【正文】 ： 確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對。 由項目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負責組織、主持。 2 施工圖設(shè)計交底的組織 設(shè)計單位參加人員：項目負責人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計人。 圖紙設(shè)計中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實施性困難。 3 圖紙審學內(nèi)容 ： 施工圖設(shè)計是否符合設(shè)計委托書中功能、標準、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟等方面的要求。 2 施工圖審學組織 ： 一般性項目的圖紙審學由工程部組織進行，對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點項目應(yīng)由公司總工程師組織審學。 對改動較大的部分要重新繪制。 圖紙的收回、作廢，對因設(shè)計變 更而作廢的圖紙應(yīng)及時收回、登記，并加蓋作廢章。 工地現(xiàn)場 2 套。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編號、登記。 2 施工圖紙管理內(nèi)容： 接到設(shè)計單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號和分發(fā)。 4 工程例會落實 工程例會紀要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié)，對在建工程具有指導(dǎo)意義。 其他與會人員進行會議發(fā)言。 3 工程例會會議程序 施工單位施工人 員對本周工程進度以及下周工程進度的安排進行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。 會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀要》，并于會后第二天發(fā)給與會人員。 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。同時，開發(fā)部還應(yīng)配合財務(wù)部編制開發(fā)項 目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容： 所售房產(chǎn)的位置、面積、標準、附 屬設(shè)施、交付時間； 房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金； 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)； 違約責任和懲處方式； 爭議解決辦法及其他約定的條款。 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標準等提出相應(yīng)的意見。主要是： 收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報告等等。 開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。 工程款撥付：項目公司根據(jù)工程進度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃，交財務(wù)部組織資金。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進度，實事求是地對工程進度做出簽證； 清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢 工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴格控制工程質(zhì)量； 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進行工程維修。 自購工程用設(shè)備、材料的招標與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。 施工隊伍選擇：項目施工組織總設(shè)計確定后，經(jīng)濟部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標方式確定設(shè)計單位。 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設(shè)用地許可證。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。決定投資項目的可行性研究報告報國華實業(yè)公司審批。 2 項目開發(fā)管理 項目選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。當年凈現(xiàn)金流量 2 動態(tài)評價指標 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） FNPV=∑（ CIC0） t（ 1+ic） t 式中： 1） CI— 現(xiàn)金流入量 C0— 現(xiàn)金流出量 2）（ CIC0） —— 第 t 年的凈現(xiàn)金流量 3） ic—— 基準收益率 4） n— 計算期 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ∑（ CIC0） t（ 1+FIRR） t=0 式中符號代表意義同上式。 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進行總結(jié)，予以跟蹤研究。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、 總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報告執(zhí)筆人姓名。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大， 說明項目承擔的風險越小。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（ BED）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。 動態(tài)投資回收期（ P’ t） 動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。判別標準為 FNPV≥ 0 項目可行； FNPV＜ 0 項目不可行。 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經(jīng)濟合理性。當資金來源中包括預(yù)售收入時，應(yīng)有銷售收入計 劃配合考慮。分析評價內(nèi)容包括： 擬定地點的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征 ； 擬定地點的市政配套、交通運輸條件； 擬訂范圍的拆遷情況； 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； 實際地價與地價潛在價值評價。 征詢。 市場調(diào)查方法應(yīng)機動靈活，力求準確，一般可采取以下方法： 積累資料。 工程技術(shù)狀況調(diào)查。 消費者意愿調(diào)查。 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調(diào)查。一般包括：項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過 1000 字為宜。 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 財務(wù)評估。 項目投資來源、籌措方式的確定。 建設(shè)場地的布置。 開發(fā)建設(shè)計劃 前期開發(fā)計劃。 項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 市場交易的數(shù)量與價格。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。 各種市政管線。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。主要包括： 項目名稱； 項目的地理位置。 編寫報告書。 財務(wù)評價與不確定性分析。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能 力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。 2 可行性研究的步驟 籌備。： ； :； 群： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法 為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法?？尚行匝芯块_始前的準備工作包括提出項目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計劃和工作大綱等。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細的財務(wù)評價和不確定性分析。經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等； 項目所在地的周圍環(huán)境狀況。 人口調(diào)查。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標和其可能實現(xiàn)的時間。 如需要進行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。 服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 項目構(gòu)成及平面布置。 資源供給 建筑材料 的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃。 項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究 開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準備等 系列工作計劃。 施工隊伍的選擇。 開發(fā)成本估算。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項 目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標，對項目進行財務(wù)評價。 結(jié)論及建議 運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。 目錄 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。 附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。主要包括項目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。主要包括當?shù)叵M者對項目設(shè)計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費者的購買動機、購買能力及購買偏好等。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標。專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進行整理鑒別。通過對有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健? 7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。 8 財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。靜態(tài)法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。本條所列財務(wù)評價指標表達公式見附錄。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。 10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報國華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照 市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） FPVR=FNPV247。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。 土地合同訂立：項目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。 如系舊城改造項目 ，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。規(guī)劃設(shè)計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。宜采用招標或議標的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責、權(quán)限、與公司工程部的職責分工，并應(yīng)有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟、行政管理措施或辦法。具體操作方式見工程招標管理規(guī)定。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排 選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。 委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，要嚴格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對以上施工管理工作進行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經(jīng)濟部進行審核，并配合財務(wù)部撥款。 工程造價決算：工程竣工后，由經(jīng)濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結(jié)算（必要時，可委托審計事務(wù)所進行審計），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結(jié)算手續(xù)。 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資 料，包括工程地質(zhì)勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設(shè)計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書等。 項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準，開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售