蘇州市樓盤調(diào)研報告房市分析-wenkub
2023-05-15 10:01:25 本頁面
【正文】 主要集中在 4個方面，通過市場走訪與樓盤調(diào)研： 設(shè)計樓盤的整體概念，找出樓盤的賣點 通過本次調(diào)研，了解目標(biāo)消費群在哪里 設(shè)計樓盤的規(guī)劃（ 3+1規(guī)劃：包括產(chǎn)品導(dǎo)向、環(huán)境規(guī)劃、戶型要求、軟性規(guī)劃） 界定開盤價格、時間策略 三、 技術(shù)手段 本次使用了 3種方法： 案頭調(diào)研：包括二手資料的收集，網(wǎng)絡(luò)資料的收集，圖書館資料的收集 渠道調(diào)研：對規(guī)劃局、土地管理局、土地儲備中心、房產(chǎn)管理局、統(tǒng)計局、動遷局等相 關(guān)部門做訪問，收集相關(guān)資料 深度訪談：分為發(fā)展商的深度訪談，業(yè)務(wù)人員、售樓人員 的深度訪談，消費者的深度訪 談（消費者被訪者均為目標(biāo)人群，即是準(zhǔn)備 2年內(nèi)購房、具備一定的經(jīng)濟(jì) 實力及消費檔次的人群） 四、 調(diào)研結(jié)果 前提：本次調(diào)研結(jié)果的內(nèi)容主要圍繞幾個問題來看 如今蘇州房產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀如何？房價為什么漲得如此之迅猛？ 園區(qū)的房產(chǎn)現(xiàn)狀如何？是剛進(jìn)入戰(zhàn)國時期，還是顛峰已過？市場是否已飽和？名城的進(jìn)入到底是不是一個機(jī)會？優(yōu)劣勢如何？ 下階段蘇州的整體規(guī)劃與園區(qū)的規(guī)劃對名城項目的影響？ 以園區(qū)的房價來分析，真正買得起房的人在哪里？還剩多少？他們的購房目的是什么？ 蘇州樓盤調(diào)研報告 他們會選擇園區(qū)的房子嗎？ 名城 的進(jìn)入在市場競爭中面臨什么樣的威脅？競爭樓盤是哪些？有什么樣的動作？ 報告提要： 一、蘇州概況 蘇州國民經(jīng)濟(jì)情況： 蘇州人均 GPD為 30384元，居全國第 6位，同時也居整個江蘇省的第一位。其中蘇州市區(qū)面積 1650平方公里，建成區(qū)面積 ，古城區(qū) 14平方公里，市區(qū)人口209萬。在短短的一年多的時間里，蘇州地區(qū)的價格上漲了 30%以上， 2002 年房展會上的商品房的成交均價達(dá)到了 2439元 /平方米。 在消費和投資的雙向拉動中，前者的作用更加明顯，銷售額增幅近于開發(fā)投資增幅（ 21%）的一倍，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實現(xiàn)良性循環(huán)。 同時，需求決定房價。 三、園區(qū)帶動蘇州房產(chǎn)的發(fā)展，但如今卻處于無房可賣的真空階段 整個蘇州的房產(chǎn)市場主要是由園區(qū)帶頭推進(jìn)的，園區(qū)良好的規(guī)劃，品質(zhì)優(yōu)良的樓盤造就了它一枝獨秀的地位。 四、惡戰(zhàn)來臨，蓄勢待發(fā)，園區(qū)下半年競爭激烈，眾多樓盤都瞄準(zhǔn)真空時期 如今的園區(qū)，二期地塊還未開發(fā)，一期房屋能賣的都已售空，剩下的就是暫時還未推出的。在這 60 萬人的房屋中，將分成不同的檔次樓盤去開發(fā)。從比例上看，園區(qū)住宅的 半壁江山 是賣給了 東遷戶 。 由于園區(qū)房價偏高，真正在園區(qū)買得起房子的園區(qū)工作者都為專業(yè)技術(shù)人員或白領(lǐng)人士，如此計算顯示， ，也就是說園區(qū)還有 35%，近 6000 人還沒有在園區(qū)內(nèi)購置 過房屋。在動遷人口中， 40%是屬于經(jīng)濟(jì)能力有限，只能購買安置房的人群，余下的人群中如果價格能承受的話，園區(qū)將會成為其首選?？傮w來說，現(xiàn)階段園區(qū)樓盤還是只靠樓盤的地段不同及主題概念影響來區(qū)分，對于名程項目而言，主題概念的突出是需要特別注意的重點。 小結(jié)： 如今蘇州地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展迅速，市場也趨于規(guī)范化，從蘇州 GDP指數(shù)的發(fā)展來看，這一經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段正好是進(jìn)入一個住房改善的時期，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，必然形成旺盛的購買力，同時也能撐起蘇州房價的高昂之頭， 雖然土地放量的增大，房價上漲受到一定的控制，但整體來說，可謂前途一片光明。從樓型來看，蘇州市民對于小高層與高層已經(jīng)沒有太大的抗性，從今后的發(fā) 展來看，小高層與高層也將成為主導(dǎo)地位。新區(qū)的樓盤對園區(qū)暫時還構(gòu)不成威脅，倒是古城區(qū)如果推出規(guī)劃好的樓盤，購房者將會被分流一些出去。 古城區(qū)： 以護(hù)城河為界，由于政府規(guī)定，整個區(qū)域內(nèi)的建設(shè)保持了蘇州園林的風(fēng)格，在古城區(qū)內(nèi)幾乎見不到高樓大廈。對蘇州消費者來說，還認(rèn)為那是個鄉(xiāng)下的地方。 （二）、蘇州房產(chǎn)大勢 蘇州樓盤調(diào)研報告 價格猛 漲，向外擴(kuò)張， 2001年土地的拍賣為蘇州房產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點 當(dāng)北京的商品房平均價格升至每平方米 1萬元左右，上海 7000元左右，南京 4000多元，無錫 3000多元的時候，蘇州的房價仍在 1700元左右徘徊。自此開始，蘇州土地的價格開始突飛猛進(jìn)。 房產(chǎn)市場一片紅火，供小于求 蘇州市區(qū) 2001 年房地產(chǎn)開發(fā)投資共 億元，其中住宅投資額 億元，別墅、高檔公寓 億元，經(jīng)濟(jì)適用房 億元，商 用辦公樓 億元。銷售額 億
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