【正文】 成）4.“2013年計劃新增預售證的可售面積”應結合“項目節(jié)點計劃表”中“取得銷售許可證”的計劃時間，并按“土地儲備及開發(fā)面積信息表”內最新階段的可售面積填入，由項目營銷部填寫；（SAP系統(tǒng)內通過系統(tǒng)計算自動生成）5. “可銷售面積”為“2012年底庫存銷售面積”與“2013年計劃新增預售證的可售面積”之和（公式自動生成），不需填寫；（SAP系統(tǒng)內通過系統(tǒng)計算自動生成）6. “可售單方土地成本、可售單方開發(fā)費用+建安費用”應按與集團成本管理確認的、最新的動態(tài)成本填入；“可售單方營建成本”應與展示區(qū)啟動會確定的營建成本或目標成本保持一致，并分攤至各產(chǎn)品類型；“可售單方開發(fā)動態(tài)成本”為上述單方動態(tài)成本之和，不含開發(fā)間接費和資本化利息（此兩項費用另行計算），此部分成本數(shù)據(jù)由項目成本部填寫；（SAP系統(tǒng)內摘自成本模塊最新的可售單方動態(tài)成本，并通過系統(tǒng)計算自動生成）7.“銷售面積”是指預計當月簽約面積，由項目營銷部填寫；（SAP系統(tǒng)內需填寫）8.“銷售回款金額”是指“銷售簽約金額”項下預計當月的預收帳款，由項目營銷部填寫；（SAP系統(tǒng)內通過填寫的銷售均價自動計算簽約金額，銷售回款金額需填寫）9.“費用”中的開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用和資本化利息及財務費用先按一定比例計提（此比例將結合財務提供的上年度費用實際使用情況每年更新，本次按2012年版的比例進行計算）；營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅按國家相關稅法規(guī)定計算。五、展示區(qū)啟動會展示區(qū)啟動內容主要涵蓋設計、成本和工程三個方面（具體內容及模板詳見附件4），其中：1. 設計包括：1) 景觀設計；2) 售樓部設計；3) 樣板房設計；2. 成本包括：1) 展示區(qū)成本的責任明確；2) 展示區(qū)規(guī)模概述；3) 永久工程展示區(qū)費用；4) 臨時工程展示區(qū)費用；5) 園林景觀工程費用；6) 展示區(qū)運營費用測算；7) 展示區(qū)成本歸屬分析。包括銷售商業(yè)物業(yè)考核利潤和資金流指標；同時包括自持商業(yè)物業(yè)，考核經(jīng)營補虧期（投資回收期）、IRR (內部收益率）、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率）、ROE凈資產(chǎn)收益率。啟動會管理紀律為保證啟動會召開的嚴肅性與高效性，對會上確定的各項指標在項目全周期實施過程 中做到動態(tài)管理，確保能夠實際達成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應按照啟動會紀律得 各項內容執(zhí)行：內容要求處罰獎勵啟動會關鍵要求商業(yè)的市場調研資料完備真實；商業(yè)定位思路清晰；設計方案合理；若市場調研報告未符合集團商 業(yè)管理公司的要求（關鍵），則項 目罰星一顆；預審上會資 料啟動會的上會資料應參照集團運營管理部統(tǒng) 發(fā)布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進行編制；區(qū)域運營負責人應在啟動會召開前召集區(qū)域 各職能部門預審上會資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門 認可并由區(qū)域總最終確認后方可上會；區(qū)域預審通過后的上會資料應在會前３天提供至集團各參會人員審閱；對于第一階段啟動會，若經(jīng)區(qū)域預審后仍存 在多個推薦方案的，可在上會資料中對多個方 案分別闡述，但不得多于兩個方案。項目啟動會在項 目全周期運作中起到承上啟下的作用，參照項目投資拿地時確立的主要指標作進一步細化， 重點解決項目開發(fā)進度、銷售、設計、工程質量、成本、財務、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作 為后續(xù)工作推進、使用、點評及考核的主要依據(jù)之一。“開發(fā)總成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費（工程部門）及資本化利息。 針對“預計發(fā)生變更”的處理措施 經(jīng)認定對核心指標影響較小，或是影響較大但存在特殊原因，項目可直接發(fā)起線上簽報流程，經(jīng)許副主席及集團相關監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結果，項目并按變更結果實施； 經(jīng)認定對核心指標影響較大，且不存在任何特殊原因，需由區(qū)域運營安排專題會議或在月底協(xié)調會討論，經(jīng)許副主席及集團相關監(jiān)管部門審核通過并形成會議紀要后，形成變更結果，項目并按變更結果實施。未在規(guī)定時間提供調整后的上會資料或會議紀要的，處罰1星(5萬)啟動會重大變更事項管理 集團各職能中心也將對啟動會通過后承諾的各項專業(yè)關鍵指標作實時跟蹤與管控，并結合過往啟動會承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項目團隊建立“信用檔案”，作為通報獎勵/懲罰的依據(jù)和未來啟動會通過與否的考察備案。針對上述的核心管控指標，集團運營管理部將對啟動會上會前的上會資料按此要求進行預審，若不達標原則上將不得召開啟動會；在項目啟動會通過后，集團運營管理部將按照啟動會的承諾指標進行實時監(jiān)管和點評。設計方案上會前需征詢營銷、成本、工程、客服和物業(yè)等部門意見，待意見反饋并達成一致后上會。適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項目的可售物業(yè)部分。：設置在地上建筑內的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。：建筑單體在5000平方米以下，樓層在4層以下，有獨立的出入口和大堂，僅適用于一家企業(yè)封閉使用的小型單體辦公。：建筑單體計容面積小于2萬平方米，地上建筑樓層3層或以上，主要經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公樓、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接，共用塔樓建筑的配套功能（包括地下停車庫、機房等）的商業(yè)建筑。商業(yè)與辦公： 有較大規(guī)模，商業(yè)經(jīng)營的整體性較強，能夠通過合適的商業(yè)定位和經(jīng)營手段，形成統(tǒng)一的商業(yè)品牌和口碑，輻射較遠距離的消費客群的商業(yè)建筑。但不含具有產(chǎn)權的會所。 最小核算單位，是指各單體建筑（即為單體樓棟）。 地塊名稱的確定地塊是指招拍掛或協(xié)議項目收購所形成的各地塊。 確認性原則，由區(qū)域運營負責人向集團運營管理部提供相應的產(chǎn)品類型名稱，由集團統(tǒng)一修訂相應的產(chǎn)品類型。第七條 實測階段（竣工備案）1. 根據(jù)實測/竣工備案，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應的實測可售面積、當月竣工面積、累計竣工建面及累計計容面積。地塊景觀面積通過其定義進行計算；綠地面積通過綠地率計算。，該等數(shù)據(jù)的輸出包括項目公司向區(qū)域、區(qū)域向集團的逐級匯總并提交。：指項目獲取土地后至工程開工前的建筑面積（項目總建筑面積已竣工備案的建筑面積在建面積）。 綠地率通常以下限控制：并不是長草的地方均可計算綠地率，不管其上面是否存在綠化，均不計入綠地面積；公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。該土地用途是規(guī)劃已經(jīng)確定且不納入紅線外市政配套費用的公共道路、活動場所、綠化及城市景觀區(qū)的建設，緊鄰項目建設用地。世茂集團運營管理制度匯編（2015版）第二冊 計劃管理體系世茂集團綜合管理中心運營管理部前 言為提高公司運營管理水平，滿足運營管理人員的運營管理需求，進行區(qū)域及項目標準化管理和精細化管理，方便各專業(yè)人員，尤其是運營管理人員對運營管理制度的熟悉和查閱，特制定本運營管理制度匯編。：在該部分土地范圍內方可建設項目所需的工程內容，業(yè)主僅對該部分土地擁有財產(chǎn)權。：暫定為項目規(guī)劃建設用地范圍內用地面積扣除建筑底層占地面積。：指工程開工后至項目未取得竣工備案的建筑面積。 ，區(qū)域應向集團運營管理部提交本指引規(guī)定的數(shù)據(jù)報表，該等數(shù)據(jù)包括下款規(guī)定各階段更新數(shù)據(jù)。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團物業(yè)類型說明指引”內容的約定。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團物業(yè)類型說明指引”內容的約定。、集團確認的項目啟動會資料明確的分期為準，不作調整；第一級分期項下的第二級子分期在確認的項目啟動會資料后，根據(jù)實際情況，可在單體建筑未開工前預先進行調整，該等調整由項目、區(qū)域工程部門發(fā)起，征詢銷售及成本合約部門意見后，經(jīng)區(qū)域總裁確認，報集團運營管理部備案。其地塊名稱應與土地證上所規(guī)定的名稱保持一致，如項目對該地塊有其他特定叫法，可加括號備注說明。第四、物業(yè)產(chǎn)品類型住宅：1）低層： 地上13層。：是指設計圖紙明確名稱為花園洋房的低層或多層。：建筑單體計容面積大于2萬平方米，能夠將百貨、超市、家居、各類型零售專賣店、各類型娛樂及服務等1種或多種業(yè)態(tài)集中設置在一個建筑單體內的商業(yè)經(jīng)營場所，包括購物中心、單體百貨、單體大賣場等。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機房等）部分面積。 SOHO式辦公：套型設計在150平方米以下，提供套內餐廚及衛(wèi)生功能的可兼顧居住功能的辦公產(chǎn)品。 配套建筑：是指為商辦項目服務的、獨立單體的管理用房、垃圾房、設備用房、變電站等。當項目中存在多種不同的可售產(chǎn)品類型時（如高層、聯(lián)排別墅、可售商業(yè)等），需在啟動會中分別展現(xiàn)。對于集團重點項目，以上各專業(yè)評審會建議集團、區(qū)域和項目各職能部門都參加。啟動會管理紀律為保證啟動會召開的嚴肅性與高效性，對會上確定的各項指標在項目全周期實施過程中做到動態(tài)管理，確保能夠實際達成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應按照啟動會紀律得各項內容執(zhí)行：內容要求處罰獎勵啟動會關鍵要求啟動會作為項目開工的里程碑，未通過啟動會不允許開工；召開正式啟動會前必須通過三大專業(yè)評審會，且啟動會內容原則上不得與專業(yè)評審會決議內容不一致，否則需經(jīng)集團相關部門同意；啟動會執(zhí)行嚴格的流程管理，請遵照下文的“會議過程管理”執(zhí)行；應在啟動會前完成相關指標的SAP錄入，并在啟動會后10天內完成數(shù)據(jù)更新；過程中重要變更：如在啟動會重大變更清單里事項在項目實施過程中發(fā)生變更，必須提前得到集團相關部門（詳見“啟動會重大變更事項清單”）的認可，并按照清單內的處理原則處理。同時，在啟動會通過以后，為避免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動會約定不一致的重大變更，并對啟動會版承諾的核心指標形成影響，最終造成項目、區(qū)域與集團的損失，集團特此制定《啟動會重大變更事項管理指引》，以參照執(zhí)行： 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年及以后新開啟動會項目（包括已有項目新開地塊/分期/樓棟）。 針對“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)項目存在未提前上報變更情況，將做瞞報處理，項目罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關職能（集團監(jiān)管/認定部門確認）績效記錄一次未完成?！胺吭鲩_發(fā)成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費（工程部門）。依據(jù)根據(jù)前期己開的項目“啟動會”為基礎，進行細化。未在規(guī)定時間將上會資料提供至 集團的，或上會資料+符合集團要 求的，該啟動會不召開且視為“不 通過”提報上會計 劃項目應根據(jù)上會資料的進展情況并經(jīng)區(qū)域各 職能部門同意上會后，方可提報上會計劃；區(qū)域運營人員應匯總整理本區(qū)域各項目的上 會計劃并進行統(tǒng)安排，并于每月25日向集團 運營管理部上報次月召開啟動會的上會計劃；上會計劃應包含召開項目（或分期）、對應階段、可上會時間等內容；啟動會的計劃時間須與對應的一級節(jié)點時間 保持致；未及時上報計劃清單或漏報的項目 將不作安排。項目提交負面清單后，由集團相關監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內容進行認定，并由集團運管管理部以郵件形式發(fā)布最終認定結果。3. 工程包括：1) 展示區(qū)進度計劃表。以上數(shù)據(jù)均不需手工填寫，由公式自動計算；（SAP系統(tǒng)內由項目財務部進行“稅率/費率維護”后，表中可自動生成）10.“全年合計”、“費用小計”、“利潤貢獻額（簽約口徑）”、“銷售凈利率”不需手工填寫（公式自動生成）；（SAP系統(tǒng)內通過系統(tǒng)計算自動生成），最終由項目營銷部負責復核、匯總。第十三條 區(qū)域銷售簽約/入賬計劃匯總表填表說明1．區(qū)域現(xiàn)有項目的年度總銷售額及總入賬額應與“三年投資計劃表”中的現(xiàn)有項目合計值保持一致； 2．區(qū)域新增投資項目的年度總銷售簽約額及總入賬額應與“三年投資計劃”中測算的新增投資項目總額保持一致；并按此總額擬定每個新增投資項目的上下半年的銷售簽約與銷售入賬額； 3．區(qū)域的“新增投資項目”是指在2013年1月1日以后拿地的可售物業(yè)項目。進度計劃應參照集團已經(jīng)發(fā)布的《項目全景節(jié)點基準工期》，并充分考慮項目自身的市政配套、施工難度、資金安排、人力配備、氣候環(huán)境等不利因素的綜合影響進行編制，確保進度計劃具有較強的可操作性。對于預判延遲的項目全景計劃節(jié)點應發(fā)出節(jié)點預警；、執(zhí)行區(qū)域的節(jié)點預警以及集團發(fā)出的“節(jié)點預警報告”，并按要求進行反饋。 按集團批準的一級節(jié)點進度計劃，各項目負責人組織編制二級節(jié)點進度計劃，按區(qū)域要求提報審批，經(jīng)區(qū)域總裁批準后，報集團相關部門備案；或可由區(qū)域組織編制并審批。：在確保一級節(jié)點計劃目標達成的基礎上，項目可提出調整申請（區(qū)域也可主動進行調整），經(jīng)區(qū)域工程、區(qū)域營銷、區(qū)域設計、區(qū)域運營等部門評審后由區(qū)域總裁批準，并須提交集團相關部門備案。業(yè)績綜合排名及月度運營點評與區(qū)域、項目的績效、獎勵掛鉤；：《項目一、二級節(jié)點預警機制》對節(jié)點進度計劃預警及過程跟蹤，并進行檢查與點評，點評結果將與區(qū)域、項目的獎勵掛鉤，具體方式如下：如預警節(jié)點發(fā)生延誤，參照《“項目一級節(jié)點”進度計劃點評細則》和《項目一、二級節(jié)點預警機制》將予以獎罰：1) 若項目預判節(jié)點將發(fā)生延誤并按規(guī)定時間提前上報區(qū)域/集團預警，各方采取相關措施后，使得節(jié)點按期完成的，集團將不作罰星且予以表揚；2) 若項目預判節(jié)點將發(fā)生延誤并按規(guī)定時間提前上報區(qū)域/集團預警，各方采取相關措施后，但節(jié)點仍發(fā)生延誤的，集團將視情況在《“項目一級節(jié)點”進度計劃點評細則》的處罰基礎上作適當減免；3) 若項目刻意隱瞞預警節(jié)點且并未采取相關措施的，經(jīng)區(qū)域/集團核實或發(fā)出“節(jié)點預警報告”，造成節(jié)點最終發(fā)生延誤的，集團將視情況在《“項目一級節(jié)點”進度計劃點評細則》的處罰基礎上加罰1～2顆星。以上為2015年費用預算的管控指引，于2015年1月1日起正式實施。 如項目當月“提前完成” 以后的計劃節(jié)點，則用“綠色”標示；以后不需要再用顏色標示，直到計劃當月再次標示“綠色”，并在備注里注明提前完成日期。二、項目雙周報