昆明寫字樓調查淺析(doc13)-商業(yè)地產-預覽頁
【正文】 寫字樓電梯數量少，從寫字樓配備的電梯數量來看 ,電梯數量有 3 部及以下的占 50%,有 4 部的占 30%,有 5 部以上的占 20%。 二、進入發(fā)展層次的寫字樓市場 據對市區(qū)里的高層建筑進行的一次摸底顯示，建于上個世紀五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的則多達６６４幢。 90 年代是昆明寫字樓市場談樓色變泛濫成災的特殊年代，華一、華域、志強、美亞、鴻城廣場、福林廣場、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從純寫字樓至商住混合成為昆明第二代寫字樓。其特點是：（１）開發(fā)商多為實力雄厚，在特定時期下有特定背景，促使他們用自己的力量，將這類高檔物業(yè)建設完成，而公司的財務結構又使他們更傾向于將高檔物業(yè)出租而獲取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。（５）租務模式上多采取“以大帶小”、“大低小高”的租務模式。（３）客戶的組成頗為復 雜，既有投資者，也有小型公司的使用者，還有中型公司及大型公司。這類寫字樓散布于市區(qū)各地，形成一個巨大的供應量，其特點是：（１）幾乎全部項目均為樓宇翻新項目，面積多在６０００平方米以下，投資量小。（３）所在的地段多為城市邊緣區(qū)或老城區(qū)，而且多在接近熱地的邊緣區(qū)。三代寫字樓的明顯對比下，寫 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 13 頁 字樓的價值體現在三方面，形象價值、運營效率和升 值空間是最具價值的選擇動因。運營效率則主要體現在綜合性的配套和物業(yè)管理方面。這主要是因為，老寫字樓的智能化太低了，已經不能 滿足現在公司辦公的最基本需求，并且這個條件的改進通常是比較困難的。 而與老寫字樓相比，第二代寫字樓的優(yōu)勢就顯得十分突出了。這類寫字樓通常先以盡可能低的價格吸引大企業(yè)、大公司入住，從而吸引與之相關聯或是希望與之為鄰的中小公司入住，這些中小公司將能夠也比較樂意承擔較高的租金或是售價，來滿足自身的發(fā)展需要。因為對于大公司而言，更換辦公地點，引起的諸如名片、公司的形象設計等事務的變更成本太高，大公司一般不會輕易變換。這個原因既是第二代寫字樓搶占第一代寫字樓的原因，同時也 是第三代寫字樓不易搶占第二代寫字樓的主要原因。由此分析，我們不難預見未來一段時間內，昆明寫字樓將出現占盡地理優(yōu)勢的第二代寫字樓與占盡技術優(yōu)勢的第三代寫字樓共存的形勢。另一種則是辦公遷離市區(qū)，市區(qū)的居住物業(yè)多半以經營為主，很少產生稅源，從而造成市中心地區(qū)稅源流失。因此，如果政府不重 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 13 頁 視這種問題的話，會使得出現大量不得不在公寓里辦公，又在別的地區(qū)注冊的公司，如此將導致稅源的流失。絕大多數受訪租戶傾向選擇單一業(yè)權寫字樓大廈，然而，昆明現存的甲級寫字樓供應中，只有不足%的寫字樓屬單一業(yè)權大廈。買寫字樓的人花的是經營資金，而國家政策一直將寫字樓看作是生產資料，銀行對企業(yè)購買生產資料一直采取保守的放貸款政策，這使得寫字樓的按揭較之住宅困難得多。這一切都要為寫字樓的人性化設計讓步。人工作到一定時候，勢必疲憊。以志強大廈為例，靠向東風廣場的寫字間價格比不靠向廣場的寫字間價格要貴些。 隨著市場的進一步擴張，商住分開是大勢所趨，這就為寫字樓市場帶來了機會，中小企業(yè)可能會盡快選擇寫字樓，以適應企業(yè)本身的發(fā)展。未來兩到三年，昆明的寫字樓市場上升的空間非常大。 從寫字樓市場供應上看，乙級寫字樓物業(yè)的供應量較大，甲級寫字樓物業(yè)供應量不足。而私營企業(yè)則明顯選擇中小型規(guī)模的寫字樓，這可能與中小型企業(yè)成長的速度和獲取的價值有關。價格賣得最高的是純寫字樓，價格超過 5000 元／平方米。走訪的情況來看，昆明市寫字樓售價與其檔次和區(qū)位有關，檔次越高，位置越好，價位越高。在三大區(qū)域內，其中市甲級 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 13 頁 寫字樓租金大約 6０元／平方米，一環(huán)邊 20~35 元／平方米，二環(huán)內 15~30 元／平方米以內。除去月供，一年還有將近兩萬多元的收益，投資者則在１０年內就可收回成本，這其中還不包括地價、租金在這十年中本身上漲帶來的收益。 對于開發(fā)商來說，長期持有品質高的寫字樓通常有著高的附加值，并且隨著現在各行各業(yè)都注重品牌形象打造，隨著企業(yè)規(guī)模和發(fā)展， 在有了自己投資辦公樓的條件時，就會考慮購置辦公樓，這對于開發(fā)商自己以及專業(yè)投資公司來說，是一個利好消息。 寫字樓的品質對投資者來說相當重要，要考慮交通、電梯、停車、結構布局、采光、通氣等方面是否良好，以及對物業(yè)管理水平等方面進行實地調 查。作為寫字樓的物業(yè)管理日益受到寫字樓用戶的關注。如果寫字樓本身品質優(yōu)良，而沒有一個好的物業(yè)，就給人美玉微瑕的感覺。從開發(fā)商角度來說，物業(yè)管理好壞，關系到人們對他的認同與否、這對于他們收回 成本、擴大盈利也極為重要。 房地產的需求量會逐是適合中小業(yè)主和大集團公司樓。
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