【正文】 企業(yè)與其在貸款銀行內(nèi)的信用評(píng)級(jí)是一一對(duì)應(yīng)的。專家系統(tǒng)是依賴高級(jí)信貸人員和信貸專家家自身的專業(yè)知識(shí)、技能和豐富經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用各種專業(yè)性分析工具，在分析評(píng)價(jià)各種關(guān)鍵要素的基礎(chǔ)上依據(jù)主觀判斷來綜合評(píng)定信用風(fēng)險(xiǎn)的分析系統(tǒng)。信用評(píng)分模型是一種傳統(tǒng)的信用風(fēng)險(xiǎn)量化模型，利用可觀察到的借款人特征變量計(jì)算出一個(gè)得分來代表債務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)，并將借款人歸類于不同的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。 ? P100 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估包括了兩個(gè)方面的內(nèi)容， ? 一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估 ? 二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估包括： 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 、 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估 、 資金來源籌措評(píng)估 、 項(xiàng)目組織與人力資源分析 四個(gè)方面。 （一）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 ? 再次，要重點(diǎn)核查項(xiàng)目的相關(guān)法律文件，確保項(xiàng)目建設(shè)合法有效 。 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估是貸款銀行分析判斷項(xiàng)目還款能力的重要依據(jù)。 （三）資金來源籌措評(píng)估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金來源主要有五個(gè)： 自有資金、銀行貸款、商品房預(yù)售回款、施工墊資和其他借款。 ? 對(duì)項(xiàng)目資本金的要求不僅可以有效防止市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱；而且對(duì)銀行的信貸資金本身也是一種保護(hù)。 2．銀行貸款 ? 銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資渠道中始終扮演著重要角色，若將個(gè)人住房抵押貸款包括在內(nèi)，銀行貸款的比例決不低于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比例 ，銀行風(fēng)險(xiǎn)由此可見一斑。這時(shí)評(píng)估人應(yīng)當(dāng)考慮把施工企業(yè)納入評(píng)估范圍，尤其是在施工企業(yè)既為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資，又為開發(fā)企業(yè)的銀行貸款提供擔(dān)保的情況下。 （四）項(xiàng)目組織與人力資源分析 ? 高效、精簡的組織和合理的人員配備，特別是關(guān)鍵崗位人員的良好素質(zhì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施和運(yùn)作的重要條件。 ? (1)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目經(jīng)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目實(shí)施的成果，由于項(xiàng)目竣工后的經(jīng)營情況關(guān)系到項(xiàng)目償債能力以及項(xiàng)目的預(yù)期收益能否實(shí)現(xiàn)等問題，在項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)分析中需要給予充分重視。 （四）項(xiàng)目組織與人力資源分析 ? (3)項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)。 ? 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施中涉及的業(yè)務(wù)往來單位很多，從銀行信貸部門、城市規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門、施工部門到物資供應(yīng)部部門、環(huán)境保護(hù)部門等，與這些單位關(guān)系協(xié)調(diào)的好壞直接關(guān)系到項(xiàng)目進(jìn)展順利與否。人力資源流動(dòng)性分析主要是考察企業(yè)在人員上的穩(wěn)定性如何，一個(gè)人員變動(dòng)頻繁的企業(yè)注定難以實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，在實(shí)踐中銀行評(píng)估人員要重點(diǎn)關(guān)注 企業(yè)高管尤其是董事長 、 總經(jīng)理和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 是否穩(wěn)定，如果總經(jīng)理或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人經(jīng)常變化往往預(yù)示著企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了嚴(yán)重問題。 ? （二）在建工程抵押 ? 當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資總額完成了 25%以上，具備房屋期權(quán)抵押條件時(shí)，應(yīng)要求貸款企業(yè)辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù)，將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理包括了檔案管理、貸款項(xiàng)目檢查、貸款分類管理、回籠資金管理、保證人及抵（質(zhì)）押物管理、貸款回收管理和不良資產(chǎn)處置管理。 ? 1．借款人資料 ? （ 1）基本資料。 ? 2．擔(dān)保資料 ? （ 1）第三方信用保證類貸款：保證人提供的貸款擔(dān)保承諾書。 ? 證明貸款用途的合同和發(fā)票。 ? 6．貸后檢查資料 ? 季度或月度貸后檢查報(bào)告、季度貸款五級(jí)分類報(bào)告、貸款后按季度或月度收集的財(cái)務(wù)報(bào)表、資金劃轉(zhuǎn)憑證、對(duì)賬單、能夠證明貸款用途的合同和發(fā)票。貸款項(xiàng)目檢查的重點(diǎn)在于對(duì)可能影響還款的因素進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)報(bào)告的內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面。 ? 2．開發(fā)項(xiàng)目是否正常 ? 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)包括以下要點(diǎn)： （ 1）項(xiàng)目進(jìn)展是否順利，工程進(jìn)度是否按照計(jì)劃執(zhí)行： （ 2）投資預(yù)算執(zhí)行情況如何； （ 3）完工量與資金使用量是否匹配； （ 4）項(xiàng)目建設(shè)中的主要成本變動(dòng)情況； （ 5）施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)；（ 6）配套設(shè)施建設(shè)如何； （ 7）市場(chǎng)銷售情況； （ 8）資金回籠情況如何； （ 9）與項(xiàng)目配套的貸款（如個(gè)人住房貸款或商用房貸款）；（ 10）還款資金落實(shí)情況。 ? 1．正常 ? 借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時(shí)足額償還，即有充分把握按時(shí)足額償還本息。 ? 5．損失 ? 在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，貸款本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。 （四）回籠資金管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售或銷售回籠資金是貸款的第一還款來源，對(duì)項(xiàng)目回籠資金的管理是銀行防范由借款人在清償完所有貸款前挪用資金造成的信用風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。此外還須關(guān)注抵（質(zhì)）押物的當(dāng)初的估價(jià)與現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格是否出現(xiàn)重大變化、抵（質(zhì)）押物是否完好、貸款余額同抵押物的現(xiàn)值比例是否合適、抵押物有無轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押的問題。若銀行根據(jù)合同約定要求提前歸還貸款，則應(yīng)向借款人和保證人發(fā)出《 貸款提前到期通知書 》 并著手辦理相關(guān)手續(xù)。此外，商業(yè)銀行一般不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款借新還舊。 ? 5．流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) ? 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行無力為到期債務(wù)的減少或資產(chǎn)的增加提供融資而造成損失甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的法規(guī)依據(jù) ? 銀監(jiān)會(huì)于 2023年 8月組織制定討論通過 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 》 （簡稱《 指引 》 ）。它適用于一切以籌集資金方式所進(jìn)行的改建、擴(kuò)建及新建的建筑工程項(xiàng)目。中國目前雖然尚未普及房屋產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)，但按照保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的相關(guān)法律法規(guī)精神，房地產(chǎn)開發(fā)商是需要承擔(dān)房產(chǎn)銷售中的產(chǎn)品責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的，因此這類保險(xiǎn)的出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是大勢(shì)所趨。 ? （四）工程監(jiān)理責(zé)任保險(xiǎn) ? 工程監(jiān)理責(zé)任保險(xiǎn)主要針對(duì)經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，取得相應(yīng)資質(zhì)證書并經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)，依法設(shè)立的工程建設(shè)監(jiān)理企業(yè)。 本章小結(jié) ? 房地產(chǎn)貸款是指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)和管理活動(dòng)中涉及的各類貸款：狹義的房地產(chǎn)貸款是指根據(jù)，將房地產(chǎn)貸款規(guī)定為與房地產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、．消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款。所謂財(cái)務(wù)效益評(píng)估是指根據(jù)現(xiàn)行則‘稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入與支出，分析該項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和盈虧平衡點(diǎn)，從而判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 ? 6．商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般涉及到哪些指標(biāo)？ ? 7． KPMG的風(fēng)險(xiǎn)中性定價(jià)模型是如何表述的？ ? 8．房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨著哪些風(fēng)險(xiǎn)？ ? 9．商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制手段包括那些內(nèi)容？ 演講完畢，謝謝觀看！ 。具體來說，評(píng)估人通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測(cè)算，得出項(xiàng)目的總投資利潤、自有資金利潤率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)；通過還貸資金來源和還款方式，對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行預(yù)測(cè)。這種評(píng)級(jí)工作同項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估不同，需要進(jìn)行認(rèn)真區(qū)分。 ? 以上四類房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中所涉及的保險(xiǎn)產(chǎn)品的最大共同特征就是投保人都是開發(fā)商或開發(fā)活動(dòng)的密切參與者，而被保險(xiǎn)人除投保人外，有時(shí)還會(huì)加上貸款銀行。保險(xiǎn)責(zé)任主要包括：在保險(xiǎn)合同期內(nèi)，因被保險(xiǎn)人設(shè)計(jì)的疏忽或過失而引發(fā)工程質(zhì)量事故造成下列損失或費(fèi)用，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償：建設(shè)工程本身的物質(zhì)損失；第三者身亡或財(cái)產(chǎn)損失；事先經(jīng)保險(xiǎn)人書面同意的訴訟費(fèi)用。建工險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批中通常屬于必備要素，銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款前，一般都要檢查開發(fā)商提供的保單原件，并保存復(fù)印件。 ? 1．風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管措施 ? 2．風(fēng)險(xiǎn)控制手段 ? 3．風(fēng)險(xiǎn)管理要求 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款保險(xiǎn) ? 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述 ? 二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的分類 ? 三、發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)的保險(xiǎn)要求 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)是以房屋及其相關(guān)利益和責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，它是基于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)而產(chǎn)生的。由于目前中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)還很不成熟，再加上房地產(chǎn)類貸款往往期限較長，這就必然造成銀行房地產(chǎn)貸款信貸資產(chǎn)流動(dòng)性緩慢，變現(xiàn)能力差。 （七）不良資產(chǎn)處置管理 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型 ? 1．政策風(fēng)險(xiǎn) ? 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、股票風(fēng)險(xiǎn)和商品風(fēng)險(xiǎn)。逾期貸款要從貸款到期的次日計(jì)收罰息，逾期三個(gè)月以上的貸款，要在五級(jí)分類中進(jìn)行調(diào)整。若不能滿足銀行要求，銀行可以根據(jù)合同約定停止支付借款人尚未使用的貸款資金，甚至可以要求提前收回貸款。為防止借款人將資金投入其他項(xiàng)目，可以在貸款合同中根據(jù)預(yù)測(cè)的銷售進(jìn)度計(jì)劃安排靈活的還款計(jì)劃，逐步將銷售回籠資金用于還貸。貸款項(xiàng)目檢查的時(shí)間則不固定，隨貸款發(fā)放時(shí)間的不同而不同，檢查間隔應(yīng)當(dāng)參考五級(jí)分類結(jié)果，正常和關(guān)注類貸款一般為貸款發(fā)放后 90天內(nèi)，次級(jí)類貸款一般為貸款發(fā)放后 60天內(nèi)，可疑和損失類貸款的檢查間隔為貸款發(fā)放后的 30天之內(nèi)。 ? 3．次級(jí) ? 借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，依靠其正常經(jīng)營收入已無法保證足額償還本息。 （三）貸款分類管理 ? 根據(jù)中國人民銀行頒布的 《 貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則（試行） 》 ，按照風(fēng)險(xiǎn)程度的不同，商業(yè)銀行要將貸款從高到低劃分為五類，分別是：正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失。目前商業(yè)銀行的慣常做法是：借款企業(yè)定期向貸款銀行提供項(xiàng)目 工程進(jìn)度計(jì)劃、付款計(jì)劃和貸款資金使用明細(xì)、劃款憑證 （如電匯、網(wǎng)銀憑證）、 主要結(jié)算銀行的對(duì)賬單 ；每次支取資金時(shí)需向銀行提供有效證明（如購銷合同），款項(xiàng)使用后提供發(fā)票。 （二）貸款項(xiàng)目檢查 ? 對(duì)貸款項(xiàng)目的檢查是貸后管理最核心的部分 ，及時(shí)且高質(zhì)量地完成貸后檢查工作不僅能及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目和企業(yè)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，還有可能發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)資源和市場(chǎng)趨勢(shì)，因此貸款項(xiàng)目檢查關(guān)系到銀行信貸資金的安全和未來發(fā)展。 ? 4．合同類資料 ? 借款借據(jù)、借款合同、保證合同或抵（質(zhì)）押合同、貸款審批意見書、其他相關(guān)協(xié)議。 ? 3．貸款項(xiàng)目資料 ? （ 1）“五證”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、國有土地使用證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)日印件、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件。 ? （ 2）文件類材料。 （一）檔案管理 ? 貸款檔案是銀行信貸活動(dòng)的真實(shí)記錄，包括貸款申請(qǐng)從資料、調(diào)查報(bào)告、保證人或擔(dān)保物資料以及貸款合同、擔(dān)保合同等法律文件因此具有無可替代的法律效力。借款銀行在認(rèn)定抵押物價(jià)值時(shí)必須核對(duì)相應(yīng)的支付憑證或合同發(fā)票。 ? （一）土地使用權(quán)抵押貸款企業(yè)支付了全部土地出讓金并獲得了 《 國有土地使用證 》后，到房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。人力資源的選擇包括人力資源自然結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)、技能結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)四個(gè)方面，其中自然結(jié)構(gòu)是指性別結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)。 ? 國家主管部門擔(dān)負(fù)著制定發(fā)展項(xiàng)目政策和計(jì)劃的工作，往往對(duì)大中型項(xiàng)目有著最終決策權(quán)（如大型開發(fā)區(qū)），對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)金融政策也有很大影響，因此在分析時(shí)應(yīng)當(dāng)首先考慮國家機(jī)構(gòu)制定有關(guān)政策的能力和政策的正確與否，其次還要考慮相互關(guān)聯(lián)的不同國家部門的協(xié)調(diào)問題。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就是要分析未來使用該物業(yè)的公司或商戶的盈利能力，只有這些公司擁有穩(wěn)定的盈利才能保證商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金，收入。建設(shè)單位雖然不一定具體承擔(dān)建設(shè)工作本身，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位的分析要從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、監(jiān)督系統(tǒng)等方面入手，分析的重點(diǎn)是防止機(jī)構(gòu)的擴(kuò)大化，提高機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目的能力和處理突發(fā)事件的能力。人力資源分析是指對(duì)企業(yè)的人力資源選擇、來源、招聘與培訓(xùn)等總體規(guī)劃進(jìn)行的詳細(xì)論證與考察。 ? 銷售收入是根據(jù)銷售進(jìn)度確認(rèn)的收入，在實(shí)際工作中，部分銷售收入尚未收到現(xiàn)金，而銷售回款是指銷售收入中已經(jīng)收到現(xiàn)金的那一部分收入，能夠真正投入項(xiàng)目建設(shè)的資金是項(xiàng)目銷售回款而非銷售收入。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因某種原因?qū)е马?xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難或違反借款合同的約定，銀行隨時(shí)可能停止發(fā)放新貸款并提前收回原有貸款。企業(yè)所有者權(quán)益包括 實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤 ，評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注實(shí)收資本是否與注冊(cè)資本一致，是否存在股東抽逃資金的問題，未分配利潤是否存在虛增，留存收益是否真實(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的資金量巨大，若籌集不到足額的資金或在時(shí)間上不能匹配則可能使項(xiàng)目陷入停工，而籌資渠道選擇不當(dāng)則可能造成資金成本上升甚至籌資計(jì)劃失敗。然后根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)位的情況，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)、目標(biāo)消費(fèi)人群、收入水平、消費(fèi)偏好、同類產(chǎn)品價(jià)格、未來市場(chǎng)預(yù)期以及政策因素等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，對(duì)項(xiàng)目做出細(xì)分市場(chǎng)及項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷。） ? 最后，要了解項(xiàng)目征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦理相應(yīng)批復(fù)手續(xù)直至完成開工前準(zhǔn)備等工作的進(jìn)度情況；分析項(xiàng)目開、竣工時(shí)間及施工進(jìn)度安排，對(duì)已開工項(xiàng)目要分析其投資完成進(jìn)度和資金到位情況；分析項(xiàng)目建設(shè)所需的材料、機(jī)械設(shè)備及施工技術(shù)情況