【正文】 用，參照項目投資拿地時確立的主要指標(biāo)作進一步細化， 重點解決項目開發(fā)進度、銷售、設(shè)計、工程質(zhì)量、成本、財務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作 為后續(xù)工作推進、使用、點評及考核的主要依據(jù)之一。“當(dāng)期”、“各期”是指一個項目項下規(guī)劃的分期開發(fā)的范圍。“開發(fā)總成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費（工程部門）及資本化利息。附錄——《名詞解釋》項目開發(fā)周期指項目土地獲取至項目整體交付使用之間的時間段。 針對“預(yù)計發(fā)生變更”的處理措施 經(jīng)認定對核心指標(biāo)影響較小，或是影響較大但存在特殊原因，項目可直接發(fā)起線上簽報流程，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施； 經(jīng)認定對核心指標(biāo)影響較大，且不存在任何特殊原因，需由區(qū)域運營安排專題會議或在月底協(xié)調(diào)會討論，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過并形成會議紀(jì)要后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施。 核心指標(biāo)包括貨值、現(xiàn)金流、利潤率、交付及客戶滿意度的啟動會版承諾指標(biāo)。未在規(guī)定時間提供調(diào)整后的上會資料或會議紀(jì)要的，處罰1星(5萬)啟動會重大變更事項管理 集團各職能中心也將對啟動會通過后承諾的各項專業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)作實時跟蹤與管控，并結(jié)合過往啟動會承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項目團隊建立“信用檔案”，作為通報獎勵/懲罰的依據(jù)和未來啟動會通過與否的考察備案。預(yù)審上會資料 啟動會的上會資料應(yīng)參照集團運營管理部統(tǒng)一發(fā)布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進行編制； 區(qū)域運營負責(zé)人應(yīng)在啟動會召開前召集區(qū)域各職能部門預(yù)審上會資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門認可并由區(qū)域總最終確認后方可上會； 區(qū)域預(yù)審?fù)ㄟ^后的上會資料應(yīng)在會前3天提供至集團運營管理部，并由集團運營管理部統(tǒng)一發(fā)集團各參會人員審閱。針對上述的核心管控指標(biāo)，集團運營管理部將對啟動會上會前的上會資料按此要求進行預(yù)審，若不達標(biāo)原則上將不得召開啟動會；在項目啟動會通過后，集團運營管理部將按照啟動會的承諾指標(biāo)進行實時監(jiān)管和點評。對于區(qū)域、項目提報的上會資料和會議紀(jì)要等，集團相關(guān)職能部門應(yīng)于3個工作日內(nèi)做出反饋意見，否則默認為同意。設(shè)計方案上會前需征詢營銷、成本、工程、客服和物業(yè)等部門意見，待意見反饋并達成一致后上會。第二條 項目啟動會管理原則階段性管理項目啟動會分為兩個階段，即“專業(yè)評審會”和“正式啟動會”。適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項目的可售物業(yè)部分。項目啟動會在項目全周期運作中起到承上啟下的作用，參照項目投資拿地時確立的方案的主要指標(biāo)作進一步細化，重點解決項目開發(fā)進度、銷售、設(shè)計、工程質(zhì)量、成本、財務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作為后續(xù)工作推進、點評及考核的主要依據(jù)之一。：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。一般“自持”產(chǎn)品會配置有酒店式管理服務(wù)，“可售”產(chǎn)品則多不配置酒店式管理服務(wù)。：建筑單體在5000平方米以下，樓層在4層以下，有獨立的出入口和大堂，僅適用于一家企業(yè)封閉使用的小型單體辦公。 標(biāo)準(zhǔn)辦公樓建造用途主要用于企業(yè)辦公經(jīng)營，單套面積單元大于150平方米，不設(shè)置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)施，僅設(shè)置單層公共衛(wèi)生設(shè)施，能夠?qū)崿F(xiàn)單套、多套連通及全層連通使用的辦公產(chǎn)品。：建筑單體計容面積小于2萬平方米，地上建筑樓層3層或以上，主要經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公樓、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接，共用塔樓建筑的配套功能（包括地下停車庫、機房等）的商業(yè)建筑。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機房等）部分面積。商業(yè)與辦公： 有較大規(guī)模，商業(yè)經(jīng)營的整體性較強，能夠通過合適的商業(yè)定位和經(jīng)營手段，形成統(tǒng)一的商業(yè)品牌和口碑，輻射較遠距離的消費客群的商業(yè)建筑。2）地下人防車庫：屬于地下人防工程的停車庫；住宅單體建筑獨用的地下人防工程視為本樓棟的地下室。但不含具有產(chǎn)權(quán)的會所。3）小高層：地上7～11層（或11+1層）。 最小核算單位，是指各單體建筑（即為單體樓棟）。，需進行調(diào)整分期的，經(jīng)項目工程、設(shè)計、成本、財務(wù)、銷售等各職能部門達成一致，由項目總監(jiān)上報區(qū)域運營負責(zé)人審核、區(qū)域/旅游公司總裁確認；新項目及未明確分期的地塊，經(jīng)項目工程、設(shè)計、成本、財務(wù)、銷售等各職能部門達成一致，由項目預(yù)備會/啟動會進行確認。 地塊名稱的確定地塊是指招拍掛或協(xié)議項目收購所形成的各地塊。：即“城市+項目特定名稱”，如：“昆山蝶湖灣項目”、“成都猛追灣項目”。 確認性原則，由區(qū)域運營負責(zé)人向集團運營管理部提供相應(yīng)的產(chǎn)品類型名稱，由集團統(tǒng)一修訂相應(yīng)的產(chǎn)品類型。其中擬建面積和土地儲備面積按其定義，由固定表式自動生成，項目未竣工備案前，土地儲備關(guān)聯(lián)的項目總建筑面積在未取得工程規(guī)劃許可證前采用土地獲取階段的更新數(shù)據(jù)（土地合同或招拍掛文件/股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件載明的數(shù)據(jù)）、擴初設(shè)計及以后階段采用擴初設(shè)計階段所取得項目工程規(guī)劃許可證載明的數(shù)據(jù)，項目竣工備案后采用實測/竣工備案階段數(shù)據(jù)。第七條 實測階段（竣工備案）1. 根據(jù)實測/竣工備案，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的實測可售面積、當(dāng)月竣工面積、累計竣工建面及累計計容面積。第六條 預(yù)測階段1. 根據(jù)可售面積定義及預(yù)售條件，在土地獲取、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計及預(yù)售各階段統(tǒng)計更新各地塊項下的可售面積。地塊景觀面積通過其定義進行計算；綠地面積通過綠地率計算。第三條 土地獲取階段1. 根據(jù)簽訂的土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、計容面積、占地面積；地塊的用地面積（包括代征地面積、項目凈用地面積）及綠地面積；說明所占權(quán)益比例。，該等數(shù)據(jù)的輸出包括項目公司向區(qū)域、區(qū)域向集團的逐級匯總并提交。：指由施工單位提出開工申請，經(jīng)甲方最終書面確認可以進行施工，其書面載明甲方要求或同意的基礎(chǔ)施工階段打樁或挖土的起始日期。：指項目獲取土地后至工程開工前的建筑面積（項目總建筑面積已竣工備案的建筑面積在建面積）。：取得《商品房預(yù)售許可證》、可以進行預(yù)售和銷售的商品房面積。 綠地率通常以下限控制：并不是長草的地方均可計算綠地率，不管其上面是否存在綠化，均不計入綠地面積；公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。（建筑物的覆蓋率）：項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積（即底層占地面積）/ 用地面積之比（%）。該土地用途是規(guī)劃已經(jīng)確定且不納入紅線外市政配套費用的公共道路、活動場所、綠化及城市景觀區(qū)的建設(shè)，緊鄰項目建設(shè)用地。目 錄前 言 2第一節(jié) 項目基礎(chǔ)信息認定 3一、 項目土地儲備及開發(fā)面積指引 3二、項目物業(yè)類型說明指引 7第二節(jié) 全周期目標(biāo)管理 13一、可售物業(yè)啟動會 13二、 酒店評審會 22三、 商業(yè)項目啟動會管理指引（含銷售+自持物業(yè)） 23四、 主題樂園啟動會 28五、展示區(qū)啟動會 28第三節(jié) 年度運營計劃管控 29一、年度運營計劃填表說明 29二、項目進度計劃管理制度 37三、預(yù)算管理 43第四節(jié) 運營過程管理 45一、運營簡報 45二、項目雙周報 48附件： 48第一節(jié) 項目基礎(chǔ)信息認定12一、 項目土地儲備及開發(fā)面積指引第一條 目的、定義與原則目的為規(guī)范各項目土地儲備及開發(fā)面積信息統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，便于有依據(jù)的提供不同開發(fā)階段科目成本測算、科目成本分攤、信息披露等相關(guān)面積數(shù)據(jù)，完善項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理。世茂集團運營管理制度匯編（2015版）第二冊 計劃管理體系世茂集團綜合管理中心運營管理部前 言為提高公司運營管理水平，滿足運營管理人員的運營管理需求，進行區(qū)域及項目標(biāo)準(zhǔn)化管理和精細化管理，方便各專業(yè)人員，尤其是運營管理人員對運營管理制度的熟悉和查閱，特制定本運營管理制度匯編。定義：指建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地上及地下各層建筑面積 之和。：在該部分土地范圍內(nèi)方可建設(shè)項目所需的工程內(nèi)容，業(yè)主僅對該部分土地擁有財產(chǎn)權(quán)。 綠化率：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積/用地面積之比（%）。：暫定為項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)用地面積扣除建筑底層占地面積。包括已經(jīng)預(yù)售和正在預(yù)售的商品房面積。：指工程開工后至項目未取得竣工備案的建筑面積。原則 一致性原則本指引規(guī)定定義及相應(yīng)面積統(tǒng)計、更新維護標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)務(wù)部門使用時應(yīng)保持一致。 ，區(qū)域應(yīng)向集團運營管理部提交本指引規(guī)定的數(shù)據(jù)報表，該等數(shù)據(jù)包括下款規(guī)定各階段更新數(shù)據(jù)。2. 計容面積通過容積率計算；占地面積通過建筑密度計算；綠地面積通過綠地率計算。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團物業(yè)類型說明指引”內(nèi)容的約定。其中土地獲取階段統(tǒng)計更新至產(chǎn)品類型項下的可售面積；擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計、預(yù)售階段統(tǒng)計更新至產(chǎn)品類型項下的最小核算單位的可售面積。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團物業(yè)類型說明指引”內(nèi)容的約定。二、項目物業(yè)類型說明指引第一條 目的、定義與原則目的為規(guī)范成本、營銷、設(shè)計、開發(fā)、工程統(tǒng)計口徑，便于成本、銷售同平臺數(shù)據(jù)的比較和分析，以及為利潤測算提供正確的數(shù)據(jù)支持。、集團確認的項目啟動會資料明確的分期為準(zhǔn)，不作調(diào)整；第一級分期項下的第二級子分期在確認的項目啟動會資料后，根據(jù)實際情況，可在單體建筑未開工前預(yù)先進行調(diào)整，該等調(diào)整由項目、區(qū)域工程部門發(fā)起，征詢銷售及成本合約部門意見后，經(jīng)區(qū)域總裁確認，報集團運營管理部備案。，經(jīng)區(qū)域運營負責(zé)人審核，上報區(qū)域/旅游公司總裁確認；，由項目預(yù)備會進行確認。其地塊名稱應(yīng)與土地證上所規(guī)定的名稱保持一致，如項目對該地塊有其他特定叫法，可加括號備注說明。項目的分期經(jīng)確認通過后，將作為內(nèi)部管控及成本核算的依據(jù)，不得修改。第四、物業(yè)產(chǎn)品類型住宅：1）低層： 地上13層。4） 高層：地上12層及以上。：是指設(shè)計圖紙明確名稱為花園洋房的低層或多層。3）地上車庫：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。：建筑單體計容面積大于2萬平方米，能夠?qū)儇?、超市、家居、各類型零售專賣店、各類型娛樂及服務(wù)等1種或多種業(yè)態(tài)集中設(shè)置在一個建筑單體內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營場所，包括購物中心、單體百貨、單體大賣場等。：，設(shè)置在獨立地下建筑內(nèi)，具有商業(yè)經(jīng)營功能，同時在地面上沒有與之直接連接的商業(yè)建筑（即非地面商業(yè)的地下部分）的商業(yè)空間。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機房等）部分面積。：地上17層的辦公樓。 SOHO式辦公：套型設(shè)計在150平方米以下，提供套內(nèi)餐廚及衛(wèi)生功能的可兼顧居住功能的辦公產(chǎn)品。是指為商辦項目服務(wù)的、不能作為獨立車位出售的汽車庫、自行車庫和機械車庫等。 配套建筑：是指為商辦項目服務(wù)的、獨立單體的管理用房、垃圾房、設(shè)備用房、變電站等。同時，為項目啟動會更有效率的召開，在項目啟動會前特安排產(chǎn)品定位、方案設(shè)計和目標(biāo)成本三大專業(yè)評審會。當(dāng)項目中存在多種不同的可售產(chǎn)品類型時（如高層、聯(lián)排別墅、可售商業(yè)等），需在啟動會中分別展現(xiàn)。兩階段啟動會的主要內(nèi)容及相關(guān)要求如下：會議名稱產(chǎn)品定位專業(yè)評審會方案設(shè)計專業(yè)評審會目標(biāo)成本專業(yè)評審會正式啟動會召開目的項目產(chǎn)品定位確定項目方案設(shè)計確定項目目標(biāo)成本確定項目核心指標(biāo)確定召開時間土地獲取后30天內(nèi)、初步方案前產(chǎn)品定位專業(yè)評審會后、土地獲取60天內(nèi)、規(guī)劃方案意見征詢前方案設(shè)計專業(yè)評審會后、土地獲取75天內(nèi)、樁基或總包招標(biāo)前三大專業(yè)評審會后，土地獲取后90天內(nèi)，開工前參會人員集團：集團客戶管理中心、集團營銷區(qū)域：區(qū)域負責(zé)人、區(qū)域運營、區(qū)域營銷/設(shè)計/物業(yè)、項目：項目負責(zé)人、項目營銷/設(shè)計集團：集團設(shè)計區(qū)域：區(qū)域負責(zé)人、區(qū)域運營、區(qū)域設(shè)計項目：項目負責(zé)人、項目設(shè)計集團：集團成本、集團采購區(qū)域：區(qū)域負責(zé)人、區(qū)域運營、區(qū)域成本項目：項目負責(zé)人、項目成本集團：許副主席、各職能中心負責(zé)人、物業(yè)、集團運營管理部區(qū)域：區(qū)域負責(zé)人、項目負責(zé)人、區(qū)域運營、營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)負責(zé)人召集人項目營銷項目設(shè)計項目成本區(qū)域運營匯報人項目營銷項目設(shè)計項目成本項目負責(zé)人決策人集團客戶/營銷管理中心集團設(shè)計集團成本許副主席輸出成果產(chǎn)品定位PPT及會議紀(jì)要方案設(shè)計PPT及會議紀(jì)要目標(biāo)成本PPT及會議紀(jì)要正式啟動會PPT、測算底稿及會議紀(jì)要備注：（1）上表所列示的參會人員為必須參加會議的人員，其他職能可憑實際情況選擇性參加。對于集團重點項目，以上各專業(yè)評審會建議集團、區(qū)域和項目各職能部門都參加。（4）對于已通過項目啟動會或已開工的歷史項目，若項目在后續(xù)施工中未發(fā)生屬于《啟動會重大變更事項清單》中的內(nèi)容時，可不再重復(fù)召開啟動會。啟動會管理紀(jì)律為保證啟動會召開的嚴肅性與高效性，對會上確定的各項指標(biāo)在項目全周期實施過程中做到動態(tài)管理，確保能夠?qū)嶋H達成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應(yīng)按照啟動會紀(jì)律得各項內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎勵啟動會關(guān)鍵要求啟動會作為項目開工的里程碑，未通過啟動會不允許開工；召開正式啟動會前必須通過三大專業(yè)評審會，且啟動會內(nèi)容原則上不得與專業(yè)評審會決議內(nèi)容不一致，否則需經(jīng)集團相關(guān)部門同意；啟動會執(zhí)行嚴格的流程管理，請遵照下文的“會議過程管理”執(zhí)行；應(yīng)在啟動會前完成相關(guān)指標(biāo)的SAP錄入，并在啟動會后10天內(nèi)完成數(shù)據(jù)更新；過程中重要變更：如在啟動會重大變更清單里事項在項目實施過程中發(fā)生變更