【正文】 用，參照項(xiàng)目投資拿地時確立的主要指標(biāo)作進(jìn)一步細(xì)化， 重點(diǎn)解決項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、銷售、設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、成本、財(cái)務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作 為后續(xù)工作推進(jìn)、使用、點(diǎn)評及考核的主要依據(jù)之一。“當(dāng)期”、“各期”是指一個項(xiàng)目項(xiàng)下規(guī)劃的分期開發(fā)的范圍。“開發(fā)總成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)（工程部門）及資本化利息。附錄——《名詞解釋》項(xiàng)目開發(fā)周期指項(xiàng)目土地獲取至項(xiàng)目整體交付使用之間的時間段。 針對“預(yù)計(jì)發(fā)生變更”的處理措施 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較小，或是影響較大但存在特殊原因，項(xiàng)目可直接發(fā)起線上簽報流程，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施； 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較大，且不存在任何特殊原因，需由區(qū)域運(yùn)營安排專題會議或在月底協(xié)調(diào)會討論，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過并形成會議紀(jì)要后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施。 核心指標(biāo)包括貨值、現(xiàn)金流、利潤率、交付及客戶滿意度的啟動會版承諾指標(biāo)。未在規(guī)定時間提供調(diào)整后的上會資料或會議紀(jì)要的，處罰1星(5萬)啟動會重大變更事項(xiàng)管理 集團(tuán)各職能中心也將對啟動會通過后承諾的各項(xiàng)專業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)作實(shí)時跟蹤與管控，并結(jié)合過往啟動會承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建立“信用檔案”，作為通報獎勵/懲罰的依據(jù)和未來啟動會通過與否的考察備案。預(yù)審上會資料 啟動會的上會資料應(yīng)參照集團(tuán)運(yùn)營管理部統(tǒng)一發(fā)布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進(jìn)行編制； 區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在啟動會召開前召集區(qū)域各職能部門預(yù)審上會資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門認(rèn)可并由區(qū)域總最終確認(rèn)后方可上會； 區(qū)域預(yù)審?fù)ㄟ^后的上會資料應(yīng)在會前3天提供至集團(tuán)運(yùn)營管理部，并由集團(tuán)運(yùn)營管理部統(tǒng)一發(fā)集團(tuán)各參會人員審閱。針對上述的核心管控指標(biāo)，集團(tuán)運(yùn)營管理部將對啟動會上會前的上會資料按此要求進(jìn)行預(yù)審，若不達(dá)標(biāo)原則上將不得召開啟動會；在項(xiàng)目啟動會通過后，集團(tuán)運(yùn)營管理部將按照啟動會的承諾指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)管和點(diǎn)評。對于區(qū)域、項(xiàng)目提報的上會資料和會議紀(jì)要等，集團(tuán)相關(guān)職能部門應(yīng)于3個工作日內(nèi)做出反饋意見，否則默認(rèn)為同意。設(shè)計(jì)方案上會前需征詢營銷、成本、工程、客服和物業(yè)等部門意見，待意見反饋并達(dá)成一致后上會。第二條 項(xiàng)目啟動會管理原則階段性管理項(xiàng)目啟動會分為兩個階段，即“專業(yè)評審會”和“正式啟動會”。適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可售物業(yè)部分。項(xiàng)目啟動會在項(xiàng)目全周期運(yùn)作中起到承上啟下的作用，參照項(xiàng)目投資拿地時確立的方案的主要指標(biāo)作進(jìn)一步細(xì)化，重點(diǎn)解決項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、銷售、設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、成本、財(cái)務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作為后續(xù)工作推進(jìn)、點(diǎn)評及考核的主要依據(jù)之一。：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。一般“自持”產(chǎn)品會配置有酒店式管理服務(wù)，“可售”產(chǎn)品則多不配置酒店式管理服務(wù)。：建筑單體在5000平方米以下，樓層在4層以下，有獨(dú)立的出入口和大堂，僅適用于一家企業(yè)封閉使用的小型單體辦公。 標(biāo)準(zhǔn)辦公樓建造用途主要用于企業(yè)辦公經(jīng)營，單套面積單元大于150平方米，不設(shè)置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)施，僅設(shè)置單層公共衛(wèi)生設(shè)施，能夠?qū)崿F(xiàn)單套、多套連通及全層連通使用的辦公產(chǎn)品。：建筑單體計(jì)容面積小于2萬平方米，地上建筑樓層3層或以上，主要經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公樓、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接，共用塔樓建筑的配套功能（包括地下停車庫、機(jī)房等）的商業(yè)建筑。其項(xiàng)目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機(jī)房等）部分面積。商業(yè)與辦公： 有較大規(guī)模，商業(yè)經(jīng)營的整體性較強(qiáng)，能夠通過合適的商業(yè)定位和經(jīng)營手段，形成統(tǒng)一的商業(yè)品牌和口碑，輻射較遠(yuǎn)距離的消費(fèi)客群的商業(yè)建筑。2）地下人防車庫：屬于地下人防工程的停車庫；住宅單體建筑獨(dú)用的地下人防工程視為本樓棟的地下室。但不含具有產(chǎn)權(quán)的會所。3）小高層：地上7～11層（或11+1層）。 最小核算單位，是指各單體建筑（即為單體樓棟）。，需進(jìn)行調(diào)整分期的，經(jīng)項(xiàng)目工程、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)、銷售等各職能部門達(dá)成一致，由項(xiàng)目總監(jiān)上報區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人審核、區(qū)域/旅游公司總裁確認(rèn)；新項(xiàng)目及未明確分期的地塊，經(jīng)項(xiàng)目工程、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)、銷售等各職能部門達(dá)成一致，由項(xiàng)目預(yù)備會/啟動會進(jìn)行確認(rèn)。 地塊名稱的確定地塊是指招拍掛或協(xié)議項(xiàng)目收購所形成的各地塊。：即“城市+項(xiàng)目特定名稱”，如：“昆山蝶湖灣項(xiàng)目”、“成都猛追灣項(xiàng)目”。 確認(rèn)性原則，由區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人向集團(tuán)運(yùn)營管理部提供相應(yīng)的產(chǎn)品類型名稱，由集團(tuán)統(tǒng)一修訂相應(yīng)的產(chǎn)品類型。其中擬建面積和土地儲備面積按其定義，由固定表式自動生成，項(xiàng)目未竣工備案前，土地儲備關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目總建筑面積在未取得工程規(guī)劃許可證前采用土地獲取階段的更新數(shù)據(jù)（土地合同或招拍掛文件/股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件載明的數(shù)據(jù)）、擴(kuò)初設(shè)計(jì)及以后階段采用擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所取得項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證載明的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目竣工備案后采用實(shí)測/竣工備案階段數(shù)據(jù)。第七條 實(shí)測階段（竣工備案）1. 根據(jù)實(shí)測/竣工備案，統(tǒng)計(jì)更新各地塊項(xiàng)下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的實(shí)測可售面積、當(dāng)月竣工面積、累計(jì)竣工建面及累計(jì)計(jì)容面積。第六條 預(yù)測階段1. 根據(jù)可售面積定義及預(yù)售條件，在土地獲取、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)售各階段統(tǒng)計(jì)更新各地塊項(xiàng)下的可售面積。地塊景觀面積通過其定義進(jìn)行計(jì)算；綠地面積通過綠地率計(jì)算。第三條 土地獲取階段1. 根據(jù)簽訂的土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證，統(tǒng)計(jì)更新各地塊項(xiàng)下各產(chǎn)品類型對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、計(jì)容面積、占地面積；地塊的用地面積（包括代征地面積、項(xiàng)目凈用地面積）及綠地面積；說明所占權(quán)益比例。，該等數(shù)據(jù)的輸出包括項(xiàng)目公司向區(qū)域、區(qū)域向集團(tuán)的逐級匯總并提交。：指由施工單位提出開工申請，經(jīng)甲方最終書面確認(rèn)可以進(jìn)行施工，其書面載明甲方要求或同意的基礎(chǔ)施工階段打樁或挖土的起始日期。：指項(xiàng)目獲取土地后至工程開工前的建筑面積（項(xiàng)目總建筑面積已竣工備案的建筑面積在建面積）。：取得《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。 綠地率通常以下限控制：并不是長草的地方均可計(jì)算綠地率，不管其上面是否存在綠化，均不計(jì)入綠地面積；公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。（建筑物的覆蓋率）：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積（即底層占地面積）/ 用地面積之比（%）。該土地用途是規(guī)劃已經(jīng)確定且不納入紅線外市政配套費(fèi)用的公共道路、活動場所、綠化及城市景觀區(qū)的建設(shè)，緊鄰項(xiàng)目建設(shè)用地。目 錄前 言 2第一節(jié) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息認(rèn)定 3一、 項(xiàng)目土地儲備及開發(fā)面積指引 3二、項(xiàng)目物業(yè)類型說明指引 7第二節(jié) 全周期目標(biāo)管理 13一、可售物業(yè)啟動會 13二、 酒店評審會 22三、 商業(yè)項(xiàng)目啟動會管理指引（含銷售+自持物業(yè)） 23四、 主題樂園啟動會 28五、展示區(qū)啟動會 28第三節(jié) 年度運(yùn)營計(jì)劃管控 29一、年度運(yùn)營計(jì)劃填表說明 29二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理制度 37三、預(yù)算管理 43第四節(jié) 運(yùn)營過程管理 45一、運(yùn)營簡報 45二、項(xiàng)目雙周報 48附件： 48第一節(jié) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息認(rèn)定12一、 項(xiàng)目土地儲備及開發(fā)面積指引第一條 目的、定義與原則目的為規(guī)范各項(xiàng)目土地儲備及開發(fā)面積信息統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，便于有依據(jù)的提供不同開發(fā)階段科目成本測算、科目成本分?jǐn)?、信息披露等相關(guān)面積數(shù)據(jù)，完善項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理。世茂集團(tuán)運(yùn)營管理制度匯編（2015版）第二冊 計(jì)劃管理體系世茂集團(tuán)綜合管理中心運(yùn)營管理部前 言為提高公司運(yùn)營管理水平，滿足運(yùn)營管理人員的運(yùn)營管理需求，進(jìn)行區(qū)域及項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理和精細(xì)化管理，方便各專業(yè)人員，尤其是運(yùn)營管理人員對運(yùn)營管理制度的熟悉和查閱，特制定本運(yùn)營管理制度匯編。定義：指建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地上及地下各層建筑面積 之和。：在該部分土地范圍內(nèi)方可建設(shè)項(xiàng)目所需的工程內(nèi)容，業(yè)主僅對該部分土地?fù)碛胸?cái)產(chǎn)權(quán)。 綠化率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積/用地面積之比（%）。：暫定為項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)用地面積扣除建筑底層占地面積。包括已經(jīng)預(yù)售和正在預(yù)售的商品房面積。：指工程開工后至項(xiàng)目未取得竣工備案的建筑面積。原則 一致性原則本指引規(guī)定定義及相應(yīng)面積統(tǒng)計(jì)、更新維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)務(wù)部門使用時應(yīng)保持一致。 ，區(qū)域應(yīng)向集團(tuán)運(yùn)營管理部提交本指引規(guī)定的數(shù)據(jù)報表，該等數(shù)據(jù)包括下款規(guī)定各階段更新數(shù)據(jù)。2. 計(jì)容面積通過容積率計(jì)算；占地面積通過建筑密度計(jì)算；綠地面積通過綠地率計(jì)算。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”內(nèi)容的約定。其中土地獲取階段統(tǒng)計(jì)更新至產(chǎn)品類型項(xiàng)下的可售面積；擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)售階段統(tǒng)計(jì)更新至產(chǎn)品類型項(xiàng)下的最小核算單位的可售面積。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”內(nèi)容的約定。二、項(xiàng)目物業(yè)類型說明指引第一條 目的、定義與原則目的為規(guī)范成本、營銷、設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程統(tǒng)計(jì)口徑，便于成本、銷售同平臺數(shù)據(jù)的比較和分析，以及為利潤測算提供正確的數(shù)據(jù)支持。、集團(tuán)確認(rèn)的項(xiàng)目啟動會資料明確的分期為準(zhǔn)，不作調(diào)整；第一級分期項(xiàng)下的第二級子分期在確認(rèn)的項(xiàng)目啟動會資料后，根據(jù)實(shí)際情況，可在單體建筑未開工前預(yù)先進(jìn)行調(diào)整，該等調(diào)整由項(xiàng)目、區(qū)域工程部門發(fā)起，征詢銷售及成本合約部門意見后，經(jīng)區(qū)域總裁確認(rèn)，報集團(tuán)運(yùn)營管理部備案。，經(jīng)區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人審核，上報區(qū)域/旅游公司總裁確認(rèn)；，由項(xiàng)目預(yù)備會進(jìn)行確認(rèn)。其地塊名稱應(yīng)與土地證上所規(guī)定的名稱保持一致，如項(xiàng)目對該地塊有其他特定叫法，可加括號備注說明。項(xiàng)目的分期經(jīng)確認(rèn)通過后，將作為內(nèi)部管控及成本核算的依據(jù)，不得修改。第四、物業(yè)產(chǎn)品類型住宅：1）低層： 地上13層。4） 高層：地上12層及以上。：是指設(shè)計(jì)圖紙明確名稱為花園洋房的低層或多層。3）地上車庫：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。：建筑單體計(jì)容面積大于2萬平方米，能夠?qū)儇洝⒊?、家居、各類型零售專賣店、各類型娛樂及服務(wù)等1種或多種業(yè)態(tài)集中設(shè)置在一個建筑單體內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營場所，包括購物中心、單體百貨、單體大賣場等。：，設(shè)置在獨(dú)立地下建筑內(nèi)，具有商業(yè)經(jīng)營功能，同時在地面上沒有與之直接連接的商業(yè)建筑（即非地面商業(yè)的地下部分）的商業(yè)空間。其項(xiàng)目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機(jī)房等）部分面積。：地上17層的辦公樓。 SOHO式辦公：套型設(shè)計(jì)在150平方米以下，提供套內(nèi)餐廚及衛(wèi)生功能的可兼顧居住功能的辦公產(chǎn)品。是指為商辦項(xiàng)目服務(wù)的、不能作為獨(dú)立車位出售的汽車庫、自行車庫和機(jī)械車庫等。 配套建筑：是指為商辦項(xiàng)目服務(wù)的、獨(dú)立單體的管理用房、垃圾房、設(shè)備用房、變電站等。同時，為項(xiàng)目啟動會更有效率的召開，在項(xiàng)目啟動會前特安排產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)和目標(biāo)成本三大專業(yè)評審會。當(dāng)項(xiàng)目中存在多種不同的可售產(chǎn)品類型時（如高層、聯(lián)排別墅、可售商業(yè)等），需在啟動會中分別展現(xiàn)。兩階段啟動會的主要內(nèi)容及相關(guān)要求如下：會議名稱產(chǎn)品定位專業(yè)評審會方案設(shè)計(jì)專業(yè)評審會目標(biāo)成本專業(yè)評審會正式啟動會召開目的項(xiàng)目產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本確定項(xiàng)目核心指標(biāo)確定召開時間土地獲取后30天內(nèi)、初步方案前產(chǎn)品定位專業(yè)評審會后、土地獲取60天內(nèi)、規(guī)劃方案意見征詢前方案設(shè)計(jì)專業(yè)評審會后、土地獲取75天內(nèi)、樁基或總包招標(biāo)前三大專業(yè)評審會后，土地獲取后90天內(nèi)，開工前參會人員集團(tuán)：集團(tuán)客戶管理中心、集團(tuán)營銷區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、區(qū)域營銷/設(shè)計(jì)/物業(yè)、項(xiàng)目：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目營銷/設(shè)計(jì)集團(tuán)：集團(tuán)設(shè)計(jì)區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、區(qū)域設(shè)計(jì)項(xiàng)目：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目設(shè)計(jì)集團(tuán)：集團(tuán)成本、集團(tuán)采購區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、區(qū)域成本項(xiàng)目：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目成本集團(tuán)：許副主席、各職能中心負(fù)責(zé)人、物業(yè)、集團(tuán)運(yùn)營管理部區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、營銷、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人召集人項(xiàng)目營銷項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本區(qū)域運(yùn)營匯報人項(xiàng)目營銷項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人決策人集團(tuán)客戶/營銷管理中心集團(tuán)設(shè)計(jì)集團(tuán)成本許副主席輸出成果產(chǎn)品定位PPT及會議紀(jì)要方案設(shè)計(jì)PPT及會議紀(jì)要目標(biāo)成本PPT及會議紀(jì)要正式啟動會PPT、測算底稿及會議紀(jì)要備注：（1）上表所列示的參會人員為必須參加會議的人員，其他職能可憑實(shí)際情況選擇性參加。對于集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目，以上各專業(yè)評審會建議集團(tuán)、區(qū)域和項(xiàng)目各職能部門都參加。（4）對于已通過項(xiàng)目啟動會或已開工的歷史項(xiàng)目，若項(xiàng)目在后續(xù)施工中未發(fā)生屬于《啟動會重大變更事項(xiàng)清單》中的內(nèi)容時，可不再重復(fù)召開啟動會。啟動會管理紀(jì)律為保證啟動會召開的嚴(yán)肅性與高效性，對會上確定的各項(xiàng)指標(biāo)在項(xiàng)目全周期實(shí)施過程中做到動態(tài)管理，確保能夠?qū)嶋H達(dá)成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應(yīng)按照啟動會紀(jì)律得各項(xiàng)內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎勵啟動會關(guān)鍵要求啟動會作為項(xiàng)目開工的里程碑，未通過啟動會不允許開工；召開正式啟動會前必須通過三大專業(yè)評審會，且啟動會內(nèi)容原則上不得與專業(yè)評審會決議內(nèi)容不一致，否則需經(jīng)集團(tuán)相關(guān)部門同意；啟動會執(zhí)行嚴(yán)格的流程管理，請遵照下文的“會議過程管理”執(zhí)行；應(yīng)在啟動會前完成相關(guān)指標(biāo)的SAP錄入，并在啟動會后10天內(nèi)完成數(shù)據(jù)更新；過程中重要變更：如在啟動會重大變更清單里事項(xiàng)在項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生變更