【正文】 行業(yè)的基準收益率或設計的折現(xiàn)率ic，將項目經(jīng)營周內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內盈利能力的動態(tài)評價指標，其值可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算求得。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發(fā)、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。項目投資總額100% 靜態(tài)投資回收期（Pt）投資回收期（Pt）=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)—1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值247。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。 向土地部門申領土地使用證和建設用地批準書。 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。經(jīng)濟部應視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標。 技術檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應辦法進行管理。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。 房產(chǎn)銷售基本結束后，由開發(fā)部、財務部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結報告，上報公司領導。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務區(qū)內的業(yè)主收取有關費用。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。項目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－04第A版 第0次修改標題：施工圖管理制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—04版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結算打下基礎。 公司存檔2套，總工1套，工程部、經(jīng)濟部各1套。 對局部更改（）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。 審學圖紙要做認真記錄，并分類整理形成《審學圖紙意見書》，送達設計單位以備解決答復。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－06第A版 第0次修改標題：施工圖設計交底制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—06版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖設計交底制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖設計交底制度1 目的為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學圖紙意見書》中所提的問題。 結構方案的實施要求，關鍵結構部位的施工要求。 設計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責人發(fā)言，由總監(jiān)進行總結。 在施工單位進入、撤出工地現(xiàn)場時，相關工程技術人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關人員對施工用水表的表號、數(shù)字、型號及電表的型號、表號、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認可，項目公司設立專門檔桉，工地有專人負責。4 管理控制程序 隱蔽工程驗收必須在下一工序前進行，由項目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進行驗收，并作好監(jiān)控記錄。 項目公司經(jīng)理負責審查《竣工工程質量等級核驗表》。 參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關人員。 屬于開發(fā)單位自行安排的項目，項目公司經(jīng)理應要求工程部、經(jīng)濟部督促完善。 由工程部組織開發(fā)部、經(jīng)濟部、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位進行圖紙會審和技術交底，執(zhí)行《圖紙審學制度》、《施工圖紙設計交底制度》。 工程部監(jiān)視測量監(jiān)理公司及施工單位，確保使用經(jīng)檢驗合格的材料、構件及設備。 工程施工投資控制 工程施工安全控制 項目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、健全與現(xiàn)場安全文明施工有關的規(guī)章制度。 工程變更包括： 設計變更。 嚴格控制的原則。 項目公司經(jīng)理同意的在征求設計單位同意后由相關部門下發(fā)變更意見書；不同意的由相關部門出具意見返回監(jiān)理單位。 對監(jiān)理單位的要求 監(jiān)理單位應能獨立完成該工程項目所委托的全部監(jiān)理工作，不得轉讓或分包； 提交該項工程的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃； 參加該項目總監(jiān)成員和其它監(jiān)理工程師的資質要求和人才網(wǎng)絡要求； 從事監(jiān)理工作的人員組成應能滿足該項工程的全部專業(yè)要求，監(jiān)理單位需提交隨工程進度監(jiān)理人員上崗直方圖和監(jiān)理機構設置框圖； 報送為該項工程監(jiān)理任務所必需的設備清單（其中注明自身能提供的部分）； 提供準備用于本項工程監(jiān)理工作的各種主要監(jiān)理表格，向業(yè)主的報表格式，監(jiān)理單位進行管理的監(jiān)理記錄和資料管理表格等； 提交實施該項目工程報價和計算依據(jù)； 填寫監(jiān)理單位情況調查表，見附表4。 承包商對監(jiān)理的評價。4 對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證辦理程序 事件已經(jīng)發(fā)生； 工程承包商填寫并申請辦理經(jīng)濟補償； 施工監(jiān)理審核并簽署意見； 公司組織內部審核同意； 甲方代表編號、簽署后加蓋工程經(jīng)濟簽證專用章；原件（至少一份）工程部保管，復印件經(jīng)濟部備案。2 公司工程招標的方式有公開招標、不定向議標、定向議標。4 實行議標的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，工程部編制初步施工方案，經(jīng)濟部自行或委托編制標底（委托編制的，要審核），并參照國家招投標法及行業(yè)相關管理辦法由經(jīng)濟部組織開展。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—14版 本： A版 第0。項目公司經(jīng)理負責安排招標前的各項準備工作。定向議標的工程發(fā)包范圍： 工程造價在10萬元內的非關鍵工程。對工程承包商進行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證辦理原則及方法參照對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證辦理原則和方法。從開發(fā)商角度講，它包括對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證（工程經(jīng)濟索賠文件）和對工程承包商進行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證（工程經(jīng)濟反索賠文件）。4 建立監(jiān)理公司檔案 依法簽定的監(jiān)理委托合同； 各種工作會議記錄； 監(jiān)理工作的各種表格： 向承包商發(fā)出的表格； 向業(yè)主的報表； 監(jiān)理記錄； 監(jiān)理月報； 往來的文件和函電。 監(jiān)理單位、施工單位如有意見需在規(guī)定的時間內反饋給建設單位。4 工程變更的管理范圍劃分 設計變更、技術文件變更、施工工藝變更由工程部負責，經(jīng)濟部配合完成； 工程量變更、合同條件變更、施工時間變更由經(jīng)濟部負責，工程部配合完成； 一般性的變更由項目公司經(jīng)理作最后審批； 對項目投資、工期影響較大的工程變更報請公司總經(jīng)理、董事長批準。 有關技術標準、規(guī)范、技術文件的變更。記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，并以監(jiān)理通知的形式下發(fā)施工單位，責令限期整改。發(fā)生質量事故時，由監(jiān)理單位組織進行調查處理。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—10版 本： A版 第0次修改標 題： 工程施工控制程序頁 碼： 第 3 頁 共 4 頁 項目公司組織現(xiàn)場技術人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會議。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－10第A版 第0次修改標題：工程施工控制程序第1頁 共4頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—10版 本： A版 第0次修改標 題： 工程施工控制程序頁 碼： 第 2 頁 共 4 頁工程施工控制程序1 目的通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進行，保證工程建設的進度和質量目標的順利實現(xiàn)。 交接驗收的程序 開發(fā)部、銷售部的側重點在于工程的使用功能、標準是否符合要求。 對質量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)《質量問題處理通知單》，督促施工單位限期整改完畢，并報送整改報告，直至通過竣工驗收。隱蔽工程中的重要部位整改時應攝影（拍照）備查。 各施工單位在各自施工場地內的臨時水電使用、管理在監(jiān)理單位、開發(fā)單位的監(jiān)督下進行，并對其安全性負全部責任。2 適用范圍本規(guī)定適用于各項目公司工程管理中施工現(xiàn)場內所有的施工單位的臨時用水、用電及水電設施的使用、管理、計量。 對各專業(yè)間穿插施工的要求。 施工單位參加人員：項目經(jīng)理、技術負責人、各專業(yè)施工員、預算員。 與政府批準的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。 竣工圖一般應繪制4套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 施工單位4套（為其保留4套作為繪制繪制竣工圖使用），監(jiān)理公司1套。 完整的施工圖應包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結構圖、設備圖（給排水、采暖、通風、空調、設備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—03版 本： A版 第0次修改標 題： 工地例會制度頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁 例會主持人對會議進行總結。 與會人員參加例會時需簽到，收到《例會紀要》后需簽收。5 附則 本制度自正式頒布之日實施。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。 銷售開始后，應隨著項目建設進度并根據(jù)市場反應、銷售情況對售房價格進行相應調整。 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質量事故處理報告、竣工決算書等。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經(jīng)濟部進行審核，并配合財務部撥款。相關部門（或工程部門）根據(jù)設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。宜采用招標或議標的方式選擇工程監(jiān)理單位；應明確工程監(jiān)理的職責、權限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應的合同、經(jīng)濟、行政管理措施或辦法。 如系舊城改造項目，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關部門驗收。 土地合同訂立：項目確定后，開發(fā)部應組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權出讓（或轉讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。 財務凈現(xiàn)值率（FNPVR）FPVR=FNPV247。 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報國華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。 財務內部收益率（FIRR）財務內部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 7 頁 共 9 頁8 財務評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。通過對有關行政管理部門征詢或對專家函詢方式。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質情況、當?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術以及有關技術經(jīng)濟指標。主要包括項目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。 目錄 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術經(jīng)濟指標，對項目進行財務評價。 施工隊伍的選擇。 項目開發(fā)組織機構和管理費用研究 開發(fā)項目的管理體制、機構設置。 項目構成及平面布置。 如需要