房地產(chǎn)開發(fā)過程中法律服務(wù)要點(diǎn)說明-閱讀頁
2025-04-27 03:28本頁面
【正文】 人，是否具備相應(yīng)的民事能力。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。同時(shí)對(duì)房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動(dòng)遷的，也要在基本情況中注明。不管是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請(qǐng)具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補(bǔ)償安置方式。如果是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時(shí)間等。5）違約責(zé)任。（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；前期工作如果我方為出讓方，則應(yīng)該做以下工作１）辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)； ２）辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)； ３）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；４）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理； ５）辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。合同中所應(yīng)注意的事項(xiàng)1）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；2）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；3）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；4）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；5）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；6）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；7）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；9）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)（銷）售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法；10）以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，（六）建設(shè)工程物資采購合同；審查對(duì)方資質(zhì)。合同條款注意事項(xiàng)1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對(duì)供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對(duì)方提供的合同中有沒有免除或限制供方責(zé)任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動(dòng)局面。3）應(yīng)對(duì)交貨期限、交貨方式、交貨地點(diǎn)加以明確規(guī)定。4）應(yīng)規(guī)定定金條款。5）明確違約責(zé)任。（七）房地產(chǎn)銷售代理合同；前期審查。在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。3）明確代理銷售的期限以及銷售任務(wù)，即要寫明在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。5）應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時(shí)間。7）應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實(shí)，我方有權(quán)對(duì)代理銷售方的廣告進(jìn)行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。前期審查應(yīng)著重審查購買方的支付能力，對(duì)于某些特殊單位還應(yīng)審查其是否具有購房資格。在合同條款中應(yīng)注意以下方面。2）規(guī)定預(yù)（銷）售房的面積時(shí)，應(yīng)詳細(xì)說明建筑面積、土地面積、基底分?jǐn)偂⒐梅謹(jǐn)偟?，同時(shí)應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。同時(shí)應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責(zé)事由。同時(shí)規(guī)定價(jià)款的支付方式以及支付時(shí)間。5）應(yīng)要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。7）應(yīng)規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對(duì)質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。以上為一般房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能涉及的合同內(nèi)容，但結(jié)合我司和部門工作實(shí)際情況，還應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，通過在實(shí)際談判中的不同情況確定合同的內(nèi)容和條款，結(jié)合具體法律法規(guī)及政策規(guī)定，爭(zhēng)取把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.學(xué)習(xí)參考
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