蘇州市樓盤調(diào)研報告房市分析-文庫吧
2025-04-13 10:01 本頁面
【正文】 ，再大幅度的上漲已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。 其次，前期房價上漲已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分的潛在消費(fèi)群，同時如今高挺的價格也限制普通老百姓的購房愿望，然后蘇州還未達(dá)到一個外需的市場。 由以上幾點(diǎn)來看，蘇州 的房價短期內(nèi)仍會上漲，但上漲的速度將會明顯放慢。 三、園區(qū)帶動蘇州房產(chǎn)的發(fā)展，但如今卻處于無房可賣的真空階段 整個蘇州的房產(chǎn)市場主要是由園區(qū)帶頭推進(jìn)的，園區(qū)良好的規(guī)劃，品質(zhì)優(yōu)良的樓盤造就了它一枝獨(dú)秀的地位。這個領(lǐng)先不僅是樓盤的領(lǐng)先，更重要的是房價的一路領(lǐng)先。如今 3500元左右的均價并沒有嚇退購房者的熱情。園區(qū)首期開發(fā)的 8平方公里里面共有 20個左右的樓盤，除了早期開發(fā)的新城花園，都市花園一期，仍未推出的都市五、六兩期，中天房產(chǎn)欲建的高層之外，現(xiàn)能銷售的湖左岸一期，師惠三期，蘇都二期，萬揚(yáng)香樟等樓盤大多銷售 一空，少數(shù)還剩下一些位置不理想的房屋。 四、惡戰(zhàn)來臨，蓄勢待發(fā)，園區(qū)下半年競爭激烈，眾多樓盤都瞄準(zhǔn)真空時期 如今的園區(qū)，二期地塊還未開發(fā)，一期房屋能賣的都已售空，剩下的就是暫時還未推出的。 蘇州樓盤調(diào)研報告 但按照園區(qū)的規(guī)劃與土地放量的標(biāo)準(zhǔn)，今年開發(fā) 50萬方左右，上半年開發(fā)了近 20萬方，下半年預(yù)計(jì)開發(fā) 30萬方，加上園區(qū)原有的 40萬方囤積面積，根據(jù)園區(qū)房管處的消息，下半年最起碼有50 萬方的土地要開發(fā)，其中包括都市花園的五期后半期，湖左岸的二期，師惠樂章的四期，四季花園的最后一期，白領(lǐng)公寓，加上去年 10月拍賣出去的 3塊地在下半年 也要動工?？磥硭械陌l(fā)展商都看中園區(qū)現(xiàn)在火熱的市場，與節(jié)節(jié)飚升的房價，現(xiàn)在無房可賣的真空期是誰都想要的一塊大肥肉，蓄勢待發(fā)應(yīng)是現(xiàn)在園區(qū)市場的真實(shí)寫照。 五、園區(qū)二期開發(fā)緊接而上 蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座 60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。在這 60 萬人的房屋中，將分成不同的檔次樓盤去開發(fā)。首期開發(fā) 8平方公里，這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；其居住區(qū)也是以中高檔樓盤為主，第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 區(qū)，在這一塊還會見建一座 86公頃的兩萬社團(tuán)的住宅用地，以低檔住宅為主，現(xiàn)暫定名為 21世紀(jì)村；第三區(qū)靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。 估計(jì)二期的 21世紀(jì)村今年年底到明年開始動工，面對今后二期大型組團(tuán)的產(chǎn)生，勢必給購房者更多的選擇園地，那時對于園區(qū)首期的樓盤來說，無疑是個嚴(yán)重的威脅。 六、園區(qū)的房子賣給誰 園區(qū)管委會近日對園區(qū)首期開發(fā)區(qū)的購房調(diào)查顯示：園區(qū)公積金會員購房占總購房數(shù)的43． 6％，非園區(qū)公積金會員購房占總數(shù)的 43． 3％，兩者旗鼓相當(dāng)，另外 13． 1％的住宅由外來人口 購得。從比例上看，園區(qū)住宅的 半壁江山 是賣給了 東遷戶 。 園區(qū)住宅的平均價格已經(jīng)高于市區(qū)平均價，盡管如此，園區(qū)之外的市民還是抵擋不了園區(qū)環(huán)境等諸多因素的誘惑，大舉東遷。 由此給我們帶來了兩個問題： 在園區(qū)工作的人，未在園區(qū)購房的人有多少？ 市區(qū)東遷的用戶是什么樣的一群人？ 主題定位將對消費(fèi)群來源造成多大的變化？ 我們可以從下組數(shù)字來看上面的問題，到 2001年底園區(qū)歷年累計(jì)房屋開工面積 ， 蘇州樓盤調(diào)研報告 蘇州購買商品房的平均面積在 114平方米，園區(qū)樓盤的主力房型都在 130平方米左右，如果我們按照 %的 人員來自園區(qū)公積金用戶的話，我們可以算出： /130平方米 *%= 截止 2001 年底，園區(qū) 就業(yè)人數(shù)達(dá)到 31164 人， 其中專業(yè)技術(shù)人員 17103 人 ，大專以上文化程度有 11109 人，專業(yè)技術(shù)人員占了 59%的比例。最新資料統(tǒng)計(jì)，在 2002年上半年，園區(qū)的就業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過了 4萬人。 由于園區(qū)房價偏高，真正在園區(qū)買得起房子的園區(qū)工作者都為專業(yè)技術(shù)人員或白領(lǐng)人士，如此計(jì)算顯示， ，也就是說園區(qū)還有 35%，近 6000 人還沒有在園區(qū)內(nèi)購置 過房屋。不過其中有多少人是不需要在園區(qū)內(nèi)購房的人呢？這個數(shù)據(jù)我們無法得知，但隨著就業(yè)人數(shù)的增加，這塊蛋糕也將越來越大。 如今的蘇州處于全市規(guī)劃中，將以護(hù)城河一帶的房子都準(zhǔn)備進(jìn)行拆遷工作。因?yàn)楣懦菂^(qū)要建設(shè)護(hù)城河兩岸 100米的綠化帶，同時由于其他地區(qū)的房屋改造，古城區(qū)在今年上半年已經(jīng)動遷了6000 多戶人家，動遷面積為 69 萬方。在動遷人口中， 40%是屬于經(jīng)濟(jì)能力有限，只能購買安置房的
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