蘇州市樓盤調(diào)研報告房市分析(文件)
【正文】 億元，其中住宅銷售面積 萬平方米 。 需 求旺盛： 蘇州 2020年的 GDP將達(dá)到 5000美元，現(xiàn)在離這個數(shù)據(jù)并不遠(yuǎn)，按國際慣例，這個時期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正好是住房需求的增長調(diào)整階段。 1994年 2月 11 日，國務(wù)院下達(dá)了《開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》。成片開發(fā)由中新合資的開發(fā)公司負(fù)責(zé)。 園區(qū)外商投資企業(yè)主要來于歐美及東南亞地區(qū)，一共占了 69%，港澳臺又占了 18%，主要以電 蘇州樓盤調(diào)研報告 子電氣與精密機(jī)械兩個行業(yè)為主，這兩個行業(yè)占了總體的 62%。截止到 2001年底，推行公積金會員達(dá)到 28140人，其中外資企業(yè)職工 25256人。 房產(chǎn)情況： 總體情況：一片紅火，園區(qū)房價在 3500~3600元一平方米， 所有開始銷售的樓盤大都告窯。由于以前的蘇州市民習(xí)慣了住多層，小高層的開發(fā)與發(fā)展在園區(qū)又成為一塊亮點。 從園區(qū)土地開發(fā)的情況來看，園區(qū)每年的土地開發(fā)在 40~50萬平方米左右，預(yù)備在 2~3年里面開發(fā)完畢。 下期計劃： 蘇州工業(yè)園區(qū)今后三年（ 2002年至 2020年）發(fā)展目標(biāo)由 5 月 28日召開的中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會第六次會議確定：初步建成具有國際競爭力的開發(fā)區(qū)。 （四）、古城區(qū)與新區(qū) 古城區(qū)：現(xiàn)在處于全市規(guī)劃中，將以護(hù)城河一帶的房子都準(zhǔn)備進(jìn)行拆遷工作。 新區(qū)：與工業(yè)園區(qū)處于兩個相反方向的地塊，由于整體規(guī)劃，地理位置，新區(qū)與園區(qū)相比檔次 上要略低一些，同時也正是這些原因，新區(qū)的樓盤不會對園區(qū)構(gòu)成太大的威脅。 購房的時間，沒有明確的表示，長中短每個時段都有不同的購買人員。 。 選房的同時，對于小區(qū)的環(huán)境要求與物業(yè)管理考慮得較多。 購房的總價， 20萬為目前的心理價位，從蘇州的整體來看的確如此。同時由于動遷人口的經(jīng)濟(jì)能力大都有限，購買的房子也就屬于偏低檔的樓房，對與蘇州工業(yè)園區(qū)樓盤的競爭而言，并不是什么很大目標(biāo)消費群。 全部建成后，園區(qū)將提供 36萬個就業(yè)崗位。 園區(qū)購房人群劃分： 園區(qū)內(nèi)擁有公積金的購房比例 %；，蘇州市市區(qū)的購房比例是 。 園區(qū)樓盤特點： 注重整體布局，突出建設(shè)規(guī)劃 強(qiáng)化配套建設(shè) ，住宅配套同步 蘇州樓盤調(diào)研報告 加強(qiáng)質(zhì)量管理，爭創(chuàng)精品工程 加強(qiáng)物業(yè)管理，營造良好環(huán)境 3室 2廳是共同的主力房型，價位的差異也不大，都在 3500元上下 從園區(qū)歷年房屋開工面積來看，到 2001年累計有 ，同時竣工面積為 萬平方米。從當(dāng)年的 10萬方的開發(fā)量到去年 70 萬方，大約占了市區(qū)總開發(fā)量的一半。 總體規(guī)劃： 蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座 60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。最新資料統(tǒng)計，在 2002 年上半年，園區(qū)的就業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過了 4萬人。 在 2001 年上半年， 園區(qū)引進(jìn)合同外資 11 億美元 ，實際到帳 ，同比增長了 47%與40%；實現(xiàn) GDP122億元，財政收入 16． 5億元，進(jìn)出口總額 23億美元，其中出口 11億美元，同比增長分別為 30％、 50％和 21％、 22％。同年 5月 12日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土起動。 土地供應(yīng)不足 ： 由于前兩年房產(chǎn)市場的一片混亂，在 2001年，蘇州市區(qū)的開發(fā)量僅為 ，為了控制房家的調(diào)整， 2002年擬訂開發(fā) 200萬方的土地，加上前兩年的囤積空置面積， 2002年共有 400萬方的土地來開發(fā)。 空置房總量下降近兩年 30% 。房屋施工面積 ， 當(dāng)年竣工房屋面積 。 除了房價的猛漲外，蘇州的土地也向外擴(kuò)張。在相當(dāng)一段時間里，蘇州土地供應(yīng)無序，住宅開發(fā)過度，使得蘇州的 空置房一度在全省名列榜首 。樓盤情況與相城區(qū)差不多，對于當(dāng)?shù)氐南M者而言，也還認(rèn)為是個鄉(xiāng)下地方。但由于受到地域的限制，新建的樓盤通常都是 34層的多層，也沒有足夠的空間讓其在環(huán)境 規(guī)劃上動腦筋。 蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)： 發(fā)展迅猛，緊跟園區(qū)的腳步，但目前的房價還只處于 3000元 /平方米左右，無論從整體的規(guī)劃，還是個案樓盤的設(shè)計來看，與園區(qū)的差距不小。 主題概念成為園區(qū)樓盤差異化的重點，如何確定主題概念對銷售將會有極強(qiáng)的推動作用。 同時園區(qū)無房可賣的空白點也是最好的時機(jī)，如果能在現(xiàn)在的情況下?lián)屜冗M(jìn)入，誰就將站穩(wěn)在園區(qū)的一席之地。 八、新
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