【正文】 途劃款 銷售回款是否可以封閉操作，是否設(shè)定還款比例分期分批收回 項(xiàng)目土地及在建工程是否抵押于我行 預(yù)售證取得前是否需先行注銷土地抵押登記，有無(wú)配套的風(fēng)險(xiǎn)控制措施 是否逐筆歸還我行貸款，逐戶解除抵押登記 案例：某公司擬向我行申請(qǐng) 4億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用于其投資的 A項(xiàng)目的建設(shè)，該項(xiàng)目土地及在建工程抵押給我行，土地成本 。 還款期的計(jì)算：見(jiàn)下頁(yè) 利用資本金現(xiàn)金流量表測(cè)算項(xiàng)目還款期： ? 內(nèi)在涵義：以項(xiàng)目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時(shí)間 ? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金組成主要就是自有資金、銀行借款和預(yù)售款滾動(dòng)投入，我們可以資本金現(xiàn)金流量表簡(jiǎn)單估算還款期 ? 還款期計(jì)算的幾個(gè)假設(shè)條件： 靜態(tài)概念 未考慮資金的時(shí)間價(jià)值，如果借款期限較長(zhǎng)，應(yīng)考慮以動(dòng)態(tài)貸款回收期來(lái)測(cè) 算還款期 不考慮企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)分配因素 資本金的概念：并不是真正意義上的資本金，實(shí)際是經(jīng)我行認(rèn)定的自有資金的概念 以資本金現(xiàn)金流量表測(cè)算項(xiàng)目的還款期實(shí)際是將企業(yè)自有資金以外的其他資金視為借款， 且均需在我行借款到期之前支付 ? 還款期計(jì)算的表達(dá)公式： ? T（還款期） =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1） +上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 銷售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算 ? 銷售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算意義：說(shuō)明的是項(xiàng)目銷售到多少的時(shí)候可以歸還我行的借款，分 析結(jié)果更為直觀 ? 計(jì)算銷售率償債平衡點(diǎn)的幾點(diǎn)假設(shè)： 項(xiàng)目按照前文所分析的可銷售面積、銷售價(jià)格進(jìn)行銷售 不考慮企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)進(jìn)行利潤(rùn)分配 按照前文所述的資金來(lái)源組成作為分析的基礎(chǔ) ? 銷售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算公式： （我行貸款 +銷售收入再投入建設(shè)資金 +經(jīng)營(yíng)稅金及附加 +所得稅 +其他需在我行借款償還之前償付的借款） /總銷售收入 *100% ? 可計(jì)算得更為精確： ? （我行貸款 +銷售收入再投入建設(shè)資金 +其他需在我行借款償還之前償付的借款） /總銷售收入 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 所得稅） *100% 敏感性分析 ? 進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析的意義：房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性因素的變化可能對(duì)還款產(chǎn)生重大的影響 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的兩大敏感性因素：成本和售價(jià) ? 分析項(xiàng)目敏感性主要考慮對(duì)項(xiàng)目盈利水平和銷售率償債平衡點(diǎn)的影響 抵押物的分析： ? 抵押方式 抵押物價(jià)值的判斷和分析 抵押物取得或投入的成本價(jià)格 抵押物的評(píng)估價(jià)格 抵押物的經(jīng)辦行認(rèn)定價(jià)格（經(jīng)辦行應(yīng)盡量搜集具可比性的近期成效案例，對(duì)抵押物的評(píng)估 價(jià)格進(jìn)行綜合分析，對(duì)評(píng)估價(jià)格的合理性進(jìn)行分析，并確認(rèn)分行最終認(rèn)定的抵押物價(jià)值） 還款方案的設(shè)計(jì) 銷售回款中能否設(shè)定還款比例，分期還款的方案設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的主要風(fēng)險(xiǎn) 政策性風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 操作性風(fēng)險(xiǎn) 合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 挪用風(fēng)險(xiǎn) 法律風(fēng)險(xiǎn) 等 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查案例： ? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期的自有資金籌措計(jì)劃為：擬以自有資金投入 12023萬(wàn)元，其中已投 入 2023萬(wàn)元，其余以一期項(xiàng)目銷售回款投入，但這部分不能在我行貸款投放之前投入，而一 期已銷售回款比例為 95%自有資金投入依靠一期項(xiàng)目尾盤的銷售，且不能在我行貸款投放 前到位，其籌措計(jì)劃缺乏可靠性 ? 還款期的計(jì)算： 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年度 2023年度 2023年度 2023年度 銷售收入 339809 0 0 58524 281285 出租收入 自營(yíng)收入 資本金投入 71000 71000 現(xiàn)金流入合計(jì) 410809 71000 0 58524 281285 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 203321 71577 61943 58269 11532 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 17330 2984 14345 所得稅 15402 940 14462 現(xiàn)金流出合計(jì) 236053 71577 61943 62193 40339 凈現(xiàn)金流量 577 61943 3669 240946 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 577 62520 66189 174757 ? T=（ 41） +3669/240946= ? 銷售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算： 項(xiàng)目籌資安排：自有資金 51300萬(wàn)元；我行貸款 40000萬(wàn)元，預(yù)售滾動(dòng)投入 42432萬(wàn)元，總投資 133732萬(wàn)元 項(xiàng)目總銷售收入為 22億元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加 13200萬(wàn)元，土地增值稅 2200萬(wàn)元，所得稅 23386萬(wàn)元 銷售率償債平衡點(diǎn) =（ 40000+42432+2200/2202301320023386） *100%=46% 審查案例（續(xù)上） ? 敏感性計(jì)算： 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 成本上升 10% 銷售價(jià)格下降 10% 銷售收入 220230 220230 198000 開(kāi)發(fā)成本 133732 147105 133732 經(jīng)營(yíng)期稅費(fèi) 13200 13200 11880 土地增值稅 2200 2200 2200 利潤(rùn)總額 70868 57495 50188 所得稅 23386 18973 16562 凈利潤(rùn) 47482 38522 33626 成本凈利潤(rùn)率 % % % 銷售率償債平衡點(diǎn) 46% 52% 50% 還款方案的設(shè)計(jì) ? 案例： ? 某項(xiàng)目 總投資 133732萬(wàn)元，其中自有資金 51300萬(wàn)元；我行貸款 40000萬(wàn)元，預(yù)售滾動(dòng)投入 42432萬(wàn)元， 項(xiàng)目總銷售收入為 22億元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加 13200萬(wàn)元，土地增值稅 2200萬(wàn)元，所得稅 23386萬(wàn)元 ? 設(shè)計(jì)的還款方案為：項(xiàng)目銷售達(dá) 20%前不還款，銷售達(dá)到 20%以后預(yù)售回款中的 40%用于還款，銷售至 70%時(shí)還清我行貸款 ? 假如對(duì)前 20%的銷售資金以及后期除還款資金以外的資金的使用不限制用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，則可用于再投入及還款的資金為： ? 220230*80%*40%=70400萬(wàn)元， ? 而項(xiàng)目需償付的后期資金有 40000（我行借款） +42432（滾動(dòng)投入） +2200+13200+23386=121218萬(wàn)元 ? 即按上述方案銷售達(dá) 100%仍不能還款，上述方案不可行 ? 若前 20%的銷售資金限制用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，而后期除還款資金以外的資金則不限制用于項(xiàng)目建設(shè)，則可用于再投入及還款的資金為： ? 220230*80%*40%=70400萬(wàn)元 。 以項(xiàng)目抵押，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款到期還款比率。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款納入固定資產(chǎn)貸款管理，貸款的期限最長(zhǎng)一般不超過(guò) 3年，資金必須專款專用。 調(diào)查過(guò)程中的主要問(wèn)題及資料要求 股東背景了解不夠深入 項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)和分析不足 投資的測(cè)算和籌資來(lái)源的依據(jù)不足 對(duì)項(xiàng)目的贏利能力、資金來(lái)源與運(yùn)用平衡分析及現(xiàn)金流量分析不足 貸款期限的確定較為隨意 對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策不了解，要交哪些稅費(fèi)及當(dāng)?shù)氐牟僮饕蟛涣私? 對(duì)如何封閉操作描述不清晰 基本未設(shè)定分期還款的條件，對(duì)銷售回籠款的還款比例沒(méi)有確定 資料要求：在擬印發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款調(diào)查模版中會(huì)有資料要求附表，可對(duì)照搜集 審查過(guò)程中的重點(diǎn) 公司的股東背景 開(kāi)發(fā)歷史 項(xiàng)目來(lái)源 權(quán)屬是否清晰 財(cái)務(wù)分析（略） 項(xiàng)目的合規(guī)性分析： 自有資金的幾個(gè)基本特征： A、 先于我行的信貸資金投入到申報(bào)項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中； B、 系由股東投入的經(jīng)過(guò)驗(yàn)資的注冊(cè)資本金 、 資本 (或股本 )溢價(jià) 、 接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn) 、 接現(xiàn)金捐贈(zèng) 、 股權(quán)投資準(zhǔn)備 、 符合會(huì)計(jì)核算規(guī)定的撥款轉(zhuǎn)入 、 外幣資本折算差額 、 企業(yè)歷年留 存收益 、 以及其他滿足所有者權(quán)益科目會(huì)計(jì)核算要求的資金； C、自有資金不應(yīng)在我行信貸資金歸還之前抽離。各項(xiàng)合計(jì)一般占到銷售收入的 46%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用（借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) ? 包含兩部分，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)與房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi) ? 開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)作為項(xiàng)目投資的組成部分 ? 經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi)主要指在銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)，不作為成本費(fèi)用的構(gòu)成，但要抵減銷售帶來(lái)的現(xiàn)金流量 ? 經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi)主要包括： ? 營(yíng)業(yè)稅，一般按房地產(chǎn)銷售收入的 5%計(jì)征 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、防洪工程、交易印花等稅費(fèi)，約占銷售收入的 %