【正文】 頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 2 頁(yè) 施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用管理規(guī)定 1 目的 施工用臨時(shí)水電的正確使用與計(jì)量，對(duì)保證工程施工正常進(jìn)行，工程竣工決算水電費(fèi)的計(jì)量有著非常重要的意義。 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對(duì)。 2 施工圖設(shè)計(jì)交底的組織 設(shè)計(jì)單位參加人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計(jì)人。 3 圖紙審學(xué)內(nèi)容 ： 施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書(shū)中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。 對(duì)改動(dòng)較大的部分要重新繪制。 工地現(xiàn)場(chǎng) 2 套。 2 施工圖紙管理內(nèi)容： 接到設(shè)計(jì)單位送來(lái)的圖紙應(yīng)立即整理，編號(hào)和分發(fā)。 其他與會(huì)人員進(jìn)行會(huì)議發(fā)言。 會(huì)議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會(huì)紀(jì)要》，并于會(huì)后第二天發(fā)給與會(huì)人員。 開(kāi)發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理的委托事宜。同時(shí)，開(kāi)發(fā)部還應(yīng)配合財(cái)務(wù)部編制開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目決算報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目收益情況加以認(rèn)真分析。 開(kāi)發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報(bào)紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說(shuō)明書(shū)向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場(chǎng)制作廣告牌，有目的地上門(mén)推銷，委托代理銷售等等。主要是： 收集、保管開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原始資料，包括立項(xiàng)批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開(kāi)工報(bào)告等等。 工程款撥付：項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款計(jì)劃，交財(cái)務(wù)部組織資金。 自購(gòu)工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開(kāi)工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。 委托工程施工監(jiān)理：所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。 向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地許可證。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司審批。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） FNPV=∑（ CIC0） t（ 1+ic） t 式中： 1） CI— 現(xiàn)金流入量 C0— 現(xiàn)金流出量 2）（ CIC0） —— 第 t 年的凈現(xiàn)金流量 3） ic—— 基準(zhǔn)收益率 4） n— 計(jì)算期 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ∑（ CIC0） t（ 1+FIRR） t=0 式中符號(hào)代表意義同上式。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告首頁(yè)應(yīng)加蓋開(kāi)發(fā)公司印章，主扉頁(yè)應(yīng)署總經(jīng)理、 總工程師及研究人員姓名，末頁(yè)應(yīng)署報(bào)告執(zhí)筆人姓名。 盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（ BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。判別標(biāo)準(zhǔn)為 FNPV≥ 0 項(xiàng)目可行； FNPV＜ 0 項(xiàng)目不可行。當(dāng)資金來(lái)源中包括預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)有銷售收入計(jì) 劃配合考慮。 征詢。 工程技術(shù)狀況調(diào)查。 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過(guò) 1000 字為宜。 財(cái)務(wù)評(píng)估。 建設(shè)場(chǎng)地的布置。 項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路、和走向，大型商業(yè)房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。 編寫(xiě)報(bào)告書(shū)。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能 力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。： ； :； 群： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法 為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫(xiě)詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。 人口調(diào)查。 如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 施工隊(duì)伍的選擇。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng) 目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 目錄 正文：這是可行性研究報(bào)告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。主要包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)、開(kāi)發(fā)量、價(jià)格水平及潛在需求。主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧稀⑿录夹g(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。通過(guò)對(duì)有關(guān)行政管理部門(mén)征詢或?qū)＜液兎绞健? 8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法兩種。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的收入與支出相平衡，此時(shí)方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報(bào)告必須上報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司，并由其主持論證審批。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） FPVR=FNPV247。 土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，開(kāi)發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開(kāi)發(fā)合同、聯(lián)建合同等。 如系舊城改造項(xiàng)目 ，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門(mén)辦理拆遷安置，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。相關(guān)部門(mén)（或工程部門(mén)）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排 選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì)劃后，由經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行審核，并配合財(cái)務(wù)部撥款。 收集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資 料，包括工程地質(zhì)勘察報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會(huì)審記錄、重要施工日志、材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì)變更記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工決算書(shū)等。 銷售開(kāi)始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)、銷售情況對(duì)售房?jī)r(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開(kāi)發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫(xiě)字樓留作固定資產(chǎn)，用于對(duì)外租賃，獲得長(zhǎng)期的租金收益。 5 附則 本制度自正式頒布之 日實(shí)施。 與會(huì)人員參加例會(huì)時(shí)需簽到，收到《例會(huì)紀(jì)要》后需簽收。 例會(huì)主持人對(duì)會(huì)議進(jìn) 行總結(jié)。 完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說(shuō)明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動(dòng)報(bào)警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)等。 施工單位 4 套（為其保留 4 套作為繪制繪制竣工圖使用），監(jiān)理公司1 套。 竣工圖一般應(yīng)繪制 4 套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對(duì)照，是否有不符之處。 施工單位參加人員：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專 業(yè)施工員、預(yù)算員。 對(duì)各專業(yè)間穿插施工的要求。 2 適用范圍 本規(guī)定適用于各項(xiàng)目公司工程管理中施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)所有的施工單位的臨時(shí)用水、用電及水電設(shè)施的使用、管理、計(jì)量。 各施工單位在各自施工場(chǎng)地內(nèi)的臨時(shí)水電使用、管理在監(jiān)理 單位、開(kāi)發(fā)單位的監(jiān)督下進(jìn)行，并對(duì)其安全性負(fù)全部責(zé)任。隱蔽工程中的重要部位整改時(shí)應(yīng)攝影 （拍照）備查。 對(duì)質(zhì)量監(jiān)督站所提出的問(wèn)題由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量問(wèn)題處理通知單》，督促施工單位限期整改完畢，并報(bào)送整改報(bào)告，直至通過(guò)竣工驗(yàn)收。 交接驗(yàn)收的程序 開(kāi)發(fā)部、銷售部的側(cè)重點(diǎn)在于工程的使用功能、標(biāo)準(zhǔn)是否符合要求。 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編號(hào)： SDGH 5－ 10 第 A 版 第 0 次修改 標(biāo)題：工程施工控制程序 第 1 頁(yè) 共 4 頁(yè) 編制 審核 批準(zhǔn) 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號(hào) 條款號(hào) 修改內(nèi)容 修改時(shí)間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編 號(hào)： SDGH 5— 10 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 工程施工控制程序 頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 4 頁(yè) 工程施工控制程序 1 目的 通過(guò)對(duì)工程施工控 制，確保工程施工的順利進(jìn)行，保證工程建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 編 號(hào)： SDGH 5— 10 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 工程施工控制程序 頁(yè) 碼： 第 3 頁(yè) 共 4 頁(yè) 項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員、監(jiān)理單位、施工單位召開(kāi)開(kāi)工會(huì)議。發(fā)生質(zhì)量事故時(shí)，由監(jiān)理單位組織進(jìn)行調(diào)查處理。記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，并以監(jiān)理通知的形式下發(fā)施工單位，責(zé)令限期整改。 有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件的變更。 4 工程變更的管理范圍劃分 設(shè)計(jì)變更、技術(shù)文件變更、施工工藝變更由工程部負(fù)責(zé)，經(jīng)濟(jì)部配合完成； 工程量變更、合同條件變更、施工時(shí)間變更由經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配 合完成； 一般性的變更由項(xiàng)目公司經(jīng)理作最后審批； 對(duì)項(xiàng)目投資、工期影響較大的工程變更報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。 監(jiān)理單位、施工單位如有意見(jiàn)需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)反饋給建設(shè)單位。 4 建立監(jiān)理公司檔案 依法簽定的監(jiān)理委托合同； 各種工作會(huì)議記錄； 監(jiān)理工作的各種表格： 向承包商發(fā)出的表格； 向業(yè)主的報(bào)表； 監(jiān)理記錄； 監(jiān)理月報(bào)； 往來(lái)的文件和函電。從開(kāi)發(fā)商角度講，它包括對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證（工程經(jīng)濟(jì)索賠文件）和對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰的工程經(jīng)濟(jì)簽證（工程經(jīng)濟(jì)反索賠文件）。對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰的工程經(jīng)濟(jì)簽證辦理原則及方法參照對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證辦理原則和方法。 定向議標(biāo)的工程發(fā)包范圍： 工程造價(jià)在 10 萬(wàn)元內(nèi)的非關(guān)鍵工程。項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)安排招標(biāo)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。資格預(yù)審分虛審及實(shí)審。 因政策等原因，承包商目前處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)地位（或壟斷）。 單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額在二萬(wàn)元以上的，報(bào)公司總經(jīng)理同意后，由項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。工程部負(fù)責(zé)鑒定事件的真實(shí)性，并計(jì)量；經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)鑒定發(fā)生事件的合同風(fēng)險(xiǎn)分屬，并配合計(jì)量。 5 對(duì)監(jiān)理的考核 管理水平； 總監(jiān)素質(zhì)； 監(jiān)理工程師的素質(zhì)； 上崗情況； 監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)的完善； 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編 號(hào)： SDGH 5— 12 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 工程監(jiān)理管理程序 頁(yè) 碼： 第 4 頁(yè) 共 5 頁(yè) 監(jiān)理手段。 設(shè)計(jì)單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設(shè)單位后，由建設(shè)單位組織監(jiān)理單位對(duì)變更進(jìn)行分析，造成即成損失的，要明確責(zé)任，后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。 施工單位提出的工程變更。 施工工藝或施工次序的變更。 工程驗(yàn)收控制 工程部依據(jù)《分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行分項(xiàng)、分部、單位工程及竣工驗(yàn)收工作，未經(jīng)驗(yàn)收，施工單位不得進(jìn)入下一道工序施工。 在每周的工程例會(huì)上，由監(jiān)理單位對(duì)工程施工質(zhì)量情況進(jìn)行總結(jié)，提出存在的問(wèn)題，研究制訂措施，并監(jiān)督實(shí)施。 工程施工進(jìn)度控制 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)文明、安全施工的因素，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題由監(jiān)理單位督促施工單位進(jìn)行整改。 3 內(nèi)容 項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃的總控制，并負(fù)責(zé)施工過(guò)程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實(shí)施，負(fù)責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施細(xì)則或項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃。 物業(yè)公 司的驗(yàn)收重點(diǎn)除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運(yùn)行、技術(shù)資料的完整等。 2 適用范圍 公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后的交接驗(yàn)收過(guò)程。其他項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽檢，對(duì)