【正文】 報(bào)告記錄制度建立報(bào)告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。具體內(nèi)容包括：日常定時(shí)定點(diǎn)的常規(guī)保養(yǎng)周期（分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個(gè)保養(yǎng)等級(jí)）；中修、大修、專項(xiàng)修理和更新改造的周期與內(nèi)容。這類協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時(shí)方可簽訂。 用戶程控交換機(jī)的周期維護(hù)及例行測試制度見表用戶程控交換機(jī)的周期維護(hù)及例行測試制度編號(hào)項(xiàng) 目周期備 注1出中繼撥號(hào)音測聽日2主、備用音流，全流測聽日3夜間服務(wù)轉(zhuǎn)接后撥打日4出、入中繼撥號(hào)測試月5GGF蓄電池清、檢、潤月包括比重、電壓測量，鉛過橋、隔外帽、面蓋板、電池槽、木架清潔、端子連接、液面高度檢查6整流器清、檢、潤月包括告警性能測試7配線架清潔、整潔季8所具程控性能全面測試半年9音流電路測試半年10CPU板、TDB板等備件檢查月11市電中斷轉(zhuǎn)換性能檢查月檢查能否轉(zhuǎn)換道備用電源（蓄電池）上，無備用電源的測試則檢查能否把全部中繼轉(zhuǎn)倒制定的分機(jī)上12GGF蓄電池放電測試年13接地線電阻測試年14分機(jī)室內(nèi)線整治二年15分線箱清潔整理二年16引入線整治二年17電器、工具、儀表、保安帶工作樣安全見檢查年第五章 規(guī)章制度及服務(wù)意識(shí)現(xiàn)代物業(yè)管理的涵義，其最主要的內(nèi)容就是專業(yè)化管理。不得隨意拆卸機(jī)器、設(shè)備零件，如遇較大故障，應(yīng)及時(shí)逐級(jí)匯報(bào)。程控交換機(jī)的維護(hù)、管理 完好的設(shè)備是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，良好的維修保養(yǎng)是延長設(shè)備壽命和安全運(yùn)行的保證。⑤若來電為長途，且需轉(zhuǎn)接的分機(jī)占線時(shí)，話務(wù)員有責(zé)任強(qiáng)插該占線用戶，通知其有長途電話，請(qǐng)掛機(jī)以接聽長途。 ④如遇電話局電纜或交換機(jī)硬、軟件發(fā)生重大故障，應(yīng)立即通知有關(guān)單位前來搶修，同時(shí)在記錄本上做好詳細(xì)記錄（故障發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、原因、搶修時(shí)間、人員姓名等）。分機(jī)性能取決于服務(wù)等級(jí)（COS），它包括性能服務(wù)等級(jí)（FCOS）、呼入服務(wù)等級(jí)（ICOS）、呼出服務(wù)等級(jí)（ECOS）等。⑨在較箱頂維修和保養(yǎng)時(shí)，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車運(yùn)行。 ③電動(dòng)機(jī)全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無機(jī)油。 ③密切監(jiān)視和掌握各級(jí)的運(yùn)行動(dòng)態(tài)。（5）必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。啟動(dòng)及運(yùn)行：①鍋爐機(jī)器設(shè)備送電；②打開煙道風(fēng)門，并確認(rèn)完全打開；③吹掃3—5分鐘后點(diǎn)火，點(diǎn)火時(shí)負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)處于一級(jí)火位置；④105帕?xí)r,應(yīng)首先向除氧器供氣加熱,并同時(shí)沖洗水位表,當(dāng)壓力升至所需的壓力后,方可向負(fù)載供汽；⑤供汽時(shí)首先排放分汽包凝結(jié)水，并緩緩打開主蒸汽閥，當(dāng)分汽包壓力與鍋壓平衡后才可緩緩打開供汽閥；⑥并爐時(shí)，并爐爐壓應(yīng)小于運(yùn)行爐壓（35）104帕；⑦點(diǎn)火時(shí)應(yīng)密切注意點(diǎn)火狀態(tài)，如經(jīng)二次點(diǎn)火仍點(diǎn)不起，應(yīng)重新吹掃后方可進(jìn)行第三次點(diǎn)火，在點(diǎn)不起應(yīng)停止進(jìn)行點(diǎn)火，檢查原因并排除故障；⑧運(yùn)行時(shí)應(yīng)密切注意爐爐膛火焰，水位計(jì)水位、鍋爐壓力表；⑨除氧氣壓力、溫度、水位，軟水箱水位，日用油箱有微機(jī)其它運(yùn)行設(shè)備的工作情況；⑩在油泵工作期間應(yīng)密切注意日用油箱間，防止溢油管溢油；、高溫的設(shè)備進(jìn)行維修，必須維修時(shí)應(yīng)事先做好完全措施，并有旁人監(jiān)護(hù)。 ④堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)間都不得無人值班或私自離崗，值班時(shí)間內(nèi)不做與本崗位無關(guān)的事。 ⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)。（11）做好空調(diào)、鍋爐等設(shè)備耗電的計(jì)量、記錄及收費(fèi)工作。（3）機(jī)組運(yùn)行時(shí)，應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如果不正常，應(yīng)及時(shí)調(diào)整，必要時(shí)可關(guān)機(jī)，以防止事故發(fā)生。一般可用接地表來測量各類建筑物的防雷接地電阻是否符合要求。 （4）操作前，應(yīng)根據(jù)操作票內(nèi)容和順序在模擬板上進(jìn)行核對(duì)性操作。 （3）清點(diǎn)現(xiàn)場工具和材料，不應(yīng)有遺漏。 （3）監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動(dòng)作或違反規(guī)程的做法時(shí)，應(yīng)及時(shí)提出糾正，必要時(shí)可令其停止工作，并立即向上級(jí)報(bào)告。 （3）工作票上所填安全措施是否正確。 （4）可以加深值班人員對(duì)電力設(shè)備的接線方式、布置方位、命令代號(hào)的記憶。這是因?yàn)閷?dǎo)線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流泄漏，嚴(yán)重的能造成人身事故，或造成不能正常用電。主要有以下內(nèi)容：①觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電源的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有無差異；②核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合（按規(guī)定采用熱元件時(shí)，采用熔絲時(shí)，）；③配電箱的固定是否牢固，箱內(nèi)期間是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆，熔短器有無焦痕；④導(dǎo)線絕緣是否良好（用兆歐表搖測絕緣電阻值，），各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，特別是各接頭處有無變焦、變脆，絕緣包布有無失效，接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象；⑤沿墻及沿頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、損傷，有無其他物品觸碰到線，室外架空線的瓷瓶是否破裂，導(dǎo)線垂度是否過大，有風(fēng)時(shí)導(dǎo)線搖拽線間有無相碰現(xiàn)象，電桿是否歪斜，木桿根有無糟朽、缺土、下凹；⑥金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管線固定是否牢固，管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管子有無塌腰變形；⑦各用電器具，如燈頭、開關(guān)、插座等是否牢固，燈頭吊線據(jù)地是否太低，有無自行拉扯的臨時(shí)線路等；⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定（防雷接地10歐姆以下，保護(hù)接地4歐姆以下），接地導(dǎo)線有無傷痕和腐蝕；⑨特殊房間應(yīng)有特殊要求，如潮濕、高溫、易燃、放爆等場所應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點(diǎn)進(jìn)行檢查維護(hù)。③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識(shí)，掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。為此，首先應(yīng)了解和掌握全部設(shè)備的各種資料。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定，一般用電容量大于250千瓦以上的單位，必須選用高壓引進(jìn)。室內(nèi)消防設(shè)施也是由管道、閥門等構(gòu)成，其損壞同樣是管道漏水、閥門漏水或關(guān)閉不嚴(yán)等。如有的是硬雜物進(jìn)入管道，停滯在排水管中部、拐彎處、排水管末端；也有的是在施工過程中，磚塊、木塊、砂漿等進(jìn)入管中。居住小區(qū)內(nèi)各種地下時(shí)間檢查，井蓋的維護(hù)、管理，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。（4）給水管道的維修 漏水是給水管道及配件常見的主要毛病。③發(fā)生跑水、斷水故障，應(yīng)及時(shí)搶修。設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程。第四章 物業(yè)設(shè)備的使用與維修 由于物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施類型較多，因此，物業(yè)管理公司工程部一般分設(shè)幾個(gè)班組，分別負(fù)責(zé)各項(xiàng)設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和維修，如強(qiáng)電組、弱電組、水暖組和綜合組等。 （2）重要設(shè)備維修資料檔案管理。維修工作的好壞，直接影響著設(shè)備在運(yùn)行中技術(shù)性能的發(fā)揮。所以說，為了城市文明衛(wèi)生建設(shè)和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設(shè)置管理。房屋設(shè)備的運(yùn)行和維修管理的好壞與否，直接影響到房屋的住用水平，影響到人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)的正常進(jìn)行。第三章 物業(yè)設(shè)備管理的意義、方式與內(nèi)容一、房屋設(shè)備管理的意義物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個(gè)方面。一個(gè)子系統(tǒng)往往就是一個(gè)局域網(wǎng)，要將這些局域網(wǎng)連接起來，就需要有一個(gè)高速主干網(wǎng)，能覆蓋到樓宇的各個(gè)樓層，連接各個(gè)樓層內(nèi)的局域網(wǎng)和其他聯(lián)網(wǎng)的辦公設(shè)備，還應(yīng)該與外界的網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。要將樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等許多系統(tǒng)連接成一個(gè)整體，就需要通過一個(gè)物理實(shí)體來實(shí)現(xiàn)，這就是智能化樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)。（2）防雷裝置的一般要求一般建筑物的防雷設(shè)施要求裝有避雷針、避雨網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。房屋運(yùn)輸設(shè)備。指可以使屋內(nèi)空氣流動(dòng)，降低室內(nèi)溫度，給住用者帶來涼爽感覺的部分，它包括冷氣機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。 物業(yè)內(nèi)熱水供應(yīng)設(shè)備和設(shè)施包括：沐浴器、熱水管道、熱水表、加熱器（電熱、氣熱或鍋爐等）、循環(huán)管、冷水箱、疏水閥、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。按照整個(gè)供水環(huán)節(jié)來看，它可以劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個(gè)方面。熟悉各類房屋的結(jié)構(gòu)，公用設(shè)施、設(shè)備的種類，分布，位置及其使用、養(yǎng)護(hù)辦法。只有這些設(shè)備和設(shè)施正常運(yùn)作，房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用才能充分發(fā)揮，真正體現(xiàn)出價(jià)值。熱愛本職工作，能熱心為業(yè)主服務(wù)，理解、執(zhí)行公司質(zhì)量方針，能為綜合維修工培訓(xùn)。一、給排水系統(tǒng) 物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工作設(shè)施的總稱。 房屋衛(wèi)生設(shè)備。 供暖設(shè)備。 包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計(jì)量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。自動(dòng)扶梯在構(gòu)造上與電梯有些相似，但在許多方面比電梯簡單，它一般由驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置組成。這些控制系統(tǒng)通過傳感器對(duì)被控制對(duì)象進(jìn)行檢測，然后將檢測到的信號(hào)輸入計(jì)算機(jī)。由于通信與計(jì)算機(jī)的結(jié)合愈來愈密切，而且傳輸?shù)拿襟w也從話音、數(shù)據(jù)發(fā)展到圖像及動(dòng)畫，因此，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及結(jié)構(gòu)化綜合布線的作用和優(yōu)點(diǎn)就更為突出。 用戶程控交換機(jī)主要由硬件和軟件兩部分組成。因此，房屋設(shè)置的運(yùn)行和維修管理是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一。這是因?yàn)?，房屋設(shè)備會(huì)因長期使用、自然作用或使用不當(dāng)?shù)仍蚨l(fā)生磨損、毀壞，如果加強(qiáng)了設(shè)備的日常運(yùn)行管理，就可以避免因設(shè)備使用不當(dāng)引起的損壞，并保障其安全運(yùn)行；加強(qiáng)設(shè)備的維修管理就可以提高設(shè)備性能，排除運(yùn)行故障，避免事故發(fā)生，從而延長設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產(chǎn)經(jīng)營效益和居民的生活居住水平，也為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值打好了基礎(chǔ)。 設(shè)備管理主要由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成。 （1）設(shè)備原始資料檔案管理?！? 房屋設(shè)備的運(yùn)行管理 房屋設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容是：建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運(yùn)行的管理，并建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。是指對(duì)房屋更換少量零部件、進(jìn)行正常的和定期的全面檢修。界限以外（含計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備，有供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高、低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道室內(nèi)消防拴等，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。③對(duì)凍劣事故的處理對(duì)已發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆以溫水逐步升溫或保溫材料的方法，讓其自然化凍。 排水系統(tǒng) （1）管理范圍的界定室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理?！　、苁彝馀潘疁先?yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。 （5）高位水箱滲漏及浮球閥的維修（見表）高位水箱滲漏及浮球閥的維修常見毛病產(chǎn)生原因修理辦法水箱滲漏裂縫灌注環(huán)氧樹脂球閥關(guān)不住膠皮磨損換膠皮墊球閥不出水挑桿銹蝕、水眼被堵除修疏眼（6）高水位箱的清洗消毒高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锝攵斐伤|(zhì)污染，從而達(dá)不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)，故應(yīng)每年進(jìn)行一次水箱清洗工作，每三年進(jìn)行一次水箱消毒工作。所為高壓供電，是用戶直接從高壓線路上取得電源，通過自備的降壓變壓器，將高壓轉(zhuǎn)換成低壓（380伏/220伏），再分配給各用電點(diǎn)；低壓供電，是指從供電局已經(jīng)轉(zhuǎn)換成低電壓的線路上直接取得電源。用電量大的單位，為監(jiān)視供用電情況，達(dá)到安全可靠運(yùn)行的目的，還必須設(shè)置一些聲、光、指示信號(hào)、控制計(jì)量儀表、保安防護(hù)系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設(shè)施。②建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。對(duì)供電設(shè)備的維護(hù)可分為日常巡視維護(hù)和定期檢查保養(yǎng)兩個(gè)方面。③接觸不良，是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動(dòng)或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。 電力系統(tǒng)的操作 設(shè)置操作模擬圖板的目的如下： （1）電氣設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)很難一目了然，有了模擬圖板，可以明確展示供電方式和電器設(shè)備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的“合”、“斷”狀態(tài)。 （4）工作終結(jié)，要履行送電前的檢查以及工作負(fù)責(zé)人在工作票上簽名等手續(xù)。監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是保證工作人員在工作中的安全。 （3）線路工作人員在巡視或檢查外觀時(shí)。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下： （1）當(dāng)受令人得到操作命令，并復(fù)誦無誤后方可執(zhí)行。 操作人員在執(zhí)行操作票的過程中，發(fā)現(xiàn)操作票上填寫的內(nèi)容有錯(cuò)誤，應(yīng)拒絕執(zhí)行；同時(shí)，應(yīng)立即向調(diào)度員或現(xiàn)場負(fù)責(zé)人報(bào)告，提出不能執(zhí)行的理由，并指出錯(cuò)誤之處，但不可私自涂改。雷雨后應(yīng)注意對(duì)防雷保護(hù)裝置進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。（8）根據(jù)鍋爐用水量，定期清洗、保養(yǎng)鍋爐，軟化用水裝置。 ④負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修。 （3）鍋爐系統(tǒng)工作制度 ①負(fù)責(zé)鍋爐系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作及運(yùn)行記錄，根據(jù)各系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和運(yùn)行要求，對(duì)有關(guān)設(shè)備進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。 由于鍋爐是特種高壓高溫設(shè)備，所以，操作運(yùn)行人員必須有極強(qiáng)的工作責(zé)任心和過硬的理論知識(shí)及操作技術(shù)，否則，極易造成重大的設(shè)備損壞和人身傷亡事故。（2）對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度。（10）定人定時(shí)對(duì)軌道、門導(dǎo)軌進(jìn)行清潔，加油潤滑等。⑦值班人員違反制度或使之造成設(shè)備損壞的，將追究其責(zé)任。⑦各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔，易防門腳阻塞而影響廳門暢通。⒔機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，必須遵守大廈動(dòng)火規(guī)定，辦好動(dòng)火證，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。（1） 機(jī)務(wù)工作的操作程序①每日主動(dòng)監(jiān)測交換機(jī)、各線路和其它硬件設(shè)備的工作情況，并認(rèn)真翻閱交接記錄。 ②話務(wù)臺(tái)燈亮，鈴響三次之內(nèi)，話務(wù)員應(yīng)快速接聽來電，并用標(biāo)準(zhǔn)普通話和規(guī)范英語接待來電者。 ③如發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)采取自救，并同時(shí)報(bào)消防部門。 ④嚴(yán)格遵循程