【正文】 疑難問(wèn)題一時(shí)解決不了，應(yīng)在交接本上做好詳細(xì)記錄，并口述給接班人員。（1）用戶程控交換機(jī)機(jī)房的工作制度 ①機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有人進(jìn)行24小時(shí)值班，值班人員應(yīng)認(rèn)真做好當(dāng)班紀(jì)錄，并做好交接班工作。①機(jī)房環(huán)境應(yīng)保持在最佳條件下，即溫度在20—25攝氏度，絕對(duì)濕度在6—18克H2O/立方米，相對(duì)濕度在20%70%范圍之內(nèi)。一、管理制度 接管驗(yàn)收制度設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過(guò)程，把住這一關(guān)，對(duì)日后的管理和使用有著很重要的意義。 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 為了延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)管理的組織措施和技術(shù)措施叫計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。 （3）實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度，并進(jìn)行監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)以下情況時(shí)，應(yīng)向班組長(zhǎng)報(bào)告：主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)、停、調(diào)整及其他異常情況；設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；零部件更換或修理；維修人員工作去向；維修材料的領(lǐng)用；動(dòng)作人員暫時(shí)離崗。 交接班制度 搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施。 這些應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)設(shè)備的實(shí)際情況由工程技術(shù)人員制訂。對(duì)經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。 ⑤進(jìn)入機(jī)房要在過(guò)濾門廊內(nèi)換鞋，以保證地面整潔。 ⑤未經(jīng)同意，不得隨意修改各類管理數(shù)據(jù)。 ④如發(fā)生突發(fā)性及其故障，應(yīng)及時(shí)搶修。 ③聽(tīng)完來(lái)電者敘述后，話務(wù)員應(yīng)快速、準(zhǔn)確地幫轉(zhuǎn)接相應(yīng)分機(jī)。 ②接到用戶或話務(wù)員的故障報(bào)告，應(yīng)代好所需的工具，及時(shí)前往搶修，力爭(zhēng)在最短的時(shí)間內(nèi)排除故障，并認(rèn)真做好記錄。七、電話通訊設(shè)備的管理和維護(hù) 程控交換機(jī)的性能 （1）系統(tǒng)性能是指根據(jù)系統(tǒng)配制而賦予用戶交換機(jī)系統(tǒng)的能力（容量和軟件包）。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛(wèi)生。 （2）電梯維修、保養(yǎng)操作規(guī)程 ①電梯停駛保養(yǎng)時(shí)，首先應(yīng)切斷控制電源，確保安全。 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 （1）電梯工作制度 ①嚴(yán)格執(zhí)行電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。（3）重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作。 為確保鍋爐安全運(yùn)行，操作人員必須嚴(yán)格遵守下列操作規(guī)程。 ②負(fù)責(zé)鍋爐及其所屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修。⑤值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)告，并及時(shí)處理，且在工作日記上做好詳細(xì)記錄。（9）定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰，防止積存過(guò)多。五、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修 制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。 現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人得到操作人所提出不能執(zhí)行的理由后，應(yīng)立即與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況核對(duì)，并檢查證明確實(shí)有錯(cuò)誤后，同意操作人重新填寫正確的操作票，才可進(jìn)行操作。 （2）在變、配電所的架空或電纜出線上進(jìn)行工作而要求停電時(shí)，值班人員必須在接到工作負(fù)責(zé)人的書(shū)面要求后，填寫操作票，方可進(jìn)行操作。 工作結(jié)束后送電前，進(jìn)行安全檢查的內(nèi)容如下： （1）工作負(fù)責(zé)人應(yīng)會(huì)同值班員對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查，特別要核對(duì)斷路器及隔離開(kāi)關(guān)的分、合位置是否符合工作票所填的實(shí)際情況，核對(duì)無(wú)誤后，雙方在工作票上簽字。所監(jiān)護(hù)的主要內(nèi)容如下： （1）部分停電時(shí)，監(jiān)護(hù)人應(yīng)時(shí)刻注意工作人員的活動(dòng)范圍，使其與帶電設(shè)備保持規(guī)定的安全距離。 工作票簽發(fā)應(yīng)由電氣負(fù)責(zé)人或電氣工程師擔(dān)任，簽發(fā)工作票時(shí)應(yīng)重點(diǎn)檢查的內(nèi)容如下： （1）工作的必要性。 （2）可以正確部署安全措施，防止錯(cuò)誤操作事故，并借以指導(dǎo)值班人員進(jìn)行倒閘操作的模擬演習(xí)。應(yīng)分段檢查，找出接觸不良部位重裝重接。應(yīng)根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電部門的“電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程”，定出重點(diǎn)檢查的項(xiàng)目。所有較大的用電設(shè)備均應(yīng)按臺(tái)編號(hào)，建立檔案，如鍋爐房?jī)?nèi)的風(fēng)機(jī)、水泵、廚房?jī)?nèi)的機(jī)具。這些部分共同組成一個(gè)完整的共用電系統(tǒng)，使電正常運(yùn)行。低壓供電減少了變壓器的投資，也不用對(duì)其進(jìn)行維護(hù)（由供電局維護(hù)）。 衛(wèi)生設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備包括大便器、小便器、洗臉盆、拖布池和家具盆、淋浴器及澡盆等。（3）室內(nèi)排水管道堵塞管道堵塞會(huì)造成流水不暢，排泄不通，嚴(yán)重的會(huì)在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。道路市政排水設(shè)施管理職責(zé)如下：。對(duì)已凍劣的水管，可根據(jù)具體情況，采取電焊或換管的方法處理。 （2）給水系統(tǒng)的管理應(yīng)做到： ①防止二次供水的污染，對(duì)水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。設(shè)備更修和技術(shù)改造工程。其中，對(duì)于設(shè)備安全管理，除了加強(qiáng)設(shè)備安全檢查和對(duì)操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外，還要建立安全責(zé)任制和對(duì)住（用）戶進(jìn)行安全教育，向?。ㄓ茫粜麄饕恍┪ｋU(xiǎn)設(shè)備（如電梯）的安全使用知識(shí)。設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。維修與運(yùn)行既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。 房屋設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要 現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達(dá)到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。 房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障。 硬件是指計(jì)算機(jī)及機(jī)器等外圍設(shè)備，具體有： （1）公共設(shè)備　　交換網(wǎng)絡(luò)處理器（CPU）、收號(hào)器、音信號(hào)、電源[工作電壓、48V（DC直流）或24V（RG鈴流）]；（2）中繼/分機(jī)設(shè)備（用戶/線架設(shè)備）用戶電路、出入中繼、會(huì)議電話板、話務(wù)臺(tái)[由顯示屏、撥號(hào)盤、環(huán)路鍵（又稱路由鍵，包括外線呼入鍵、回叫呼入鍵、內(nèi)線呼入鍵）、性能鍵（大部分可以編程，非常性能可用代碼代替）、告警批示燈（有電源告警和中繼線告警兩種）等組成]；（3）輔助設(shè)備交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩(wěn)壓器、配線架、空調(diào)器、打印機(jī)、維護(hù)終端（用于對(duì)交換機(jī)進(jìn)行維護(hù)操作、故障排除等日常操作）。所謂計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，就是指將有關(guān)計(jì)算機(jī)及其子系統(tǒng)通過(guò)聯(lián)網(wǎng)集成起來(lái)。例如，樓宇內(nèi)的照明和溫度變化情況會(huì)被相應(yīng)的傳感器感知并輸入計(jì)算機(jī)，計(jì)算機(jī)即將當(dāng)時(shí)樓宇內(nèi)的照明度和溫度與外界的日光和氣溫加以比較，并按設(shè)定的要求，將相應(yīng)的調(diào)控指令送到照明系統(tǒng)中的調(diào)光裝置及空調(diào)系統(tǒng)中的加熱或冷凍裝置，從而完成調(diào)控的目的。防雷及接地裝置不同用途的房屋建筑（構(gòu)筑）物，有不同的防雷等級(jí)要求。電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施。 供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸汽供暖之分，包括鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等）、散熱部分（熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），以及一些輔助設(shè)施，如鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回水泵、膨脹水箱、去污器等。 物業(yè)內(nèi)附屬的衛(wèi)生設(shè)備和設(shè)施包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶、面盆等不同種類。它包括： 供水設(shè)備、設(shè)施。二、綜合維修工年齡不超過(guò)四十五周歲，身體健康，中學(xué)文化程度。廣東玫瑰物業(yè)管理手冊(cè)目 錄第一部分 設(shè)備維修第一章 人員素質(zhì)要求…………………………………………………………5一、工程部經(jīng)理標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………………………………… 5二、綜合維修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………… 5第二章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成…………………………………………………5一、給排水系統(tǒng)……………………………………………………………………………… 5二、燃?xì)庀到y(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)……………………………………………………………… 6三、電氣工程設(shè)備系統(tǒng)……………………………………………………………………… 6四、智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)…………………………………………………………… 7五、電話通信設(shè)備…………………………………………………………………………… 8第三章 物業(yè)設(shè)備管理的意義、方式與內(nèi)容…………………………………9一、房屋設(shè)備管理的意義…………………………………………………………………… 9二、房屋設(shè)備管理的方式……………………………………………………………………10三、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容……………………………………………………………………10第四章 物業(yè)設(shè)備的使用與維修…………………………………………… 11一、維修工程的分類…………………………………………………………………………12二、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修…………………………………………………………12三、電力系統(tǒng)的管理與維護(hù)…………………………………………………………………17四、避雷設(shè)施的維護(hù)…………………………………………………………………………21五、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修…………………………………………………………22六、電梯的管理與維護(hù)………………………………………………………………………25七、電話通訊設(shè)備的管理和維護(hù)……………………………………………………………26第五章 規(guī)章制度及服務(wù)意識(shí)……………………………………………… 29一、管理制度…………………………………………………………………………………29二、崗位職責(zé)…………………………………………………………………………………31三、服務(wù)意識(shí)…………………………………………………………………………………33第二部分 車輛管理第一章 人員素質(zhì)要求……………………………………………………… 38一、駕駛員標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………………………………………38第二章 駕駛技術(shù)…………………………………………………………… 38一、開(kāi)車標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………………38二、節(jié)省燃油的具體措施……………………………………………………………………38三、六種情況不能啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)………………………………………………………………39四、正確啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)…………………………………………………………………………39五、對(duì)行車突發(fā)故障的應(yīng)急處理……………………………………………………………39第三章 養(yǎng)護(hù)使用…………………………………………………………… 40一、如何保護(hù)車………………………………………………………………………………40二、如何正確使用輪胎………………………………………………………………………40三、輪胎的選配與胎溫的控制………………………………………………………………40四、夏季行車如何防爆胎……………………………………………………………………41五、提高輪胎行駛里程的途徑和措施………………………………………………………41六、起車時(shí)如何使用自動(dòng)變速器……………………………………………………………41七、倒車時(shí)如何使用自動(dòng)變速器……………………………………………………………41八、使用自動(dòng)變速器注意事項(xiàng)………………………………………………………………42九、如何延長(zhǎng)蓄電池的使用壽命……………………………………………………………42十、汽車走合期應(yīng)注意的事項(xiàng)………………………………………………………………42十一、多少里程換機(jī)油為好…………………………………………………………………42十二、儀表上警告指示燈的意義……………………………………………………………43第四章 維修經(jīng)驗(yàn)…………………………………………………………… 43一、發(fā)動(dòng)機(jī)大修后的維護(hù)……………………………………………………………………43二、防止輪胎偏離的有效對(duì)策………………………………………………………………43三、汽車常規(guī)保修管理………………………………………………………………………44第五章 行車安全…………………………………………………………… 46一、高速公路的行車規(guī)定……………………………………………………………………46二、保證夜間行車安全的措施………………………………………………………………46三、雨天、霧天的行車安全…………………………………………………………………47四、倒車時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)……………………………………………………………………47第六章 規(guī)章制度及表格…………………………………………………… 48一、車輛管理員崗位職責(zé)……………………………………………………………………48二、車輛駕駛員崗位職責(zé)……………………………………………………………………48三、機(jī)動(dòng)車輛駕駛員工作管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定…………………………………………………48四、車輛肇事處理辦法………………………………………………………………………50五、機(jī)動(dòng)車輛油料管理、車輛維修、車輛保險(xiǎn)規(guī)定………………………………………51六、車輛駕駛員工作管理規(guī)程………………………………………………………………52七、表格………………………………………………………………………………………53第三部分 客房部管理 第一章 人員素質(zhì)要求……………………………………………………… 63一、客房部經(jīng)理標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………63二、庫(kù)房管理領(lǐng)班標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………………………………63三、客房部領(lǐng)班標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………63四、客房部文員標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………64五、維修班維修員標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………………………………64六、布草房服務(wù)員標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………………………………64七、客房清掃員標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………65八、公共區(qū)域保潔員標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………………65第二章 操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………… 65一、鑰匙管理制度……………………………………………………………………………65二、客房計(jì)劃衛(wèi)生操作程