【正文】 大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標(biāo)方式確定設(shè)計單位。 現(xiàn)場施工準(zhǔn)備 工程部負(fù)責(zé)委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。工程部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。 施工隊伍選擇：項目施工組織總設(shè)計確定后，經(jīng)濟部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。施工隊伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。 自購工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進度，實事求是地對工程進度做出簽證； 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁 碼： 第 4 頁 共 6 頁 清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量； 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進行工程維修。 工程造價預(yù)測及預(yù)算：項目定位前，經(jīng)濟部應(yīng)配合開發(fā)部對項目進行經(jīng)濟論證；項目定位后，經(jīng)濟部應(yīng)配合實業(yè)公司做項目投資估算；正式設(shè)計施工圖出來后，經(jīng)濟部應(yīng)做設(shè)計施工圖預(yù)算。 工程款撥付：項目公司根據(jù)工程進度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃，交財務(wù)部組織資金。 竣工驗收： 開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗收。 開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。財務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價結(jié)算編制工程竣工財務(wù)決算，對項目工程投資進行竣工清點。主要是： 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁 碼： 第 5 頁 共 6 頁 收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報告等等。3 房產(chǎn)銷售管理 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應(yīng)提前介入。在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。 開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。 商品房的銷售，除預(yù)售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容： 所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時間； 房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金； 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)； 違約責(zé)任和懲處方式； 爭議解決辦法及其他約定的條款。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁 碼： 第 6 頁 共 6 頁 開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。同時，開發(fā)部還應(yīng)配合財務(wù)部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認(rèn)真分析。4 物業(yè)管理 開發(fā)項目在進行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔(dān)項目建成后的管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應(yīng)及時向公司工程部反映，由工程部責(zé)成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關(guān)部門按實扣除施工單位保修金。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－03第A版 第0次修改標(biāo)題：工地例會制度第1頁 共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—03版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工地例會制度頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工地例會制度1 目的完善工程管理制度，加強對在建工程的進度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實解決工程建設(shè)中實際存在的問題。 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。 項目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進行溝通，當(dāng)預(yù)計要有重大問題決策時，需請示公司總經(jīng)理或總工參加。 會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀(jì)要》，并于會后第二天發(fā)給與會人員。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報》發(fā)至各與會單位，項目公司應(yīng)及時將《監(jiān)理月報》傳遞到濟南公司，供公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。3 工程例會會議程序 施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進度的安排進行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。 其他與會人員進行會議發(fā)言。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結(jié)論，對本周工程建設(shè)概況進行總結(jié)，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。4 工程例會落實 工程例會紀(jì)要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié)，對在建工程具有指導(dǎo)意義。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會對工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實情況。2 施工圖紙管理內(nèi)容： 接到設(shè)計單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號和分發(fā)。 施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在20套，包括精裝本4套，平裝16套。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編號、登記。 項目公司申報開工證及進行工程招標(biāo)、消防報審、設(shè)計審查各一套。 工地現(xiàn)場2套。 分發(fā)登記：分發(fā)時間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。 圖紙的收回、作廢，對因設(shè)計變更而作廢的圖紙應(yīng)及時收回、登記，并加蓋作廢章。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 對改動較大的部分要重新繪制。 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項目公司技術(shù)人員。2 施工圖審學(xué)組織： 一般性項目的圖紙審學(xué)由工程部組織進行，對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點項目應(yīng)由公司總工程師組織審學(xué)。 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。3 圖紙審學(xué)內(nèi)容： 施工圖設(shè)計是否符合設(shè)計委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟等方面的要求。 圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。 圖紙設(shè)計中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實施性困難。 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。2 施工圖設(shè)計交底的組織 設(shè)計單位參加人員：項目負(fù)責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計人。 開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟部技術(shù)人員。 由項目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負(fù)責(zé)組織、主持。3 施工圖設(shè)計交底的基本內(nèi)容： 設(shè)計人員的設(shè)計意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對。 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。4 施工圖設(shè)計交底的基本程序： 確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。 按各專業(yè)分組進行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進行專業(yè)間配合問題解答。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－07第A版 第0次修改標(biāo)題：施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定第1頁 共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—07版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定1 目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進行，工程竣工決算水電費的計量有著非常重要的意義。3 規(guī)定的內(nèi)容 項目公司及開發(fā)部應(yīng)將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術(shù)資料搜集齊全。 如果情況允許，應(yīng)該將施工用臨時水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時考慮，以避免二次浪費。 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時，應(yīng)督促監(jiān)理工程師進行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點工程的正常進行。 工地臨時水電負(fù)責(zé)人員，應(yīng)根據(jù)工程所在地的實際情況定期檢查各施工單位的臨時水電使用情況，將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認(rèn)可后轉(zhuǎn)交到項目公司財務(wù)人員。 各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應(yīng)報監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準(zhǔn)后方能進行。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－08第A版 第0次修改標(biāo)題：分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度第1頁 共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—08版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題：分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度1 目的對分部分項、隱蔽工程及竣工驗收進行管理控制，確保經(jīng)過驗收后的工程質(zhì)量達到規(guī)范及設(shè)計要求。3 職責(zé)范圍項目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗收。對隱蔽工程中不符合設(shè)計要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進行驗收。 對于重要的分部、分項工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗收。 竣工驗收 工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進行全面自檢，并填報竣工驗收報告送交監(jiān)理公司審核。 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗收評定標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)規(guī)范對工程進行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知單》，督促施工單位在規(guī)定的時限內(nèi)整改完畢，并及時進行復(fù)檢。 監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進行全面檢查合格后，由施工單位報送質(zhì)量監(jiān)督站，等待竣工驗收。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－09第A版 第0次修改標(biāo)題：工程交接驗收管理制度第1頁 共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—09版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程交接驗收管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工程交接驗收管理制度1 目的為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與施工單位之間的責(zé)任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制定此制度。3 內(nèi)容 交接驗收的依據(jù) 工程發(fā)包合同； 施工圖紙、設(shè)計變更、竣工驗收資料； 國家現(xiàn)行施工規(guī)范； 質(zhì)量監(jiān)督站的驗收意見； 委托物業(yè)管理合同； 銷售合同、業(yè)主入住手冊； 國家有關(guān)其他規(guī)定。 由項目公司經(jīng)理組織、安排。 項