【正文】 ： ； :； 群： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法 為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。 1 開發(fā)項目可行性研究的任務(wù) 可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對 擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對項目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。 2 可行性研究的步驟 籌備?？尚行匝芯块_始前的準(zhǔn)備工作包括提出項目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計劃和工作大綱等。 調(diào)查。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能 力等，以便確定項目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。 方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理方案。 財務(wù)評價與不確定性分析。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)評價和不確定性分析。研究論證項目在 經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項目實施總進(jìn)度計劃。 編寫報告書。經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。 3 可行性研究的內(nèi)容 由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面： 項目概況。主要包括： 項目名稱； 項目的地理位置。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等； 項目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨椖拷ㄔO(shè)的時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性； 項目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。 人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。 如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 市場交易的數(shù)量與價格。 服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 項目構(gòu)成及平面布置。 建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。 資源供給 建筑材料 的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃。 項目施工的組織計劃。 項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。 項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 開發(fā)項目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 管理人員的配備方案。 人員培訓(xùn)計劃、年管理費(fèi)用估算。 開發(fā)建設(shè)計劃 前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等 系列工作計劃。 工程建設(shè)計劃。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。 建設(shè)場地的布置。 施工隊伍的選擇。 項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 項目投資來源、籌措方式的確定。 開發(fā)成本估算。 銷售成本、經(jīng)營成本估算。 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。 財務(wù)評估。運(yùn)用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項 目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項目進(jìn)行財務(wù)評價。 風(fēng)險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險分析。 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 結(jié)論及建議 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。 4 可行性研究報告的撰寫 封面：要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點(diǎn)、評估的結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過 1000 字為宜。 目錄 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項目工程進(jìn)度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。 5 市場分析與需求預(yù)測 開發(fā)項目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項目的具體情況確定。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查： 社會經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項目所在地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素。 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調(diào)查。主要包括項目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進(jìn)行研究分析。 消費(fèi)者意愿調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對項目設(shè)計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費(fèi)者的購買動機(jī)、購買能力及購買偏好等。 物資供應(yīng)市場調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場價格及有關(guān)物資信息。 工程技術(shù)狀況調(diào)查。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物業(yè)收費(fèi)的承受能力等。 市場調(diào)查方法應(yīng)機(jī)動靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法： 積累資料。專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進(jìn)行整理鑒別。 走訪調(diào)查。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項目功能、質(zhì)量、價格及改進(jìn)提高的要求。 征詢。通過對有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健? 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上，對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行科學(xué)分析，對開發(fā)成本、市場售價、銷售對象、銷售進(jìn)度等作出客觀預(yù)測。 6 地點(diǎn)選擇與地塊價值評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點(diǎn)選擇和地塊評價是對可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價值進(jìn)行分析比較和評價。分析評價內(nèi)容包括： 擬定地點(diǎn)的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征 ； 擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件； 擬訂范圍的拆遷情況； 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； 實際地價與地價潛在價值評價。 7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時，應(yīng)有銷售收入計 劃配合考慮。 8 財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費(fèi)用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經(jīng)濟(jì)合理性。靜態(tài)法的評價指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。 動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率 ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為 FNPV≥ 0 項目可行； FNPV＜ 0 項目不可行。 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為： FIRR≥ ic 即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項目可行； FIRR＜ ic 項目不可行。 財務(wù)凈現(xiàn) 值率（ FNPVR） 財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。 動態(tài)投資回收期（ P’ t） 動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。本條所列財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。 9 不確定性分析 項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)（ BED）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。 敏感性分析是通過分析、預(yù)測項目主要因素（如成本、價格、銷售周 期等因素）發(fā)生變化時對財務(wù)評價指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項目評價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大， 說明項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。 10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻椖?，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)，開發(fā)、銷售、財務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、 總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報告執(zhí)筆人姓名。 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報告必須上報國華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤? 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟(jì)對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照 市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。 附錄： 財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式 1 靜態(tài)評價指標(biāo) 投資收益率（ R） 投資收益率（ R） =凈收益額247。項目投資總額 100% 靜態(tài)投資回收期（ Pt） 投資回收期（ Pt） =累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) — 1+上