【正文】 5 提出招標及招標前準備工程部根據(jù)開發(fā)項目的總體進度安排，提出工程招標時間及時機。5 對工程承包商進行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證（工程經(jīng)濟反索賠文件）一般由工程 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—13版 本： A版 第0次修改標 題： 工程經(jīng)濟簽證管理規(guī)定頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁部或施工監(jiān)理提出，經(jīng)濟部及其它相關部門根據(jù)工程承包商違約情況也可提出。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標 題： 工程監(jiān)理管理程序頁 碼： 第 3 頁 共 5 頁3 施工階段監(jiān)理工作的主要內(nèi)容 協(xié)助業(yè)主編寫開工報告； 協(xié)助業(yè)主確認施工單位選擇的分包單位； 審查施工單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃，提出改進意見； 審查施工單位提出的材料和設備清單及其所列的規(guī)格和標準； 督促、檢查施工單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術標準； 協(xié)調(diào)業(yè)主與施工方之間的爭議； 檢查工程使用的材料、構件和設備的質(zhì)量，檢查安全防護措施； 檢查工程進度和施工質(zhì)量，驗收分部分項工程，簽署工程付款憑證； 整理合同文件和技術檔案資料； 按業(yè)主要求在現(xiàn)場實施ISO9000質(zhì)量計劃并配備相應的人員； 組織設計單位和施工單位進行工程竣工初步驗收，提出竣工驗收報告； 組織召開工程例會。要嚴格控制設計變更審批權限，健全設計變更的審批程序，防止任意提高設計標準，改變工程規(guī)模，增加工程投資費用。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—10版 本： A版 第0次修改標 題： 工程施工控制程序頁 碼： 第 4 頁 共 4 頁 監(jiān)理單位組織施工單位每周進行一次工地安全檢查。 由項目公司組織現(xiàn)場技術人員進行施工現(xiàn)場的有關準備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準點與坐標控制點以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場交驗。 項目公司指定專人進行記錄，完成后請相關責任人在原始記錄上簽字，并于三天內(nèi)將整理記錄發(fā)于各參與單位。對隱蔽工程中不符合設計要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進行驗收。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－07第A版 第0次修改標題：施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—07版 本： A版 第0次修改標 題： 施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定1 目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進行，工程竣工決算水電費的計量有著非常重要的意義。2 施工圖設計交底的組織 設計單位參加人員：項目負責人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設計人。 對改動較大的部分要重新繪制。2 施工圖紙管理內(nèi)容： 接到設計單位送來的圖紙應立即整理，編號和分發(fā)。 會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀要》，并于會后第二天發(fā)給與會人員。同時，開發(fā)部還應配合財務部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。主要是： 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則頁 碼： 第 5 頁 共 6 頁 收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工報告等等。 自購工程用設備、材料的招標與供貨：工程開工前，工程部應依據(jù)設計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設備、材料選型、定位工作。 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設用地許可證。當年凈現(xiàn)金流量 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 9 頁 共 9 頁2 動態(tài)評價指標 財務凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV=∑（CIC0）t（1+ic）t式中：1）CI—現(xiàn)金流入量 C0—現(xiàn)金流出量2）（CIC0）——第t年的凈現(xiàn)金流量3）ic——基準收益率4）n—計算期（FIRR）∑（CIC0）t（1+FIRR）t=0式中符號代表意義同上式。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BED）分析項目成本與收益的平衡關系。當資金來源中包括預售收入時，應有銷售收入計劃配合考慮。 工程技術狀況調(diào)查。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過1000字為宜。 建設場地的布置。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。市場調(diào)查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構成。資源調(diào)查包括建設地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經(jīng)濟分析提供準確的資料。 人口調(diào)查。 項目構成及平面布置。 施工隊伍的選擇。 目錄 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術以及有關技術經(jīng)濟指標。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 7 頁 共 9 頁8 財務評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。 財務凈現(xiàn)值率（FNPVR）FPVR=FNPV247。 如系舊城改造項目，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關部門驗收。相關部門（或工程部門）根據(jù)設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書等。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。 與會人員參加例會時需簽到，收到《例會紀要》后需簽收。 完整的施工圖應包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構圖、設備圖（給排水、采暖、通風、空調(diào)、設備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。 竣工圖一般應繪制4套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 施工單位參加人員：項目經(jīng)理、技術負責人、各專業(yè)施工員、預算員。2 適用范圍本規(guī)定適用于各項目公司工程管理中施工現(xiàn)場內(nèi)所有的施工單位的臨時用水、用電及水電設施的使用、管理、計量。隱蔽工程中的重要部位整改時應攝影（拍照）備查。 交接驗收的程序 開發(fā)部、銷售部的側(cè)重點在于工程的使用功能、標準是否符合要求。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—10版 本： A版 第0次修改標 題： 工程施工控制程序頁 碼： 第 3 頁 共 4 頁 項目公司組織現(xiàn)場技術人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會議。記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，并以監(jiān)理通知的形式下發(fā)施工單位，責令限期整改。4 工程變更的管理范圍劃分 設計變更、技術文件變更、施工工藝變更由工程部負責，經(jīng)濟部配合完成； 工程量變更、合同條件變更、施工時間變更由經(jīng)濟部負責，工程部配合完成； 一般性的變更由項目公司經(jīng)理作最后審批； 對項目投資、工期影響較大的工程變更報請公司總經(jīng)理、董事長批準。4 建立監(jiān)理公司檔案 依法簽定的監(jiān)理委托合同； 各種工作會議記錄； 監(jiān)理工作的各種表格： 向承包商發(fā)出的表格； 向業(yè)主的報表； 監(jiān)理記錄； 監(jiān)理月報； 往來的文件和函電。對工程承包商進行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證辦理原則及方法參照對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證辦理原則和方法。項目公司經(jīng)理負責安排招標前的各項準備工作。4 實行議標的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，工程部編制初步施工方案，經(jīng)濟部自行或委托編制標底（委托編制的，要審核），并參照國家招投標法及行業(yè)相關管理辦法由經(jīng)濟部組織開展。4 對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證辦理程序 事件已經(jīng)發(fā)生； 工程承包商填寫并申請辦理經(jīng)濟補償； 施工監(jiān)理審核并簽署意見； 公司組織內(nèi)部審核同意； 甲方代表編號、簽署后加蓋工程經(jīng)濟簽證專用章；原件（至少一份）工程部保管，復印件經(jīng)濟部備案。 對監(jiān)理單位的要求 監(jiān)理單位應能獨立完成該工程項目所委托的全部監(jiān)理工作，不得轉(zhuǎn)讓或分包； 提交該項工程的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃； 參加該項目總監(jiān)成員和其它監(jiān)理工程師的資質(zhì)要求和人才網(wǎng)絡要求； 從事監(jiān)理工作的人員組成應能滿足該項工程的全部專業(yè)要求，監(jiān)理單位需提交隨工程進度監(jiān)理人員上崗直方圖和監(jiān)理機構設置框圖； 報送為該項工程監(jiān)理任務所必需的設備清單（其中注明自身能提供的部分）； 提供準備用于本項工程監(jiān)理工作的各種主要監(jiān)理表格，向業(yè)主的報表格式，監(jiān)理單位進行管理的監(jiān)理記錄和資料管理表格等； 提交實施該項目工程報價和計算依據(jù)； 填寫監(jiān)理單位情況調(diào)查表，見附表4。 嚴格控制的原則。 工程施工投資控制 工程施工安全控制 項目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、健全與現(xiàn)場安全文明施工有關的規(guī)章制度。 由工程部組織開發(fā)部、經(jīng)濟部、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位進行圖紙會審和技術交底，執(zhí)行《圖紙審學制度》、《施工圖紙設計交底制度》。 參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關人員。4 管理控制程序 隱蔽工程驗收必須在下一工序前進行，由項目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進行驗收，并作好監(jiān)控記錄。 設計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責人發(fā)言，由總監(jiān)進行總結(jié)。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－06第A版 第0次修改標題：施工圖設計交底制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—06版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖設計交底制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖設計交底制度1 目的為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學圖紙意見書》中所提的問題。 對局部更改（）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－04第A版 第0次修改標題：施工圖管理制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—04版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財務