【正文】 實(shí)行公開招標(biāo)的工程發(fā)包 遵照國(guó)家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法執(zhí)行。 違背以上原則辦理的對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)暮炞C為無(wú)效簽證，經(jīng)濟(jì)部在計(jì)量時(shí)不予認(rèn)可。 監(jiān)理單位應(yīng)具備的資質(zhì)條件 投標(biāo)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)； 類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)或全過程監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)； 具備與該工程所包括的設(shè)計(jì)、土建、安裝、裝修全部工作內(nèi)容相適應(yīng)的實(shí)際工作能力，全面進(jìn)行“三控”（進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制）、“兩管理”（合同管理、信息管理）、“一協(xié)調(diào)”（業(yè)主與實(shí)施方以及實(shí)施方之間）和安全文明施工； 具有進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力； 具有完成該工程類似的工程項(xiàng)目招標(biāo)、評(píng)標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)，以及具有編制招標(biāo)文件，制定或?qū)徍藰?biāo)底的能力；建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力； 具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。各部門技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作，把工程變更降至最低限度。 對(duì)關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序，由工程部進(jìn)行重點(diǎn)控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施連續(xù)的監(jiān)控。 監(jiān)理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設(shè)計(jì)，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司審核，項(xiàng)目公司審核的重點(diǎn)： 施工計(jì)劃安排是否符合要求； 施工部署、施工方法是否切實(shí)可行； 施工平面布置的合理性； 質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行； 對(duì)工程安全方面的薄弱環(huán) 節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 工程成品保護(hù)措施是否滿足驗(yàn)收要求。 由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織、安排。 3 職責(zé)范圍 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗(yàn)收。 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備 、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會(huì)對(duì)工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會(huì)上，匯報(bào)上次例會(huì)紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實(shí)情況。 項(xiàng)目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進(jìn)行 溝通，當(dāng)預(yù)計(jì)要有重大問題決策時(shí)，需請(qǐng)示公司總經(jīng)理或總工參加。 開發(fā)項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后，開發(fā)部應(yīng)為購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。財(cái)務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算，對(duì)項(xiàng)目工程投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。施工隊(duì)伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。 向計(jì)劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。 附錄： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式 1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資收益率（ R） 投資收益率（ R） =凈收益額247。 9 不確定性分析 項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。凡在資金籌措無(wú)望的情況下，不必開展深度可行性研究。 物資供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查。 4 可行性研究報(bào)告的撰寫 封面：要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰(shuí)作的評(píng)估及可行性研究報(bào)告寫作時(shí)間。 工程建設(shè)計(jì)劃。 擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性； 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。 調(diào)查。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會(huì)同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理方案。 調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。 附表：附表是對(duì)于正文中不便于插入的較大型表格。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對(duì)物業(yè)收費(fèi)的承受能力等。對(duì)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)或資金來(lái)源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)法。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)可能發(fā)生的影響。當(dāng)年財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則 1 總則 為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來(lái)濟(jì)南國(guó)華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，制定本細(xì)則。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價(jià)、美化周圍環(huán)境的原則。 施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。在可行性研究階段，開發(fā)部就項(xiàng)目的銷售前景 、預(yù)期售價(jià)提出意見，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位即確定項(xiàng)目的主要銷售對(duì)象。任何開發(fā)項(xiàng)目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 項(xiàng)目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報(bào)》、《例會(huì)紀(jì)要》登記、備案。 3 施工圖紙的管理程序 : 圖紙的整理。 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編號(hào)： SDGH 5－ 05 第 A 版 第 0 次修改 標(biāo)題：施工圖審學(xué)制度 第 1 頁(yè) 共 2 頁(yè) 編制 審核 批準(zhǔn) 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號(hào) 條款號(hào) 修改內(nèi)容 修改時(shí)間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編 號(hào)： SDGH 5— 05 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 施工圖審學(xué)制 度 頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 2 頁(yè) 施工圖審學(xué)制度 1 目的 為使工程設(shè)計(jì)符合開發(fā)經(jīng)營(yíng)的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計(jì)誤差，明確設(shè)計(jì)要求，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。 監(jiān)理公司參加人員：項(xiàng)目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價(jià)師、記錄人員。 工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀 資料并參考各施工單位報(bào)審的施工組織計(jì)劃書中所提出的臨時(shí)水電需求總量，計(jì)算出本項(xiàng)目的臨時(shí)水、電的總負(fù)荷（包括水表的型號(hào)、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書面資料報(bào)項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并配合項(xiàng)目公司市政人員作好臨時(shí)水、電的接入工作。其他項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽檢，對(duì)抽檢不合格項(xiàng)作出處理意見及抽檢記錄。 物業(yè)公 司的驗(yàn)收重點(diǎn)除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運(yùn)行、技術(shù)資料的完整等。 工程施工進(jìn)度控制 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)文明、安全施工的因素，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進(jìn)行整改。 工程驗(yàn)收控制 工程部依據(jù)《分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行分項(xiàng)、分部、單位工程及竣工驗(yàn)收工作，未經(jīng)驗(yàn)收，施工單位不得進(jìn)入下一道工序施工。 施工單位提出的工程變更。 5 對(duì)監(jiān)理的考核 管理水平； 總監(jiān)素質(zhì)； 監(jiān)理工程師的素質(zhì)； 上崗情況； 監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)的完善； 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編 號(hào)： SDGH 5— 12 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 工程監(jiān)理管理程序 頁(yè) 碼： 第 4 頁(yè) 共 5 頁(yè) 監(jiān)理手段。 單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額在二萬(wàn)元以上的，報(bào)公司總經(jīng)理同意后，由項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。資格預(yù)審分虛審及實(shí)審。 定向議標(biāo)的工程發(fā)包范圍： 工程造價(jià)在 10 萬(wàn)元內(nèi)的非關(guān)鍵工程。從開發(fā)商角度講，它包括對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證（工程經(jīng)濟(jì)索賠文件）和對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰的工程經(jīng)濟(jì)簽證（工程經(jīng)濟(jì)反索賠文件）。 監(jiān)理單位、施工單位如有意見需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)反饋給建設(shè)單位。 有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件的變更。發(fā)生質(zhì)量事故時(shí)，由監(jiān)理單位組織進(jìn)行調(diào)查處理。 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編號(hào)： SDGH 5－ 10 第 A 版 第 0 次修改 標(biāo)題：工程施工控制程序 第 1 頁(yè) 共 4 頁(yè) 編制 審核 批準(zhǔn) 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號(hào) 條款號(hào) 修改內(nèi)容 修改時(shí)間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編 號(hào)： SDGH 5— 10 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 工程施工控制程序 頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 4 頁(yè) 工程施工控制程序 1 目的 通過對(duì)工程施工控 制，確保工程施工的順利進(jìn)行，保證工程建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 對(duì)質(zhì)量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量問題處理通知單》，督促施工單位限期整改完畢，并報(bào)送整改報(bào)告，直至通過竣工驗(yàn)收。 各施工單位在各自施工場(chǎng)地內(nèi)的臨時(shí)水電使用、管理在監(jiān)理 單位、開發(fā)單位的監(jiān)督下進(jìn)行，并對(duì)其安全性負(fù)全部責(zé)任。 對(duì)各專業(yè)間穿插施工的要求。 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對(duì)照，是否有不符之處。 施工單位 4 套（為其保留 4 套作為繪制繪制竣工圖使用），監(jiān)理公司1 套。 例會(huì)主持人對(duì)會(huì)議進(jìn) 行總結(jié)。 5 附則 本制度自正式頒布之 日實(shí)施。 銷售開始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)、銷售情況對(duì)售房?jī)r(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì)劃后，由經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行審核，并配合財(cái)務(wù)部撥款。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。 土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。 開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報(bào)告必須上報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司，并由其主持論證審批。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通過對(duì)有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健Ｖ饕?xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢(shì)、開發(fā)量、價(jià)格水平及潛在需求。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng) 目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。： ； :； 群： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法 為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。 編寫報(bào)告書。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。 項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 財(cái)務(wù)評(píng)估。 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查。 征詢。判別標(biāo)準(zhǔn)為 FNPV≥ 0 項(xiàng)目可行； FNPV＜ 0 項(xiàng)目不可行。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告首頁(yè)應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁(yè)應(yīng)署總經(jīng)理、 總工程師及研究人員姓名，末頁(yè)應(yīng)署報(bào)告執(zhí)筆人姓名。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司審批。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。 工程款撥付：項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度，編制開發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款計(jì)劃，交財(cái)務(wù)部組織資金。 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報(bào)紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說(shuō)明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場(chǎng)制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委