【正文】 在表中“未完成和預(yù)警節(jié)點的原因分析及解決方案(每月按實填報)”欄中填寫未完成（標(biāo)紅）或預(yù)警節(jié)點（標(biāo)黃）的進度現(xiàn)狀，并客觀真實的分析未完成及預(yù)警的原因，提出進度解決方案以及預(yù)計的完成日期；6. 年度累計動態(tài)入賬額跟蹤表 動態(tài)入賬的定義：（1）已簽訂正式銷售合同；（2）實際收款比例大于合同所規(guī)定的首付款比例（一般為20%）；（3）項目某樓棟已實際取得竣工備案文件的（現(xiàn)房），則該樓棟當(dāng)年上半年（即1月1日至6月30日）的累計實際簽約額計入上半年動態(tài)入賬，該樓棟當(dāng)年下半年（即7月1日至12月31日）的累計實際簽約額計入下半年動態(tài)入賬；（4）項目某樓棟計劃于上半年（即1月1日至6月30日）取得竣工備案文件的，則該樓棟在當(dāng)年6月30日前的累計實際簽約額計入上半年動態(tài)入賬；如計劃于下半年（即7月1日至12月31日）取得竣工備案文件的，則該樓棟在當(dāng)年12月31日的累計實際簽約額計入下半年動態(tài)入賬；（5）工程形象進度應(yīng)在相應(yīng)時間內(nèi)同步完工（若為精裝修房，需實際完成內(nèi)部裝修或在相應(yīng)時間內(nèi)完成內(nèi)部裝修）； “可入賬面積”及“可入賬金額”須填寫累計實際銷售的數(shù)據(jù)（計劃銷售的數(shù)據(jù)無須寫），并按實際銷售的時間對應(yīng)填寫到上下半年中； “奮斗入賬”是指在動態(tài)入賬的基礎(chǔ)上，按集團整體要求，還需包含以下內(nèi)容：（1）當(dāng)年竣備（含形象竣備）節(jié)點提前部分的預(yù)計銷售額；（2）計劃竣備（含形象竣備）節(jié)點未提前，但要求計劃銷售增加的部分；計劃落在上半年的、或于上半年銷售的，則計入“上半年奮斗入賬”；“全年奮斗入賬”應(yīng)包含“上半年奮斗入賬”和下半年奮斗入賬的金額； “運營計劃入賬時間”項下的“竣工備案證時間”和“入賬奮斗版時間”，實際已完成的時間用紅色字體表示，計劃時間用黑色字體表示； “財務(wù)入賬時間”是指財務(wù)人員結(jié)合外部審計的要求，依據(jù)運營計劃的“竣工備案證時間”和“入賬奮斗版時間”進行手工調(diào)整后的時間，每半年度調(diào)整一次，且每年6月、12月須以財務(wù)入賬時間計入動態(tài)入賬。第四節(jié) 運營過程管理一、運營簡報運營過程管理相關(guān)制度412123（一）制度說明本說明是針對項目，按月查看各項目的運營簡報數(shù)據(jù)。、三級節(jié)點進度計劃的考核由區(qū)域、項目自行確定。：在確保一級或二級節(jié)點計劃目標(biāo)達成的基礎(chǔ)上，由項目工程、設(shè)計、開發(fā)、成本等專業(yè)部門提出調(diào)整申請，項目負責(zé)人組織項目各部門會審后，按“”流程進行確認和備案。 按批準(zhǔn)的一級或二級節(jié)點進度計劃，項目負責(zé)人組織項目/區(qū)域相關(guān)職能部門編制三級節(jié)點進度計劃或項目全景節(jié)點關(guān)鍵工作清單（詳見附件5：《項目全景節(jié)點關(guān)鍵工作清單（模板）》），經(jīng)項目的開發(fā)/設(shè)計/成本及合約/工程/營銷及客服/財務(wù)負責(zé)人和項目總、以及區(qū)域的開發(fā)/設(shè)計/成本及合約/工程/營銷及客服/財務(wù)/運營負責(zé)人和區(qū)域總溝通確認后，報集團運營管理部和相關(guān)職能中心（工程管理中心、成本管理中心、研發(fā)設(shè)計中心、財務(wù)管理中心、營銷公司）備案。第六部分 項目節(jié)點進度計劃編報與審批：項目一級節(jié)點原則上以最近一次通過的啟動會版一級節(jié)點計劃為準(zhǔn)。進度計劃應(yīng)根據(jù)市場情況和施工現(xiàn)場的變化，在確保集團經(jīng)營目標(biāo)達成的前提下及時調(diào)整。二、項目進度計劃管理制度 第一部分 編制目的為了加強集團進度計劃管理，合理控制項目的開發(fā)節(jié)奏，科學(xué)有效的制定項目的節(jié)點計劃，確保項目開發(fā)進度在滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和投資效益的前提下，達到公司的經(jīng)營要求。第七部分 項目入賬計劃填表說明，需具備以下幾個條件：（1）實際收款比例大于合同所規(guī)定的首付款比例（一般為20%）；（2）項目某地塊或樓棟取得竣工備案證；（3）實際工程形象進度已完工，達到可交付狀態(tài)；（4）已實際交付房屋，或向小業(yè)主發(fā)出交樓通知書；2.“入賬面積”是指達到入賬條件的單體的可售面積之和；其中，“現(xiàn)房”是指已取得竣工備案證但尚未銷售的物業(yè)，“期房”是指已銷售或計劃銷售但尚未取得竣工備案證的物業(yè)；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）3.“銷售入帳金額”是指達到上述入賬條件后財務(wù)確認的銷售收入，由項目財務(wù)部填寫；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）4.“可售單方土地成本、可售單方開發(fā)費用+建安費用、可售單方營建成本”是指該產(chǎn)品類型所含的單體在達到入賬條件的時點下所對應(yīng)的預(yù)計結(jié)轉(zhuǎn)成本；“可售單方預(yù)計結(jié)轉(zhuǎn)成本”為上述單方成本之和，不含開發(fā)間接費和資本化利息（此兩項費用另行計算），此部分成本數(shù)據(jù)由項目成本部填寫；（SAP系統(tǒng)內(nèi)摘自成本模塊最新的可售單方動態(tài)成本，并通過系統(tǒng)計算自動生成）5.“費用”中的開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用和資本化利息及財務(wù)費用，按財務(wù)的計費口徑，其項目小計數(shù)應(yīng)與“項目銷售計劃”中本項目按當(dāng)年簽約金額計提的費用值保持一致，再按每個產(chǎn)品類型的入賬金額與項目總?cè)胭~金額的比例進行分攤；營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅按國家相關(guān)稅法規(guī)定計算。第三節(jié) 年度運營計劃管控一、年度運營計劃填表說明(以編制2013年項目運營計劃為例)第一部分 編制項目運營計劃的目的項目運營計劃包含項目的年度運營計劃及三年規(guī)劃，其編制目的為：“想三、看二、做一、管一、控一”，其中年度運營計劃指標(biāo)將納入當(dāng)年度的考核內(nèi)容。集團運營管理部將組織集團相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項目現(xiàn)場勘察；項目勘察的周期原則上不少于一季度一次。未在規(guī)定時間提供上會計劃，或提 供信息不完整的，處罰1星(5萬）確定召開時間集團運營管理部將對各區(qū)域每月的上會計劃 進行統(tǒng)籌安排，最終的啟動會上會時間以發(fā)出 的正式郵件時間為準(zhǔn)；啟動會召開時間一旦確定后將不得任意更改 和調(diào)整。適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項目的商業(yè)物業(yè)自持和銷售返租部分。計算內(nèi)部收益率(IRR)所采用的企業(yè)基準(zhǔn)收益率ic=10%。 經(jīng)認定對核心指標(biāo)影響較小，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補救方案，由區(qū)域運營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施； 經(jīng)認定對核心指標(biāo)影響較大，項目追加處罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄一次未完成。 提報內(nèi)容詳見附件1《啟動會重大變更事項清單（項目填寫）》。項目未完成啟動會版的當(dāng)年簽約、回款與利潤率指標(biāo)其中2項，處罰1星(5萬)；未完成3項，處罰3星(30萬)；每年根據(jù)實際完成情況進行復(fù)盤，低于啟動會全盤貨值、全周期毛利5%10%，處罰1星（5萬）；10%以上，處罰3星（30萬）（對于已售產(chǎn)品的未來均價不高于項目實際銷售均價的120%，若未來存在當(dāng)前未售產(chǎn)品，按啟動會貨值計算）；啟動會結(jié)束后10天仍未完成SAP錄入的，處罰1星（5萬）。（3）為保證會議的有效推進，在專業(yè)評審會階段，對于項目召集人召集并已確定好召開時間的會議，各參會方須準(zhǔn)時參加。自持物業(yè)（持有商業(yè)、酒店、主題樂園等）不適用于本指引。 其他1）展覽中心2）文化中心3）藝術(shù)中心4）其他酒店。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)型辦公：土地產(chǎn)權(quán)為研發(fā)或工業(yè)等類型的辦公產(chǎn)品。：地上建筑樓層在2層或以下，部分經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接或獨立單體建筑的沿街商業(yè)建筑（住宅項目的沿街商鋪屬于住宅商業(yè)）； 其它類型商業(yè)具有商業(yè)經(jīng)營功能，但產(chǎn)權(quán)屬性屬于工業(yè)、教育、文化、藝術(shù)等新建或改造建筑。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機房等）部分面積。：含疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨棟、類獨棟等。與多層（或小高層、高層、超高層）相連的低層并入多層（或小高層、高層、超高層），但低層沿街商鋪除外。 分期名稱的確定，逐步施工的區(qū)域劃分。第二條 適用范圍適用于開發(fā)的民用建筑項目。第八條 科目成本測算及分攤對面積數(shù)據(jù)的應(yīng)用按“世茂集團開發(fā)成本科目說明指引”約定的科目成本測算、科目成本分攤所采用的面積指標(biāo)：擴初設(shè)計階段前采用土地獲取階段數(shù)據(jù)；擴初設(shè)計及以后階段采用擴初設(shè)計階段數(shù)據(jù)，若后階段統(tǒng)計更新的總面積比擴初設(shè)計相應(yīng)總面積差異3%及以上的，則應(yīng)按最新的統(tǒng)計的面積對科目成本測算值、科目成本分攤值進行調(diào)整；項目結(jié)算階段采用實測/竣工備案階段數(shù)據(jù)。第五條 施工圖設(shè)計階段1. 根據(jù)施工圖設(shè)計，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、占地面積。、更新維護項目及區(qū)域公司應(yīng)按以下階段對數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、更新：土地獲取、擴初、施工圖、預(yù)測、實測5個階段，各階段數(shù)據(jù)統(tǒng)計、更新內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)如下所述。：指通過竣工驗收后的竣工備案文件上載明的建筑面積。：指建筑物占有或使用的土地水平投影面積，按底層建筑面積計算。下述沒有特別說明的，均為項目凈用地面積。 運營管理制度匯編共分為：運營管理體系、運營計劃管理體系、運營評價及考核三部分， 系統(tǒng)闡述了集團運營管理的框架和要求。該土地雖由業(yè)主出資、征用，但土地使用權(quán)不屬于業(yè)主，業(yè)主的土地證上亦不體現(xiàn)，其財產(chǎn)權(quán)歸城建部門即政府所有。主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，其計算比綠化率嚴格。對自持經(jīng)營物業(yè)，地上持有經(jīng)營物業(yè)及地下用于商場等建筑面積視為可售面積。，由區(qū)域開發(fā)負責(zé)組織填寫、區(qū)域設(shè)計復(fù)核、區(qū)域成本合約復(fù)核并匯總，區(qū)域開發(fā)對項目數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性負責(zé)。第四條 擴初設(shè)計階段1. 根據(jù)擴初設(shè)計，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、計容面積、占地面積；地塊景觀面積及綠地面積。擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計及預(yù)售階段的產(chǎn)品類型按“世茂集團物業(yè)類型說明指引”的約定。原則 一致性原則本指引規(guī)定的產(chǎn)品類型，各業(yè)務(wù)部門使用時應(yīng)保持一致；本指引規(guī)定物業(yè)類型項下的最小核算單位，由各業(yè)務(wù)部門自行確定，若不一致的應(yīng)明確對應(yīng)關(guān)系。，并作為銷售宣傳及與小業(yè)主簽署銷售合同的使用名稱。子分期可依據(jù)項目實際施工情況自行添加及調(diào)整，作為施工節(jié)奏的管控，但不作為成本核算對象。：是指項目性質(zhì)為住宅的小區(qū)（建設(shè)規(guī)劃紅線范圍）內(nèi)的低層沿街商鋪、獨立單體建筑的住宅商業(yè)等。，含具有產(chǎn)權(quán)的會所、保障房等。 配套型商業(yè) 整體規(guī)模較小，或有一定規(guī)模但經(jīng)營整體性較差，不需要明確業(yè)態(tài)定位，適合各業(yè)戶分散經(jīng)營的商業(yè)建筑。 其它類型辦公樓建筑用途兼顧企業(yè)辦公經(jīng)營和居住等其它一些使用功能，設(shè)置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)施，不適宜多套連通使用的準(zhǔn)辦公產(chǎn)品。：屬于地下人防工程的停車庫。依據(jù) 根據(jù)前期已開的項目“拓展會”為基礎(chǔ)，進行細化。設(shè)計、物業(yè)需提前參與到營銷產(chǎn)品定位。核心指標(biāo)管控自本《世茂集團可售物業(yè)啟動會管理指引》正式發(fā)布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標(biāo)除了不得低于拓展資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿足以下要求：(1) 項目整體可售物業(yè)的全周期銷售凈利率，一線城市（北京、上海、廣州、深圳）項目或經(jīng)集團認定后的個別項目不得低于12%，二線（省會城市、計劃單列市）、三線城市（除上述一、二線城市外）項目不得低于15%；(2) 獲取預(yù)售證后1個月累計去化率不得低于40%，3個月累計去化率不得低于60%，交付時累計去化率不得低于80%；交付滿一年后累計去化率不得低于90%；(3) 含低密度產(chǎn)品的項目在土地協(xié)議簽署后一線城市12個月內(nèi)，二線城市9個月內(nèi)，三線城市6個月內(nèi)須開盤；(4) 含低密度產(chǎn)品的項目在土地協(xié)議簽署后15個月內(nèi)應(yīng)力爭首批入賬；(5) 土地總價10億元以內(nèi)的項目在土地協(xié)議簽署后15個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；(6) 土地總價10億以上、20億元以內(nèi)的項目在土地協(xié)議簽署后24個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；(7) 若項目包含自持物業(yè)，在分攤自持物業(yè)相應(yīng)的開發(fā)成本后，項目整體利潤率不小于0；(8) 項目商業(yè)部分的規(guī)劃證取得、工程計劃、竣備節(jié)點須與住宅部分獨立分開填報（項目須向政府獨立報規(guī)，若當(dāng)?shù)赜刑厥庖?guī)定除外，但須提供相應(yīng)證明文件）。未按確定的召開時間上會，或會前擅自更改和調(diào)整的，處罰1星(5萬)會議決議跟進啟動會的結(jié)果分為通過、不通過和有條件通過；并由許副主席進行最終決策；不論啟動會通過與否，區(qū)域運營負責(zé)人應(yīng)在會后3天內(nèi)組織項目編制啟動會會議紀(jì)要，并發(fā)送給各參會人員備案；對于“通過”的啟動會，區(qū)域運營負責(zé)人應(yīng)在會后3天內(nèi)將上會資料提供至集團運營管理部備案；對于“有條件通過”的啟動會，區(qū)域運營負責(zé)人應(yīng)按會議精神組織項目調(diào)整上會資料，并在會后10天內(nèi)提供至集團各參會人員；若因核心指標(biāo)未達集團要求而被定為“有條件通過”的，則需在會后10天內(nèi)重新上報至集團許副主席，并最終決策是否可以“通過”；對于“不通過”的啟動會，區(qū)域運營負責(zé)人按會議精神組織項目重新修改并編制上會資料，并應(yīng)再次上報上會時間。SAP系統(tǒng)后續(xù)將對重大變更做“跳閘”設(shè)置，一旦相關(guān)變更超出一定范圍（詳見附件2《啟動會重大變更事項清單》），系統(tǒng)將關(guān)閉合同簽訂、付款，價格規(guī)劃等功能?！伴_發(fā)成本”包括土地成本及工程成本。（二）可售物業(yè)啟動會流程1. 可售物業(yè)啟動會基本流程二、 酒店評審會（一）酒店建設(shè)期總體管理思路（二）酒店階段評審會管理流程三、 商業(yè)項目啟動會管理指引（含銷售+自持物業(yè)）第一條 目的、定義及原則目的通過過程的動態(tài)管理，實現(xiàn)項目事前決策，保證項目預(yù)期效益的實現(xiàn)。對于市場調(diào)研報告，須由商業(yè)管理公司審核認定的第三方調(diào)研機構(gòu)完成（詳細機構(gòu)名單 見《世茂集團商業(yè)調(diào)研機構(gòu)供應(yīng)商名錄》），相關(guān)調(diào)研可由項目直接委托也可由項目委托集團 商業(yè)管理公司進行，相關(guān)咨詢費用由項目承擔(dān)。當(dāng)項目涉及到變更項中的任何一項發(fā)生“需上報的變更范圍”的變更，并且對核心指標(biāo)造成負面影響的，均需提報“變更清單”至集團相關(guān)監(jiān)管部門，并抄送配合部門備案（詳見附件2《啟動會重大變更事項清單》）。四、 主題樂園啟動會