【正文】 20 年 5 月 29 日下午 5 時(shí)止工作日內(nèi)。但從本次拍賣(mài)的地塊來(lái)看，大多數(shù)都是地段較好的地塊，都是由于老城區(qū)的廠房拆遷而遺留的地塊，目前這些地塊周?chē)藲舛急容^旺盛，居住氛圍非常濃厚，其次這些地塊的容積率相對(duì)偏地，以聯(lián)體別墅和多層產(chǎn)品為主，可以說(shuō)是大多數(shù)蘇州老 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 百姓熱中的產(chǎn)品類(lèi)型。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 掛牌地點(diǎn)：本次土地掛牌地點(diǎn)設(shè)在蘇州市干將西路 980 號(hào)地產(chǎn)大廈 8 樓，蘇州市土地儲(chǔ)備中心地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)科。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好，成交數(shù)據(jù)不減。 全市本月價(jià)格變化小，新增量體少，持 續(xù)熱銷(xiāo)以前的量體，因此一般樓盤(pán)不會(huì)再做價(jià)格變動(dòng)。 各區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中，吳中區(qū)表現(xiàn)最明顯， 4 月銷(xiāo)售高出三月 500 套左右，區(qū)域成交創(chuàng)新高，除新區(qū)外，其他各區(qū)域成交都相比三月份有小量體的上升。 從去化率看，多層的去化率 最高，達(dá)到 %，小高層和高層的成交率相比三月也有所上升。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。從數(shù)據(jù)上我們還能得到其他的信息，一是小高層的已經(jīng)完全被蘇州人所接受，從本月市區(qū)的小高層成交可以看出這一點(diǎn)；其次多層產(chǎn)品低檔化，雖然園區(qū)的多層已經(jīng)成為高檔產(chǎn)品，但是供應(yīng)量小，對(duì)整體市場(chǎng)不產(chǎn)生影響；另外，高層產(chǎn)品以園區(qū)為龍頭的布局仍無(wú)法改變。 我們重點(diǎn)研究 5000 元 /平方米以下的多層： 中大戶(hù)型供應(yīng)中， 130—150 平方米，有 418 套， 120—130 平方米供應(yīng)有 347 套。 大戶(hù)型的需求中以 130—150 平方米面積段成交最多，本月共有 128 套。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。雖然在有些區(qū)域，多層的價(jià)格高于小高層，出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象，對(duì)全市而言，小高層的整體價(jià)格要高于多層。三月小高層的成交中，面積在 95平方米以下占有較大比重，而本月成交的主力面積為 95—105 平方米。市區(qū)的小高層高 成交主要來(lái)自寶石御景園，該項(xiàng)目的現(xiàn)房成交促進(jìn)較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本月的數(shù)據(jù)突破了 6000—7000 元 /平方米的供應(yīng)和成交空白，該價(jià)格段以前一直是大部分樓盤(pán)無(wú)法涉及的區(qū)域，高于平均水平，卻又無(wú)法和高檔的景觀房相媲美。相城區(qū)和吳中區(qū)的高層成交也有一定的上漲，吳中區(qū)的高層成交量始終位于各區(qū)域的最后一位。 從旁邊的圖表我們可以看出，二室成交的兩個(gè)熱點(diǎn)總價(jià)段為 30—40 萬(wàn)， 40—45 萬(wàn)，該總價(jià)主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)的邊緣區(qū)域，從而得知，目前的蘇州市 場(chǎng)上，價(jià)格因素比地理位置因素更能吸引客戶(hù)。 b、小高層 戶(hù)型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 總價(jià) 一室 二室 三室 四室 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 3040 萬(wàn)元 22 0 8 118 42 58 0 0 0 0 0 0 4045 萬(wàn)元 0 0 0 318 42 64 1 0 0 0 0 0 4550 萬(wàn)元 58 0 14 197 0 23 84 0 19 5 0 0 5055 萬(wàn)元 0 0 0 152 0 53 327 74 62 0 0 0 5560 萬(wàn)元 0 0 0 149 0 35 285 32 32 110 0 9 6070 萬(wàn)元 0 0 0 59 0 26 917 44 89 29 0 6 7080 萬(wàn)元 0 0 0 2 0 1 473 0 84 75 0 2 80 萬(wàn)元以上 0 0 0 30 0 2 166 0 28 149 0 7 博源路標(biāo)：四月份，全市小高層二室總供應(yīng)為 1025 套，三室總供應(yīng)為套 2253 套，三室高出二室一倍多，其他供應(yīng)非常少，一室戶(hù)型在三月受到關(guān)注之后，又于四月份重新淪為空白。三室的需求與上月保持平穩(wěn)。 c、高層 戶(hù)型 總價(jià) 一室 二室 三室 四室 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 3040 萬(wàn)元 217 18 19 88 0 18 0 0 0 0 0 0 4045 萬(wàn)元 31 22 20 127 16 25 0 0 0 0 0 0 4550 萬(wàn)元 0 0 0 433 14 141 64 0 8 0 0 0 5055 萬(wàn)元 4 0 1 428 81 137 112 32 56 0 0 0 5560 萬(wàn)元 0 0 0 678 0 154 293 0 27 15 0 1 6070 萬(wàn)元 10 0 3 115 24 38 877 0 121 31 0 2 7080 萬(wàn)元 0 0 0 23 0 4 1624 76 138 204 0 28 80 萬(wàn)元以上 0 0 0 98 0 13 832 127 136 573 0 36 博源路標(biāo)：本月全市高層供應(yīng)中，二室戶(hù)型有 1990 套，三室戶(hù)有 3802 套，四室戶(hù)有 823 套，一室戶(hù)有262 套。 在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述之后，我們要挖掘全市供應(yīng)最多的產(chǎn)品的最大特點(diǎn)，和發(fā)展趨勢(shì)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 博源將蘇州分為五大區(qū)域，分別是：中心城區(qū)、園區(qū)、新區(qū) 、相城區(qū)和吳中區(qū)。 4 月份湖北板塊的玲瓏灣和中海湖濱一號(hào)都有新房推出，雖然玲瓏灣推出大面積房源，單價(jià)有所下調(diào)，但湖濱一號(hào)推出了部分湖景房，價(jià)格拉高了近 1000 元 /平方米，在湖濱一號(hào)的帶動(dòng)下，板塊價(jià)格也有近 500 元 /平方米的上漲。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。位于竹園路板塊的白領(lǐng)公寓價(jià)格 4 月開(kāi)盤(pán)價(jià)格上漲 100 元/平方米，拉高板塊均 價(jià) 元 /平方米；山水華庭二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格略漲，給區(qū)域價(jià)格帶來(lái) 元 /平方米的漲幅。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 從上述數(shù)據(jù)我們可以看出： 區(qū)域市場(chǎng)新增加供應(yīng)量同比 3 月份下降了 399 套，可以看出 4 月份區(qū)域新推樓盤(pán)速度放慢； 繼 3 月份區(qū)域市場(chǎng)火熱銷(xiāo)售之后，本月市場(chǎng)有所回落，高潮難續(xù)。 竹園板塊 : 該板塊的成交勢(shì)頭雖不如上月，但在新區(qū)該板塊成交量最高，為新區(qū)樓市最為活躍的板塊。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。清水園 415 0 9 33 9 25 76 % 小高層： 5400 今日家園 21 0 1 1 0 0 2 % 高層： 5500 獅山路板塊 保利雅苑 298 0 3 3 0 2 8 % 高層： 5900 國(guó)際公館 210 0 2 7 3 11 23 % 高 層： 5600 金河國(guó)際華庭 12 0 1 0 0 0 1 % 高層： 5700 尚層建筑 24 0 0 0 0 0 0 % 高層： 5700 竹園路板塊 白領(lǐng)公寓 107 0 16 29 5 12 62 % 小高層： 5000 灝景天下 65 0 2 5 3 3 13 % 高層： 4900 嘉業(yè) 清水園以及白領(lǐng)公寓的成交量比較大，分別去化了約 70套和 76 套和 62 套，為新區(qū)的熱點(diǎn)樓盤(pán)，同時(shí)于本月開(kāi)盤(pán)的 3 個(gè)樓盤(pán)成交也比較理想，如山水華庭項(xiàng)目沉寂了幾個(gè)月后終于于本月暴發(fā)，本月成交了 60 套； 從去化率來(lái)看：中高檔樓盤(pán)去化 率比較高，如白領(lǐng)公寓去化率達(dá) %，美田山水之戀去化率為 %，名馨花園去化率為 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 面積 —單價(jià)供求 a、多層（注釋?zhuān)汗?yīng)為月初供應(yīng)，以下類(lèi)同） 價(jià)格（元 /㎡） 面積 3800 以下 38004200 42004500 45005000 50005500 5500 以上 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加 推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 80 平方米以下 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8090 平方米 0 0 0 0 0 0 0 0 0 62 70 28 0 0 0 0 0 0 90100 平方米 121 94 15 0 0 0 0 0 0 64 40 22 0 0 0 0 0 0 100110 平方米 0 0 0 0 0 0 0 0 0 41 60 9 0 0 0 0 0 0 110120 平方米 55 12 24 2 0 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 0 120130 平方米 32 32 0 2 0 1 0 0 0 72 30 9 65 0 14 0 0 0 130150 平方米 81 44 19 0 0 0 0 0 0 19 0 5 0 0 0 0 0 0 150 平方米以上 18 0 0 8 0 1 0 0 0 21 0 0 1 0 0 0 0 0 博源路標(biāo)： 從以上的多層住宅 4 月份的 “面積 —價(jià)格 ”供求表中，我們可以看出： 從供給層面來(lái)看：區(qū)域多層的房源供應(yīng)主要集中 3800 元 /平 方米以下和 45005000 元 /平方米，供應(yīng)量分別為 307 套和 282 套，其次為 50005500 元 /平方米價(jià)格段，供應(yīng)量在 66 套，而 42004500 元 /平方米和5500 元 /平方米的價(jià)格段出現(xiàn)真空；從面積供應(yīng)來(lái)看， 90100 平方米和 120130 平方米面積段供應(yīng)量較高，分別為 185 套和 171 套，所占比例分別約為 28%和 26%，其次是 110120 平方米和 130150 平方米面積段，該面積段供應(yīng)量所占比例分別約為 9%14%左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 b、小高層 價(jià)格（元 /㎡） 面積 4800 以下 48005000 50005200 52005500 55005800 5800 以上 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 85 平方米以下 54 42 20 6 0 0 49 0 29 1 0 0 0 0 0 0 0 0 8595 平方米 58 0 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 95105 平方米 82 42 13 20 0 0 47 0 25 38 0 11 116 0 17 0 0 0 105115 平方米 87 74 7 34 0 0 40 0 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 115130 平方米 92 32 1 3 0 0 31 0 0 137 0 22 94 0 6 0 0 0 130145 平方米 116 0 7 145 0 2 3 0 0 74 44 18 0 0 0 0 0 0 145160 平方米 8 0 0 25 0 1 101 0 12 17 0 1 0 0 0 0 0 0 160 平方米以上 16 0 0 15 0 1 49 0 5 1 0 0 0 0 0 0 0 0 博源路標(biāo)： 從以上的小高層住宅 4 月份的 “面積 —價(jià)格 ”供求表中，我們可以看出： 從供給層面來(lái)看： 4 月份區(qū)域小高層的房源供應(yīng)主要集中 4800 元 /平方米以下，供應(yīng)量達(dá) 513 套，其她價(jià)格段的供應(yīng)量相差不大，在 200300 套間，而 580。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 從去化層 面來(lái)看：區(qū)域多層的房源面積在 90100平方米去化最多，本月去化了約 37套，所占比例約為 25%，8090 平方米， 110120 平方米、 120130 平方米以及 130150 平方米面積段去化量相差不大，基本在 25套左右， 150 平方米以上僅去化一套；結(jié)合價(jià)格層面來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn) 45005000 元 /平方米價(jià)格段去化套數(shù)最多，達(dá) 73 套， 3800 元 /平方米以下的去化量也比較大，中高價(jià)位的多層產(chǎn)品去化緩慢。 多層 285 382 667 % 21 54 35 36 146 % 小高層 1325 234 1559 % 22 76 38 73 209 % 高層 1107 168 1275 % 23 44 24 21 112 % 博源路標(biāo)： 從市場(chǎng)總體量來(lái)看：小高層最多，為 1559套，所占比例為 %，高層其次為 1275套，所占比例為 %，而多層最少，僅 667 套，所占比例為 %，由此可以看出，新區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品以小高層、高層為主，多層產(chǎn)品相對(duì)比較稀缺； 從加推體量來(lái)看：多層產(chǎn)品加推最多，為 382 套，小高層和高層產(chǎn)品加推體量分別為 234 套和 138 套，加推體量可以反應(yīng)出市場(chǎng)對(duì)該產(chǎn)品認(rèn)可度； 從簽約套數(shù)來(lái)看：小高層產(chǎn)品簽約套數(shù)最多，為 209 套，多層產(chǎn)品簽約套數(shù)為 146 套，而高層產(chǎn)品的簽約套數(shù)僅 112 套，結(jié)合去化率這一指標(biāo)，我們可以看出該區(qū)域多層產(chǎn)品熱銷(xiāo)，其次是小高層，而該區(qū)域客戶(hù)對(duì)高層產(chǎn)品的接受度有待進(jìn)一步培養(yǎng)。 二、