【正文】 是否正常（1/31/2處）；④泄爆門手動(dòng)是否完好；⑤日用油箱是否有油；⑥除氧器水位、壓力及溫度，軟水箱水位；⑦查看交接班記錄。（4）除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。 ②堅(jiān)持工作崗位，值班時(shí)間不做與本崗位無關(guān)之事。 ②電梯機(jī)房要保持整潔，做到無積灰，無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵；電梯機(jī)房不得堆放雜物和易燃物品，不準(zhǔn)閑人進(jìn)入，不準(zhǔn)住人；電梯機(jī)房要有明亮的采光，窗玻璃完好無損且光明清晰，通風(fēng)良好，并配有必要的消防器材。⑧電梯檢修后保養(yǎng)時(shí)必須掛牌，確認(rèn)轎箱內(nèi)無乘客后，方可停機(jī)。 （2）分機(jī)性能 是指系統(tǒng)賦予特定的分機(jī)裝置的性能。 ③如遇故障一時(shí)無法排除，應(yīng)立即逐級匯報(bào)，并積極做好配合工作。 ④當(dāng)分機(jī)回跳話務(wù)臺時(shí)，表明分機(jī)無人接聽，話務(wù)員應(yīng)位用戶轉(zhuǎn)接其它相關(guān)分機(jī)。 ⑤如接到報(bào)警電話，應(yīng)迅速按其性質(zhì)轉(zhuǎn)報(bào)各有關(guān)部門。 ⑥注意安全，避免發(fā)生人為故障。 ⑥防靜電地板要每天吸塵，絕對不能用掃帚清除。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。一般根據(jù)維修與管理相結(jié)合的方法，采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內(nèi)容有： （1）值班人員做好交接班工作，包括按巡查表認(rèn)真仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，當(dāng)班問題盡量不留給下一班，并做好記錄和環(huán)境衛(wèi)生工作； （2）接班人員提前15分鐘時(shí)間上崗接班，清查了解所上班次，辦理好交接班手續(xù)； （3）值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班，若接班人員因故未到，值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待接班人員到達(dá)并辦完手續(xù)后才能離開； （4）除值班人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入值班室。具體內(nèi)容有： （1）向班組長報(bào)告。 （2）制訂設(shè)備維修保養(yǎng)要求。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。首先，要建立一系列管理制度；其次，由于物業(yè)管理的服務(wù)性，在維修管理中要注意增強(qiáng)員工的服務(wù)意識。（2）用戶程控交換機(jī)機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生制度。電話通訊部門的管理人員和操作人員要非常重視設(shè)備管理工作，要按照有關(guān)的制度要求，認(rèn)真做好用戶程控交換機(jī)的維護(hù)、管理。⑥當(dāng)來電咨詢各種電信業(yè)務(wù)時(shí)，話務(wù)員應(yīng)正確、及時(shí)地告知用戶所要了解的信息。⑤一切以集體利益為重，在工作重要做到相互配合，發(fā)揮各自特長，及時(shí)排除故障。 （3）話務(wù)臺性能。工作時(shí)必須帶安全帽。 ④電梯控制屏用吹風(fēng)器或用漆刷輕撣，做到無灰塵；磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕，無油垢，如有油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動(dòng)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。遇重大活動(dòng)，及時(shí)做好需變動(dòng)的電梯運(yùn)行方式的調(diào)度、管理工作，必要時(shí)可設(shè)置專梯以適應(yīng)客流量的需要。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。停爐:①關(guān)閉供汽閥、主蒸汽閥；②負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)調(diào)制一級火位置；③關(guān)閉燃燒控制開關(guān)，使其處于停止位置上；④水位表水位應(yīng)處于1/2位置；⑤長時(shí)間停爐（5小時(shí)以上）應(yīng)關(guān)閉供水閥、進(jìn)油閥、回油閥、回油網(wǎng)，但禁止關(guān)閉快門閥；⑥切斷鍋爐電源；⑦鍋爐全部停止運(yùn)行后，應(yīng)切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源；⑧鍋爐全部停止運(yùn)行后，禁止向除水器進(jìn)水。⑤每班至少?zèng)_水位計(jì)及排污一次，并認(rèn)真做好水質(zhì)處理和水質(zhì)分析工作。 （2）空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)定準(zhǔn)備工作：①檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟；②檢查冷水泵、冷水泵進(jìn)出水泵是否全部開啟；③檢查分水管上的閥，根據(jù)樓層的空調(diào)需要，決定是否開啟或關(guān)閉；④檢查回水總管兩端的閥是否開啟；⑤檢查系統(tǒng)里的水壓，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)；⑥檢查加熱器，油溫必須大于50攝氏度，并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；⑦啟動(dòng)手動(dòng)油泵，運(yùn)行時(shí)間不得少于1分鐘，并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。 制冷機(jī)供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)的基本制度 （1）空調(diào)系統(tǒng)工作制度 ①空調(diào)共對當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任。（4）定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，有無雜音、振動(dòng)、滲水情況，并定時(shí)加潤滑油、定時(shí)檢修。接地電阻的監(jiān)測每兩年進(jìn)行一次。 （5）操作時(shí)，應(yīng)先檢查斷路器或隔離開關(guān)的原來位、合位置，并檢查是否與工作票所填寫的一致。 （4）工作負(fù)責(zé)人對工作范圍進(jìn)行全面檢查，認(rèn)為沒有問題后宣布工作終結(jié)，帶全體工作人員撤離工作地點(diǎn)之后，方可辦理送電手續(xù)。 （4）監(jiān)護(hù)人在執(zhí)行監(jiān)護(hù)時(shí)，不應(yīng)兼做其它工作。 （4）工作票所劃停電范圍是否正確，有無其它電源返回的可能。 變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作的制度如下： （1）變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作，應(yīng)執(zhí)行變電停電工作票。檢查方法時(shí)用兆歐表測量線路或設(shè)備的絕緣電阻，然后按具體情況予以修復(fù)或更換。 （3）線路的常見故障及檢修線路的常見故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。 （2）供電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)。應(yīng)掌握的資料包括以下幾個(gè)方面： ①供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用點(diǎn)內(nèi)容及主要要求（如住宅和商服設(shè)施、工廠車間、辦公樓等，對用電的要求是不一樣的）；　?、诠╇姺绞健㈦妷旱燃?、用電容量、分配方案、配件方法（如高、低壓重點(diǎn)保護(hù)單位，單、雙路供電等）； ③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖； ④施工中的各級各階段的驗(yàn)收證明書、變更洽商紀(jì)錄（如絕緣遙測記錄，接地點(diǎn)組織的測定，單、全負(fù)荷實(shí)驗(yàn)結(jié)果報(bào)告和支路的負(fù)荷電流實(shí)測記錄，電壓變化情況記錄等）；⑤核對實(shí)際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、型號、位置是否與圖紙要求一致，地下埋設(shè)管路的具體位置與平面圖是否一致；⑥正式使用后，各用戶內(nèi)的主要用電設(shè)備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負(fù)荷變動(dòng)情況等。 用戶將低壓電流通過控制閘，根據(jù)需要將“電能”分配到各用電點(diǎn)，這項(xiàng)工作稱為配電；將高壓轉(zhuǎn)換成低壓的工作稱為變電。對于室內(nèi)外的管道，同樣應(yīng)做好冬季的防凍保溫工作，以確保它們處于良好的工作狀態(tài)。修理時(shí)，可根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工或機(jī)械疏通；如無效時(shí)，則采用尖物等疏通，或采用“開天窗”的辦法，進(jìn)行大開挖，排除堵塞。（2）排水系統(tǒng)的管理 ①定期對排水管道進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通。明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分；對于埋地管道，首先進(jìn)行觀察，對地面長期潮濕、積水、和冒水的管段進(jìn)行聽漏，同時(shí)參考原設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)有閘門箱位，準(zhǔn)確地確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理。④消防水泵要定期試泵，至少每年進(jìn)行一次；保持電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，管道節(jié)門水龍帶配套完整，檢查報(bào)告應(yīng)送交當(dāng)?shù)叵啦块T備案。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運(yùn)行故障而進(jìn)行修理。強(qiáng)電組主要負(fù)責(zé)發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的維修保養(yǎng)；弱電組主要負(fù)責(zé)電梯、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)的線路和相應(yīng)設(shè)備的維護(hù)、修理；水暖組主要負(fù)責(zé)供水、排水、供暖、供冷及相應(yīng)設(shè)備管理的運(yùn)行、維護(hù)和維修；而綜合組主要負(fù)責(zé)泥水、水器等綜合維修工作。 ①報(bào)修單每次維修填寫的報(bào)修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季裝訂一次，物業(yè)修管理部門負(fù)責(zé)保管以備存查。所以，加強(qiáng)對設(shè)備維修工程的管理，將是一個(gè)越來越重要的工作環(huán)節(jié)。 房屋設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)由于房屋設(shè)備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業(yè)管理的行風(fēng)好壞、管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，以及技術(shù)水平的高低，從而反映出物業(yè)管理企業(yè)形象。沒有良好的設(shè)備運(yùn)行和維修管理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)環(huán)境，就不能使人們安居樂業(yè)。所謂管理，指的是對物的管理，也就是要做好建筑物和設(shè)備等方面的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作。五、電話通信設(shè)備　　電話通訊設(shè)備的主體是電話交換機(jī)，電話網(wǎng)內(nèi)各電話總機(jī)及各用戶之間的各種信號的交換、接待以及電話總機(jī)向用戶提供的各種電信特殊服務(wù)功能（如電話語言系統(tǒng)等），都是通過交換機(jī)來完成的。計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備。避雷針可分為單支、雙支及多支保護(hù)等形式。即建筑物內(nèi)運(yùn)載人或物品的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括電梯和扶梯。室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。消防設(shè)備。 排水設(shè)備、設(shè)施。熱愛本職工作，能熱心為業(yè)主服務(wù)，理解并執(zhí)行公司質(zhì)量方針。因此，物業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重要工作之一，從事管理的工作人員，必須充分認(rèn)識它的重要性，熟悉、了解并掌握各種設(shè)備設(shè)施的特性及其管理內(nèi)容和方法。工作經(jīng)驗(yàn)五年以上，有國家認(rèn)可的技術(shù)等級證書。一般的物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要由以下各系統(tǒng)構(gòu)成。根據(jù)納污（廢）性質(zhì)，建筑物中的排水管道可以分為生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道和雨水管道。 空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng) 空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)包括供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。 供電及照明設(shè)備。（2）自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯主要用于相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運(yùn)送大量人員，常用于大型商場、酒店、娛樂場所，以及火車站、機(jī)場候機(jī)廳等。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種：計(jì)算機(jī)監(jiān)控設(shè)備以樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)來說，它包括能源監(jiān)控系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防及火警系統(tǒng)、給排水管理系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等。在智能化樓宇中，通訊自動(dòng)化系統(tǒng)是一個(gè)中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括以數(shù)字式程控交換機(jī)為中心的通信系統(tǒng)，以及通過樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星通信、閉路電視、可視電話、電視會(huì)議等系統(tǒng)的綜合，從而達(dá)到樓宇內(nèi)、市內(nèi)、國內(nèi)以及國際間的信息溝通與共享。由于它具有傳輸與交換速度快、正確率高、使用新業(yè)務(wù)方便等特點(diǎn)，因此，目前已被普遍采用。如果設(shè)備不能正常運(yùn)行或經(jīng)常損壞處于癱瘓狀態(tài)，房屋就不能很好的發(fā)揮其住用功能，更談不上保值或升值。 良好的房屋設(shè)備管理，可以保證設(shè)備在運(yùn)行中的安全和技術(shù)性能的正常發(fā)揮，并能延長其使用壽命?；鶎庸芾碛蟹稚⑿怨芾矸绞胶图械膶I(yè)化管理等各種方式。一般包括以下內(nèi)容： 房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理 房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。④技術(shù)革新資料設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由設(shè)備管理部門匯總存查。設(shè)備中修工程。一般居住小區(qū)內(nèi)供水設(shè)備的管理職責(zé)如下：高層樓房以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)表為界，多層樓房以樓外自來水表井為界。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧鉁厍闆r，分別采用不同的保溫材料，以防凍壞。地下水灌的更換有時(shí)需據(jù)短管子的一頭或兩頭，在截取長度合適的新水管，用活接頭予以重新連接。　?、鄱ㄆ跈z查排水管道和節(jié)門等是否有生銹和滲漏等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。②管道堵塞維修時(shí)，首先應(yīng)將檢查井中的沉積物用鉤勺掏清，隨后用毛竹片進(jìn)行疏通，在用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷，同時(shí)放水沖淤；如還疏通不了時(shí)，則要在堵塞位置上進(jìn)行破土開挖，采用局部起灌疏通、重新接管的辦法進(jìn)行疏通。三、電力系統(tǒng)的管理與維護(hù) 供電設(shè)備的組成 用電單位的用電來源，一般分為高壓供電和低壓供電兩種。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電局的“電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程”，寫出固定的巡視日期和內(nèi)容（可分為一般部位和重點(diǎn)部位、一般項(xiàng)目和重點(diǎn)項(xiàng)目等）；根據(jù)設(shè)備的使用頻率和季節(jié)的不同，定出測定的項(xiàng)目，如雨季前要進(jìn)行遙測地極的接地電阻值，夏季要進(jìn)行遙測線路的絕緣電阻值，以及特殊節(jié)日前的有關(guān)項(xiàng)目檢查等。計(jì)費(fèi)電度表及附屬件的購置、安裝、移動(dòng)、更換、校驗(yàn)、拆除、加封、啟封等均由供電局負(fù)責(zé)。②短路，是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象（即電阻等于或接近于零），應(yīng)環(huán)線或重新包扎。此時(shí)，必須對管內(nèi)導(dǎo)線進(jìn)行更換。 （3）在工作票中，應(yīng)填寫清除所要拉開的隔離開關(guān)和斷路器的高度編號，并應(yīng)注明裝設(shè)接地線的確實(shí)地點(diǎn)和應(yīng)設(shè)的遮攔和標(biāo)示牌等。 工作監(jiān)護(hù)制度是保證人身安全及操作正確的主要措施。 （2）用絕緣工具做低壓測試工作，如用鉗形電流表進(jìn)行的測試工作等。它的主要內(nèi)容應(yīng)包括操作任務(wù)、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護(hù)人以及操作時(shí)間等。 （8）操作票應(yīng)有編號，以操作過的操作票應(yīng)注明“已執(zhí)行”，對以執(zhí)行的操作票，保存期限至少為三個(gè)月。對外觀檢查每年應(yīng)進(jìn)行一次。（7）定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。 ③堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)間都不得無人值班或擅自離崗，值班時(shí)間不做與本崗位無關(guān)的事。關(guān)機(jī)程序：①先停冷凍機(jī)組；②在停冷凍水泵、冷卻水泵；③切斷總電源。 （4）鍋爐操作規(guī)程。六、電梯的管理與維護(hù) 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 （1）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（9）保持電梯機(jī)房、井道、轎箱的清潔及空氣流通。⑥認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)與性能，做到判斷故障準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)。⑥轎箱內(nèi)外、頂上、地下均需經(jīng)常擦凈，防止生銹腐蝕；要定期油漆，保持清潔美觀。⒓維修保養(yǎng)工作后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具和物品。為了確保程控交換機(jī)的正常運(yùn)行，電話通訊部門的機(jī)務(wù)員和話務(wù)員都必須嚴(yán)格按照操作程序進(jìn)行規(guī)范操作。 （2）話務(wù)工作的操作程序 ①擋板適應(yīng)首先翻閱交接班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 ②如發(fā)現(xiàn)可疑電話，應(yīng)迅速報(bào)安全保衛(wèi)部門，并做好堅(jiān)聽記錄。 ③嚴(yán)禁與機(jī)房無關(guān)的人員進(jìn)入機(jī)房，非本專業(yè)人員嚴(yán)禁操作、使用機(jī)房內(nèi)的有關(guān)設(shè)備。 ③機(jī)房內(nèi)的獨(dú)立分體空調(diào)機(jī)的送風(fēng)量與制冷量之比應(yīng)該是1：2或1：3，必須安裝粗效或中效的過濾器。接管驗(yàn)收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且包括對維修后房屋設(shè)置的驗(yàn)收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗(yàn)收。 一般來說，進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的使用特性和使用條件來決定的。值班制度建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)下列情況時(shí)，應(yīng)向技術(shù)主管報(bào)告；重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟動(dòng)、調(diào)整及異常情況；采用新的運(yùn)行方式；重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修；系統(tǒng)故障及檢修；重要零件更換、修理、加工及改造；成批和大件工具、備件和材料