【正文】 。5) 對(duì)業(yè)主/用戶裝修要加強(qiáng)管理，防止由于業(yè)主/用戶在進(jìn)行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時(shí)施工不當(dāng)引起水浸事故。切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了” ，以免造成不必要的混亂。接到現(xiàn)場(chǎng)滅火指揮部下達(dá)的向“119”報(bào)警的指令時(shí)，立即按要求報(bào)警，并派人前往路口接應(yīng)消防車。物業(yè)總經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理代任總指揮。同時(shí)停止起火區(qū)域的其它電梯和中央空調(diào)運(yùn)行。人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場(chǎng)實(shí)際情況，靈活機(jī)動(dòng)地引導(dǎo)人員疏散。清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無(wú)關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件。綜合管理部組織員工對(duì)受災(zāi)業(yè)主/用戶進(jìn)行慰問(wèn)，并根據(jù)實(shí)際需要給予切實(shí)幫助。業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂(lè)設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂(lè)的空間和場(chǎng)所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。早期接入的主要工作從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車場(chǎng)所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)量，減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。物業(yè)服務(wù)人員的工資項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資總額備注項(xiàng)目經(jīng)理113001300管理員及收費(fèi)員210002000維修工110001000公共秩序管理員班長(zhǎng)112001200公共秩序管理員88006400保潔工38002400合計(jì)1614300社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）社會(huì)保險(xiǎn)社會(huì)保險(xiǎn)規(guī)定條例。月我司對(duì)蓉瑾家園三期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為㎡年150合計(jì)258辦公費(fèi)用：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）辦公水電采暖費(fèi)每月280元計(jì)算280不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按管理經(jīng)驗(yàn)測(cè)算500合計(jì)780物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：（國(guó)家規(guī)定的公眾責(zé)任保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)為2‰—5‰）約128元/月法定稅費(fèi)：%約計(jì)1000元/月利潤(rùn)：所有條款X8%=1600元/月上述合計(jì)：項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果（元/月）管理服務(wù)人員的工資14300社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)2580物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用800物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用730物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用285物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)258辦公費(fèi)用780物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用128法定稅費(fèi)1000利潤(rùn)1700合計(jì)22561以上所述物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)為：22561元/月247。按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)蓉瑾家園三期小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：，在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題。十、前期物業(yè)服務(wù)介入工作計(jì)劃及前期投入計(jì)劃成立項(xiàng)目小組簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組成商住小區(qū)項(xiàng)目小組，先行到位，開展前期介入工作。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。商住小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性。保安部組織人員清理滅火器材，及時(shí)更換、補(bǔ)充滅火器材。在火場(chǎng)上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護(hù)送至安全區(qū)，對(duì)傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治?；馂?zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進(jìn)行引導(dǎo)、護(hù)送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。根據(jù)火勢(shì)情況決定是否啟用緊急廣播進(jìn)行報(bào)警。 成立臨時(shí)指揮部 物業(yè)總經(jīng)理或值班經(jīng)理接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。值班人員堅(jiān)守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況，如有再次報(bào)警，應(yīng)立即再次派人前往查看確認(rèn)。關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)附近之門窗以阻止火勢(shì)蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。3) 災(zāi)害性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪）來(lái)臨前，工程物料部人員應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)門窗、天臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。，防止水蔓延到設(shè)備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場(chǎng)。 若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)場(chǎng)不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報(bào)警電話、使用對(duì)講機(jī)以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案 在接到停電通知的情況下，管理運(yùn)作部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時(shí)，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。向公安、消防部門求助前應(yīng)征得公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。七、物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案電梯困人應(yīng)急預(yù)案 任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。葉子枝干基本正常。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時(shí)清潔污染處：亞光不銹鋼表面無(wú)污跡，無(wú)灰塵，半米內(nèi)可映出人影。無(wú)亂張貼，無(wú)亂涂劃，無(wú)破損。目視干凈無(wú)垃圾，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡(油污、黑印等)。、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無(wú)塵。水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡。(，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù)。后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng)，參與滅火。：重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的“自救”意識(shí)和能力，防范于“未燃”。，并實(shí)行24小時(shí)不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過(guò)小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報(bào)警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)應(yīng)立即定點(diǎn)監(jiān)控錄像，并對(duì)可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對(duì)監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報(bào)、做與保安服務(wù)無(wú)關(guān)的事。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號(hào)碼及責(zé)任人姓名。:物業(yè)服務(wù)人員接到投訴1日內(nèi),將問(wèn)題分類傳遞到相關(guān)責(zé)任部門,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù),并負(fù)責(zé)督導(dǎo)解決。四、物業(yè)管理行政管理方案行政服務(wù)管理目標(biāo):建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo),規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化模式運(yùn)作,滿足服務(wù)要求的最大化。第十五章 財(cái)務(wù)管理制度一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度和紀(jì)律，用新型的財(cái)務(wù)管理對(duì)本公司的經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟(jì)效益而發(fā)揮以財(cái)務(wù)管理為龍頭的作用。第十四章 考勤管理制度一、簽到制度嚴(yán)格實(shí)行上下班簽到制，上班前10分鐘、下班后10分鐘為簽到時(shí)間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退5分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金5元，5分鐘以上30分鐘以內(nèi)處罰10元，30分鐘以上或不到者按曠工一天進(jìn)行處理?！　。ㄈ┓枪ぷ魅藛T未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。八、及進(jìn)搞好業(yè)主用電的充電工作。十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。④積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。 ③每月對(duì)樓道燈具、樓道門窗等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。維護(hù)活動(dòng)場(chǎng)所秩序，隨時(shí)維護(hù)娛樂(lè)場(chǎng)所的衛(wèi)生，及時(shí)處理突發(fā)事件。熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對(duì)其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。第九章 保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)。進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺(jué)、不準(zhǔn)收聽錄音機(jī)等敢與工作無(wú)關(guān)的事。四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。四、對(duì)部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。九、負(fù)責(zé)起草工作計(jì)劃和內(nèi)部各項(xiàng)管理制度的擬訂以及日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。第四章 辦公室主任崗位職責(zé)一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和公司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績(jī)效考核。三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營(yíng)決策，年度計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作，確保各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。二、依據(jù)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)范圍，討論和決定本公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。投標(biāo)單位名稱：湘鄉(xiāng)新湘物業(yè)管理有限公司 （公章）　法人代表： 日　 期： 地址： 聯(lián) 系 人： 　 電話：技術(shù)文件項(xiàng)目概況：蓉瑾三期占地面積 ㎡。本公司聲明如下：一、 同意按照招標(biāo)文件要求參與競(jìng)標(biāo)，否則視為自動(dòng)放棄。對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問(wèn)題。六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)施及員工上下班簽到。十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤工作，直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。七、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理。七、督促隊(duì)員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無(wú)亂拉亂掛現(xiàn)象。對(duì)外來(lái)人員一律進(jìn)行出入登記，來(lái)訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場(chǎng)所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行