【正文】 出具意見返回監(jiān)理單位。 對監(jiān)理單位的要求 監(jiān)理單 位應(yīng)能獨立完成該工程項目所委托的全部監(jiān)理工作，不得轉(zhuǎn)讓或分包； 提交該項工程的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃； 參加該項目總監(jiān)成員和其它監(jiān)理工程師的資質(zhì)要求和人才網(wǎng)絡(luò)要求； 從事監(jiān)理工作的人員組成應(yīng)能滿足該項工程的全部專業(yè)要求，監(jiān)理單位需提交隨工程進(jìn)度監(jiān)理人員上崗直方圖和監(jiān)理機(jī)構(gòu)設(shè)置框圖； 報送為該項工程監(jiān)理任務(wù)所必需的設(shè)備清單（其中注明自身能提供的部分）； 提供準(zhǔn)備用于本項工程監(jiān)理工作的各種主要監(jiān)理表格，向業(yè)主的報表格式，監(jiān)理單位進(jìn)行管理的監(jiān)理記錄 和資料管理表格等； 提交實施該項目工程報價和計算依據(jù)； 填寫監(jiān)理單位情況調(diào)查表，見附表 4。 承包商對監(jiān)理的評價。 4 對工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證辦理程序 事件已經(jīng)發(fā)生； 工程承包商填寫并申請辦理經(jīng)濟(jì)補償； 施工監(jiān)理審核并簽署意見； 公司組織內(nèi)部審核同意； 甲方代表編號、簽署后加蓋工程經(jīng)濟(jì)簽證專用章；原件（至少一份）工程部保管，復(fù)印件經(jīng)濟(jì)部備案。 2 公司工程招標(biāo)的方式有公開招標(biāo)、不定向議標(biāo)、定向議標(biāo)。 4 實行議標(biāo)的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，工程部編制初步施工方案，經(jīng)濟(jì)部自行或委托編制標(biāo)底（委托編制的，要審核），并參照國家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法由經(jīng)濟(jì)部組織開展。虛審由經(jīng)濟(jì)部組織，工程部、財務(wù)部等相關(guān)。 3 實行公開招標(biāo)的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟(jì)部組織委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。但必須有公司現(xiàn)場工程及經(jīng)濟(jì)人員簽字。事件發(fā)生后三天內(nèi)，公司內(nèi)部完成審核，并在合同約定的時間內(nèi)簽署確認(rèn)； 必須經(jīng)三方（工程承包商、施工監(jiān)理方、發(fā)包方）簽字蓋章認(rèn)可，其中甲方署名人必須是合同約定的甲方代表（工程師）； 簽署辦理前必須經(jīng)公司內(nèi)部審核同意。 由于監(jiān)理失職造成的失誤。 2 監(jiān)理公司的選擇 工程部組織確定監(jiān)理單位，簽定“建設(shè)工程委托監(jiān)理合同”，明確工程監(jiān)理的任務(wù)，施工階段監(jiān)理單位依據(jù)合同規(guī)定按時進(jìn)駐施工現(xiàn)場。 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 11 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 工程變更控制程序 頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁 監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場實際條件等因素對變更申請、變更方案進(jìn)行研究，同意的出具書面意見一并交給建設(shè)單位，不同意的出具書面意見后返回施工單位。 3 原則 盡量減少的原則。 5 記錄 施工組織方案審查記錄 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編號： SDGH 5－ 11 第 A 版 第 0 次修改 標(biāo)題：工程變更控制程序 第 1 頁 共 3 頁 編制 審核 批準(zhǔn) 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號 條款號 修改內(nèi)容 修改時間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 11 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 工程變更控制程序 頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁 工程變更控制程序 1 目的 是工程日常管理中一項重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價的目標(biāo)范圍內(nèi)，使項目利潤最大化。 工程部督促施工、監(jiān)理單位及時報送有關(guān)工程建設(shè)的各種 文件資料，由項目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。 由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動力進(jìn)場情況、施工機(jī)械配置情況、周轉(zhuǎn)性工具材料的進(jìn)場情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保滿足施工進(jìn)度計劃的需要。 4 控制程序 工程施工準(zhǔn)備階段 的工作 工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實施細(xì)則。 每天（或每單位工程）驗收完畢后，各 組進(jìn)行分組整理交給記錄人員統(tǒng)一匯總。 交接驗收的組織 在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報告批復(fù)后。 項目公司經(jīng)理收到監(jiān)理公司送交的竣工驗收報告后 2 日內(nèi)通知監(jiān)理公司組織驗收。 2 適用范圍 適用于各項目分部分項、隱蔽工程的驗收及竣工驗收。 臨時水、電接入后應(yīng)根據(jù)工地現(xiàn)場實際情況，配合監(jiān)理工程師繪制整個工地的臨時水、電分配圖。 先由設(shè)計單位對《審學(xué)圖紙意見書》中所提問題統(tǒng)一解答。 參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。 4 圖紙審學(xué)程序 ： 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 開發(fā)公司參加審學(xué)人員構(gòu)成：項目公司、工程部、經(jīng)濟(jì)部、開發(fā)部相關(guān)人員。 4 竣工圖紙的管理細(xì)則 : 工程竣工驗收后一般在 30 天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負(fù)責(zé)繪制。 圖紙的分發(fā)。 監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān) 理的一項具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。 項目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的問題進(jìn)行答復(fù)。 工程例會參加人員包括項目公司經(jīng)理、駐項目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。 物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負(fù)責(zé)所管理項目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的 日常管理和維護(hù)維修，并可按實際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。 項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進(jìn)度等，制訂詳細(xì)的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細(xì)價格，定出底價，報公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。 工程造價決算：工程竣工后，由經(jīng)濟(jì)部審核施工單位提報的工程竣工造價結(jié)算（必要時，可委托審計事務(wù)所進(jìn)行審計），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結(jié)算手續(xù)。 委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項目，要嚴(yán)格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細(xì)則》對以上施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細(xì)則》對監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。具體操作方式見工程招標(biāo)管理規(guī)定。規(guī)劃設(shè)計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照 市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。 10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。本條所列財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。靜態(tài)法的評價指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。 7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進(jìn)行整理鑒別。主要包括當(dāng)?shù)叵M者對項目設(shè)計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費者的購買動機(jī)、購買能力及購買偏好等。 附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。 結(jié)論及建議 運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。 開發(fā)成本估算。包括項目從立項、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等 系列工作計劃。 資源供給 建筑材料 的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃。 服務(wù)對象分析、制定租售計劃。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等； 項目所在地的周圍環(huán)境狀況。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)評價和不確定性分析?？尚行匝芯块_始前的準(zhǔn)備工作包括提出項目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計劃和工作大綱等。 2 可行性研究的步驟 籌備。 財務(wù)評價與不確定性分析。主要包括： 項目名稱； 項目的地理位置。 各種市政管線。 市場交易的數(shù)量與價格。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。 開發(fā)建設(shè)計劃 前期開發(fā)計劃。 項目投資來源、籌措方式的確定。 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。一般包括：項目工程進(jìn)度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 消費者意愿調(diào)查。 市場調(diào)查方法應(yīng)機(jī)動靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法： 積累資料。分析評價內(nèi)容包括： 擬定地點的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征 ； 擬定地點的市政配套、交通運輸條件； 擬訂范圍的拆遷情況； 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； 實際地價與地價潛在價值評價。 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正常回報率相比較，以分析評價其經(jīng)濟(jì)合理性。 動態(tài)投資回收期（ P’ t） 動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大， 說明項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。 2 項目開發(fā)管理 項目選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標(biāo)方式確定設(shè)計單位。 施工隊伍選擇：項目施工組織總設(shè)計確定后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實事求是地對工程進(jìn)度做出簽證； 清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢 工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量； 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進(jìn)行工程維修。 開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容： 所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附 屬設(shè)施、交付時間； 房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金； 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)； 違約責(zé)任和懲處方式； 爭議解決辦法及其他約定的條款。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。 3 工程例會會議程序 施工單位施工人 員對本周工程進(jìn)度以及下周工程進(jìn)度的安排進(jìn)行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進(jìn)度、安排進(jìn)行說明。 4 工程例會落實 工程例會紀(jì)要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié)，對在建工程具有指導(dǎo)意義。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號、登記。 圖紙的收回、作廢，對因設(shè)計變 更而作廢的圖紙應(yīng)及時收回、登記，并加蓋作廢章。 2 施工圖審學(xué)組織 ： 一般性項目的圖紙審學(xué)由工程部組織進(jìn)行，對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點項目應(yīng)由公司總工程師