【正文】 進(jìn)行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。 人口調(diào)查。經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。目錄標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法 2標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則 11標(biāo)題：工地例會(huì)制度 17標(biāo)題：施工圖管理制度 20標(biāo)題：施工圖審學(xué)制度 22標(biāo)題：施工圖設(shè)計(jì)交底制度 24標(biāo)題：施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用管理規(guī)定 26標(biāo)題：分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度 28標(biāo)題：工程交接驗(yàn)收管理制度 30標(biāo)題：工程施工控制程序 33標(biāo)題：工程變更控制程序 37標(biāo)題：工程監(jiān)理管理程序 40標(biāo)題：工程經(jīng)濟(jì)鑒證管理規(guī)定 45標(biāo)題：工程招標(biāo)管理規(guī)定 48標(biāo)題：工程施工合同管理辦法 54標(biāo)題：項(xiàng)目投資控制管理規(guī)定 61標(biāo)題：工程成本監(jiān)測(cè)及核算管理規(guī)定 63標(biāo)題：工程計(jì)價(jià)管理規(guī)定 67標(biāo)題：工程計(jì)量管理規(guī)定 71標(biāo)題：工程經(jīng)濟(jì)資料管理規(guī)定 73標(biāo)題：材料、設(shè)備管理制度 76山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－01第A版 第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法第1頁(yè) 共9頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 9 頁(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。 編寫報(bào)告書。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 建設(shè)場(chǎng)地的布置。 財(cái)務(wù)評(píng)估。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1000字為宜。 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查。 工程技術(shù)狀況調(diào)查。 征詢。當(dāng)資金來(lái)源中包括預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)有銷售收入計(jì)劃配合考慮。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV≥0項(xiàng)目可行；FNPV＜0項(xiàng)目不可行。 盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告首頁(yè)應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁(yè)應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁(yè)應(yīng)署報(bào)告執(zhí)筆人姓名。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁(yè) 碼： 第 9 頁(yè) 共 9 頁(yè)2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV=∑（CIC0）t（1+ic）t式中：1）CI—現(xiàn)金流入量 C0—現(xiàn)金流出量2）（CIC0）——第t年的凈現(xiàn)金流量3）ic——基準(zhǔn)收益率4）n—計(jì)算期（FIRR）∑（CIC0）t（1+FIRR）t=0式中符號(hào)代表意義同上式。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司審批。 向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地許可證。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。 自購(gòu)工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。 工程款撥付：項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度，編制開發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款計(jì)劃，交財(cái)務(wù)部組織資金。主要是： 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁(yè) 碼： 第 5 頁(yè) 共 6 頁(yè) 收集、保管開發(fā)項(xiàng)目的原始資料，包括立項(xiàng)批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報(bào)告等等。 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報(bào)紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說(shuō)明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場(chǎng)制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。同時(shí)，開發(fā)部還應(yīng)配合財(cái)務(wù)部編制開發(fā)項(xiàng)目決算報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目收益情況加以認(rèn)真分析。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理的委托事宜。 會(huì)議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會(huì)紀(jì)要》，并于會(huì)后第二天發(fā)給與會(huì)人員。 其他與會(huì)人員進(jìn)行會(huì)議發(fā)言。2 施工圖紙管理內(nèi)容： 接到設(shè)計(jì)單位送來(lái)的圖紙應(yīng)立即整理，編號(hào)和分發(fā)。 工地現(xiàn)場(chǎng)2套。 對(duì)改動(dòng)較大的部分要重新繪制。3 圖紙審學(xué)內(nèi)容： 施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。2 施工圖設(shè)計(jì)交底的組織 設(shè)計(jì)單位參加人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計(jì)人。 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對(duì)。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－07第A版 第0次修改標(biāo)題：施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用管理規(guī)定第1頁(yè) 共2頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—07版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用管理規(guī)定頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 2 頁(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用管理規(guī)定1 目的施工用臨時(shí)水電的正確使用與計(jì)量，對(duì)保證工程施工正常進(jìn)行，工程竣工決算水電費(fèi)的計(jì)量有著非常重要的意義。 工地臨時(shí)水電負(fù)責(zé)人員，應(yīng)根據(jù)工程所在地的實(shí)際情況定期檢查各施工單位的臨時(shí)水電使用情況，將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認(rèn)可后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)人員。對(duì)隱蔽工程中不符合設(shè)計(jì)要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項(xiàng)目公司會(huì)同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進(jìn)行驗(yàn)收。 監(jiān)理公司、施工單位對(duì)竣工資料進(jìn)行全面檢查合格后，由施工單位報(bào)送質(zhì)量監(jiān)督站，等待竣工驗(yàn)收。 項(xiàng)目公司指定專人進(jìn)行記錄，完成后請(qǐng)相關(guān)責(zé)任人在原始記錄上簽字，并于三天內(nèi)將整理記錄發(fā)于各參與單位。 各方整改完畢后，經(jīng)驗(yàn)收通過(guò)后由項(xiàng)目公司經(jīng)理簽字，交由物業(yè)公司管理。 由項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)準(zhǔn)備工作，向施工單位提供施工場(chǎng)地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)。 工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質(zhì)量檢查，并與監(jiān)理單位一起檢查施工單位對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的處理情況。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—10版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程施工控制程序頁(yè) 碼： 第 4 頁(yè) 共 4 頁(yè) 監(jiān)理單位組織施工單位每周進(jìn)行一次工地安全檢查。 工程量變更。要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限，健全設(shè)計(jì)變更的審批程序，防止任意提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，改變工程規(guī)模，增加工程投資費(fèi)用。 建設(shè)單位提出的工程變更 建設(shè)單位提出工程變更后（設(shè)計(jì)單位同意后），連同變更說(shuō)明書一并下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程監(jiān)理管理程序頁(yè) 碼： 第 3 頁(yè) 共 5 頁(yè)3 施工階段監(jiān)理工作的主要內(nèi)容 協(xié)助業(yè)主編寫開工報(bào)告； 協(xié)助業(yè)主確認(rèn)施工單位選擇的分包單位； 審查施工單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計(jì)劃，提出改進(jìn)意見(jiàn)； 審查施工單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)； 督促、檢查施工單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 協(xié)調(diào)業(yè)主與施工方之間的爭(zhēng)議； 檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量，檢查安全防護(hù)措施； 檢查工程進(jìn)度和施工質(zhì)量，驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程，簽署工程付款憑證； 整理合同文件和技術(shù)檔案資料； 按業(yè)主要求在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施ISO9000質(zhì)量計(jì)劃并配備相應(yīng)的人員； 組織設(shè)計(jì)單位和施工單位進(jìn)行工程竣工初步驗(yàn)收，提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 組織召開工程例會(huì)。附表1 邀請(qǐng)監(jiān)理單位情況調(diào)查表監(jiān)理單位 名稱（全稱）總 部 地 址監(jiān)理單位（企業(yè)性質(zhì)）上級(jí)主管單位行政負(fù)責(zé)人技術(shù)負(fù)責(zé)人監(jiān)理單位編制人數(shù)全員人數(shù)監(jiān)理技術(shù)等級(jí)證號(hào)其中監(jiān)理人員工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)持監(jiān)理證人員開戶銀行賬號(hào)資金情況固定資產(chǎn)： 萬(wàn)元自有流動(dòng)資金： 萬(wàn)元準(zhǔn)備投入該項(xiàng)目監(jiān)理工作能力及條件承擔(dān)該項(xiàng)目監(jiān)理人員能力總監(jiān)負(fù)責(zé)人：高級(jí)工程師（名）工程師（名）一般技術(shù)人員（名）聯(lián)合監(jiān)理單位名稱計(jì)算機(jī)（監(jiān)理軟件）投入條件其它要說(shuō)明的問(wèn)題 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程監(jiān)理管理程序頁(yè) 碼： 第 5 頁(yè) 共 5 頁(yè)附表2 過(guò)去已完成和在建監(jiān)理項(xiàng)目情況工程名稱監(jiān)理內(nèi)容監(jiān)理項(xiàng)目類型建筑面積（萬(wàn)平方米）工程造價(jià)（億元人民幣）監(jiān)理項(xiàng)目業(yè)主評(píng)價(jià)投入監(jiān)理人員數(shù)監(jiān)理項(xiàng)目開竣工日期附表3 擬承擔(dān)本項(xiàng)目總監(jiān)組人員姓名年齡性別學(xué)歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號(hào)設(shè)計(jì)監(jiān)理總監(jiān)項(xiàng)目施工監(jiān)理總監(jiān)項(xiàng)目附表4 擬參加本項(xiàng)目監(jiān)理人員名單姓名年齡性別學(xué)歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號(hào)（或培訓(xùn)證書號(hào)）監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工實(shí)績(jī)山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－13第A版 第0次修改標(biāo)題：工程經(jīng)濟(jì)鑒證管理規(guī)定第1頁(yè) 共3頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—13版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程經(jīng)濟(jì)簽證管理規(guī)定頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 3 頁(yè)工程經(jīng)濟(jì)簽證管理規(guī)定1 本管理規(guī)定中所謂的工程經(jīng)濟(jì)簽證是指在工程施工過(guò)程中實(shí)際發(fā)生，因一方實(shí)際違約對(duì)合同履約另一方造成經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償現(xiàn)場(chǎng)證明文件。5 對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰的工程經(jīng)濟(jì)簽證（工程經(jīng)濟(jì)反索賠文件）一般由工程 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—13版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程經(jīng)濟(jì)簽證管理規(guī)定頁(yè) 碼： 第 3 頁(yè) 共 3 頁(yè)部或施工監(jiān)理提出，經(jīng)濟(jì)部及其它相關(guān)部門根據(jù)工程承包商違約情況也可提出。單項(xiàng)工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包原則上均采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行；有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項(xiàng)工程發(fā)包可采用不定向議標(biāo)或定向議標(biāo)。5 提出招標(biāo)及招標(biāo)前準(zhǔn)備工程部根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的總體進(jìn)度安排，提出工程招標(biāo)時(shí)間