【正文】 ，必須提前得到集團(tuán)相關(guān)部門（詳見“啟動會重大變更事項清單”）的認(rèn)可，并按照清單內(nèi)的處理原則處理。若集團(tuán)職能部門審閱發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險或問題，可終止上會，區(qū)域項目按集團(tuán)職能部門要求調(diào)整后上會；未在規(guī)定時間將上會資料提供至集團(tuán)的，或上會資料不符合集團(tuán)要求的，該啟動會不召開且視為“不通過”提報上會計劃 項目應(yīng)根據(jù)上會資料的進(jìn)展情況并經(jīng)區(qū)域各職能部門同意上會后，方可提報上會計劃； 區(qū)域運(yùn)營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項目的上會計劃并進(jìn)行統(tǒng)一安排，并于每月25日向集團(tuán)運(yùn)營管理部上報次月召開啟動會的上會計劃； 上會計劃應(yīng)包含召開項目（或分期）、可上會時間等內(nèi)容； 啟動會的計劃時間須與對應(yīng)的一級節(jié)點(diǎn)時間保持一致；未及時上報計劃清單或漏報的項目將不作安排。同時，在啟動會通過以后，為避免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動會約定不一致的重大變更，并對啟動會版承諾的核心指標(biāo)形成影響，最終造成項目、區(qū)域與集團(tuán)的損失，集團(tuán)特此制定《啟動會重大變更事項管理指引》，以參照執(zhí)行： 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年及以后新開啟動會項目（包括已有項目新開地塊/分期/樓棟）。 變更認(rèn)定項目提交負(fù)面清單后，由集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，并由集團(tuán)運(yùn)管管理部以郵件形式發(fā)布最終認(rèn)定結(jié)果。 針對“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團(tuán)在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)項目存在未提前上報變更情況，將做瞞報處理，項目罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能（集團(tuán)監(jiān)管/認(rèn)定部門確認(rèn)）績效記錄一次未完成。項目銷售周期指項目第一次獲取預(yù)售證至項目可售物業(yè)銷售至90%之間的時間段。“房增開發(fā)成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)（工程部門）。關(guān)于“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義及包括的內(nèi)容詳見《世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引》的規(guī)定。依據(jù)根據(jù)前期己開的項目“啟動會”為基礎(chǔ)，進(jìn)行細(xì)化。核心指標(biāo)管控自本《世茂集團(tuán)商業(yè)項目啟動會管理指引》正式發(fā)布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標(biāo)除了不得低于啟動會資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿足以下要求：（1）項目銷售商業(yè)物業(yè)，承諾回報率，預(yù)期銷售目標(biāo)單價，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線；（2）項目自持商業(yè)物業(yè)，總體方案，市場調(diào)研報告，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線、工程節(jié)點(diǎn)、考核經(jīng)營補(bǔ)虧期（投資回收期)、IRR (內(nèi)部收益率)、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率)、RＯE(凈資產(chǎn)收益率)。未在規(guī)定時間將上會資料提供至 集團(tuán)的，或上會資料+符合集團(tuán)要 求的，該啟動會不召開且視為“不 通過”提報上會計 劃項目應(yīng)根據(jù)上會資料的進(jìn)展情況并經(jīng)區(qū)域各 職能部門同意上會后，方可提報上會計劃；區(qū)域運(yùn)營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項目的上 會計劃并進(jìn)行統(tǒng)安排，并于每月25日向集團(tuán) 運(yùn)營管理部上報次月召開啟動會的上會計劃；上會計劃應(yīng)包含召開項目（或分期）、對應(yīng)階段、可上會時間等內(nèi)容；啟動會的計劃時間須與對應(yīng)的一級節(jié)點(diǎn)時間 保持致；未及時上報計劃清單或漏報的項目 將不作安排。同時，在啟動會通過以后，為避免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動會約定不一致的重大變 更，并對啟動會版承諾的核心指標(biāo)形成影響，最終造成項目、區(qū)域與集團(tuán)的損失，集團(tuán)特此 制定《啟動會重大變更事項管理指引》，以參照執(zhí)行： 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年新開啟動會項目（包括己有項目新開地塊/ 分期/樓棟)。項目提交負(fù)面清單后，由集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，并由集團(tuán)運(yùn)管管理部以郵件形式發(fā)布最終認(rèn)定結(jié)果。，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補(bǔ)救方案，由區(qū)域運(yùn)營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目 并按變更結(jié)果實(shí)施；，項目罰4顆星，項目績效記錄10顆黑星，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄10顆黑星。3. 工程包括：1) 展示區(qū)進(jìn)度計劃表。第四部分 區(qū)域/項目運(yùn)營計劃編制的基本流程各項目運(yùn)營計劃的編制應(yīng)由項目負(fù)責(zé)人牽頭，區(qū)域工程、設(shè)計、成本、營銷、綜合、財務(wù)等各職能部門應(yīng)與項目充分溝通并協(xié)調(diào)一致，由區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人對各項目運(yùn)營計劃進(jìn)行匯總審核，并對區(qū)域內(nèi)各項目的銷售數(shù)據(jù)、費(fèi)用以及成本支出進(jìn)行綜合平衡，以達(dá)成區(qū)域的整體目標(biāo)。以上數(shù)據(jù)均不需手工填寫，由公式自動計算；（SAP系統(tǒng)內(nèi)由項目財務(wù)部進(jìn)行“稅率/費(fèi)率維護(hù)”后，表中可自動生成）10.“全年合計”、“費(fèi)用小計”、“利潤貢獻(xiàn)額（簽約口徑）”、“銷售凈利率”不需手工填寫（公式自動生成）；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成），最終由項目營銷部負(fù)責(zé)復(fù)核、匯總。第九部分 項目各月資金計劃明細(xì)表填表說明1. “合同（非合同）名稱”項下僅列出計劃于當(dāng)年支付的合同（非合同）名稱，后續(xù)每年逐步添加及更新；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）2.“累計已支付額”是指該項合同（非合同）已批且財務(wù)已支付額；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）3.“合同（非合同）約定每月應(yīng)付額”應(yīng)由“每月預(yù)計完成工作量約定付款比例”計算得出相關(guān)金額；（SAP系統(tǒng)內(nèi)需填寫）4. 一級成本科目“每月應(yīng)付額”的合計值應(yīng)與“項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量計劃”中每月成本的現(xiàn)金流出保持一致；；。第十三條 區(qū)域銷售簽約/入賬計劃匯總表填表說明1．區(qū)域現(xiàn)有項目的年度總銷售額及總?cè)胭~額應(yīng)與“三年投資計劃表”中的現(xiàn)有項目合計值保持一致； 2．區(qū)域新增投資項目的年度總銷售簽約額及總?cè)胭~額應(yīng)與“三年投資計劃”中測算的新增投資項目總額保持一致；并按此總額擬定每個新增投資項目的上下半年的銷售簽約與銷售入賬額； 3．區(qū)域的“新增投資項目”是指在2013年1月1日以后拿地的可售物業(yè)項目。其中的 “KPI節(jié)點(diǎn)”的完成情況計入業(yè)績綜合排名考核，且進(jìn)行月度運(yùn)營點(diǎn)評，一級KPI節(jié)點(diǎn)的確定及調(diào)整由集團(tuán)副主席批準(zhǔn)；其余一級節(jié)點(diǎn)僅進(jìn)行月度運(yùn)營點(diǎn)評，一級節(jié)點(diǎn)的確定及調(diào)整由集團(tuán)運(yùn)營執(zhí)董批準(zhǔn)。進(jìn)度計劃應(yīng)參照集團(tuán)已經(jīng)發(fā)布的《項目全景節(jié)點(diǎn)基準(zhǔn)工期》，并充分考慮項目自身的市政配套、施工難度、資金安排、人力配備、氣候環(huán)境等不利因素的綜合影響進(jìn)行編制，確保進(jìn)度計劃具有較強(qiáng)的可操作性。：，提出合理化意見；，及時預(yù)警和提出整改意見；“節(jié)點(diǎn)預(yù)警報告”，并跟蹤區(qū)域、項目實(shí)施；。對于預(yù)判延遲的項目全景計劃節(jié)點(diǎn)應(yīng)發(fā)出節(jié)點(diǎn)預(yù)警；、執(zhí)行區(qū)域的節(jié)點(diǎn)預(yù)警以及集團(tuán)發(fā)出的“節(jié)點(diǎn)預(yù)警報告”，并按要求進(jìn)行反饋。：區(qū)域運(yùn)營組織區(qū)域工程、區(qū)域營銷、區(qū)域設(shè)計、區(qū)域開發(fā)、區(qū)域成本等部門對各項目一級節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃進(jìn)行評審，并與項目溝通并達(dá)成共識，經(jīng)區(qū)域總裁確認(rèn)后提交集團(tuán)運(yùn)營管理部。 按集團(tuán)批準(zhǔn)的一級節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃，各項目負(fù)責(zé)人組織編制二級節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃，按區(qū)域要求提報審批，經(jīng)區(qū)域總裁批準(zhǔn)后，報集團(tuán)相關(guān)部門備案；或可由區(qū)域組織編制并審批。批準(zhǔn)后區(qū)域提交集團(tuán)運(yùn)營管理部、集團(tuán)工程管理中心及其他相關(guān)職能中心備案，不備案不予調(diào)整。：在確保一級節(jié)點(diǎn)計劃目標(biāo)達(dá)成的基礎(chǔ)上，項目可提出調(diào)整申請（區(qū)域也可主動進(jìn)行調(diào)整），經(jīng)區(qū)域工程、區(qū)域營銷、區(qū)域設(shè)計、區(qū)域運(yùn)營等部門評審后由區(qū)域總裁批準(zhǔn)，并須提交集團(tuán)相關(guān)部門備案。：，各區(qū)域工程管理部門按填報要求匯總所轄項目一級節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃完成情況，經(jīng)區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人、區(qū)域總裁審核后報送集團(tuán)運(yùn)營管理部和工程管理中心。業(yè)績綜合排名及月度運(yùn)營點(diǎn)評與區(qū)域、項目的績效、獎勵掛鉤；：《項目一、二級節(jié)點(diǎn)預(yù)警機(jī)制》對節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃預(yù)警及過程跟蹤，并進(jìn)行檢查與點(diǎn)評，點(diǎn)評結(jié)果將與區(qū)域、項目的獎勵掛鉤，具體方式如下：如預(yù)警節(jié)點(diǎn)發(fā)生延誤，參照《“項目一級節(jié)點(diǎn)”進(jìn)度計劃點(diǎn)評細(xì)則》和《項目一、二級節(jié)點(diǎn)預(yù)警機(jī)制》將予以獎罰：1) 若項目預(yù)判節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤并按規(guī)定時間提前上報區(qū)域/集團(tuán)預(yù)警，各方采取相關(guān)措施后，使得節(jié)點(diǎn)按期完成的，集團(tuán)將不作罰星且予以表揚(yáng)；2) 若項目預(yù)判節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤并按規(guī)定時間提前上報區(qū)域/集團(tuán)預(yù)警，各方采取相關(guān)措施后，但節(jié)點(diǎn)仍發(fā)生延誤的，集團(tuán)將視情況在《“項目一級節(jié)點(diǎn)”進(jìn)度計劃點(diǎn)評細(xì)則》的處罰基礎(chǔ)上作適當(dāng)減免；3) 若項目刻意隱瞞預(yù)警節(jié)點(diǎn)且并未采取相關(guān)措施的，經(jīng)區(qū)域/集團(tuán)核實(shí)或發(fā)出“節(jié)點(diǎn)預(yù)警報告”，造成節(jié)點(diǎn)最終發(fā)生延誤的，集團(tuán)將視情況在《“項目一級節(jié)點(diǎn)”進(jìn)度計劃點(diǎn)評細(xì)則》的處罰基礎(chǔ)上加罰1～2顆星。三、預(yù)算管理2015年費(fèi)用預(yù)算管控指引：（一）管控原則2015年費(fèi)用預(yù)算管控總原則為：以區(qū)域?yàn)閱挝?、以季度為周期、以季度回款達(dá)成率為依據(jù)、以財務(wù)支付為口徑（含企劃費(fèi)用），以系統(tǒng)強(qiáng)控為手段。以上為2015年費(fèi)用預(yù)算的管控指引，于2015年1月1日起正式實(shí)施。2. 盈利能力 累計實(shí)際入賬額按截止至上月末實(shí)際入賬金額填寫，“上半年同期入賬完成率”僅在上半年測算； 累計實(shí)際入賬凈利率需與“季度累計實(shí)際入賬凈利率計算輔助用表”測算出的入賬凈利率保持一致，且每半年（即第二、四季度末）的入賬凈利率須經(jīng)集團(tuán)報表部門確認(rèn)； 上半年計劃入賬額、年度計劃入賬額、入賬凈利率以簽字版運(yùn)營計劃為準(zhǔn)。 如項目當(dāng)月“提前完成” 以后的計劃節(jié)點(diǎn)，則用“綠色”標(biāo)示；以后不需要再用顏色標(biāo)示，直到計劃當(dāng)月再次標(biāo)示“綠色”，并在備注里注明提前完成日期。具體內(nèi)容及模板詳見附件9。二、項目雙周報為確保集團(tuán)及時跟蹤掌握項目實(shí)際情況，為集團(tuán)和區(qū)域及時解決項目問題提供重要依據(jù)，要求項目每月中和月末分兩次提交雙周報，由區(qū)域運(yùn)營統(tǒng)一按要求打包發(fā)送給集團(tuán)研發(fā)設(shè)計中心、集團(tuán)工程管理中心和集團(tuán)運(yùn)營管理部，集團(tuán)運(yùn)營管理部會不定期根據(jù)實(shí)際需要，并匯總集團(tuán)研發(fā)設(shè)計中心和集團(tuán)工程管理中心意見，對項目雙周報內(nèi)容進(jìn)行動態(tài)修訂。4. 營運(yùn)能力 表中各月節(jié)點(diǎn)的統(tǒng)計須與“節(jié)點(diǎn)計劃進(jìn)度跟蹤表”中落在當(dāng)月的節(jié)點(diǎn)個數(shù)保持一致，并以區(qū)域?yàn)閱挝贿M(jìn)行匯總； ，其中節(jié)點(diǎn)的計劃時間應(yīng)以簽字版運(yùn)營計劃為準(zhǔn)； 各項目以“產(chǎn)品類型”下的包括單體為單位統(tǒng)計節(jié)點(diǎn)個數(shù)，不同“產(chǎn)品類型”的相同節(jié)點(diǎn)也應(yīng)分別計入，同一“產(chǎn)品類型”中不同單體的同一節(jié)點(diǎn)若時間不同應(yīng)分別計入；例如某項目一期高層1~5樓的預(yù)售節(jié)點(diǎn)均為2013/9/30，6~10樓的預(yù)售節(jié)點(diǎn)均為2013/10/30，則應(yīng)分別填寫，并計為2個節(jié)點(diǎn)； 一級節(jié)點(diǎn)(一級KPI節(jié)點(diǎn))累計完成率=截至目前實(shí)際完成一級節(jié)點(diǎn)數(shù)(一級KPI節(jié)點(diǎn)數(shù))/截止目前計劃節(jié)點(diǎn)數(shù)(一級KPI節(jié)點(diǎn)數(shù))； 5. 節(jié)點(diǎn)計劃進(jìn)度跟蹤表 如項目“完成”當(dāng)月計劃節(jié)點(diǎn)，在表中用“綠色”標(biāo)示；如項目“未完成”當(dāng)月計劃節(jié)點(diǎn)，則用“紅色”標(biāo)示；如項目難以完成未來3個月內(nèi)的節(jié)點(diǎn)計劃，則用“黃色”標(biāo)示預(yù)警。運(yùn)營簡報模板詳見附件8?？紤]財務(wù)費(fèi)用及資本化利息、稅費(fèi)的特殊屬性，暫不納入強(qiáng)控范圍，但其日常支付及管控仍需嚴(yán)格遵守年初版費(fèi)用預(yù)算。第十部分 附則，集團(tuán)運(yùn)營管理部負(fù)責(zé)解釋。、工程管理中心對各區(qū)域提報的一級節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃的完成情況進(jìn)行分析，運(yùn)營管理部匯總。第八部分 節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃預(yù)警及過程跟蹤：事前提醒、事中跟蹤、事后檢查與獎罰。，原則上不允許更改“竣工備案”和“交付”節(jié)點(diǎn)時間。第七部分 節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃調(diào)整與審批（含KPI）計劃：，在啟動會通過后原則上不予調(diào)整。： 216。如果項目未召開啟動會，則以集團(tuán)簽字確認(rèn)的年度運(yùn)營計劃版一級節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)。：、二級節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃，并上報區(qū)域?qū)徟?；“三級?jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃”，并落實(shí)到責(zé)任部門與責(zé)任人（與區(qū)域相關(guān)的節(jié)點(diǎn)需組織區(qū)域職能部門參與編制），同時提交區(qū)域備案。 績效考核原則一級節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃作為月度運(yùn)營點(diǎn)評及年度KPI考核的重要依據(jù)；二級節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃作為區(qū)域管控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；三級節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃作為項目的操作與執(zhí)行節(jié)點(diǎn)。（含固化節(jié)點(diǎn)）按批準(zhǔn)后的一、二級進(jìn)度計劃進(jìn)行細(xì)化，且須包含其中的“固化節(jié)點(diǎn)”，三級節(jié)點(diǎn)的確定及調(diào)整由項目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。第二部分 適用范圍： 本制度適用于813總部、直屬各區(qū)域及所轄項目；世茂股份參照執(zhí)行。第十一條 項目營建成本（權(quán)責(zé)成本）計劃表填報說明1. 各科目的目標(biāo)成本值需與“項目營建成本目標(biāo)成本測算表”中本科目的目標(biāo)成本小計值保持一致；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）2.“已發(fā)生成本”和“待發(fā)生成本”需按照科目下各合同的實(shí)際發(fā)生情況與合約規(guī)劃分別填寫，合同與非合同應(yīng)分開；（SAP系統(tǒng)內(nèi)摘自成本模塊最新的動態(tài)成本，并通過系統(tǒng)計算自動生成）3.“其中：待發(fā)生成本中在當(dāng)年預(yù)計發(fā)生金額”應(yīng)根據(jù)待發(fā)生合同/非合同的計劃招標(biāo)時間，預(yù)估于當(dāng)年預(yù)計簽約的合同金額和預(yù)計發(fā)生的非合同金額；（SAP系統(tǒng)內(nèi)根據(jù)成本模塊功能自動計算項目全周期的待發(fā)生成本；在此基礎(chǔ)上，有招標(biāo)計劃的系統(tǒng)自動生成當(dāng)年預(yù)計待發(fā)生成本，無招標(biāo)計劃的則可以手工填寫當(dāng)年預(yù)計待發(fā)生成本）4. 此表由項目營銷部（或區(qū)域營銷管理部）同項目成本部（或區(qū)域成本管理部）充分討論交圈后，由項目成本部（或區(qū)域成本管理部）組織填寫。以上數(shù)據(jù)均不需手工填寫，由公式自動計算；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）6. 入賬毛利潤=入賬金額預(yù)計結(jié)轉(zhuǎn)成本開發(fā)間接費(fèi)資本化利息及財務(wù)費(fèi)用營業(yè)稅金及附加；入賬凈利潤=入賬毛利潤管理費(fèi)用銷售費(fèi)用土地增值稅所得稅；以上數(shù)據(jù)均不需手工填寫，由公式自動計算；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）7. 上述內(nèi)容由各部門填寫后，最終由項目財務(wù)部負(fù)責(zé)復(fù)核、匯總。第五部分 項目節(jié)點(diǎn)計劃填表說明1.“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義與名稱按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引“的規(guī)定進(jìn)行填寫；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)自動生成）2.“包括單體”是指同一產(chǎn)品類型項下的同步開發(fā)包括的單體；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)自動生成）3.“建筑面積”按“土地儲備及開發(fā)面積信息表”內(nèi)最新階段的建筑面積；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上面積信息自動生成）4.“開工”是指由施工單位提出開工申請，經(jīng)甲方最終書面確認(rèn)