【正文】 華潤 .海中國 136571 1100653755 8059 東北明珠 63564 361132941 5681 開建陽光馨苑 39853 235090300 5899 北歐假日 39269 269496728 6863 熱島黃金海岸 37105 223776340 6031 海富經(jīng)典 32150 213607993 6644 古耕景和園 30675 166894837 5441 開發(fā)區(qū)內(nèi)大盤、品牌的效應(yīng)明顯，均價因項目的資源性差異而差距明顯 ?成交量 最高的前 8個樓盤中有 6個位濱海板塊樓盤。 近一年成交中，兩房比例過半， 80— 90㎡ 成交表現(xiàn)最活躍 成交結(jié)構(gòu) 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)成交單價結(jié)構(gòu)%%%%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%3k33.5k3.54k44.5k4.55k55.5k5.56k66.5k6.57k77.5k7.58k88.5k8.59k99.5k9.510k10k+?近一年開發(fā)區(qū)公寓成交單價分布較為分散，從 4500— 7000元 / ㎡ 比例相差不大。 目前周邊比較荒蕪，配套比較差，教育配套中、小學(xué)還只在規(guī)劃中，具體落實時間還未確定。 Tospur 項目基礎(chǔ)條件 三面臨路的不規(guī)則狹長地塊，且項目用地被其它土地割裂成 5塊，各地塊之間沒有形成互相連接，受限條件比較多，對未來項目整體規(guī)劃增加了很大的難度。 16667㎡ /月 銷量相當(dāng)于 2020年蓬勃市場下開發(fā)區(qū) 5000元 /㎡以上住宅月均銷量的 %！ Tospur 50萬平方米 30個月 6000元 /㎡ 〃 〃 在現(xiàn)有市場環(huán)境下的 客戶容量問題 目標(biāo)價格基礎(chǔ)上的 市場承接力問題 策略難點一：客戶容量及承付能力 Tospur –銷售價格 –銷售速度 年銷售 20萬平方米 6000元 /㎡ 如何平衡？ 策略難點二：銷售速度及銷售價格 Tospur 從項目立地條件出發(fā)的思考 Tospur 項目位臵 金州區(qū) 開發(fā)區(qū)核心區(qū) 6公里 4公里 ?項目位于大連開發(fā)區(qū)東北側(cè)、大連理工大學(xué)北側(cè)， 距離開發(fā)區(qū)核心區(qū)約 6公里； ?從區(qū)域距離看，項目到開發(fā)區(qū)核心區(qū)的距離較金州五一路板塊至開發(fā)區(qū)的距離遠(yuǎn) 。 開發(fā)區(qū)邊緣地帶，距開發(fā)區(qū)核心區(qū)距離較遠(yuǎn)！ 區(qū)位 Tospur 項目地 周邊環(huán)境 項目周邊有大連大學(xué)、大連理工、大連藝術(shù)學(xué)院及津橋商學(xué)院等 4座高等院校，及開發(fā)區(qū)最好的高中，有規(guī)劃中的小學(xué)與初中， 教育配套完善，人文氛圍濃厚！ 規(guī)劃中的中、小學(xué) 項目南側(cè)有四個已成型的工業(yè)園區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，將會對項目帶來一定的拉動，目前帶動性不大。 地塊號 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 建筑面積 限高 B8 居住用地 48,389 87, 60 B10 居住用地 138,034 248, 60 B14 居住用地 4,566 8, 60 B20 居住用地 67,562 121, 60 B21 居住用地 20,008 36, 60 合 計 278,559 501, B8 地塊在項目最北側(cè)，緊靠光伸商城及大連大學(xué)出口，相對價值比較高； B10地塊時項目最大的一塊土地，形狀比較方正，是項目價值最高的土地； B1 B21土地比較小，旁邊是規(guī)劃中的學(xué)校，制約條件比較多； B20土地土地規(guī)模較大，但形狀不規(guī)則，對未來規(guī)劃要求比較高； Tospur 地塊雖是 50萬平方米大盤，但被其它土地割裂成五塊地，三面林路，地塊形狀不規(guī)則，未來規(guī)劃面臨挑戰(zhàn)。 開發(fā)區(qū)邊緣、配套匱乏，地塊條件差，附近無優(yōu)勢資源，客戶基礎(chǔ)薄弱。 ?從圖表上看，成交相對集中 在4500—— 6500元 /㎡ 的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 開發(fā)區(qū)市場成交 主力單價為 4500—— 6500元 /㎡ 成交單價 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)成交總價結(jié)構(gòu) 單價：萬元%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % %%%%%%%%%2020252530303535404045455050555560606565707075758080858590909595100100110110120120130130140140150150+近一年開發(fā)區(qū)公寓成交總價分布總體 集中在35—— 55萬元的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 在此范圍內(nèi)的分布較為平均 而 45—— 50萬在集中段內(nèi)屬于中部缺口區(qū)間 開發(fā)區(qū)市場中 客戶總價的承付力集中在 35— 55萬 成交總價 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 主力面積 50— 100㎡ 主力單價 4500— 6500元 /㎡ 主力總價 35— 55萬 開發(fā)區(qū)市場表現(xiàn)主體 開發(fā)區(qū)市場表現(xiàn)的三維體系 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)一房成交面積分布%%%%%%3040 4050 5060 6070 7080 8090近一年開發(fā)區(qū)一房成交總價分布%%%%%%%%%%%%%%%%202025253030353540404545505055556060+從一房成交面積結(jié)構(gòu)來看，集中在 40— 70㎡ ，其中50— 60㎡ 占四成以上，大于 70㎡ 的比例很低 從成交總價的分布來看， 高于 40萬的一房成交比例很小，成交集中在 20— 35萬， 25— 30萬是其中相對空白區(qū)。 ?近一年內(nèi)成交第三位的項目成交面積不足前兩位的一半， 成交均價差異化明顯，這與市場整體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。大連續(xù)航 2020遠(yuǎn)洋重要創(chuàng)新作品 Tospur 市場定位解析 創(chuàng)新型 4P 住區(qū) 產(chǎn)品特征，突出項目標(biāo)識性及稀缺性 FOUR “ P” — 產(chǎn)品：精煉建筑（ Purified building） — 規(guī)劃：多元規(guī)劃（ Polynary plan） — 景觀：滲透景觀（ Perative scenery） — 生活：完美生活（ Perfect life） 突出項目居住性及社區(qū)感 Tospur 生活方式 創(chuàng) 新 產(chǎn)品形態(tài) 創(chuàng) 新 客戶面寬，各客層所追求的產(chǎn)品有所差異 對于生活品質(zhì)的訴求相對接近 市場總價范圍內(nèi) 產(chǎn)品舒適度 4P產(chǎn)品 常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新 90墅產(chǎn)品 創(chuàng)新型 4P精品住區(qū) 項目市場定位方向 新舒適主義生活 Tospur 新舒適主義生活 交流平臺 興趣愛好 主題公園 展示平臺 商業(yè)交通 居住環(huán)境 養(yǎng)生平臺 七大“舒適”標(biāo)準(zhǔn) 定位衍生因子 樂趣 健康 掌聲 童真 朋友 享受 便捷 Tospur 交流 平臺 廣場 會所 社區(qū)網(wǎng)站 興趣 愛好 音樂俱樂部 旅友俱樂部 攝影之家 …… 主題 公園 動漫主題樂園 養(yǎng)生 平臺 醫(yī)療中心 游泳館 室外運動中心 展示 平臺 社區(qū)舞臺 博客 商業(yè) 交通 拼車俱樂部 社區(qū)班車 集中型商業(yè) 街區(qū)型商業(yè) 居住 環(huán)境 私家花園 組團(tuán)花園 大堂 社區(qū)公園 定位衍生因子 生活方式創(chuàng)新 Tospur 項目 一房主力總價應(yīng)集中在 25— 35萬 項目 二房主力總價應(yīng)集中在 40— 50萬 項目 三房主力總價應(yīng)集中在 55— 70萬 目標(biāo)單價： 6000元 /平方米 一房面積： 4158平方米 二房面積： 6683平方米 三房面積： 91116平方米 總體市場表現(xiàn) 典型項目表現(xiàn) 舒適度難保障 產(chǎn)品形態(tài) 創(chuàng) 新 市場參考因素 定位考量因素 Tospur 買我們產(chǎn)品的客群，有哪些關(guān)鍵特征 ？ 尋找我們的客群 —— Tospur 客戶來源構(gòu)成模型 現(xiàn)有完整客戶組成 外區(qū)導(dǎo)入型客戶 東三省客戶 北三市客戶 大連市區(qū)客 原住居民 新開發(fā)區(qū)人 產(chǎn)業(yè)客戶 本區(qū)地緣型客戶 開發(fā)區(qū)自身條件特殊，兼有“近郊新城區(qū)”、“產(chǎn)業(yè)集中區(qū)”、“濱海資源區(qū)”等多項特點，因此其客源輻射能力較強(qiáng)，從目前情況來看，在開發(fā)區(qū)購房的客戶幾乎涵蓋了大連商品房市場上所有已經(jīng)出現(xiàn)過的主要客群。 ?三房成交總價表現(xiàn)為三個集中段： 100— 110萬，120— 130萬， 150— 180萬。 目標(biāo)客戶捕捉 1——現(xiàn)有客戶群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：中山區(qū) 無自有物業(yè)，租房 與人合租，位于中山區(qū)，月租金 900/月 ?承付情況 月收入：近 4000/月 積蓄情況：自己手中有 3萬元左右的積蓄 可籌房款情況：可借款 7萬元左右，共計 10萬元 經(jīng)濟(jì)擠壓型客戶 —— 張先生 年齡： 27歲 黑龍江人 未婚 職業(yè)：家瑞國際貿(mào)易有限公司 ? 職員 ? 工作年限： 3年 學(xué)歷：本科 核心客戶 1——自用客戶 各類典型客戶購買誘因 Tospur ?總價不能太高，要留裝修款 ?一房即可，功能間齊全 ?交通要方便，能接受 1小時通勤時間 ?在承付能力范圍內(nèi)， 能夠買到兩房更好。 本案 機(jī)會客戶 客戶定位方向 目標(biāo)客戶捕捉 1——現(xiàn)有客戶群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：沙河口區(qū) 西崗區(qū)內(nèi)自有物業(yè)，有中華車一部 近 60㎡ 小兩房， 90年代初建 ?承付情況 月收入：近 1， 3000元 /月 積蓄情況：未透露 可籌房款情況： 30— 40萬元 改善型客戶 —— 劉先生 年齡： 32歲 大連人 已婚 職業(yè)：某公司 ? 部門經(jīng)理 工作年限： 8年 學(xué)歷：本科 機(jī)會客戶 ——改善型客戶 各類典型客戶購買誘因 Tospur ?100萬左右，環(huán)境好的房子 ?三個房間以上，有車位 ?開車上下班方便 ?有額外的功能間，肯為附加面積買單。 致力于解決這樣一類人的生活夢想 Tospur 4P90系產(chǎn)品是什么？ 產(chǎn)品系搭建 空間 魔 墅 產(chǎn)品從二維到三維 可塑、可變、可兼容 公寓資本享別墅人生 有地落腳可是習(xí)慣擁擠一點 雜物總是沒處放 不買房老婆或準(zhǔn)老婆更不答應(yīng) Tospur 硬件落點 商業(yè)軸之 繽紛商業(yè)街 由社區(qū)商業(yè)中心為起點，以條帶狀商業(yè)向南北兩側(cè)輻射，串聯(lián)社區(qū)內(nèi)部各個零散地塊，成為項目貫通及結(jié)合的紐帶。 Tospu