房地產(chǎn)開發(fā)過程中法律服務(wù)要點說明(存儲版)
【正文】 證》等證件。對因房屋買賣交接及產(chǎn)權(quán)辦理等相關(guān)問題引起的法律糾紛出具法律意見等。3。如果出讓方為民事主體的，應(yīng)注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權(quán)和使用期限。（二）建筑工程承包合同建設(shè)工程開發(fā)過程中所涉及合同一般包括：1。下列問題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)明確規(guī)定合同價款及其計算方式2）保修期的長短，同時應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。應(yīng)規(guī)定：“施工方在竣工后應(yīng)該在交房同時提交施工技術(shù)資料，否則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向發(fā)包方繳納工程總價款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時把施工過程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請房屋產(chǎn)權(quán)證書，造成損失。合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容1）被拆遷房屋的基本情況。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要詳細明確地規(guī)定，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。主要審查對方的信譽。（八）商品房預(yù)（銷）售合同；一般包括《認購書》，《房屋買賣合同》和《銷售代理協(xié)議》。4）規(guī)定預(yù)（銷）售房的價款應(yīng)說明每平方米的單價。10）應(yīng)對房產(chǎn)的附隨設(shè)施的使用進行規(guī)定。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。8）應(yīng)規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負。3）應(yīng)該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時間。6）除在代理合同里設(shè)獎勵條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責(zé)任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責(zé)任予以明確規(guī)定。雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭議。如果我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容1）轉(zhuǎn)讓方是否已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證； 2）轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證； 3）項目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；4）轉(zhuǎn)讓人是否是項目所有人。3）拆遷補償安置方式。違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。同時禁止分包單位再分包。同時還應(yīng)注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。應(yīng)對出讓方式加以明確規(guī)定。（一）土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同《國有土地使用權(quán)出讓合同》審查出讓方的資質(zhì)。物業(yè)利益的變現(xiàn)與管理：明確物業(yè)權(quán)益歸屬，確定停車設(shè)施，戶外廣告，會所。銷售后期的法律服務(wù)包括：銷售前法律培訓(xùn)，監(jiān)督催告簽約手續(xù)，貸款手續(xù)，放款支付手續(xù)及解約手續(xù)。起草房屋買賣合同文書，預(yù)防會所, 車位，頂樓，外立面，架空層等糾紛。4。關(guān)于土地拆遷方面的具體內(nèi)容，因其本身具有一定的專業(yè)性，法務(wù)人員仍需積極和專業(yè)的拆遷公司進行接洽溝通，重點關(guān)注最新法律法規(guī)及國家地方性政策的變動，能夠及時有效地提出專業(yè)意見。為項目公司日后的順利運營創(chuàng)造良好的先決條件。2。通過對集團及所屬分公司優(yōu)質(zhì)資源的綜合調(diào)配，向具體地產(chǎn)項目提供質(zhì)優(yōu)，高效，全方位的專業(yè)服務(wù)。例如，在太陽能項目公司的成立階段，法務(wù)人員可以積極把握國家對此項目的減免稅政策，研究現(xiàn)行法規(guī)政策對新能源的優(yōu)惠及補助，根據(jù)項目特點為項目的籌資融資提出法律建議，參與制定項目長期規(guī)劃書等。因我司已經(jīng)有不少的項目開發(fā)經(jīng)驗，故結(jié)合本司實際情況，四證的取得一般不需要法務(wù)人員直接參與。就建筑工程承包與轉(zhuǎn)包進行評估，出具法律意見。營銷前期的法律服務(wù)包括：審核營銷企業(yè)的資質(zhì)，確定具體營銷模式，策劃營銷代理協(xié)議。3。2。 第六部分 房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同初步總結(jié) 地產(chǎn)流程中所涉及的合同主要以下幾類：土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；建筑工程承包合同；合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；房屋拆遷安置補償合同；房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；建設(shè)工程物資采購合同；房地產(chǎn)銷售代理合同；商品房（預(yù)）銷售合同。在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對轉(zhuǎn)讓登記的時間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會信譽、財務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方是否具備法人資格，因為這涉及到工程事故責(zé)任的分擔(dān)等問題。應(yīng)對是否允許分包進行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。（四）房屋拆遷安置補償合同前期審查主要有兩方面1)審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。不管是
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