龍口財(cái)源小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目二期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆ 景觀設(shè)計(jì)：加拿大瑞景（蒙特利爾）景觀設(shè)計(jì)公司 ◆ 物業(yè)顧問：上海錦龍物業(yè)管理有限公司 ◆ 項(xiàng)目地址：龍口市黃縣審計(jì)路西側(cè)，西一環(huán)與西二環(huán)中間 ◆ 銷售電話： 8536971 8536972 ◆ 銷售價(jià)格： 5+1 層： 起價(jià) 2368 元 /平，最高價(jià) 2768 元 /平，均價(jià) 2528 元 /平，層差價(jià) 200元 /平。 ◆ 優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)：一次性可優(yōu)惠 100 元 /平，按揭沒有優(yōu)惠。 ◆ 物管費(fèi)用： 元 /平 ◆ 賣點(diǎn)概要：第一高檔別墅、住宅社區(qū)，利群商廈將要在其北側(cè)建設(shè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 有需求就存在市場(chǎng)。 但是，根據(jù) 近期市場(chǎng)消費(fèi)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：3080 平方之間的公寓型住房、中小套型受到了部分年輕群體尤其是準(zhǔn)備結(jié)婚而經(jīng)濟(jì)狀況稍差的年輕群體的歡迎。 四、城市發(fā)展帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格一路走高 龍口 地區(qū)有一個(gè)有別于煙臺(tái)其他縣市的突出特點(diǎn)：整個(gè)城市由龍口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、黃城（也叫黃縣）兩個(gè)主要板塊構(gòu)成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)、可在一定年限內(nèi)持續(xù)擁有的 財(cái)產(chǎn)形式之一，在近段時(shí)間所表現(xiàn)出的持續(xù)升值現(xiàn)象在一定程度上改變了龍口區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)消費(fèi) 群體 前期 的 保守意識(shí)， 置業(yè)投資收益意識(shí)逐漸增強(qiáng)。 小結(jié) 從近幾年來的發(fā)展分析，龍口房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜又簡(jiǎn)單的市場(chǎng)，他的復(fù)雜來自于市場(chǎng)供需關(guān)系的快速發(fā)展，也來自于房產(chǎn)價(jià)格的不斷走高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 隨著市場(chǎng)供應(yīng)和需求形式 的發(fā)展，未來 3 年內(nèi)龍口市場(chǎng)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說仍然屬于“黃金季節(jié)”。在本區(qū)域內(nèi)，首次購房置業(yè)群體多為 2030 歲之間的年輕群體，其中又以新婚群體、農(nóng)村進(jìn)城群體為主要構(gòu)成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在收入水平提高后，人們對(duì)居住需求的期望也逐步提高，希望可以居住的更加舒適、愉悅，這都形成對(duì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)、配套服務(wù)品質(zhì)的不斷增強(qiáng)。這一現(xiàn)象在近兩年來雖有改觀，但仍然占據(jù)主流。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而在龍口開發(fā)區(qū)，除了有一條商業(yè)步行街之外，其他商業(yè)都很分散而零亂。 六、 居住空間設(shè)計(jì)雷同 在居住需求上，龍口區(qū)域的住房 100 平方以下的多 為兩室一廳設(shè)計(jì)（餐廳和客廳為一體，多數(shù)未有明確劃分），且很多項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)雷同現(xiàn)象嚴(yán)重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié) 發(fā)展源自于創(chuàng)新，創(chuàng)新又分為兩種：一種是對(duì)原有產(chǎn)品的改造和重新包裝，另一種就是創(chuàng)造符合未來消費(fèi)需求的新產(chǎn)品。 ◆黃縣作為龍口老城區(qū)，消費(fèi)基礎(chǔ)相對(duì)雄厚。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆近年來不斷有規(guī)模較大房產(chǎn)項(xiàng)目上市，共同形成房地產(chǎn)市場(chǎng)“熱市”。 ◆創(chuàng)新型項(xiàng)目，適當(dāng)超前、人無我有的規(guī)劃建設(shè)將為項(xiàng)目營銷奠定基礎(chǔ)。如何才能夠在不斷變化的市場(chǎng)上生存并取得成績(jī)，最為重要的因素就是對(duì)消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)的把握和對(duì)消費(fèi)潛能的挖掘和引導(dǎo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第七部分 項(xiàng)目定位 一、 主體 定位 支持 因素 ◆ 項(xiàng)目規(guī)模較小，只有追求精致求勝； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆ 生態(tài)、節(jié)能居住概念在國內(nèi)新興，在龍口區(qū)域?yàn)閯?chuàng)新舉措； ◆ 多層 板房仍為絕大多數(shù)居住消費(fèi)群體所追崇； ◆ 首層私家花園 為龍口區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新形勢(shì)。 。 輔定位： 為工薪階層打造高品質(zhì)居住社區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 構(gòu)成細(xì)分 ◆ 2030 歲的年輕群體； ◆ 農(nóng)村進(jìn)城的青年群體； ◆ 4060 歲的中老年群體； ◆ 收入較好，追求居住品質(zhì)或投資收益的群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增多，致使消費(fèi)群體選擇性增加，能否成功在于項(xiàng)目的創(chuàng)新精神。 ◆ 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力 較強(qiáng)，只要項(xiàng)目品質(zhì)符合需求，營銷推廣較為快暢。 ◆項(xiàng)目板塊商業(yè)消費(fèi)便利性相對(duì)較差。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前，龍口市場(chǎng)新舊思想交替、消費(fèi)習(xí)慣正在轉(zhuǎn)換、消費(fèi)需求正在被挖掘，這就是一種轉(zhuǎn)型時(shí)期的表現(xiàn)，打破陳規(guī)，尋求符合未來消費(fèi)趨勢(shì)的創(chuàng)新，是我們項(xiàng)目規(guī)劃 建設(shè)、營銷推廣的前提。 七、 小高層、公寓型小戶型需求逐漸顯現(xiàn) 從前，龍口人是只認(rèn)多層樓房的，對(duì)小戶型也是“不敢涉足”的，這都是來自于房地產(chǎn)消費(fèi)“守舊”、“愛面子”思想的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這種商業(yè)現(xiàn)象在很大程度上分流了龍口區(qū)域內(nèi)較高層次的消費(fèi)需求和未滿足需求，同時(shí)也對(duì)本區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展提供了參考和機(jī)遇。 四、 商業(yè) 形式相對(duì)匱乏，造成部分需求不能滿足 龍口區(qū)域內(nèi)的商業(yè)繁榮來自于黃城（黃縣），因?yàn)檫@一區(qū)域才是老龍口人心中的“市中心”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 仍然很“要面子” 龍口人很要面子，這在整個(gè)煙臺(tái)甚至膠東都是較為出名的，這在一定程度上也形成了一定的“攀比風(fēng)”。 二、 收入水平的提高直接促就對(duì)居住品質(zhì)要求的提高 在 對(duì)本區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象：在居住消費(fèi)中，對(duì)社區(qū)規(guī)模、居住環(huán)境、配套服務(wù)設(shè)施、休閑娛樂 設(shè)施、園林綠化等方面的需求成為促成購房的重要因素構(gòu)成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最新調(diào)查： 您本次是第幾次購房？ 答： %第一次， %第二次， 5%第三次。 龍口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來自龍口港、龍口煤礦和其他一些加工型企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，這些年來這里積累了雄厚的基礎(chǔ)，而這種生產(chǎn)型的經(jīng)濟(jì)也在一定程度上讓很多龍口人形成了自我滿足、投資意識(shí)不強(qiáng)的相對(duì)保守的思想，這也是為什么 05 年的時(shí)候會(huì)有“市價(jià) 3000 元 /平的別墅沒有人買”的現(xiàn)象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六、 大盤時(shí)代的到來 06 年 初開始，整個(gè)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步進(jìn)入大盤時(shí)代。 促使兩個(gè)板塊的“自然聯(lián)合”源自于市 政府的搬遷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、社區(qū)配套設(shè)施、服務(wù)品質(zhì)受到更多消費(fèi)者的關(guān)注 龍口地區(qū)在銷的幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目， 在 建設(shè)、銷售上都體現(xiàn)出對(duì)項(xiàng)目配套設(shè)施、服務(wù)品質(zhì)的傾重，這也在另一種程度上說明這些方面正在日益受到購房群體的關(guān)注和重視。 二、中大戶型 仍 為現(xiàn)行主流，中小戶型存在 一定 空間 目前 ，整個(gè)龍口房地產(chǎn)市場(chǎng)上，超過 100 平方的中大戶型仍然是供求的主流產(chǎn)品， 7090 平方、 180 平方以上產(chǎn)品多為輔助形式出 現(xiàn)。最大程度的搜
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