及零散維修的，由管理處組織實(shí)施，維修費(fèi)用按建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，由租賃公司和非租房住戶共同承擔(dān)。凡單位購(gòu)買做集體宿舍或業(yè)主出租的房屋，其居住人員有變動(dòng)的，應(yīng)到管理處重新登記備查，并留下單位或業(yè)主的聯(lián)系電話、地址，一旦發(fā)生緊急情況，方便管理處聯(lián)系，防止事態(tài)發(fā)展。6)、在文化娛樂(lè)場(chǎng)所內(nèi)，大家要和氣相處，互相尊重，不得搶場(chǎng)，要服從管理人員的先后安排。4)、不得利用職權(quán)和工作之便，進(jìn)行營(yíng)私舞弊，私自放人進(jìn)入有償活動(dòng)場(chǎng)所。按時(shí)繳納管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、水電費(fèi)。 商場(chǎng)、寫(xiě)字樓管理規(guī)定為了加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)各商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的管理，住宅區(qū)營(yíng)業(yè)的單位和業(yè)主除嚴(yán)格遵守國(guó)家和特區(qū)有關(guān)政策和法規(guī)，依法經(jīng)營(yíng)外，還應(yīng)遵守本住宅區(qū)制定的下列規(guī)定：嚴(yán)禁隨意動(dòng)用水電設(shè)施、消防器具，違者視情節(jié)輕重處以5000元以下罰款。二、各臨時(shí)用電戶在拉線前，需向管理處提出書(shū)面申請(qǐng)，填寫(xiě)《臨時(shí)用電申請(qǐng)表》，經(jīng)管理處主管審批后，由維修技工審核其安全保護(hù)措施，方可臨時(shí)用電。 智能化設(shè)施使用管理規(guī)定為了智能化設(shè)施的正常使用功能，發(fā)揮其在物業(yè)管理、治安防范和便利生活等方面的重要作用，特制定本規(guī)定：一、住戶在入住前，應(yīng)參加管理處舉辦的智能化設(shè)施使用培訓(xùn)或由管理處派發(fā)智能系統(tǒng)使用說(shuō)明書(shū)。七、發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯槽底有積水時(shí)，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全地方。任何單位、用戶不得擅自拆、改遷、裝燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施，不得將燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施埋墻或暗設(shè)。燃?xì)獍踩芾眢w制實(shí)行“企業(yè)負(fù)責(zé)，行業(yè)管理，國(guó)家監(jiān)察，群眾監(jiān)督，勞動(dòng)者遵章守紀(jì)。私自裝電、接水，除追計(jì)補(bǔ)水電費(fèi)外，處以十至一百倍罰款，并責(zé)令重新申請(qǐng)?jiān)鋈?。每天檢查記錄配電房、水泵房的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)小型故障應(yīng)及時(shí)維修，大型故障隱患應(yīng)立即書(shū)面報(bào)告管理處，通知有關(guān)專業(yè)單位進(jìn)行維修。五、嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)鳴放汽車?yán)?、高音音響及大聲喧嘩等，特別在休息時(shí)間，必須共同維護(hù)小區(qū)的寧?kù)o。嚴(yán)禁在陽(yáng)臺(tái)堆放燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶劑，泡沫塑料類、紙、布屑等易燃易爆物品。禁止不審批進(jìn)行室內(nèi)裝修。發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即拔火警電話119，同時(shí)告知管理處，并關(guān)閉電閘和燃?xì)忾y門(mén)，迅速離開(kāi)住所。暴雨、臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前，管理處應(yīng)全面檢查住宅區(qū)溝渠，是否受雜物堵塞，以免積水泛濫。對(duì)在綠化地帶晾曬衣物、被褥者，由管理人員予以警告，并對(duì)其進(jìn)行教育。保持綠化地清潔，保證不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，使花木生長(zhǎng)茂盛。四、護(hù)衛(wèi)員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行治安條例規(guī)定，嚴(yán)禁打罵和無(wú)故刁難住戶，不得扣留住戶身份證、索要錢財(cái)、亂罰款、收款不給單據(jù)等，抓到嫌疑人員，不得毆打和擅自審訊，只能嚴(yán)加看管，盡快移交有關(guān)部門(mén)處理。維護(hù)本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，管理處公布的各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)不遵守制度的住戶，應(yīng)進(jìn)行勸阻、制止、直至移交有關(guān)部門(mén)處理。六、登記制。小區(qū)內(nèi)業(yè)主(住戶)及商家、單位凡有物品搬出本小區(qū)時(shí)，必須是業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主書(shū)面委托)，事先向管理處申報(bào)，管理處應(yīng)登記、開(kāi)具放行條給業(yè)主，并應(yīng)及時(shí)通知小區(qū)護(hù)衛(wèi)員，保證在搬進(jìn)(出)物品時(shí)提供方便。六、施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)當(dāng)天清運(yùn)，樓梯過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面；墻壁完好和整潔。 裝修人員管理規(guī)定為確保住宅小區(qū)的根本利益，并對(duì)裝修施工隊(duì)進(jìn)行有序管理，根據(jù)z市政府有關(guān)規(guī)定和聚龍灣房屋裝修管理規(guī)定，特制定如下辦法．一、任何施工單位進(jìn)入小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：室內(nèi)裝修企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件加蓋章)： 裝修企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)(復(fù)印件加蓋章)； 與業(yè)主簽約的正規(guī)家居裝飾合同書(shū)(復(fù)印件)。住戶安裝空調(diào)應(yīng)到管理處申請(qǐng)，并按指定位置安裝，空調(diào)支架應(yīng)用不銹鋼材料，不得使用鐵架子，否則，住戶要承擔(dān)由此造成的返工及其它損壞后果(如鐵銹污染外墻面等)。裝修工作時(shí)間：上午８：００－１２：００，下午２：００晚上７：００。管理處按小區(qū)整棟統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一色調(diào)、統(tǒng)一施工期限的原則協(xié)調(diào)安裝。 辦公樓或商場(chǎng)的裝修面積50平方米以上須報(bào)消防部門(mén)審批后，按審批要求進(jìn)行裝修。做到大修有計(jì)劃安排，小修隨時(shí)處理，房屋不破、不漏、管道不堵、公共設(shè)施機(jī)電設(shè)備運(yùn)作保養(yǎng)良好。住戶應(yīng)按期繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益，不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)及堆放危險(xiǎn)物品以及排放有毒、有害物質(zhì)等。業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解，或提交z市仲裁委員會(huì)依法裁決。四、其他事項(xiàng)本公約由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司報(bào)鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)，在辦理住、用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字，并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。 (8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等。 1嚴(yán)禁從空中拋棄任何物品，否則須承擔(dān)因故意或過(guò)失向地面拋棄物品而產(chǎn)生的一切后果的責(zé)任。 按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用。有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出咨詢，并得到答復(fù)。z市z龍聚灣管理處工作手冊(cè)編制： 日期： 年 月 日校對(duì)： 日期： 年 月 日審核： 日期： 年 月 日批準(zhǔn)： 日期： 年 月 日第一節(jié)公眾制度目 錄業(yè)主公約5樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定15精神文明公約19房屋裝修管理規(guī)定20裝修人員管理規(guī)定25住宅小區(qū)物品搬進(jìn)(出)管理27管理處治安管理規(guī)定28小區(qū)園林綠化管理規(guī)定32小區(qū)消防管理規(guī)定35小區(qū)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定39供水、供電管理規(guī)定40燃?xì)獍踩芾硪?guī)定42電梯使用管理規(guī)定44智能化設(shè)施使用管理規(guī)定46臨時(shí)用電管理規(guī)定47有線電視和智能化網(wǎng)絡(luò)管線使用管理規(guī)定48商場(chǎng)、寫(xiě)字樓管理規(guī)定49文化娛樂(lè)場(chǎng)所管理規(guī)定51暫住人員管理規(guī)定54出租房管理規(guī)定55 業(yè) 主 公 約為加強(qiáng)本物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)。自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。在出租所擁有的物業(yè)時(shí)，需到管理處登記，退租時(shí)書(shū)面通知管理處。 (7)踐踏、占用綠地，損壞、涂劃園林建筑小品。第一次業(yè)主大會(huì)，在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，由鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告井報(bào)告鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)。不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的，處以每日萬(wàn)分之五的滯納金；無(wú)正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的，物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。所有以其單元為通訊地址之業(yè)主應(yīng)將其選擇之通訊地址事先通知管理處。(3)、嚴(yán)禁改變陽(yáng)臺(tái)為衛(wèi)生間、廚房等，嚴(yán)禁將陽(yáng)臺(tái)雨水管改為排污管，嚴(yán)禁私自改變室內(nèi)外明暗電氣管道及未經(jīng)許可更換水、電、氣計(jì)數(shù)表，若造成嚴(yán)重后果，一切由住戶負(fù)責(zé)。(3)、嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜，違者罰款一百元。二、房屋專用部份：屋面每年維修一次，四年中修一次，八年大修一次：水池；室內(nèi)上下水主管、電線、電氣、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄三年刷新一次；消防水管、水箱；樓梯間、墻面、扶手；電子防盜門(mén)；其它。 業(yè)主(住戶)收到批復(fù)后，業(yè)主和裝修單位分別向管理處交納1000元裝修押金，裝修單位憑身份證或暫住證等有效證件到管理處辦理臨時(shí)出入證，簽訂[裝修施工隊(duì)伍防火責(zé)任書(shū)》，領(lǐng)取裝修許可證，方可進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行裝修。門(mén)窗不得隨意改動(dòng)，確需改動(dòng)的，須經(jīng)過(guò)審批。房屋裝修者應(yīng)自開(kāi)工之日起三個(gè)月內(nèi)完工。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。以上幾種處罰可同時(shí)并處。五、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，不得亂竄場(chǎng)地，違者每人每次罰款50元，更不得私下接工程而不辦手續(xù)，違者除補(bǔ)交有關(guān)費(fèi)用外，每隊(duì)每次罰款1000元，情節(jié)嚴(yán)重者，將驅(qū)逐小區(qū)，取消施工資格。二、申報(bào)制。經(jīng)盤(pán)查發(fā)現(xiàn)違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。在本小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通等方面的突發(fā)事件時(shí)，要挺身而