房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的設(shè)計(jì)管理-閱讀頁(yè)
2025-02-27 22:58本頁(yè)面
【正文】 3）施工圖設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的影響 建筑施工圖設(shè)計(jì)中，材料選擇影響工程造價(jià)，如對(duì)外檐窗的設(shè)計(jì)、公共空間裝修設(shè)計(jì)等。如在好美嘉園項(xiàng)目中，通過(guò)各種措施降低了鋼筋含量，從而降低了工程造價(jià)。 （ 4）園林景觀設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的影響 選用植物種類(lèi)影響園林施工成本。小區(qū)設(shè)施的品質(zhì)影響施工成本。 （ 2）建筑設(shè)計(jì)對(duì)品質(zhì)的影響 建筑設(shè)計(jì)決定了建筑物的效果，色彩的選用、外立面裝飾構(gòu)件的設(shè)計(jì)、空調(diào)護(hù)欄的設(shè)計(jì)等都影響建筑物的美觀。 （ 3）施工圖設(shè)計(jì)對(duì)品質(zhì)的影響 施工圖設(shè)計(jì)中的材料的選用對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生主要影響。 （ 4）園林景觀設(shè)計(jì)對(duì)品質(zhì)的影響 園林設(shè)計(jì)決定小區(qū)的整體環(huán)境，小區(qū)內(nèi)是業(yè)主茶余飯后娛樂(lè)休閑的場(chǎng)所，是業(yè)主拉開(kāi)窗簾就看到風(fēng)景。 設(shè)計(jì)影響項(xiàng)目的驗(yàn)收 （ 1）規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的消防審查 在取得規(guī)劃設(shè)計(jì)方案許可文件前要經(jīng)過(guò)消 防部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查，如小區(qū)規(guī)劃道路等是否符合 規(guī)范，建筑平面布局是否符合消防規(guī)范等。是否符合規(guī)范要求決定規(guī)劃驗(yàn)收是否能順利通過(guò)。是對(duì)施工圖紙的全面審查，包括建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、水暖電等。施工圖設(shè)計(jì)水平影響是否可以順利通過(guò)圖紙審查。因?yàn)橄嚓P(guān)配套設(shè)施將最終由各配套部門(mén)接管，多以他們會(huì)就設(shè)計(jì)提出要求。 設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度影響項(xiàng)目周期 合理的設(shè)計(jì)期限既能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量也能滿足 項(xiàng)目周期要求。設(shè)計(jì)文件的設(shè)計(jì)質(zhì)量也決定了 設(shè)計(jì)文件是否能順利通過(guò)相關(guān)設(shè)計(jì)晚間的審查。所以開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì) 應(yīng)通過(guò)制定科學(xué)準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、時(shí)間節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃，通過(guò)積極的組織、監(jiān)督、溝通協(xié)調(diào)，來(lái)保 證設(shè)計(jì)進(jìn)度。設(shè)計(jì)文件是項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，所謂按 圖施工。所以開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì) 應(yīng)通過(guò)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、圖紙審查等有效的管理手段 來(lái)保證設(shè)計(jì)文件質(zhì)量，為項(xiàng)目建設(shè)提供準(zhǔn)確可行 的依據(jù)，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行及驗(yàn)收。項(xiàng)目投資的估算、概算、預(yù)算、 合同談判、簽證結(jié)算等成本控制工作的基礎(chǔ)都是 設(shè)計(jì)文件。 所以開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)通過(guò)與設(shè)計(jì)人員積極有效的溝 通，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化、專(zhuān)家論證、概預(yù)算等措施來(lái) 將開(kāi)發(fā)成本控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。 開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目的定位不同會(huì)選擇不同的品質(zhì)。開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)通過(guò)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 和與設(shè)計(jì)的溝通來(lái)將品質(zhì)要求、材質(zhì)選擇等信息 準(zhǔn)確傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，并通過(guò)過(guò)程控制與設(shè)計(jì)文 件審查來(lái)確定是否符合項(xiàng)目品質(zhì)要求。所以開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)管理時(shí) 應(yīng)綜合考慮各環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)相關(guān)內(nèi)容，滿足各設(shè)計(jì) 環(huán)節(jié)的統(tǒng)一性。 ? （ 2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)、相關(guān)崗位人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)水 平，與設(shè)計(jì)人員順暢溝通并可更專(zhuān)業(yè)的完成設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工 作。 ? （ 2）圖紙審查，在正式出設(shè)計(jì)圖紙之前和出圖后都應(yīng)組織設(shè)計(jì)圖紙審查，將設(shè)計(jì)問(wèn)題糾正在實(shí)施之前。所以不要因?yàn)檫^(guò)低的設(shè)計(jì)費(fèi)用降低設(shè)計(jì)公司的工作 積極性和工作質(zhì)量，從而難以保證圖紙質(zhì)量。 ? （ 3）嚴(yán)密合同條款，比如對(duì)圖紙數(shù)量的約定，對(duì)變 更工作的約定，要在合同中體現(xiàn)，避免后期費(fèi)用的增加。明 確若設(shè)計(jì)公司將影響成本的指標(biāo)控制在一定合理范圍內(nèi) 將予以適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。 ? （ 2）明確若因設(shè)計(jì)問(wèn)題造成項(xiàng)目損失要讓設(shè)計(jì)單位 承擔(dān)一部分責(zé)任，要予以一定經(jīng)濟(jì)懲罰。 管理措施 ? （ 1）做好計(jì)劃工作，加強(qiáng)監(jiān)督。然后按照計(jì)劃落實(shí)，過(guò)程監(jiān)督，保證實(shí)際 情況按計(jì)劃完成。高效的溝通可以避免失誤、提 高效率、保證效果。過(guò)程中充分溝通需協(xié)調(diào)解決 的問(wèn)題和不符合設(shè)計(jì)要求的內(nèi)容。溝通的形式可以多種，會(huì)議、電話、文件、郵 件，但要有必要的溝通紀(jì)錄，如設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、會(huì)議紀(jì)要 等。 ? （ 2）總平圖批復(fù)后再確定建筑設(shè)計(jì)方案，總平面規(guī)劃和建筑方案都取得方案批準(zhǔn)通知書(shū)后再開(kāi)施工圖設(shè)計(jì)，避免重復(fù)工作，保證設(shè)計(jì)文件的統(tǒng)一性。 ? （ 4）總平規(guī)劃時(shí)應(yīng)明確配套設(shè)施位置，如土建變電站、換熱站、煤氣調(diào)壓站等，這樣有利全面展示項(xiàng)目，為業(yè)主選房等提供準(zhǔn)確參考信息，避免糾紛。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，各階段設(shè)計(jì)涉及的面積應(yīng)統(tǒng)一，且在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)。 ? （ 3）園林道路設(shè)計(jì)與規(guī)劃總平的道路等設(shè)計(jì)要統(tǒng)一，應(yīng)保證必要的消防通道、撲救場(chǎng)地等，保證綠地率等要求。 謝 謝 ! 演講完畢，謝謝觀看！
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