【正文】 控交換機機房的各項操作規(guī)程，按時完成周期檢測，做好日常維護工作，確保程控交換機的正常運行。 ④機房的防塵要求為每年積塵應限制在10克/平方米范圍之內(nèi)。房屋設備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應商定解決意見，并確定復驗時間。 （1）確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容。具體內(nèi)容包括以下幾個方面： （1）房屋設備值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要離崗時，必須由符合條件的人替崗，并向其交待離崗時間、去向； （2）按時巡查，作好記錄，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時解決、及時報告； （3）接到請修通知，及時通知、安排有關人員搶修、急修； （4）不得隨意調(diào)換值班崗位，就餐實行輪換制。（2）向技術主管報告。各設到備管理部門每年應根據(jù)設備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，編制預防性維修保養(yǎng)制度，分期、分批、分項下達給維修管理人員和設備操作使用人員實施，并進行監(jiān)督和檢查。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設備經(jīng)常保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發(fā)生不應有的磨損、老化、腐蝕等狀況，提高設備的運轉(zhuǎn)效率；實行預防性維修保養(yǎng)制度，既可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量，又可以保證房屋設備的安全運行，對延長設備使用壽命，樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象都將起到很重要的作用。因此，在進行房屋設備的運行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設備的接管驗收工作，接收好房屋設備的基礎資料。 ②嚴格控制機房內(nèi)的極限條件，即溫度在10—40攝氏度，絕對濕度在2—25克H2O/立方米，相對濕度在20%80%范圍之內(nèi)。 ②嚴格遵守崗位職責和有關的各項規(guī)章制度。 （3）電話總機的應急操作程序 ①如遇突發(fā)性停電，應轉(zhuǎn)用自備蓄電池供電，以確保通訊暢通，并及時匯報工程設備部門進行搶修。⑦每月一次對業(yè)主或使用人電話費進行打印結(jié)算，并隨時接受電話費的查詢工作。 程控交換機的操作 用戶程控交換機的操作一般可以分成機務操作和話務操作兩部分。⒒電梯凡是轉(zhuǎn)動機件均需交由潤滑，要做到定點、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運行。有漏水、滲水情況，一定要修好，同時要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關有效動作。⑤按時完成設備的定期保養(yǎng)和維修工作。（8）做好電梯的好電計量及收費工作。注意事項：①若供油系統(tǒng)不完善，運行人員應時時注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風及的工作狀況；②無關人員未經(jīng)許可不得進入鍋爐房；③嚴禁在工作場所動用名火和吸煙；④排水溝內(nèi)如有柴油流入，應用水沖洗干凈，并用排物泵排凈；⑤工作現(xiàn)場保持整潔，不得有油漬等；⑥一旦發(fā)生火情，應立即通知保安，并采取相應的消防措施。⑦認真學習技術，精益求精，不斷提高運行管理水平。機組運行：①機組運行時，應檢查油泵指示燈是否亮著；②檢查油泵顯示情況；③注意機組運轉(zhuǎn)電流是否正常，風頁是否打開，把風頁換到自動控制檔；④做好機組運行記錄（每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來）。 ②嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。（6）定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。對檢查出的不同問題，應采取不同的修繕辦法，如加固、補強、調(diào)整、圖刷保護漆膜、局部更換等，以經(jīng)常保持其在正常狀態(tài)下工作。 （7）每張操作票只能填寫一項操作任務，并應由操作人填寫操作票。 操作票是防止錯誤操作的主要措施之一。 凡遇到下列情況時，可不填寫工作票： （1）事故緊急搶修工作。 （6）所準備的工具、材料以及安全用具是否齊全。 （2）工作范圍應在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明，用不同顏色標明停電及帶電部分。由于管子里導線在長期不通風、散熱極差的狀態(tài)下工作，導線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化，導致導線絕緣電阻下降。①斷路，分線斷路和中線斷路兩種，應換新線。依據(jù)“全國供用電規(guī)則”對維護管理與產(chǎn)權分界的界定，供電局與用戶電氣設備的維護管理范圍遵照以下原則：①低壓供電的，以供電接戶線的最后（第一）支持物為分界點，支持物屬供電局；②10千伏及以下變壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點，第一斷路器或進線套管的維護責任由雙方協(xié)商確定；③35千伏及以上高壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點，第一機電桿屬供電局；④采用電纜供電的，本著便于維護管理的原則，由供電局與用戶協(xié)商確定；⑤產(chǎn)權屬于用戶的線路，以分支點或以供電局變電所外第一基電桿為分界點，第一基電桿維護管理責任由雙方協(xié)商確定。一般包括下列內(nèi)容：①定期巡視維護和重點檢測。每個用電點又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具，如電梯、電燈、插座等處使用。（3）對于儲水池（箱、塔），應貯存足夠的水量，并隨時補足；對于離心泵及其電機，應按有關規(guī)定，定時檢查保養(yǎng)，并應根據(jù)有關規(guī)定設置備用水泵。維修方法是按原設計圖紙和規(guī)范要求返工重做。下水道堵塞應及時清通。②換管法 對于銹蝕嚴重的管段則需進行更換。②保溫防凍工作在每年冬季來臨之前，維修人員應注意做好水表箱、閥門井、消防拴、栓井以及室內(nèi)外的管道、閥門、消防栓等的防凍保溫工作。 （1）管理范圍的界定物業(yè)管理公司對給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政部門都有規(guī)定。 是指對房屋設備進行定期的包括更換主要部件的全面檢修工程?！　　　　　　　、劭荚u材料定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。三、房屋設備管理的內(nèi)容不同的房屋設備有不同的特點，因此，房屋設備管理的內(nèi)容也各不相同。二、房屋設備管理的方式 設備管理工作一般由房管單位和物業(yè)管理公司的工程部門主管，并由專人負責。 房屋設備管理是延長設備使用壽命，保障設備安全運行的保證。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種物業(yè)設備的日常運行和維修，進行有效的管理。程控交換機把電話的呼叫編成計算機操作的程序，賦予必需的數(shù)據(jù)，由計算機程序逐條操作，把所持續(xù)的呼叫接通。計算機網(wǎng)絡與現(xiàn)代通訊技術設備。四、智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)現(xiàn)在一般以樓宇所配置的自動化設備來作為智能建筑的定義。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯； 按速度分有：速度在2米/秒以上的高速電梯、~，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯；按電機拖動方式分有：交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào)速電梯；按控制方式分有：信號控制電梯、集選控制電梯、微機程序控制電梯和簡單手柄控制電梯。三、電氣工程設備系統(tǒng) 電氣工程設備系統(tǒng)是指物業(yè)供電、照明及電器控制服務設備設施，房屋運輸設備，防雷及接地裝置。二、燃氣系統(tǒng)、空調(diào)通風系統(tǒng)燃氣系統(tǒng) 煤氣系統(tǒng)包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。它包括：排水管道、排污管道、通氣管、清通設備、提升設備、室外排水管道、污水井、化糞池等。只有這些配套設備設施與其他工程協(xié)調(diào)一致，緊密配合，才能充分發(fā)揮建筑物的整體功能和作用，滿足人們各方面的需要。第一章 人員素質(zhì)要求 一、工程部經(jīng)理高中以上文化程度，身體健康，年齡不超過五十周歲，懂得工程系統(tǒng)及維運的各項程序，有管理經(jīng)驗，要求男性。以下主要介紹物業(yè)設備設施管理的意義、內(nèi)容，以及物業(yè)設備管理的特點、方法和有關的規(guī)章制度。第二章 物業(yè)設備設施的構(gòu)成 在現(xiàn)代建筑中，綜合性的多功能智能大廈越來越多，即使是民用建筑，在建設概念與配套功能上也與過去有了很大的不同，除了滿足居住的需要外，還要求居住得舒適、安全，這樣，房屋建筑的附屬設備設施就成了房屋建筑的一個不可分割的重要組成部分。 是指用來排除生活污水和房屋雨、雪水的設備和設施。物業(yè)內(nèi)用于消防的設備和設施包括：噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設備，如煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明等。即室內(nèi)通排風換氣的設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵的設備等。（1）電梯電梯一般由傳動設備、升降設備、安全保護設備和控制設備組成。避雷針、避雷帶、引下線和接地極等防雷部分必須按照規(guī)范的具體要求裝設，才能達到防止雷擊的危害。主要是指樓宇的辦公自動化系統(tǒng)，其中包括資料檔案管理、多媒體信息查詢、電視會議、財務計劃、人事管理以及電子數(shù)據(jù)庫（EDI）系統(tǒng)等。電話交換機已由最初的步進制交換機逐步發(fā)展為旋轉(zhuǎn)制交換機、縱橫制交換機和程控交換機。由于現(xiàn)代建筑配套設施設備的先進性和復雜性，因此，要求對物的管理要靠專業(yè)的知識、規(guī)范的程序、嚴格的標準和高超的性能。所以，良好的房屋設備管理是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行的有力保障。因此，搞好房屋設備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風苗子，不斷提高管理服務質(zhì)量和技術水平，從而強化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎建設，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。具體的管理措施主要有：建立設備管理賬冊和重要設備的技術檔案；建立設備卡；建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度；建立房屋設備大、中修工程的驗收制度，積累有關技術資料； 建立房屋設備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度；建立承租戶保管房屋設備的責任制度；建立每年年末對房屋設備進行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現(xiàn)象，應采取必要措施，及時加以解決。②運行記錄值班人員填寫的設備運行記錄每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)管理企業(yè)設備運行管理部門保管好，以備存查。一、維修工程的分類 目前對房屋設備維修工程的分類尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般可分為以下幾種： 設備大修工程。二、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 給水系統(tǒng)建筑物給水方式有多種：一般平房和多層樓房均由城市供水管網(wǎng)供水；高層建筑則需進行二次供水，因為城市管網(wǎng)的水壓無法滿足高層供水需要，多采用加壓水泵和高位水箱向高層供水。 （3）給水管道的養(yǎng)護 ①給水管道的檢查維修養(yǎng)護人員應十分熟悉給水系統(tǒng)，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經(jīng)常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應及時進行維修。滲漏管道的維修，常有以下兩種方法：①哈夫夾堵漏法 用鉛楔或木楔打入洞眼內(nèi)，然后墊以2—3毫米厚的橡皮布，最后用尺寸合適的哈夫夾夾固?！　、诮逃?、約束住戶不要把雜物投入下水管道，防止堵塞。（4）室外排水管道的維修①管道坡度搞反形成倒返水此類故障常見于新建的房屋中，原因大多是未按圖紙要求放坡，或溝底未做墊層，加上接口封閉不嚴，管道滲漏而造成不均勻下沉，致使排水不暢，嚴重的則會引起倒流，污水外溢。（2）對于消防栓接圈的封閉圈及水龍帶，應按有關規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及實驗工作，以防止老化、霉變、失效，對于檢查不合格的應及時更換。用來裝置這些設備的場所叫配電室（站）/變壓室（站）。掌握資料后，即應制定管理辦法。供電設備的維護范圍，須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權分界點的劃分原則來執(zhí)行。在檢修時，首先應根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在，在按情況加以排除。⑤管子配線的絕緣電阻的測量及換線。工作票的主要內(nèi)容應包括：工作內(nèi)容、工作地點、停電范圍、停電時間以及安全措施等。 （5）所指派的工作負責人和工作人員的技術水平是否能滿足工作需要，能否在規(guī)定的停電時間內(nèi)完成工作任務。在下列情況下，監(jiān)護人可參加班組的工作： ①全部停電時； ②在變電所內(nèi)部分停電時，只有在安全措施可靠，工作人員集中在一個工作地點，工作人員連同監(jiān)護人不超過三人時； ③所有室內(nèi)、外帶電部分，均有可靠的安全遮攔，完全可以做到防止觸電的可能時。 （5）送電后，工作負責人應檢查設備情況，運行正常后才可離開現(xiàn)場。 （6）操作中，應認真執(zhí)行監(jiān)護制、復誦制，要求每操作完一步即應由監(jiān)護人員在操作項目前劃“√”。 外觀檢查的主要內(nèi)容包括：接閃器、引下線等各部分的連接是否可靠，有沒有受機械損傷、腐蝕、銹蝕等，支撐是否牢固。（5）定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時應及時更換。領辦必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度，定時對外界及空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工作情況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。 機組啟動 ①觀看控制屏，屏上要顯示“機組準備啟動”； ②啟動冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差； ③若沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態(tài)），此時控制中心即置機組于運行狀態(tài)，注意顯示器上現(xiàn)實的信息，觀看機組是否有故障顯示。⑥勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。維修保養(yǎng)：①每日清掃、擦洗所有設備及工作場所，否則接班人員有權拒絕接班；②每班沖洗水位計一次；③每班定期排水一次；④每日定期手動安全閥一次；⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗一次，離子交換器水硬度≥—3小時化驗一次，當水硬度＞；⑥凝結(jié)水排放管應每天日班排放一次并檢查水質(zhì)清潔度，化驗水指標；⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次；⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時修復；⑨對所有泵閥（軟水、污水）、軟水箱等附屬設備進行年大修及清洗。（7）電梯運行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護乘客出梯。 ④每日19：00以后及節(jié)假日期間，由于客流量減少，一般可關閉數(shù)部電梯。⑤井道底坑如有積水，必須首先斷點，然后排除。⑩井底作業(yè)時，禁止關閉廳門（廳站留有人監(jiān)視時除外），廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。是指針對話務臺所擁有的性能，使呼叫處理簡化，提高工作效率（接通率）。⑥定時完成業(yè)主或使用人的各項電信業(yè)務。⑦如話務員對一些