【正文】 數(shù)等。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。 建筑規(guī)劃方案選擇。 項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃。 管理人員的配備方案。 工程建設(shè)計(jì)劃。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 項(xiàng)目總投資估算。 銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。 風(fēng)險(xiǎn)分析。 4 可行性研究報(bào)告的撰寫 封面：要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰作的評(píng)估及可行性研究報(bào)告寫作時(shí)間。一般包括：項(xiàng)目總說明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。 5 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容，可依項(xiàng)目的具體情況確定。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場(chǎng)交易狀況、區(qū)域分布和價(jià)格水平。 物資供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查。 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。 走訪調(diào)查。 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上，對(duì)開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)分析，對(duì)開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象、銷售進(jìn)度等作出客觀預(yù)測(cè)。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。對(duì)規(guī)模小、周期短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)法。 動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。判別標(biāo)準(zhǔn)為： FIRR≥ ic 即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項(xiàng)目可行； FIRR＜ ic 項(xiàng)目不可行。 9 不確定性分析 項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 敏感性分析是通過分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素（如成本、價(jià)格、銷售周 期等因素）發(fā)生變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。規(guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目，可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。 開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及決策意見，不論實(shí)施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤? 附錄： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式 1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資收益率（ R） 投資收益率（ R） =凈收益額247。 I 式中： 1） FNPV— 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2） I— 投資現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期（ p’ t） ∑（ CIC0） t（ 1+ic） t=0 動(dòng)態(tài)投資回收期（ P’ t） =（累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表） 1+當(dāng)年累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值247。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行 性研究報(bào)告，結(jié)合公司自身情況，對(duì)是否投資開發(fā)該項(xiàng)目做出決策。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門鑒證或公證。 向計(jì)劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：由工程部配合實(shí)業(yè)公司完成。 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備 工程部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。工程部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。施工隊(duì)伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。 工程造價(jià)預(yù)測(cè)及預(yù)算：項(xiàng)目定位前，經(jīng)濟(jì)部應(yīng) 配合開發(fā)部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項(xiàng)目定位后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實(shí)業(yè)公司做項(xiàng)目投資估算；正式設(shè)計(jì)施工圖出來后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。 竣工驗(yàn)收： 開發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)驗(yàn)收。財(cái)務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算，對(duì)項(xiàng)目工程投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。 3 房產(chǎn)銷售管理 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作應(yīng)提前介入。 開發(fā)項(xiàng)目開工前后，開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。 商品房的銷售，除預(yù)售時(shí)或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。 開發(fā)項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后，開發(fā)部應(yīng)為購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。 4 物業(yè)管理 開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔(dān)項(xiàng)目建成后的管理。 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應(yīng)及時(shí)向公司工程部反映，由工程部責(zé)成施工單位及時(shí)修繕；或自行修繕，并會(huì)同相關(guān)部門按實(shí)扣除施工單位保修金。 工地例會(huì)制度 1 目的 完善工程管理制度，加強(qiáng)對(duì)在建工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強(qiáng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實(shí)解決工程建設(shè)中實(shí)際存在的問題。 項(xiàng)目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進(jìn)行 溝通，當(dāng)預(yù)計(jì)要有重大問題決策時(shí)，需請(qǐng)示公司總經(jīng)理或總工參加。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報(bào)》發(fā)至各與會(huì)單位，項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)將《監(jiān)理月報(bào)》傳遞到濟(jì)南公司，供公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。監(jiān)理公司對(duì)本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。并對(duì)各與會(huì)人員提出的主要問題通過討論做出結(jié)論，對(duì)本周工程建設(shè)概況進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)下周監(jiān)理工作做出具體部署。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會(huì)對(duì)工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會(huì)上，匯報(bào)上次例會(huì)紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實(shí)情況。 施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在 20 套，包括精裝本 4 套，平裝 16 套。 項(xiàng)目公司申報(bào)開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報(bào)審、設(shè)計(jì)審查各一套。 分發(fā)登記：分發(fā)時(shí)間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項(xiàng)目公司技術(shù)人員。 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。 圖紙本身是否存在錯(cuò)、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備 、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。 開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟(jì)部技術(shù)人員。 3 施工圖設(shè)計(jì)交底的基本內(nèi)容 ： 設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。 3 規(guī)定的內(nèi)容 項(xiàng)目公司及開發(fā)部應(yīng)將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術(shù)資料搜集齊全。 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時(shí)，應(yīng)督促監(jiān)理工程師 進(jìn)行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點(diǎn)工程的正常進(jìn)行。 各施工單位變更水表、電表時(shí)及變更使用位置時(shí)，應(yīng)報(bào)監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準(zhǔn)后方能進(jìn)行。 3 職責(zé)范圍 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗(yàn)收。 對(duì)于重要的分部、分項(xiàng)工程，各專業(yè)工程師 會(huì)同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗(yàn)收。 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)規(guī)范對(duì)工程進(jìn)行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知單》，督促施工單位在規(guī)定的時(shí)限內(nèi) 整改完畢，并及時(shí)進(jìn)行復(fù)檢。 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編號(hào)： SDGH 5－ 09 第 A 版 第 0 次修改 標(biāo)題：工程交接驗(yàn)收管理制度 第 1 頁 共 3 頁 編制 審核 批準(zhǔn) 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號(hào) 條款號(hào) 修改內(nèi)容 修改時(shí)間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編 號(hào)： SDGH 5— 09 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 工程交接驗(yàn)收管理制度 頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁 工程交接驗(yàn)收管理制度 1 目的 為使工 程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與施工單位之間的責(zé)任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制定此制度。 由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織、安排。 工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點(diǎn)。 屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對(duì)匯總情況下達(dá)整改通 知，限期完成。 2 適用范圍 適用于所有項(xiàng)目的單位、分部、分項(xiàng)工程各施工階段的控制管理。 監(jiān)理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設(shè)計(jì)，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司審核，項(xiàng)目公司審核的重點(diǎn)： 施工計(jì)劃安排是否符合要求； 施工部署、施工方法是否切實(shí)可行； 施工平面布置的合理性； 質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行； 對(duì)工程安全方面的薄弱環(huán) 節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 工程成品保護(hù)措施是否滿足驗(yàn)收要求。會(huì)議對(duì)開工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查，確定施工聯(lián)絡(luò)方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。 工程施工質(zhì)量控制 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙施工，并符合國(guó)家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)重要分項(xiàng)工程要督促施工單位制訂切實(shí)可行的施工方案，并監(jiān)督實(shí)施。 工程部組織施工管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視，及時(shí)處理施工中存在的質(zhì)量問題，并做好記錄。 對(duì)關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序，由工程部進(jìn)行重點(diǎn)控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施連續(xù)的監(jiān)控。 項(xiàng)目公司組織對(duì)發(fā)生的安全事故，進(jìn)行調(diào)查處理。 2 內(nèi)容 建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。 施工時(shí)間的變更。各部門技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作，把工程變更降至最低限度。 5 工程變更的程序 工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。 各部門根據(jù)管理范圍不同，出具各自書面意見，提交項(xiàng)目公司經(jīng)理進(jìn)行匯總審批。 監(jiān)理單位提出的工程變更在經(jīng)建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位同意后可下發(fā)執(zhí)行。 監(jiān)理單位應(yīng)具備的資質(zhì)條件 投標(biāo)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)； 類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)或全過程監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)； 具備與該工程所包括的設(shè)計(jì)、土建、安裝、裝修全部工作內(nèi)容相適應(yīng)的實(shí)際工作能力，全面進(jìn)行“三控”（進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制）、“兩管理”（合同管理、信息管理）、“一協(xié)調(diào)”（業(yè)主與實(shí)施方以及實(shí)施方之間）和安全文明施工； 具有進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力； 具有完成該工程類似的工程項(xiàng)目招標(biāo)、評(píng)標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)，以及具有編制招標(biāo)文件，制定或?qū)徍藰?biāo)底的能力；建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力； 具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。 業(yè)主的各項(xiàng)批復(fù)。 業(yè)主對(duì)監(jiān)理的評(píng)價(jià)。 2 工程經(jīng)濟(jì)簽證由工程部與經(jīng)濟(jì)部共同辦理。 違背以上原則辦理的對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)暮炞C為無效簽證，經(jīng)濟(jì)部在計(jì)量時(shí)不予認(rèn)可。 6 工程經(jīng)濟(jì)簽證的辦理權(quán)限 單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額在二萬元以內(nèi)的，由項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。 附表 工程經(jīng)濟(jì)簽證內(nèi)部控制表 單項(xiàng)工程名稱 工程承包商 擬辦簽證內(nèi)容 鑒 定 內(nèi) 容 鑒 定 意 見 鑒 定 人 辦理簽證的原因 辦理簽證的可行性 核實(shí)后的工程量或費(fèi)用 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)意見 年 月 日 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 編號(hào)： SDGH 5－ 14 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 第 A 版 第 0 次修改 標(biāo)題：工程招標(biāo)管理規(guī)定 第 1 頁 共 6 頁 編制 審核 批準(zhǔn) 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號(hào) 條款號(hào) 修改內(nèi)容 修改時(shí)間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 編 號(hào)： SDGH 5— 14 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 工程招標(biāo)管理規(guī)定 頁 碼： 第 2 頁 共 6 頁 工程招標(biāo)管理規(guī)定 1 公司采用 工程招標(biāo)的方式確定工程施工承包隊(duì)伍。 價(jià)不變。實(shí)行公開招標(biāo)的工程發(fā)包 遵照國(guó)家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法執(zhí)行。 6 工程招標(biāo)前應(yīng)對(duì)工程承包商進(jìn)行資格預(yù)審（見附表