【正文】 歐姆以下，保護接地4歐姆以下），接地導(dǎo)線有無傷痕和腐蝕；⑨特殊房間應(yīng)有特殊要求，如潮濕、高溫、易燃、放爆等場所應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點進行檢查維護。在檢修時，首先應(yīng)根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在，在按情況加以排除。②短路，是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象（即電阻等于或接近于零），應(yīng)環(huán)線或重新包扎。應(yīng)分段檢查，找出接觸不良部位重裝重接。這是因為導(dǎo)線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流泄漏，嚴重的能造成人身事故，或造成不能正常用電。⑤管子配線的絕緣電阻的測量及換線。此時，必須對管內(nèi)導(dǎo)線進行更換。 （2）可以正確部署安全措施，防止錯誤操作事故，并借以指導(dǎo)值班人員進行倒閘操作的模擬演習(xí)。 （4）可以加深值班人員對電力設(shè)備的接線方式、布置方位、命令代號的記憶。工作票的主要內(nèi)容應(yīng)包括：工作內(nèi)容、工作地點、停電范圍、停電時間以及安全措施等。 （3）在工作票中，應(yīng)填寫清除所要拉開的隔離開關(guān)和斷路器的高度編號，并應(yīng)注明裝設(shè)接地線的確實地點和應(yīng)設(shè)的遮攔和標示牌等。 工作票簽發(fā)應(yīng)由電氣負責(zé)人或電氣工程師擔(dān)任，簽發(fā)工作票時應(yīng)重點檢查的內(nèi)容如下： （1）工作的必要性。 （3）工作票上所填安全措施是否正確。 （5）所指派的工作負責(zé)人和工作人員的技術(shù)水平是否能滿足工作需要，能否在規(guī)定的停電時間內(nèi)完成工作任務(wù)。 工作監(jiān)護制度是保證人身安全及操作正確的主要措施。所監(jiān)護的主要內(nèi)容如下： （1）部分停電時，監(jiān)護人應(yīng)時刻注意工作人員的活動范圍，使其與帶電設(shè)備保持規(guī)定的安全距離。 （3）監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動作或違反規(guī)程的做法時，應(yīng)及時提出糾正，必要時可令其停止工作，并立即向上級報告。在下列情況下，監(jiān)護人可參加班組的工作： ①全部停電時； ②在變電所內(nèi)部分停電時，只有在安全措施可靠，工作人員集中在一個工作地點，工作人員連同監(jiān)護人不超過三人時； ③所有室內(nèi)、外帶電部分，均有可靠的安全遮攔，完全可以做到防止觸電的可能時。 （2）用絕緣工具做低壓測試工作，如用鉗形電流表進行的測試工作等。 工作結(jié)束后送電前，進行安全檢查的內(nèi)容如下： （1）工作負責(zé)人應(yīng)會同值班員對設(shè)備進行檢查，特別要核對斷路器及隔離開關(guān)的分、合位置是否符合工作票所填的實際情況，核對無誤后，雙方在工作票上簽字。 （3）清點現(xiàn)場工具和材料，不應(yīng)有遺漏。 （5）送電后，工作負責(zé)人應(yīng)檢查設(shè)備情況，運行正常后才可離開現(xiàn)場。它的主要內(nèi)容應(yīng)包括操作任務(wù)、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護人以及操作時間等。 （2）在變、配電所的架空或電纜出線上進行工作而要求停電時，值班人員必須在接到工作負責(zé)人的書面要求后，填寫操作票，方可進行操作。 （4）操作前，應(yīng)根據(jù)操作票內(nèi)容和順序在模擬板上進行核對性操作。 （6）操作中，應(yīng)認真執(zhí)行監(jiān)護制、復(fù)誦制，要求每操作完一步即應(yīng)由監(jiān)護人員在操作項目前劃“√”。 （8）操作票應(yīng)有編號，以操作過的操作票應(yīng)注明“已執(zhí)行”，對以執(zhí)行的操作票，保存期限至少為三個月。 現(xiàn)場負責(zé)人得到操作人所提出不能執(zhí)行的理由后，應(yīng)立即與現(xiàn)場實際情況核對，并檢查證明確實有錯誤后，同意操作人重新填寫正確的操作票，才可進行操作。一般可用接地表來測量各類建筑物的防雷接地電阻是否符合要求。 外觀檢查的主要內(nèi)容包括：接閃器、引下線等各部分的連接是否可靠，有沒有受機械損傷、腐蝕、銹蝕等，支撐是否牢固。對外觀檢查每年應(yīng)進行一次。五、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修 制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。（3）機組運行時，應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如果不正常，應(yīng)及時調(diào)整，必要時可關(guān)機，以防止事故發(fā)生。（5）定期檢查各風(fēng)機、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時應(yīng)及時更換。（7）定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。（9）定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰，防止積存過多。（11）做好空調(diào)、鍋爐等設(shè)備耗電的計量、記錄及收費工作。領(lǐng)辦必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度，定時對外界及空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工作情況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。 ③堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或擅自離崗，值班時間不做與本崗位無關(guān)的事。⑤值班人員必須掌握設(shè)備運行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即報告，并及時處理，且在工作日記上做好詳細記錄。 ⑦認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準確，處理迅速及時。 機組啟動 ①觀看控制屏，屏上要顯示“機組準備啟動”； ②啟動冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差； ③若沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態(tài)），此時控制中心即置機組于運行狀態(tài)，注意顯示器上現(xiàn)實的信息，觀看機組是否有故障顯示。關(guān)機程序：①先停冷凍機組；②在停冷凍水泵、冷卻水泵；③切斷總電源。 ②負責(zé)鍋爐及其所屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修。 ④堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或私自離崗，值班時間內(nèi)不做與本崗位無關(guān)的事。⑥勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。 （4）鍋爐操作規(guī)程。 為確保鍋爐安全運行，操作人員必須嚴格遵守下列操作規(guī)程。啟動及運行：①鍋爐機器設(shè)備送電；②打開煙道風(fēng)門，并確認完全打開；③吹掃3—5分鐘后點火，點火時負荷調(diào)節(jié)開關(guān)處于一級火位置；④105帕?xí)r,應(yīng)首先向除氧器供氣加熱,并同時沖洗水位表,當壓力升至所需的壓力后,方可向負載供汽；⑤供汽時首先排放分汽包凝結(jié)水，并緩緩打開主蒸汽閥，當分汽包壓力與鍋壓平衡后才可緩緩打開供汽閥；⑥并爐時，并爐爐壓應(yīng)小于運行爐壓（35）104帕；⑦點火時應(yīng)密切注意點火狀態(tài)，如經(jīng)二次點火仍點不起，應(yīng)重新吹掃后方可進行第三次點火，在點不起應(yīng)停止進行點火，檢查原因并排除故障；⑧運行時應(yīng)密切注意爐爐膛火焰，水位計水位、鍋爐壓力表；⑨除氧氣壓力、溫度、水位，軟水箱水位，日用油箱有微機其它運行設(shè)備的工作情況；⑩在油泵工作期間應(yīng)密切注意日用油箱間，防止溢油管溢油；、高溫的設(shè)備進行維修，必須維修時應(yīng)事先做好完全措施，并有旁人監(jiān)護。維修保養(yǎng)：①每日清掃、擦洗所有設(shè)備及工作場所，否則接班人員有權(quán)拒絕接班；②每班沖洗水位計一次；③每班定期排水一次；④每日定期手動安全閥一次；⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗一次，離子交換器水硬度≥—3小時化驗一次，當水硬度＞；⑥凝結(jié)水排放管應(yīng)每天日班排放一次并檢查水質(zhì)清潔度，化驗水指標；⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次；⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時修復(fù)；⑨對所有泵閥（軟水、污水）、軟水箱等附屬設(shè)備進行年大修及清洗。六、電梯的管理與維護 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 （1）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（3）重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。（5）必須堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作計劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。（7）電梯運行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護乘客出梯。（9）保持電梯機房、井道、轎箱的清潔及空氣流通。 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 （1）電梯工作制度 ①嚴格執(zhí)行電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。 ③密切監(jiān)視和掌握各級的運行動態(tài)。 ④每日19：00以后及節(jié)假日期間，由于客流量減少，一般可關(guān)閉數(shù)部電梯。⑥認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)與性能，做到判斷故障準確，處理迅速及時。 （2）電梯維修、保養(yǎng)操作規(guī)程 ①電梯停駛保養(yǎng)時，首先應(yīng)切斷控制電源，確保安全。 ③電動機全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無機油。⑤井道底坑如有積水，必須首先斷點，然后排除。⑥轎箱內(nèi)外、頂上、地下均需經(jīng)常擦凈，防止生銹腐蝕；要定期油漆，保持清潔美觀。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛(wèi)生。⑨在較箱頂維修和保養(yǎng)時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車運行。⑩井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門（廳站留有人監(jiān)視時除外），廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。⒓維修保養(yǎng)工作后，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品。七、電話通訊設(shè)備的管理和維護 程控交換機的性能 （1）系統(tǒng)性能是指根據(jù)系統(tǒng)配制而賦予用戶交換機系統(tǒng)的能力（容量和軟件包）。分機性能取決于服務(wù)等級（COS），它包括性能服務(wù)等級（FCOS）、呼入服務(wù)等級（ICOS）、呼出服務(wù)等級（ECOS）等。是指針對話務(wù)臺所擁有的性能，使呼叫處理簡化，提高工作效率（接通率）。為了確保程控交換機的正常運行，電話通訊部門的機務(wù)員和話務(wù)員都必須嚴格按照操作程序進行規(guī)范操作。 ②接到用戶或話務(wù)員的故障報告，應(yīng)代好所需的工具，及時前往搶修，力爭在最短的時間內(nèi)排除故障，并認真做好記錄。 ④如遇電話局電纜或交換機硬、軟件發(fā)生重大故障，應(yīng)立即通知有關(guān)單位前來搶修，同時在記錄本上做好詳細記錄（故障發(fā)生的時間、地點、原因、搶修時間、人員姓名等）。⑥定時完成業(yè)主或使用人的各項電信業(yè)務(wù)。 （2）話務(wù)工作的操作程序 ①擋板適應(yīng)首先翻閱交接班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ③聽完來電者敘述后，話務(wù)員應(yīng)快速、準確地幫轉(zhuǎn)接相應(yīng)分機。⑤若來電為長途，且需轉(zhuǎn)接的分機占線時，話務(wù)員有責(zé)任強插該占線用戶，通知其有長途電話，請掛機以接聽長途。⑦如話務(wù)員對一些疑難問題一時解決不了，應(yīng)在交接本上做好詳細記錄，并口述給接班人員。 ②如發(fā)現(xiàn)可疑電話，應(yīng)迅速報安全保衛(wèi)部門，并做好堅聽記錄。 ④如發(fā)生突發(fā)性及其故障，應(yīng)及時搶修。程控交換機的維護、管理 完好的設(shè)備是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，良好的維修保養(yǎng)是延長設(shè)備壽命和安全運行的保證。（1）用戶程控交換機機房的工作制度 ①機房內(nèi)應(yīng)有人進行24小時值班，值班人員應(yīng)認真做好當班紀錄，并做好交接班工作。 ③嚴禁與機房無關(guān)的人員進入機房，非本專業(yè)人員嚴禁操作、使用機房內(nèi)的有關(guān)設(shè)備。 ⑤未經(jīng)同意，不得隨意修改各類管理數(shù)據(jù)。不得隨意拆卸機器、設(shè)備零件，如遇較大故障，應(yīng)及時逐級匯報。①機房環(huán)境應(yīng)保持在最佳條件下，即溫度在20—25攝氏度，絕對濕度在6—18克H2O/立方米，相對濕度在20%70%范圍之內(nèi)。 ③機房內(nèi)的獨立分體空調(diào)機的送風(fēng)量與制冷量之比應(yīng)該是1：2或1：3，必須安裝粗效或中效的過濾器。 ⑤進入機房要在過濾門廊內(nèi)換鞋，以保證地面整潔。 用戶程控交換機的周期維護及例行測試制度見表用戶程控交換機的周期維護及例行測試制度編號項 目周期備 注1出中繼撥號音測聽日2主、備用音流，全流測聽日3夜間服務(wù)轉(zhuǎn)接后撥打日4出、入中繼撥號測試月5GGF蓄電池清、檢、潤月包括比重、電壓測量，鉛過橋、隔外帽、面蓋板、電池槽、木架清潔、端子連接、液面高度檢查6整流器清、檢、潤月包括告警性能測試7配線架清潔、整潔季8所具程控性能全面測試半年9音流電路測試半年10CPU板、TDB板等備件檢查月11市電中斷轉(zhuǎn)換性能檢查月檢查能否轉(zhuǎn)換道備用電源（蓄電池）上，無備用電源的測試則檢查能否把全部中繼轉(zhuǎn)倒制定的分機上12GGF蓄電池放電測試年13接地線電阻測試年14分機室內(nèi)線整治二年15分線箱清潔整理二年16引入線整治二年17電器、工具、儀表、保安帶工作樣安全見檢查年第五章 規(guī)章制度及服務(wù)意識現(xiàn)代物業(yè)管理的涵義，其最主要的內(nèi)容就是專業(yè)化管理。一、管理制度 接管驗收制度設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程，把住這一關(guān)，對日后的管理和使用有著很重要的意義。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收，而且包括對維修后房屋設(shè)置的驗收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗收。對經(jīng)復(fù)驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。這類協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。 預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度 為了延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照預(yù)定計劃進行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護管理的組織措施和技術(shù)措施叫計劃維修保養(yǎng)制度。 一般來說，進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的使用特性和使用條件來決定的。 這些應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)設(shè)備的實際情況由工程技術(shù)人員制訂。具體內(nèi)容包括：日常定時定點的常規(guī)保養(yǎng)周期（分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個保養(yǎng)等級）；中修、大修、專項修理和更新改造的周期與內(nèi)容。 （3）實施預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度，并進行監(jiān)督檢查。值班制度建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運行。 交接班制度 搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施。 報告記錄制度建立報告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長及時了解設(shè)備的運行情況及設(shè)備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時解決。發(fā)現(xiàn)以下情況時，應(yīng)向班組長報告：主要設(shè)備非正常操作的開、停、調(diào)整及其他異常情況；設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修；零部件更換或修理；維修人員工作去向；維修材料的領(lǐng)用；動作人員暫時離崗。發(fā)現(xiàn)下列情況時，應(yīng)向技術(shù)主管報告；重點設(shè)備非正常操作的啟動、調(diào)整及異常情況；采用新的運行方式；重點設(shè)備發(fā)生故障或停機搶修；系統(tǒng)故障及檢修；重要零件更換、修理、加工及改造；成批和大件工具、備件和材料