【正文】 華潤(rùn) .海中國(guó) 136571 1100653755 8059 東北明珠 63564 361132941 5681 開(kāi)建陽(yáng)光馨苑 39853 235090300 5899 北歐假日 39269 269496728 6863 熱島黃金海岸 37105 223776340 6031 海富經(jīng)典 32150 213607993 6644 古耕景和園 30675 166894837 5441 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)大盤、品牌的效應(yīng)明顯，均價(jià)因項(xiàng)目的資源性差異而差距明顯 ?成交量 最高的前 8個(gè)樓盤中有 6個(gè)位濱海板塊樓盤。 近一年成交中，兩房比例過(guò)半， 80— 90㎡ 成交表現(xiàn)最活躍 成交結(jié)構(gòu) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開(kāi)發(fā)區(qū)成交單價(jià)結(jié)構(gòu)%%%%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%3k33.5k3.54k44.5k4.55k55.5k5.56k66.5k6.57k77.5k7.58k88.5k8.59k99.5k9.510k10k+?近一年開(kāi)發(fā)區(qū)公寓成交單價(jià)分布較為分散，從 4500— 7000元 / ㎡ 比例相差不大。 目前周邊比較荒蕪，配套比較差，教育配套中、小學(xué)還只在規(guī)劃中，具體落實(shí)時(shí)間還未確定。 Tospur 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件 三面臨路的不規(guī)則狹長(zhǎng)地塊，且項(xiàng)目用地被其它土地割裂成 5塊，各地塊之間沒(méi)有形成互相連接，受限條件比較多，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目整體規(guī)劃增加了很大的難度。 16667㎡ /月 銷量相當(dāng)于 2020年蓬勃市場(chǎng)下開(kāi)發(fā)區(qū) 5000元 /㎡以上住宅月均銷量的 %！ Tospur 50萬(wàn)平方米 30個(gè)月 6000元 /㎡ 〃 〃 在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下的 客戶容量問(wèn)題 目標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上的 市場(chǎng)承接力問(wèn)題 策略難點(diǎn)一：客戶容量及承付能力 Tospur –銷售價(jià)格 –銷售速度 年銷售 20萬(wàn)平方米 6000元 /㎡ 如何平衡？ 策略難點(diǎn)二：銷售速度及銷售價(jià)格 Tospur 從項(xiàng)目立地條件出發(fā)的思考 Tospur 項(xiàng)目位臵 金州區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū) 6公里 4公里 ?項(xiàng)目位于大連開(kāi)發(fā)區(qū)東北側(cè)、大連理工大學(xué)北側(cè)， 距離開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)約 6公里； ?從區(qū)域距離看，項(xiàng)目到開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)的距離較金州五一路板塊至開(kāi)發(fā)區(qū)的距離遠(yuǎn) 。 開(kāi)發(fā)區(qū)邊緣地帶，距開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)距離較遠(yuǎn)！ 區(qū)位 Tospur 項(xiàng)目地 周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊有大連大學(xué)、大連理工、大連藝術(shù)學(xué)院及津橋商學(xué)院等 4座高等院校，及開(kāi)發(fā)區(qū)最好的高中，有規(guī)劃中的小學(xué)與初中， 教育配套完善，人文氛圍濃厚！ 規(guī)劃中的中、小學(xué) 項(xiàng)目南側(cè)有四個(gè)已成型的工業(yè)園區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)一定的拉動(dòng)，目前帶動(dòng)性不大。 地塊號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 建筑面積 限高 B8 居住用地 48,389 87, 60 B10 居住用地 138,034 248, 60 B14 居住用地 4,566 8, 60 B20 居住用地 67,562 121, 60 B21 居住用地 20,008 36, 60 合 計(jì) 278,559 501, B8 地塊在項(xiàng)目最北側(cè)，緊靠光伸商城及大連大學(xué)出口，相對(duì)價(jià)值比較高； B10地塊時(shí)項(xiàng)目最大的一塊土地，形狀比較方正，是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高的土地； B1 B21土地比較小，旁邊是規(guī)劃中的學(xué)校，制約條件比較多； B20土地土地規(guī)模較大，但形狀不規(guī)則，對(duì)未來(lái)規(guī)劃要求比較高； Tospur 地塊雖是 50萬(wàn)平方米大盤，但被其它土地割裂成五塊地，三面林路，地塊形狀不規(guī)則，未來(lái)規(guī)劃面臨挑戰(zhàn)。 開(kāi)發(fā)區(qū)邊緣、配套匱乏，地塊條件差，附近無(wú)優(yōu)勢(shì)資源，客戶基礎(chǔ)薄弱。 ?從圖表上看，成交相對(duì)集中 在4500—— 6500元 /㎡ 的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)成交 主力單價(jià)為 4500—— 6500元 /㎡ 成交單價(jià) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開(kāi)發(fā)區(qū)成交總價(jià)結(jié)構(gòu) 單價(jià)：萬(wàn)元%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % %%%%%%%%%2020252530303535404045455050555560606565707075758080858590909595100100110110120120130130140140150150+近一年開(kāi)發(fā)區(qū)公寓成交總價(jià)分布總體 集中在35—— 55萬(wàn)元的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 在此范圍內(nèi)的分布較為平均 而 45—— 50萬(wàn)在集中段內(nèi)屬于中部缺口區(qū)間 開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)中 客戶總價(jià)的承付力集中在 35— 55萬(wàn) 成交總價(jià) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 主力面積 50— 100㎡ 主力單價(jià) 4500— 6500元 /㎡ 主力總價(jià) 35— 55萬(wàn) 開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)主體 開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)的三維體系 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開(kāi)發(fā)區(qū)一房成交面積分布%%%%%%3040 4050 5060 6070 7080 8090近一年開(kāi)發(fā)區(qū)一房成交總價(jià)分布%%%%%%%%%%%%%%%%202025253030353540404545505055556060+從一房成交面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，集中在 40— 70㎡ ，其中50— 60㎡ 占四成以上，大于 70㎡ 的比例很低 從成交總價(jià)的分布來(lái)看， 高于 40萬(wàn)的一房成交比例很小，成交集中在 20— 35萬(wàn)， 25— 30萬(wàn)是其中相對(duì)空白區(qū)。 ?近一年內(nèi)成交第三位的項(xiàng)目成交面積不足前兩位的一半， 成交均價(jià)差異化明顯，這與市場(chǎng)整體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。大連續(xù)航 2020遠(yuǎn)洋重要?jiǎng)?chuàng)新作品 Tospur 市場(chǎng)定位解析 創(chuàng)新型 4P 住區(qū) 產(chǎn)品特征，突出項(xiàng)目標(biāo)識(shí)性及稀缺性 FOUR “ P” — 產(chǎn)品：精煉建筑（ Purified building） — 規(guī)劃：多元規(guī)劃（ Polynary plan） — 景觀：滲透景觀（ Perative scenery） — 生活：完美生活（ Perfect life） 突出項(xiàng)目居住性及社區(qū)感 Tospur 生活方式 創(chuàng) 新 產(chǎn)品形態(tài) 創(chuàng) 新 客戶面寬，各客層所追求的產(chǎn)品有所差異 對(duì)于生活品質(zhì)的訴求相對(duì)接近 市場(chǎng)總價(jià)范圍內(nèi) 產(chǎn)品舒適度 4P產(chǎn)品 常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新 90墅產(chǎn)品 創(chuàng)新型 4P精品住區(qū) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向 新舒適主義生活 Tospur 新舒適主義生活 交流平臺(tái) 興趣愛(ài)好 主題公園 展示平臺(tái) 商業(yè)交通 居住環(huán)境 養(yǎng)生平臺(tái) 七大“舒適”標(biāo)準(zhǔn) 定位衍生因子 樂(lè)趣 健康 掌聲 童真 朋友 享受 便捷 Tospur 交流 平臺(tái) 廣場(chǎng) 會(huì)所 社區(qū)網(wǎng)站 興趣 愛(ài)好 音樂(lè)俱樂(lè)部 旅友俱樂(lè)部 攝影之家 …… 主題 公園 動(dòng)漫主題樂(lè)園 養(yǎng)生 平臺(tái) 醫(yī)療中心 游泳館 室外運(yùn)動(dòng)中心 展示 平臺(tái) 社區(qū)舞臺(tái) 博客 商業(yè) 交通 拼車俱樂(lè)部 社區(qū)班車 集中型商業(yè) 街區(qū)型商業(yè) 居住 環(huán)境 私家花園 組團(tuán)花園 大堂 社區(qū)公園 定位衍生因子 生活方式創(chuàng)新 Tospur 項(xiàng)目 一房主力總價(jià)應(yīng)集中在 25— 35萬(wàn) 項(xiàng)目 二房主力總價(jià)應(yīng)集中在 40— 50萬(wàn) 項(xiàng)目 三房主力總價(jià)應(yīng)集中在 55— 70萬(wàn) 目標(biāo)單價(jià)： 6000元 /平方米 一房面積： 4158平方米 二房面積： 6683平方米 三房面積： 91116平方米 總體市場(chǎng)表現(xiàn) 典型項(xiàng)目表現(xiàn) 舒適度難保障 產(chǎn)品形態(tài) 創(chuàng) 新 市場(chǎng)參考因素 定位考量因素 Tospur 買我們產(chǎn)品的客群，有哪些關(guān)鍵特征 ？ 尋找我們的客群 —— Tospur 客戶來(lái)源構(gòu)成模型 現(xiàn)有完整客戶組成 外區(qū)導(dǎo)入型客戶 東三省客戶 北三市客戶 大連市區(qū)客 原住居民 新開(kāi)發(fā)區(qū)人 產(chǎn)業(yè)客戶 本區(qū)地緣型客戶 開(kāi)發(fā)區(qū)自身?xiàng)l件特殊，兼有“近郊新城區(qū)”、“產(chǎn)業(yè)集中區(qū)”、“濱海資源區(qū)”等多項(xiàng)特點(diǎn)，因此其客源輻射能力較強(qiáng)，從目前情況來(lái)看，在開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房的客戶幾乎涵蓋了大連商品房市場(chǎng)上所有已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的主要客群。 ?三房成交總價(jià)表現(xiàn)為三個(gè)集中段： 100— 110萬(wàn)，120— 130萬(wàn)， 150— 180萬(wàn)。 目標(biāo)客戶捕捉 1——現(xiàn)有客戶群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：中山區(qū) 無(wú)自有物業(yè)，租房 與人合租，位于中山區(qū)，月租金 900/月 ?承付情況 月收入：近 4000/月 積蓄情況：自己手中有 3萬(wàn)元左右的積蓄 可籌房款情況：可借款 7萬(wàn)元左右，共計(jì) 10萬(wàn)元 經(jīng)濟(jì)擠壓型客戶 —— 張先生 年齡： 27歲 黑龍江人 未婚 職業(yè)：家瑞國(guó)際貿(mào)易有限公司 ? 職員 ? 工作年限： 3年 學(xué)歷：本科 核心客戶 1——自用客戶 各類典型客戶購(gòu)買誘因 Tospur ?總價(jià)不能太高，要留裝修款 ?一房即可，功能間齊全 ?交通要方便，能接受 1小時(shí)通勤時(shí)間 ?在承付能力范圍內(nèi)， 能夠買到兩房更好。 本案 機(jī)會(huì)客戶 客戶定位方向 目標(biāo)客戶捕捉 1——現(xiàn)有客戶群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：沙河口區(qū) 西崗區(qū)內(nèi)自有物業(yè)，有中華車一部 近 60㎡ 小兩房， 90年代初建 ?承付情況 月收入：近 1， 3000元 /月 積蓄情況：未透露 可籌房款情況： 30— 40萬(wàn)元 改善型客戶 —— 劉先生 年齡： 32歲 大連人 已婚 職業(yè)：某公司 ? 部門經(jīng)理 工作年限： 8年 學(xué)歷：本科 機(jī)會(huì)客戶 ——改善型客戶 各類典型客戶購(gòu)買誘因 Tospur ?100萬(wàn)左右，環(huán)境好的房子 ?三個(gè)房間以上，有車位 ?開(kāi)車上下班方便 ?有額外的功能間，肯為附加面積買單。 致力于解決這樣一類人的生活夢(mèng)想 Tospur 4P90系產(chǎn)品是什么？ 產(chǎn)品系搭建 空間 魔 墅 產(chǎn)品從二維到三維 可塑、可變、可兼容 公寓資本享別墅人生 有地落腳可是習(xí)慣擁擠一點(diǎn) 雜物總是沒(méi)處放 不買房老婆或準(zhǔn)老婆更不答應(yīng) Tospur 硬件落點(diǎn) 商業(yè)軸之 繽紛商業(yè)街 由社區(qū)商業(yè)中心為起點(diǎn)，以條帶狀商業(yè)向南北兩側(cè)輻射，串聯(lián)社區(qū)內(nèi)部各個(gè)零散地塊，成為項(xiàng)目貫通及結(jié)合的紐帶。 Tospu