【正文】 健康，年齡不超過五十周歲，懂得工程系統(tǒng)及維運的各項程序，有管理經(jīng)驗，要求男性。本工種工作經(jīng)驗五年以上，有國家認(rèn)可的專業(yè)工種證書。只有這些配套設(shè)備設(shè)施與其他工程協(xié)調(diào)一致，緊密配合，才能充分發(fā)揮建筑物的整體功能和作用，滿足人們各方面的需要。 是指用人工或自動方法提供水源，以解決市政供水水壓不足，滿足房屋使用人正常用水的設(shè)備和設(shè)施。它包括：排水管道、排污管道、通氣管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。 熱水供應(yīng)設(shè)備。二、燃?xì)庀到y(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng) 煤氣系統(tǒng)包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。供冷設(shè)備。三、電氣工程設(shè)備系統(tǒng) 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備設(shè)施，房屋運輸設(shè)備，防雷及接地裝置。包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用無線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯； 按速度分有：速度在2米/秒以上的高速電梯、~，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯；按電機(jī)拖動方式分有：交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào)速電梯；按控制方式分有：信號控制電梯、集選控制電梯、微機(jī)程序控制電梯和簡單手柄控制電梯。　?。?）防雷等級的劃分　　凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發(fā)生爆炸，致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的為一類建（構(gòu)）筑物；凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物為二類建（構(gòu)）筑物；凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護(hù)的建筑物為三類建（構(gòu)）筑物。四、智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)在一般以樓宇所配置的自動化設(shè)備來作為智能建筑的定義。綜合布線系統(tǒng)。計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。無論是樓宇自動化系統(tǒng)，還是辦公自動化系統(tǒng)，它們都是由許多計算機(jī)子系統(tǒng)所組成的。程控交換機(jī)把電話的呼叫編成計算機(jī)操作的程序，賦予必需的數(shù)據(jù)，由計算機(jī)程序逐條操作，把所持續(xù)的呼叫接通。 軟件是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有：執(zhí)行管理程序（操作系統(tǒng)）；呼叫處理程序；系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序；故障診斷程序；維護(hù)和運行程序。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種物業(yè)設(shè)備的日常運行和維修，進(jìn)行有效的管理。 房屋設(shè)備不僅是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是影響工業(yè)、商業(yè)發(fā)展和人們生活水平提高的制約因素。 房屋設(shè)備管理是延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運行的保證。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設(shè)備經(jīng)過科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平，而且標(biāo)志著城市文明的程度。二、房屋設(shè)備管理的方式 設(shè)備管理工作一般由房管單位和物業(yè)管理公司的工程部門主管，并由專人負(fù)責(zé)。設(shè)備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設(shè)備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。三、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容不同的房屋設(shè)備有不同的特點，因此，房屋設(shè)備管理的內(nèi)容也各不相同。這類檔案主要有：驗收文件：包括驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明、遺留問題處理協(xié)議與會議記要等；建立設(shè)備卡片：應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料，如房屋設(shè)備類別、編號、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、附屬物所在地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預(yù)計使用年限、預(yù)提大修更新基金、進(jìn)行大修理次數(shù)和日期、報廢清理情況等等?！　　　　　　　、劭荚u材料定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進(jìn)班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。 房屋設(shè)備的維修管理房屋設(shè)備的維修管理是指根據(jù)設(shè)備的性能，按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修、更新。 是指對房屋設(shè)備進(jìn)行定期的包括更換主要部件的全面檢修工程。是指設(shè)備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護(hù)費提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題嚴(yán)重，為使其技術(shù)性能得到改善提高，降低年使用維護(hù)成本而進(jìn)行的更新改造。 （1）管理范圍的界定物業(yè)管理公司對給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政部門都有規(guī)定。②對供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。②保溫防凍工作在每年冬季來臨之前，維修人員應(yīng)注意做好水表箱、閥門井、消防拴、栓井以及室內(nèi)外的管道、閥門、消防栓等的防凍保溫工作。馬鐵鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應(yīng)予以更新。②換管法 對于銹蝕嚴(yán)重的管段則需進(jìn)行更換。（）以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施檢查，井蓋的維護(hù)、管理；，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。下水道堵塞應(yīng)及時清通。造成堵塞的原因，多為使用不當(dāng)。維修方法是按原設(shè)計圖紙和規(guī)范要求返工重做。下面分別介紹各種設(shè)備的常見故障、產(chǎn)生原因及修理方法（見表）大便器高低水箱的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見故障產(chǎn)生原因修理方法不下水天平架挑桿鐵絲斷漂球定得過低接好調(diào)到合適的高度自 泄漂球失靈，漂桿腐蝕壞漂子門銷子折斷漂球與漂桿連接斷裂漂球被浸在水中漂桿定的過高漂子門不嚴(yán)換漂桿修配銷子更換漂球，避免漂球與他物相碰鎖母漏水高水箱不穩(wěn)填料失敗固定高水箱更換填料哈風(fēng)排水口漏墊料失敗 墊料彈性不夠更換墊料更換墊料高水箱不 穩(wěn)受外力撞擊或拉繩用力大更換鋁墊或開腳螺栓，注意使用高水箱損 壞有細(xì)微裂紋嚴(yán)重?fù)p壞有膠布、外涂環(huán)氧樹脂更換高水箱沖洗管損 壞撞擊或高水箱挪位重新配管大便器的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見故障產(chǎn)生原因修理方法大便器堵塞、污水不流或流的很慢、樓板滲水存水彎有堵塞物排水管中有堵塞物用揣子揣或鉤子鉤打開掃除口疏通膠皮腕漏水，致使地面滲漏皮腕或銅絲蝕爛銅絲綁扎不良刨開地面更換刨開地面，重新綁扎大便器裂紋或破碎重物撞擊輕微裂紋嚴(yán)重破碎用水泥砂漿糊上更換大便器瓷存水彎損壞，不下水，有滲漏堵塞時用木棍亂捅刨開地面更換存水彎坐便器搖動地面木楔腐爛固定螺釘腐爛更換新木楔更新螺釘，重新固定好小便器的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見故障產(chǎn)生原因修理方法不下水尿堿或異物堵塞存水彎用揣子揣，如不見效可打開存水彎活接疏通沖洗底部冒水存水彎損壞修換存水彎存水彎漏承插口漏活接漏絲堵漏更換、增加填料更換墊料卸下纏麻重上或更換直角水門漏皮墊或塑料心碎壞閥體損壞，閥桿滑扣更換更換新直角水門瓷臉盆的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見故障產(chǎn)生原因修理方法水嘴處漏水蓋母漏，銷母漏，關(guān)不嚴(yán)相應(yīng)更換填材及墊料排水栓漏水根母松，脫架不穩(wěn)擰緊根母或加墊料，穩(wěn)固脫架瓷臉盆損壞有細(xì)小裂縫使用不當(dāng)，嚴(yán)重?fù)p壞用防水膠粘劑補(bǔ)縫更換臉盆不下水排水栓或存水彎堵塞用橡皮泵撥或疏通存水彎與排水管接口漏水排水管道內(nèi)有異物堵塞疏通消防設(shè)施（1）對于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供水管道部分的維修相同。（3）對于儲水池（箱、塔），應(yīng)貯存足夠的水量，并隨時補(bǔ)足；對于離心泵及其電機(jī)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，定時檢查保養(yǎng)，并應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。每個用電點又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具，如電梯、電燈、插座等處使用。 供電設(shè)備的管理與維護(hù) （1）供電設(shè)備的管理對供電設(shè)備進(jìn)行管理的目的是保證其正常運行，供電不間斷。一般包括下列內(nèi)容：①定期巡視維護(hù)和重點檢測。一般建立如下檔案：電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙；用電電壓、頻率、實測電流等有關(guān)數(shù)據(jù)；維修記錄、運行記錄、巡視記錄及大修后的實驗報告記錄等。依據(jù)“全國供用電規(guī)則”對維護(hù)管理與產(chǎn)權(quán)分界的界定，供電局與用戶電氣設(shè)備的維護(hù)管理范圍遵照以下原則：①低壓供電的，以供電接戶線的最后（第一）支持物為分界點，支持物屬供電局；②10千伏及以下變壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點，第一斷路器或進(jìn)線套管的維護(hù)責(zé)任由雙方協(xié)商確定；③35千伏及以上高壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點，第一機(jī)電桿屬供電局；④采用電纜供電的，本著便于維護(hù)管理的原則，由供電局與用戶協(xié)商確定；⑤產(chǎn)權(quán)屬于用戶的線路，以分支點或以供電局變電所外第一基電桿為分界點，第一基電桿維護(hù)管理責(zé)任由雙方協(xié)商確定。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運行的保證也是維護(hù)保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。①斷路，分線斷路和中線斷路兩種，應(yīng)換新線。④漏電。由于管子里導(dǎo)線在長期不通風(fēng)、散熱極差的狀態(tài)下工作，導(dǎo)線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化，導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。 （3）可以進(jìn)行日常培訓(xùn)練習(xí)，提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力。 （2）工作范圍應(yīng)在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明，用不同顏色標(biāo)明停電及帶電部分。 （2）工作是否安全。 （6）所準(zhǔn)備的工具、材料以及安全用具是否齊全。 （2）帶電作業(yè)時，除應(yīng)監(jiān)護(hù)工作人員的活動范圍外，還應(yīng)注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全，以及操作方法是否正確等。 凡遇到下列情況時，可不填寫工作票： （1）事故緊急搶修工作。 （2）拆除臨時遮攔、臨時接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄、換掛標(biāo)示牌等。 操作票是防止錯誤操作的主要措施之一。 （3）倒閘操作必須由兩人執(zhí)行,其中由對設(shè)備較熟悉者作監(jiān)護(hù)。 （7）每張操作票只能填寫一項操作任務(wù)，并應(yīng)由操作人填寫操作票。四、避雷設(shè)施的維護(hù) 避雷裝置的檢查包括外觀巡視檢查和測量兩個方面。對檢查出的不同問題，應(yīng)采取不同的修繕辦法，如加固、補(bǔ)強(qiáng)、調(diào)整、圖刷保護(hù)漆膜、局部更換等，以經(jīng)常保持其在正常狀態(tài)下工作。（2）定期巡查、記錄設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。（6）定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。（10）每年停爐期間對鍋爐進(jìn)行全面保養(yǎng)，徹底清除水垢及雜質(zhì)，對安全閥、轉(zhuǎn)動機(jī)械及其附屬設(shè)備進(jìn)行檢修。 ②嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。⑥值班人員違反制度或使之造成設(shè)備損壞的，將追究其責(zé)任。機(jī)組運行：①機(jī)組運行時，應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著；②檢查油泵顯示情況；③注意機(jī)組運轉(zhuǎn)電流是否正常，風(fēng)頁是否打開，把風(fēng)頁換到自動控制檔；④做好機(jī)組運行記錄（每小時將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來）。 ③嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)技術(shù)，精益求精，不斷提高運行管理水平。啟動前檢查：①檢查所有的設(shè)備是否完好，如油泵、軟管泵、給水泵、離子交換器、閥門等；②電源電壓是否正常；③汽水系統(tǒng)、供油系統(tǒng)的所有閥門是否處于應(yīng)處工作位置，鍋爐本體儀表是否正常，水位計水位是否正常（1/31/2處）；④泄爆門手動是否完好；⑤日用油箱是否有油；⑥除氧器水位、壓力及溫度，軟水箱水位；⑦查看交接班記錄。注意事項：①若供油系統(tǒng)不完善，運行人員應(yīng)時時注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風(fēng)及的工作狀況；②無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入鍋爐房；③嚴(yán)禁在工作場所動用名火和吸煙；④排水溝內(nèi)如有柴油流入，應(yīng)用水沖洗干凈，并用排物泵排凈；⑤工作現(xiàn)場保持整潔，不得有油漬等；⑥一旦發(fā)生火情，應(yīng)立即通知保安，并采取相應(yīng)的消防措施。（4）除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。（8）做好電梯的好電計量及收費工作。 ②堅持工作崗位，值班時間不做與本崗位無關(guān)之事。⑤按時完成設(shè)備的定期保養(yǎng)和維修工作。 ②電梯機(jī)房要保持整潔，做到無積灰，無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵；電梯機(jī)房不得堆放雜物和易燃物品，不準(zhǔn)閑人進(jìn)入，不準(zhǔn)住人；電梯機(jī)房要有明亮的采光，窗玻璃完好無損且光明清晰，通風(fēng)良好，并配有必要的消防器材。有漏水、滲水情況，一定要修好，同時要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效動作。⑧電梯檢修后保養(yǎng)時必須掛牌，確認(rèn)轎箱內(nèi)無乘客后，方可停機(jī)。⒒電梯凡是轉(zhuǎn)動機(jī)件均需交由潤滑，要做到定點、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運行。 （2）分機(jī)性能 是指系統(tǒng)賦予特定的分機(jī)裝置的性能。 程控交換機(jī)的操作 用戶程控交換機(jī)的操作一般可以分成機(jī)務(wù)操作和話務(wù)操作兩部分。 ③如遇故障一時無法排除，應(yīng)立即逐級匯報，并積極做好配合工作。⑦每月一次對業(yè)主或使用人電話費進(jìn)行打印結(jié)算，并隨時接受電話費的查詢工作。 ④當(dāng)分機(jī)回跳話務(wù)臺時，表明分機(jī)無人接聽，話務(wù)員應(yīng)位用戶轉(zhuǎn)接其它相關(guān)分機(jī)。 （3）電話總機(jī)的應(yīng)急操作程序 ①如遇突發(fā)性停電，應(yīng)轉(zhuǎn)用自備蓄電池供電，以確保通訊暢通，并及時匯報工程設(shè)備部門進(jìn)行搶修。 ⑤如接到報警電話，應(yīng)迅速按其性質(zhì)轉(zhuǎn)報各有關(guān)部門。 ②嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)和有關(guān)的各項規(guī)章制度。 ⑥注意安全，避免發(fā)生人為故障。 ②嚴(yán)格控制機(jī)房內(nèi)的極限條件，即溫度在10—40攝氏度，絕對濕度在2—25克H2O/立方米，相對濕度在20%80%范圍之內(nèi)。 ⑥防靜電地板要每天吸塵，絕對不能用掃帚清除。因此，在進(jìn)行房屋設(shè)備的運行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設(shè)備的接管驗收工作，接收好房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況，提高設(shè)