房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計(jì)管理(文件)
【正文】 工成本。平面設(shè)計(jì)中房型的設(shè)計(jì)更是影響項(xiàng)目的品質(zhì)，決定市場認(rèn)可度。園林設(shè)計(jì)的風(fēng)格、植物的選擇搭配、小品的設(shè)計(jì)、功能區(qū)的設(shè)計(jì)等都影響項(xiàng)目的品質(zhì)。 （ 3）建筑、施工圖設(shè)計(jì)的圖紙審查 施工圖審查是行政許可的一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決定施工圖紙是否符可付之實(shí)施。 （ 4）各專業(yè)配套的設(shè)計(jì)審查 各專業(yè)配套實(shí)施前應(yīng)將設(shè)計(jì)圖紙送相關(guān)配套部門，聽取專業(yè)意見并按要求修改圖紙。沒有經(jīng)審查合格的設(shè)計(jì)圖紙就不 能開工建設(shè)，多以設(shè)計(jì)文件完成進(jìn)度決定了項(xiàng)目 的開始建設(shè)節(jié)點(diǎn)。 保證各設(shè)計(jì)質(zhì)量 設(shè)計(jì)工作是知識密集型工作，具有很強(qiáng)的專 業(yè)性，且設(shè)計(jì)工作是委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì) 單位完成。 控制項(xiàng)目開發(fā)成本 成本控制是項(xiàng)目開發(fā)的根本，直接影響項(xiàng)目 的利潤情況，而成本控制的根本在于設(shè)計(jì)階段對 設(shè)計(jì)文件的控制。 控制開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)商是項(xiàng)目開發(fā)的組織者，設(shè)計(jì)單 位是要根據(jù)開發(fā)商的定位、設(shè)想來進(jìn)行設(shè)計(jì)的。 保證各階段設(shè)計(jì)的連續(xù)統(tǒng)一 房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)任務(wù)分較多階段，每一階 段的設(shè)計(jì)人不同或者設(shè)計(jì)單位不同，每一階段的 設(shè)計(jì)任務(wù)和重點(diǎn)也不同，但這些設(shè)計(jì)工作都是圍 繞同一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行。 技術(shù)措施 ? （ 1）通過專家論證、借助專業(yè)公司，優(yōu)化設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料及設(shè)計(jì)文件深入研究探討，充分利用專業(yè)能力，控制設(shè)計(jì)階段對成本的影響。 ? （ 2）保證合理的設(shè)計(jì)周期，設(shè)計(jì)工作需要設(shè)計(jì)人員 用心去完成，時(shí)間太倉促，必定影響設(shè)計(jì)人員的專注程 度，從而造成只有速度而丟了質(zhì)量，這對開發(fā)上來說也 得不償失。這樣可大大提高設(shè)計(jì)公司的積極性， 從而降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。計(jì)劃是管理的第一 步，不單要做好每一設(shè)計(jì)階段的計(jì)劃，更要做好設(shè)計(jì)環(huán) 節(jié)的總計(jì)劃。設(shè)計(jì)前要與設(shè)計(jì)單位充分溝通對項(xiàng) 目的定位，對設(shè)計(jì)的要求。 五、各階段設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌管理 ?各設(shè)計(jì)的時(shí)間統(tǒng)籌 ?各設(shè)計(jì)的內(nèi)容統(tǒng)籌 五、各階段設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌管理 各設(shè)計(jì)的時(shí)間統(tǒng)籌 ? （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)應(yīng)進(jìn)行房型設(shè)計(jì)，保證組合房型后的平面樓形能滿足規(guī)劃樓作位置、尺寸要求，避免滿足不了再反復(fù)修改，耽誤工期。 各設(shè)計(jì)的內(nèi)容統(tǒng)籌 ? （ 1）面積是開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)，影響項(xiàng)目是否能取得有關(guān)重要合格證明，如規(guī)劃驗(yàn)收等重要監(jiān)督。 ? （ 4）各專業(yè)施工圖的設(shè)計(jì)應(yīng)與相關(guān)配套部門要求結(jié)合，比如配電間的設(shè)計(jì)、泵房的設(shè)計(jì)、采暖施工圖的設(shè)計(jì)等，相關(guān)設(shè)備基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)等，要充分與配套部門統(tǒng)一，以保證順利實(shí)施和驗(yàn)收交接。 ? （ 2）施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)文件要求統(tǒng)一。 ? （ 3）綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)前應(yīng)完成小區(qū)道路景觀設(shè)計(jì)，綜合管網(wǎng)管線復(fù)雜，見井較多，應(yīng)充分結(jié)合小區(qū)園林道路設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證兩者的合理結(jié)合。溝通要準(zhǔn)確、及時(shí)、 全面。 ? （ 2）有效溝通協(xié)調(diào)。增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員 的責(zé)任心，保證設(shè)計(jì)文件質(zhì)量。 經(jīng)濟(jì)措施 ? （ 1）積極采取獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制辦法，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)公司為開發(fā) 商考慮成本問題，鼓勵(lì)通過優(yōu)秀設(shè)計(jì)降低開發(fā)成本。 合同措施 ? （ 1）保證合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用，設(shè)計(jì)費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā) 成本很少份額，但設(shè)計(jì)工作卻對項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)決定作 用。 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的措施 ?組織措施 ?技術(shù)措施 ?合同措施 ?經(jīng)濟(jì)措施 ?管理措施 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的措施 組織措施 ? （ 1）完善公司開發(fā)團(tuán)隊(duì)的組織結(jié)構(gòu)，明確各部門、各 崗位職責(zé)分工，明確工作流程。 如高檔住宅小區(qū)、別墅區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房的品質(zhì)要 求肯定是不一樣的。而且設(shè)計(jì)人員對開發(fā)成本的重視程度 與開發(fā)商是有一定差距的，甚至?xí)忻芤幻?。設(shè)計(jì)文件的準(zhǔn)確性和規(guī)范性影響是否能 夠通過相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格驗(yàn)收。 三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的任務(wù)和目標(biāo) ?保證各設(shè)計(jì)階段進(jìn)度 ?保證各設(shè)計(jì)質(zhì)量 ?控制項(xiàng)目開發(fā)成本 ?控制開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì) ?保證各階段設(shè)計(jì)的連續(xù)統(tǒng)一 三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的任務(wù)和目標(biāo)
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