【正文】 進(jìn)行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。 人口調(diào)查。經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準(zhǔn)確的資料。目錄標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法 2標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則 11標(biāo)題：工地例會制度 17標(biāo)題：施工圖管理制度 20標(biāo)題：施工圖審學(xué)制度 22標(biāo)題：施工圖設(shè)計交底制度 24標(biāo)題：施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定 26標(biāo)題：分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度 28標(biāo)題：工程交接驗收管理制度 30標(biāo)題：工程施工控制程序 33標(biāo)題：工程變更控制程序 37標(biāo)題：工程監(jiān)理管理程序 40標(biāo)題：工程經(jīng)濟鑒證管理規(guī)定 45標(biāo)題：工程招標(biāo)管理規(guī)定 48標(biāo)題：工程施工合同管理辦法 54標(biāo)題：項目投資控制管理規(guī)定 61標(biāo)題：工程成本監(jiān)測及核算管理規(guī)定 63標(biāo)題：工程計價管理規(guī)定 67標(biāo)題：工程計量管理規(guī)定 71標(biāo)題：工程經(jīng)濟資料管理規(guī)定 73標(biāo)題：材料、設(shè)備管理制度 76山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－01第A版 第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法第1頁 共9頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 2 頁 共 9 頁房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。 編寫報告書。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 建設(shè)場地的布置。 財務(wù)評估。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調(diào)查。 工程技術(shù)狀況調(diào)查。 征詢。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時，應(yīng)有銷售收入計劃配合考慮。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV≥0項目可行；FNPV＜0項目不可行。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BED）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報告執(zhí)筆人姓名。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 9 頁 共 9 頁2 動態(tài)評價指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV=∑（CIC0）t（1+ic）t式中：1）CI—現(xiàn)金流入量 C0—現(xiàn)金流出量2）（CIC0）——第t年的凈現(xiàn)金流量3）ic——基準(zhǔn)收益率4）n—計算期（FIRR）∑（CIC0）t（1+FIRR）t=0式中符號代表意義同上式。決定投資項目的可行性研究報告報國華實業(yè)公司審批。 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設(shè)用地許可證。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。 自購工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。 工程款撥付：項目公司根據(jù)工程進(jìn)度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃，交財務(wù)部組織資金。主要是： 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁 碼： 第 5 頁 共 6 頁 收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報告等等。 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。同時，開發(fā)部還應(yīng)配合財務(wù)部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認(rèn)真分析。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。 會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀(jì)要》，并于會后第二天發(fā)給與會人員。 其他與會人員進(jìn)行會議發(fā)言。2 施工圖紙管理內(nèi)容： 接到設(shè)計單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號和分發(fā)。 工地現(xiàn)場2套。 對改動較大的部分要重新繪制。3 圖紙審學(xué)內(nèi)容： 施工圖設(shè)計是否符合設(shè)計委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟等方面的要求。2 施工圖設(shè)計交底的組織 設(shè)計單位參加人員：項目負(fù)責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計人。 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－07第A版 第0次修改標(biāo)題：施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定第1頁 共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—07版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定1 目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進(jìn)行，工程竣工決算水電費的計量有著非常重要的意義。 工地臨時水電負(fù)責(zé)人員，應(yīng)根據(jù)工程所在地的實際情況定期檢查各施工單位的臨時水電使用情況，將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認(rèn)可后轉(zhuǎn)交到項目公司財務(wù)人員。對隱蔽工程中不符合設(shè)計要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進(jìn)行驗收。 監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進(jìn)行全面檢查合格后，由施工單位報送質(zhì)量監(jiān)督站，等待竣工驗收。 項目公司指定專人進(jìn)行記錄，完成后請相關(guān)責(zé)任人在原始記錄上簽字，并于三天內(nèi)將整理記錄發(fā)于各參與單位。 各方整改完畢后，經(jīng)驗收通過后由項目公司經(jīng)理簽字，交由物業(yè)公司管理。 由項目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員進(jìn)行施工現(xiàn)場的有關(guān)準(zhǔn)備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準(zhǔn)點與坐標(biāo)控制點以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場交驗。 工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質(zhì)量檢查，并與監(jiān)理單位一起檢查施工單位對質(zhì)量問題的處理情況。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—10版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程施工控制程序頁 碼： 第 4 頁 共 4 頁 監(jiān)理單位組織施工單位每周進(jìn)行一次工地安全檢查。 工程量變更。要嚴(yán)格控制設(shè)計變更審批權(quán)限，健全設(shè)計變更的審批程序，防止任意提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，改變工程規(guī)模，增加工程投資費用。 建設(shè)單位提出的工程變更 建設(shè)單位提出工程變更后（設(shè)計單位同意后），連同變更說明書一并下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程監(jiān)理管理程序頁 碼： 第 3 頁 共 5 頁3 施工階段監(jiān)理工作的主要內(nèi)容 協(xié)助業(yè)主編寫開工報告； 協(xié)助業(yè)主確認(rèn)施工單位選擇的分包單位； 審查施工單位提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計劃，提出改進(jìn)意見； 審查施工單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)； 督促、檢查施工單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 協(xié)調(diào)業(yè)主與施工方之間的爭議； 檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量，檢查安全防護措施； 檢查工程進(jìn)度和施工質(zhì)量，驗收分部分項工程，簽署工程付款憑證； 整理合同文件和技術(shù)檔案資料； 按業(yè)主要求在現(xiàn)場實施ISO9000質(zhì)量計劃并配備相應(yīng)的人員； 組織設(shè)計單位和施工單位進(jìn)行工程竣工初步驗收，提出竣工驗收報告； 組織召開工程例會。附表1 邀請監(jiān)理單位情況調(diào)查表監(jiān)理單位 名稱（全稱）總 部 地 址監(jiān)理單位（企業(yè)性質(zhì)）上級主管單位行政負(fù)責(zé)人技術(shù)負(fù)責(zé)人監(jiān)理單位編制人數(shù)全員人數(shù)監(jiān)理技術(shù)等級證號其中監(jiān)理人員工商營業(yè)執(zhí)照號持監(jiān)理證人員開戶銀行賬號資金情況固定資產(chǎn)： 萬元自有流動資金： 萬元準(zhǔn)備投入該項目監(jiān)理工作能力及條件承擔(dān)該項目監(jiān)理人員能力總監(jiān)負(fù)責(zé)人：高級工程師（名）工程師（名）一般技術(shù)人員（名）聯(lián)合監(jiān)理單位名稱計算機（監(jiān)理軟件）投入條件其它要說明的問題 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程監(jiān)理管理程序頁 碼： 第 5 頁 共 5 頁附表2 過去已完成和在建監(jiān)理項目情況工程名稱監(jiān)理內(nèi)容監(jiān)理項目類型建筑面積（萬平方米）工程造價（億元人民幣）監(jiān)理項目業(yè)主評價投入監(jiān)理人員數(shù)監(jiān)理項目開竣工日期附表3 擬承擔(dān)本項目總監(jiān)組人員姓名年齡性別學(xué)歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號設(shè)計監(jiān)理總監(jiān)項目施工監(jiān)理總監(jiān)項目附表4 擬參加本項目監(jiān)理人員名單姓名年齡性別學(xué)歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號（或培訓(xùn)證書號）監(jiān)理、設(shè)計、施工實績山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－13第A版 第0次修改標(biāo)題：工程經(jīng)濟鑒證管理規(guī)定第1頁 共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—13版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程經(jīng)濟簽證管理規(guī)定頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工程經(jīng)濟簽證管理規(guī)定1 本管理規(guī)定中所謂的工程經(jīng)濟簽證是指在工程施工過程中實際發(fā)生，因一方實際違約對合同履約另一方造成經(jīng)濟損失的經(jīng)濟補償現(xiàn)場證明文件。5 對工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證（工程經(jīng)濟反索賠文件）一般由工程 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—13版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程經(jīng)濟簽證管理規(guī)定頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁部或施工監(jiān)理提出，經(jīng)濟部及其它相關(guān)部門根據(jù)工程承包商違約情況也可提出。單項工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包原則上均采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行；有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項工程發(fā)包可采用不定向議標(biāo)或定向議標(biāo)。5 提出招標(biāo)及招標(biāo)前準(zhǔn)備工程部根據(jù)開發(fā)項目的總體進(jìn)度安排，提出工程招標(biāo)時間