【正文】 …………………………………108七、洗滌工崗位職責(zé)…………………………………………………………………………108第一部分 設(shè)備維修管理物業(yè)的附屬配套設(shè)施與設(shè)備是物業(yè)不可缺少的重要組成部分，特別是現(xiàn)代建筑物，無論是綜合性大廈，還是住宅或公寓，都配套有完善、先進(jìn)的各種輔助設(shè)施和設(shè)備，以滿足生活水平逐漸提高的人們的各種不同的需要。只有這些設(shè)備和設(shè)施正常運(yùn)作，房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用才能充分發(fā)揮，真正體現(xiàn)出價(jià)值。因此，物業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重要工作之一，從事管理的工作人員，必須充分認(rèn)識(shí)它的重要性，熟悉、了解并掌握各種設(shè)備設(shè)施的特性及其管理內(nèi)容和方法。以下主要介紹物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義、內(nèi)容，以及物業(yè)設(shè)備管理的特點(diǎn)、方法和有關(guān)的規(guī)章制度。第一章 人員素質(zhì)要求 一、工程部經(jīng)理高中以上文化程度，身體健康，年齡不超過五十周歲，懂得工程系統(tǒng)及維運(yùn)的各項(xiàng)程序，有管理經(jīng)驗(yàn)，要求男性。工作經(jīng)驗(yàn)五年以上，有國家認(rèn)可的技術(shù)等級(jí)證書。熱愛本職工作，能熱心為業(yè)主服務(wù)，理解、執(zhí)行公司質(zhì)量方針，能為綜合維修工培訓(xùn)。二、綜合維修工年齡不超過四十五周歲，身體健康，中學(xué)文化程度。本工種工作經(jīng)驗(yàn)五年以上，有國家認(rèn)可的專業(yè)工種證書。熟悉各類房屋的結(jié)構(gòu)，公用設(shè)施、設(shè)備的種類，分布，位置及其使用、養(yǎng)護(hù)辦法。熱愛本職工作，能熱心為業(yè)主服務(wù)，理解并執(zhí)行公司質(zhì)量方針。第二章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成 在現(xiàn)代建筑中，綜合性的多功能智能大廈越來越多，即使是民用建筑，在建設(shè)概念與配套功能上也與過去有了很大的不同，除了滿足居住的需要外，還要求居住得舒適、安全，這樣，房屋建筑的附屬設(shè)備設(shè)施就成了房屋建筑的一個(gè)不可分割的重要組成部分。只有這些配套設(shè)備設(shè)施與其他工程協(xié)調(diào)一致，緊密配合，才能充分發(fā)揮建筑物的整體功能和作用，滿足人們各方面的需要。一般的物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要由以下各系統(tǒng)構(gòu)成。一、給排水系統(tǒng) 物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工作設(shè)施的總稱。它包括： 供水設(shè)備、設(shè)施。 是指用人工或自動(dòng)方法提供水源，以解決市政供水水壓不足，滿足房屋使用人正常用水的設(shè)備和設(shè)施。按照整個(gè)供水環(huán)節(jié)來看，它可以劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個(gè)方面。 排水設(shè)備、設(shè)施。 是指用來排除生活污水和房屋雨、雪水的設(shè)備和設(shè)施。它包括：排水管道、排污管道、通氣管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污（廢）性質(zhì)，建筑物中的排水管道可以分為生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道和雨水管道。 房屋衛(wèi)生設(shè)備。 物業(yè)內(nèi)附屬的衛(wèi)生設(shè)備和設(shè)施包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶、面盆等不同種類。 熱水供應(yīng)設(shè)備。 物業(yè)內(nèi)熱水供應(yīng)設(shè)備和設(shè)施包括：沐浴器、熱水管道、熱水表、加熱器（電熱、氣熱或鍋爐等）、循環(huán)管、冷水箱、疏水閥、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。消防設(shè)備。物業(yè)內(nèi)用于消防的設(shè)備和設(shè)施包括：噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設(shè)備，如煙感器、溫感器、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明等。二、燃?xì)庀到y(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng) 煤氣系統(tǒng)包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。 空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng) 空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)包括供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。 供暖設(shè)備。 供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸汽供暖之分，包括鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等）、散熱部分（熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），以及一些輔助設(shè)施，如鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回水泵、膨脹水箱、去污器等。供冷設(shè)備。指可以使屋內(nèi)空氣流動(dòng)，降低室內(nèi)溫度，給住用者帶來涼爽感覺的部分，它包括冷氣機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。即室內(nèi)通排風(fēng)換氣的設(shè)備，包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵的設(shè)備等。三、電氣工程設(shè)備系統(tǒng) 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備設(shè)施，房屋運(yùn)輸設(shè)備，防雷及接地裝置。 供電及照明設(shè)備。 包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計(jì)量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施。包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用無線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。房屋運(yùn)輸設(shè)備。即建筑物內(nèi)運(yùn)載人或物品的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括電梯和扶梯。（1）電梯電梯一般由傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備組成。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯； 按速度分有：速度在2米/秒以上的高速電梯、~，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯；按電機(jī)拖動(dòng)方式分有：交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào)速電梯；按控制方式分有：信號(hào)控制電梯、集選控制電梯、微機(jī)程序控制電梯和簡單手柄控制電梯。（2）自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯主要用于相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運(yùn)送大量人員，常用于大型商場、酒店、娛樂場所，以及火車站、機(jī)場候機(jī)廳等。自動(dòng)扶梯在構(gòu)造上與電梯有些相似，但在許多方面比電梯簡單，它一般由驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置組成。防雷及接地裝置不同用途的房屋建筑（構(gòu)筑）物，有不同的防雷等級(jí)要求?！　。?）防雷等級(jí)的劃分　　凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發(fā)生爆炸，致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的為一類建（構(gòu)）筑物；凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物為二類建（構(gòu)）筑物；凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護(hù)的建筑物為三類建（構(gòu)）筑物。（2）防雷裝置的一般要求一般建筑物的防雷設(shè)施要求裝有避雷針、避雨網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針可分為單支、雙支及多支保護(hù)等形式。避雷針、避雷帶、引下線和接地極等防雷部分必須按照規(guī)范的具體要求裝設(shè)，才能達(dá)到防止雷擊的危害。四、智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)在一般以樓宇所配置的自動(dòng)化設(shè)備來作為智能建筑的定義。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種：計(jì)算機(jī)監(jiān)控設(shè)備以樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)來說，它包括能源監(jiān)控系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防及火警系統(tǒng)、給排水管理系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等。這些控制系統(tǒng)通過傳感器對(duì)被控制對(duì)象進(jìn)行檢測，然后將檢測到的信號(hào)輸入計(jì)算機(jī)。例如，樓宇內(nèi)的照明和溫度變化情況會(huì)被相應(yīng)的傳感器感知并輸入計(jì)算機(jī)，計(jì)算機(jī)即將當(dāng)時(shí)樓宇內(nèi)的照明度和溫度與外界的日光和氣溫加以比較，并按設(shè)定的要求，將相應(yīng)的調(diào)控指令送到照明系統(tǒng)中的調(diào)光裝置及空調(diào)系統(tǒng)中的加熱或冷凍裝置，從而完成調(diào)控的目的。綜合布線系統(tǒng)。要將樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等許多系統(tǒng)連接成一個(gè)整體，就需要通過一個(gè)物理實(shí)體來實(shí)現(xiàn)，這就是智能化樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)。計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備。主要是指樓宇的辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，其中包括資料檔案管理、多媒體信息查詢、電視會(huì)議、財(cái)務(wù)計(jì)劃、人事管理以及電子數(shù)據(jù)庫（EDI）系統(tǒng)等。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。在智能化樓宇中，通訊自動(dòng)化系統(tǒng)是一個(gè)中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括以數(shù)字式程控交換機(jī)為中心的通信系統(tǒng)，以及通過樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星通信、閉路電視、可視電話、電視會(huì)議等系統(tǒng)的綜合，從而達(dá)到樓宇內(nèi)、市內(nèi)、國內(nèi)以及國際間的信息溝通與共享。由于通信與計(jì)算機(jī)的結(jié)合愈來愈密切，而且傳輸?shù)拿襟w也從話音、數(shù)據(jù)發(fā)展到圖像及動(dòng)畫，因此，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及結(jié)構(gòu)化綜合布線的作用和優(yōu)點(diǎn)就更為突出。所謂計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，就是指將有關(guān)計(jì)算機(jī)及其子系統(tǒng)通過聯(lián)網(wǎng)集成起來。無論是樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，還是辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，它們都是由許多計(jì)算機(jī)子系統(tǒng)所組成的。一個(gè)子系統(tǒng)往往就是一個(gè)局域網(wǎng)，要將這些局域網(wǎng)連接起來，就需要有一個(gè)高速主干網(wǎng)，能覆蓋到樓宇的各個(gè)樓層，連接各個(gè)樓層內(nèi)的局域網(wǎng)和其他聯(lián)網(wǎng)的辦公設(shè)備，還應(yīng)該與外界的網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。五、電話通信設(shè)備　　電話通訊設(shè)備的主體是電話交換機(jī)，電話網(wǎng)內(nèi)各電話總機(jī)及各用戶之間的各種信號(hào)的交換、接待以及電話總機(jī)向用戶提供的各種電信特殊服務(wù)功能（如電話語言系統(tǒng)等），都是通過交換機(jī)來完成的。電話交換機(jī)已由最初的步進(jìn)制交換機(jī)逐步發(fā)展為旋轉(zhuǎn)制交換機(jī)、縱橫制交換機(jī)和程控交換機(jī)。程控交換機(jī)把電話的呼叫編成計(jì)算機(jī)操作的程序，賦予必需的數(shù)據(jù)，由計(jì)算機(jī)程序逐條操作，把所持續(xù)的呼叫接通。由于它具有傳輸與交換速度快、正確率高、使用新業(yè)務(wù)方便等特點(diǎn)，因此，目前已被普遍采用。 用戶程控交換機(jī)主要由硬件和軟件兩部分組成。 硬件是指計(jì)算機(jī)及機(jī)器等外圍設(shè)備，具體有： （1）公共設(shè)備　　交換網(wǎng)絡(luò)處理器（CPU）、收號(hào)器、音信號(hào)、電源[工作電壓、48V（DC直流）或24V（RG鈴流）]；（2）中繼/分機(jī)設(shè)備（用戶/線架設(shè)備）用戶電路、出入中繼、會(huì)議電話板、話務(wù)臺(tái)[由顯示屏、撥號(hào)盤、環(huán)路鍵（又稱路由鍵，包括外線呼入鍵、回叫呼入鍵、內(nèi)線呼入鍵）、性能鍵（大部分可以編程，非常性能可用代碼代替）、告警批示燈（有電源告警和中繼線告警兩種）等組成]；（3）輔助設(shè)備交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩(wěn)壓器、配線架、空調(diào)器、打印機(jī)、維護(hù)終端（用于對(duì)交換機(jī)進(jìn)行維護(hù)操作、故障排除等日常操作）。 軟件是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有：執(zhí)行管理程序（操作系統(tǒng)）；呼叫處理程序；系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序；故障診斷程序；維護(hù)和運(yùn)行程序。第三章 物業(yè)設(shè)備管理的意義、方式與內(nèi)容一、房屋設(shè)備管理的意義物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個(gè)方面。所謂管理，指的是對(duì)物的管理，也就是要做好建筑物和設(shè)備等方面的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作。由于現(xiàn)代建筑配套設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)性和復(fù)雜性，因此，要求對(duì)物的管理要靠專業(yè)的知識(shí)、規(guī)范的程序、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和高超的性能。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修，進(jìn)行有效的管理。如果設(shè)備不能正常運(yùn)行或經(jīng)常損壞處于癱瘓狀態(tài)，房屋就不能很好的發(fā)揮其住用功能，更談不上保值或升值。因此，房屋設(shè)置的運(yùn)行和維修管理是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一。 房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障。 房屋設(shè)備不僅是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是影響工業(yè)、商業(yè)發(fā)展和人們生活水平提高的制約因素。房屋設(shè)備的運(yùn)行和維修管理的好壞與否，直接影響到房屋的住用水平，影響到人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)的正常進(jìn)行。沒有良好的設(shè)備運(yùn)行和維修管理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)環(huán)境，就不能使人們安居樂業(yè)。所以，良好的房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障。 房屋設(shè)備管理是延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。 良好的房屋設(shè)備管理，可以保證設(shè)備在運(yùn)行中的安全和技術(shù)性能的正常發(fā)揮，并能延長其使用壽命。這是因?yàn)?，房屋設(shè)備會(huì)因長期使用、自然作用或使用不當(dāng)?shù)仍蚨l(fā)生磨損、毀壞，如果加強(qiáng)了設(shè)備的日常運(yùn)行管理，就可以避免因設(shè)備使用不當(dāng)引起的損壞，并保障其安全運(yùn)行；加強(qiáng)設(shè)備的維修管理就可以提高設(shè)備性能，排除運(yùn)行故障，避免事故發(fā)生，從而延長設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產(chǎn)經(jīng)營效益和居民的生活居住水平，也為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值打好了基礎(chǔ)。 房屋設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要 現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達(dá)到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設(shè)備經(jīng)過科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平，而且標(biāo)志著城市文明的程度。所以說，為了城市文明衛(wèi)生建設(shè)和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設(shè)置管理。 房屋設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)由于房屋設(shè)備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業(yè)管理的行風(fēng)好壞、管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，以及技術(shù)水平的高低，從而反映出物業(yè)管理企業(yè)形象。因此，搞好房屋設(shè)備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)抓住和糾正不良的行風(fēng)苗子，不斷提高管理服務(wù)質(zhì)量和技術(shù)水平，從而強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。二、房屋設(shè)備管理的方式 設(shè)備管理工作一般由房管單位和物業(yè)管理公司的工程部門主管，并由專人負(fù)責(zé)?；鶎庸芾碛蟹稚⑿怨芾矸绞胶图械膶I(yè)化管理等各種方式。 設(shè)備管理主要由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成。維修與運(yùn)行既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。設(shè)備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設(shè)備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。維修工作的好壞，直接影響著設(shè)備在運(yùn)行中技術(shù)性能的發(fā)揮。所以，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備維修工程的管理，將是一個(gè)越來越重要的工作環(huán)節(jié)。具體的管理措施主要有：建立設(shè)備管理賬冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案；建立設(shè)備卡；建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度；建立房屋設(shè)備大、中修工程的驗(yàn)收制度，積累有關(guān)技術(shù)資料； 建立房屋設(shè)備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報(bào)廢等方面的規(guī)劃和審批制度；建立承租戶保管房屋設(shè)備的責(zé)任制度；建立每年年末對(duì)房屋設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)和使用鑒定的制度，遇有缺損現(xiàn)象，應(yīng)采取必要措施，及時(shí)加以解決。三、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容不同的房屋設(shè)備有不同的特點(diǎn)，因此，房屋設(shè)備管理的內(nèi)容也各不相同。一般包括以下內(nèi)容： 房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理 房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。 （1）設(shè)備原始資料檔案管理。設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。這類檔案主要有：驗(yàn)收文件：包括驗(yàn)收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明、遺留問題處理協(xié)議與會(huì)議記要等；建立設(shè)備卡片：應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料，如房屋設(shè)備類別、編號(hào)、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、附屬物所在