【正文】 r ，以及所選擇的材料色彩是否與整個大的環(huán)境相協(xié)調(diào)； ，語言、大小、字體上都要認真考量； ，同時使之為整個小區(qū)的品質(zhì)加分； 硬件落點 精神符號之 標識系統(tǒng) Tospur 硬件落點 精神符號之 標識系統(tǒng) Tospur 硬件落點 整個社區(qū)內(nèi)人行道路形象上形成大致統(tǒng)一，整體風格要求相近； 地面以硬質(zhì)鋪裝為主，形象生動，不同等級道路在材料方面可產(chǎn)生一定不同形態(tài)和色彩的變化。 營銷 。 產(chǎn)品落點 Tospur 雙語幼兒園，年輕的父母們解除后顧 產(chǎn)品落點 雙語幼兒園 Tospur 感謝聆聽 Tospur Research 同策專業(yè)策劃 硬件落點 綠化軸之 帶狀水綠空間 Tospur 硬件落點 人群活動共享空間之 動漫主題公園 充分利用項目東側(cè)北端綠化，建成屬于項目 私有的動漫主題公園 ，未來向業(yè)主免費開放使用，并與社區(qū)內(nèi)部部分商業(yè)進行銜接。 致力于解決這樣一類人的生活尷尬 Tospur 4P 80產(chǎn)品系： ——【 50】 青年公寓 ——【 75】 靈動二房 ——【 90】 靈動三房 ——全面家居解決方案 Tospur 【 50】 青年公寓 50平方米青年公寓，采用蝶狀立面風格，保證通風效果 戶型設(shè)計，要求保證功能性的同時適度放大局部空間尺度 產(chǎn)品落點 80產(chǎn)品系 Tospur 80產(chǎn)品系 — 【 50】 裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 【 75】 靈動二房 75平方米 1房，附贈空中花園，可改為臥室或書房 產(chǎn)品落點 80產(chǎn)品系 Tospur 【 90】 靈動三房 90平方米 2房，附贈空中花園，可改為臥室或書房 產(chǎn)品落點 80產(chǎn)品系 Tospur 80產(chǎn)品系 — 【 7 90】 靈動戶型裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 4P 90產(chǎn)品系： ——【 90】 高層 TownHouse ——【 90】 墅 ——【 120】 生態(tài)三房 全民家居解決方案 Tospur 90平方米 TownHouse ，附贈挑空客廳，可改為臥室或書房 【 90】 高層 TownHouse 產(chǎn)品落點 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 90】 高層 TownHouse裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 90平方米別墅 ，附贈 70平方米使用空間 90墅 底層 1層 2層 3層 底層 1層 2層 3層 產(chǎn)品落點 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 90】 別墅裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 120平方米生態(tài)三房 ，附贈入戶花園 產(chǎn)品落點 【 120】 生態(tài)三房 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 120】 生態(tài)三房裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 產(chǎn)品類型 面積 功能 套數(shù)比 高層（螞蟻工坊） 5060㎡ 一房 15% 高層 75㎡ 1+1房 45% 90㎡ 2+1房、高 TOWN 35% 110㎡ 3+1房 5% 別墅 90㎡ 使用面積 150 232套 產(chǎn)品配比 Tospur 4P系列之 規(guī)劃、景觀篇 Tospur 策略標簽四： 二點、三線商業(yè)體 系聯(lián)動 地塊割裂感問題 策略小結(jié) Tospur 硬件落點 兩大硬件軸線 一類行為集群 商業(yè)軸 綠化軸 與本案倡導(dǎo)的“新舒適主義”概念相吻合，最大程度為住區(qū)內(nèi)未來居民提供優(yōu)秀的居住環(huán)境； 利用規(guī)劃最大程度形成對社區(qū)內(nèi)部各種資源的整合利用，充分表現(xiàn)多元規(guī)劃（ Polynary）和滲透性景觀 (Perative）的特點； 對各零散地塊形成串聯(lián)，化解社區(qū)各地塊之間的割裂感。 衛(wèi)生間總是慘不忍“堵” 買別墅存折不答應(yīng) 習慣小聲一點 客戶群體特征提取 價格、產(chǎn)品功能性、交通依賴度、生活配套及價值成長空間是購買的主要考慮因素 各類典型客戶購買誘因 Tospur 替代需求出現(xiàn) 新的產(chǎn)品形態(tài) 能夠吸引的客戶 新需求的衍生 相同總價基礎(chǔ) 經(jīng)濟型擠壓客戶 養(yǎng)老度假型客戶 區(qū)域地段遷居型 投資型 物業(yè)類型、資源改善型 價格承受能力受限 創(chuàng)新產(chǎn)品接受度難以把握 優(yōu)勢地緣決定 價值成長空間 生活方式的改變 √ √ 目標客戶捕捉 2——潛在客戶群體挖掘 誘導(dǎo)客戶潛在需求釋放 誘導(dǎo)及升華 Tospur 主要考量因素包括： ■總價段承受力： 100— 200萬 ■購買區(qū)域距離：大連全市 ■客戶購買心理：改變目前生活狀態(tài)，提升生活品質(zhì)的心理 產(chǎn)品稀缺性和本身的高附加值 對配套依賴性不強 目標客戶捕捉 2——潛在客戶群體挖掘 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶描述 1——崇尚高品質(zhì)生活的年輕新貴 Tospur ? 介于小資和中產(chǎn)之間的準中產(chǎn)，站在時尚前沿的社會中堅力量 ? 首次臵業(yè)， 2835歲左右，以兩口之家為主 ? 不滿足于現(xiàn)在的生活狀態(tài)，能夠接受新事物，但對總價的敏感度較高 ? 極富創(chuàng)意，對生活有自己獨到的理解、有超前享受生活的理念 ? 對城市的依賴感較強、居住地與工作和生活半徑相關(guān)聯(lián) ? 注重性價比和產(chǎn)品附加值，追求品質(zhì)生活和階層提升 ? 比較在乎周邊配套、小區(qū)生活品質(zhì)、服務(wù)、生活成本和生活便利性 ? 對價值成長性非常關(guān)注 ? 屬于泛全市的公寓客群，以開發(fā)區(qū)客戶為主 目標客戶捕捉 2——潛在客戶群體挖掘 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶描述 1——崇尚高品質(zhì)生活的年輕新貴 Tospur 城市度假型客戶作為本案的補充客源，其購房主要考量因素包括： ■總價段承受力： 100200萬 ■購買區(qū)域距離：全市性客戶 ■客戶購買心理：作為休閑度假聚會的第二居所，且具有收藏價值 產(chǎn)品稀缺性和本身的高附加值 開發(fā)商品牌及升值潛力 目標客戶捕捉 2——潛在客戶群體挖掘 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶描述 2——度假型城市中產(chǎn)階層 Tospur ? 3540歲左右，以三口之家為主 ? 在市區(qū)已購臵過房產(chǎn)，作為平時上下班的棲息地，希望在郊區(qū)購臵一套面積舒適，能夠享受生活的物業(yè)作為周末消遣休息的居所 ? 剛剛邁入中產(chǎn)階層，收入穩(wěn)定，首付能力強，但工作節(jié)奏快、壓力大 ? 可能有國外的生活背景，極其關(guān)注個人的生活品質(zhì)和居住環(huán)境 ? 注重性價比和產(chǎn)品附加值 ? 比較在乎周邊配套、小區(qū)生活品質(zhì)、服務(wù)和生活便利性 ? 屬于泛大連市的客戶 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶描述 2——度假型城市中產(chǎn)階層 目標客戶捕捉 2——潛在客戶群體挖掘 Tospur ? 對總價一樣具備較高的敏感度 ? 對新穎的東西興趣濃厚，樂于接受優(yōu)質(zhì)的新事物 ? 對內(nèi)外環(huán)境要求高 ? 對樓盤品質(zhì)要求高 ? 樓盤增值點、附加值 ? 對服務(wù)性與生活便利性要求比較高 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶群體特征提取 價格、新產(chǎn)品形態(tài)、樓盤品質(zhì)、附加值、服務(wù)性及價值成長空間是購買的主要考慮因素 各類典型客戶購買誘因 Tospur 策略標簽二： 空間附加 本案 邊緣客戶 客戶定位方向 目標客戶捕捉 1——現(xiàn)有客戶群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)內(nèi)自有物業(yè) 位于東城天下的三房 ?承付情況 家庭月收入：近 9000/月 積蓄情況：未透露 可籌房款情況： 20萬元左右 投資型客戶 —— 蔣女士 年齡： 34歲 開發(fā)區(qū)人 已婚 職業(yè)：建設(shè)銀行開發(fā)區(qū)分行 ? 職員 ? 工作年限： 12年左右 學歷：?？? 各類典型客戶購買誘因 邊緣客戶 ——投資客戶 Tospur ?50萬左右的預(yù)算 ?買一套兩房或者兩套一房投資 ?有出租的客戶來源，出租容易 ?日后有升值空間 ?帶簡單裝修最好，省的自己裝修 ?各方面配套跟得上 ?小區(qū)環(huán)境好一些，父母年紀再大一點，給他們住 ?認可遠洋 〃 乾毫品牌 1 2 3 基本需求 宜居需求 舒適需求 蔣女士的的購房需求 各類典型客戶購買誘因 邊緣客戶 ——投資客戶 Tospur 現(xiàn)有客戶覆蓋面 客戶類型 主力需求面積 總價 經(jīng)濟型擠壓客戶 5080 2545萬 養(yǎng)老度假型客戶 50100 3060萬 區(qū)域地段遷居型 70120 3570萬 投資型 50120 3070萬 物業(yè)類型、資源改善型 90200 80萬以上 稀缺資源占有型 80150 90萬以上 富豪型物業(yè)類型、資源改善 公寓 180以上，別墅 300以上 400萬以上 ?遠洋乾豪品牌價值高，當?shù)靥栒倭? ?如有價值成長性強、物業(yè)類型獨特產(chǎn)品 ?項目不具備強有力的資源，只能在物業(yè)類型上有所突破。 基礎(chǔ)的生活配套 滿足生活的基本要求，首付能力和還款能力都比較低 中產(chǎn)型剛性需求 8090 4070萬 要求生活方便的中心區(qū)域，需求 2房為主 有相對便捷的公共交通 重視小區(qū)內(nèi)部景觀、環(huán)境，強調(diào)適宜生活 嚴格的物業(yè)管理，配套設(shè)施能給人以精神層面的享受，有優(yōu)秀的幼兒園及小學，車位充足，適當提供精致的會所服務(wù) 存在居住的精神滿足需求，首付能力有限，但有比較好的還款潛力 中產(chǎn)型改善需求 90120 50萬 100萬 要求中心區(qū)域的 3房為主的公寓產(chǎn)品 有相對便捷的公共交通 重視小區(qū)內(nèi)部景觀、環(huán)境，強調(diào)適宜生活 嚴格的物業(yè)管理，配套設(shè)施能給人以精神層面的享受，有優(yōu)秀的幼兒園及小學，車位充足，適當提供精致的會所服務(wù) 存在居住的精神滿足需求，首付能力尚可，對戶型功能、面積提升需求明顯 富裕型資源、環(huán)境、戶型改善型 90150 100萬以上 要求地段和資源均好性較強的公寓產(chǎn)品，需求以 3房為主 駕車可便捷抵達開發(fā)區(qū)核心地區(qū) 同時注重外部景觀資源和社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，對生態(tài)和文化性有一定要求 高品質(zhì)的配套設(shè)施和物業(yè)管理，有優(yōu)秀的幼兒園及小學，小區(qū)周遍有高檔齊全的商業(yè)配套，車位充足，高品位的會所服務(wù) 注重項目的綜合價值，兼容品質(zhì)、舒適、環(huán)境的改善 富裕型物業(yè)類型改善型 公寓 150以上，別墅 200以上 200萬以上 要求中央地段，或者是極至資源地段，產(chǎn)品可以是大面積公寓和相對舒適的別墅 駕車可便捷抵達開發(fā)區(qū)核心地區(qū) 注重景觀資源的稀缺性和個性化，原生態(tài)的制植被、水環(huán)境，同時注意社區(qū)內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛 嚴謹管理的物業(yè)，高檔生活配套，高級會所，優(yōu)秀的教育配套，高雅的人文氛圍，車位充足 擺脫基本的生活困擾，對更高層次的產(chǎn)品價值追求，高首付，高還款能力 富豪型物業(yè)類型、資源改善 公寓 180以上，別墅 300以上 400萬以上 需求極致物業(yè)類型和資源類型，以大面積公寓和大面積別墅為主 駕車可便捷抵達開發(fā)區(qū)核心地區(qū) 注重景觀資源的稀缺性和個性化，原生態(tài)的制植被、水環(huán)境，同時注意社區(qū)內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛 高科技，嚴謹、人性、貼身、私屬的物業(yè)服務(wù)，高檔、個性的生活配套，頂級會所，高雅的人文氛圍，車位充足 對別墅類物業(yè)和頂級景觀公寓的需求明顯，極盡占有 情感特征模型應(yīng)用 Tospur 類別 置業(yè)需求