【正文】 評審會主要涵蓋如下內(nèi)容（具體模板詳見附件3）：1. 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)；2. 設(shè)計；3. 工程；4. 成本利潤；5. 區(qū)域承諾。第五部分 項目節(jié)點計劃填表說明1.“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義與名稱按“世茂集團物業(yè)類型說明指引“的規(guī)定進行填寫；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)自動生成）2.“包括單體”是指同一產(chǎn)品類型項下的同步開發(fā)包括的單體；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)自動生成）3.“建筑面積”按“土地儲備及開發(fā)面積信息表”內(nèi)最新階段的建筑面積；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上面積信息自動生成）4.“開工”是指由施工單位提出開工申請，經(jīng)甲方最終書面確認(rèn)可以進行施工，其書面載明甲方要求或同意的基礎(chǔ)施工階段打樁或挖土的起始日期；開工日期必須為現(xiàn)場具備一定人力、物力條件且后續(xù)進行批量連續(xù)性施工的起始日期；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進行手工調(diào)整）5.“計劃入賬奮斗版時間”是指項目通過取得滿足入賬條件的形象竣備文件或其他措施而達到提前入賬的奮斗時間；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進行手工調(diào)整）6.“竣工”是指取得竣工備案證的時間；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進行手工調(diào)整）7.“交付”是指項目取得政府頒發(fā)的“住宅交付使用備案證書”（各地方名稱可能會略有不同，或為其他具有同等效力的證明文件）后正式交付給業(yè)主的時間，此交付時間不得晚于與業(yè)主簽訂的銷售合同上約定的（含寬展期）交付時間，若同一棟樓中銷售合同存在多個交付時間分批交付的情況，則以第一次交付的時間為準(zhǔn)；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進行手工調(diào)整）8. 項目一、二級節(jié)點應(yīng)按照集團發(fā)布的《項目全景節(jié)點基準(zhǔn)工期》排定項目全景節(jié)點，請先填寫一級節(jié)點的計劃時間，待確認(rèn)后再結(jié)合一級節(jié)點填寫二級節(jié)點的計劃時間；；。第十一條 項目營建成本（權(quán)責(zé)成本）計劃表填報說明1. 各科目的目標(biāo)成本值需與“項目營建成本目標(biāo)成本測算表”中本科目的目標(biāo)成本小計值保持一致；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）2.“已發(fā)生成本”和“待發(fā)生成本”需按照科目下各合同的實際發(fā)生情況與合約規(guī)劃分別填寫，合同與非合同應(yīng)分開；（SAP系統(tǒng)內(nèi)摘自成本模塊最新的動態(tài)成本，并通過系統(tǒng)計算自動生成）3.“其中：待發(fā)生成本中在當(dāng)年預(yù)計發(fā)生金額”應(yīng)根據(jù)待發(fā)生合同/非合同的計劃招標(biāo)時間，預(yù)估于當(dāng)年預(yù)計簽約的合同金額和預(yù)計發(fā)生的非合同金額；（SAP系統(tǒng)內(nèi)根據(jù)成本模塊功能自動計算項目全周期的待發(fā)生成本；在此基礎(chǔ)上，有招標(biāo)計劃的系統(tǒng)自動生成當(dāng)年預(yù)計待發(fā)生成本，無招標(biāo)計劃的則可以手工填寫當(dāng)年預(yù)計待發(fā)生成本）4. 此表由項目營銷部（或區(qū)域營銷管理部）同項目成本部（或區(qū)域成本管理部）充分討論交圈后，由項目成本部（或區(qū)域成本管理部）組織填寫。（含固化節(jié)點）按批準(zhǔn)后的一、二級進度計劃進行細化，且須包含其中的“固化節(jié)點”，三級節(jié)點的確定及調(diào)整由項目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。：、二級節(jié)點進度計劃，并上報區(qū)域?qū)徟?；“三級?jié)點進度計劃”，并落實到責(zé)任部門與責(zé)任人（與區(qū)域相關(guān)的節(jié)點需組織區(qū)域職能部門參與編制），同時提交區(qū)域備案。： 216。，原則上不允許更改“竣工備案”和“交付”節(jié)點時間。、工程管理中心對各區(qū)域提報的一級節(jié)點進度計劃的完成情況進行分析，運營管理部匯總?？紤]財務(wù)費用及資本化利息、稅費的特殊屬性，暫不納入強控范圍，但其日常支付及管控仍需嚴(yán)格遵守年初版費用預(yù)算。4. 營運能力 表中各月節(jié)點的統(tǒng)計須與“節(jié)點計劃進度跟蹤表”中落在當(dāng)月的節(jié)點個數(shù)保持一致，并以區(qū)域為單位進行匯總； ，其中節(jié)點的計劃時間應(yīng)以簽字版運營計劃為準(zhǔn)； 各項目以“產(chǎn)品類型”下的包括單體為單位統(tǒng)計節(jié)點個數(shù)，不同“產(chǎn)品類型”的相同節(jié)點也應(yīng)分別計入，同一“產(chǎn)品類型”中不同單體的同一節(jié)點若時間不同應(yīng)分別計入；例如某項目一期高層1~5樓的預(yù)售節(jié)點均為2013/9/30，6~10樓的預(yù)售節(jié)點均為2013/10/30，則應(yīng)分別填寫，并計為2個節(jié)點； 一級節(jié)點(一級KPI節(jié)點)累計完成率=截至目前實際完成一級節(jié)點數(shù)(一級KPI節(jié)點數(shù))/截止目前計劃節(jié)點數(shù)(一級KPI節(jié)點數(shù))； 5. 節(jié)點計劃進度跟蹤表 如項目“完成”當(dāng)月計劃節(jié)點，在表中用“綠色”標(biāo)示；如項目“未完成”當(dāng)月計劃節(jié)點，則用“紅色”標(biāo)示；如項目難以完成未來3個月內(nèi)的節(jié)點計劃，則用“黃色”標(biāo)示預(yù)警。具體內(nèi)容及模板詳見附件9。2. 盈利能力 累計實際入賬額按截止至上月末實際入賬金額填寫，“上半年同期入賬完成率”僅在上半年測算； 累計實際入賬凈利率需與“季度累計實際入賬凈利率計算輔助用表”測算出的入賬凈利率保持一致，且每半年（即第二、四季度末）的入賬凈利率須經(jīng)集團報表部門確認(rèn)； 上半年計劃入賬額、年度計劃入賬額、入賬凈利率以簽字版運營計劃為準(zhǔn)。三、預(yù)算管理2015年費用預(yù)算管控指引：（一）管控原則2015年費用預(yù)算管控總原則為：以區(qū)域為單位、以季度為周期、以季度回款達成率為依據(jù)、以財務(wù)支付為口徑（含企劃費用），以系統(tǒng)強控為手段。：，各區(qū)域工程管理部門按填報要求匯總所轄項目一級節(jié)點進度計劃完成情況，經(jīng)區(qū)域運營負(fù)責(zé)人、區(qū)域總裁審核后報送集團運營管理部和工程管理中心。批準(zhǔn)后區(qū)域提交集團運營管理部、集團工程管理中心及其他相關(guān)職能中心備案，不備案不予調(diào)整。：區(qū)域運營組織區(qū)域工程、區(qū)域營銷、區(qū)域設(shè)計、區(qū)域開發(fā)、區(qū)域成本等部門對各項目一級節(jié)點進度計劃進行評審，并與項目溝通并達成共識，經(jīng)區(qū)域總裁確認(rèn)后提交集團運營管理部。：，提出合理化意見；，及時預(yù)警和提出整改意見；“節(jié)點預(yù)警報告”，并跟蹤區(qū)域、項目實施；。其中的 “KPI節(jié)點”的完成情況計入業(yè)績綜合排名考核，且進行月度運營點評，一級KPI節(jié)點的確定及調(diào)整由集團副主席批準(zhǔn)；其余一級節(jié)點僅進行月度運營點評，一級節(jié)點的確定及調(diào)整由集團運營執(zhí)董批準(zhǔn)。第九部分 項目各月資金計劃明細表填表說明1. “合同（非合同）名稱”項下僅列出計劃于當(dāng)年支付的合同（非合同）名稱，后續(xù)每年逐步添加及更新；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）2.“累計已支付額”是指該項合同（非合同）已批且財務(wù)已支付額；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）3.“合同（非合同）約定每月應(yīng)付額”應(yīng)由“每月預(yù)計完成工作量約定付款比例”計算得出相關(guān)金額；（SAP系統(tǒng)內(nèi)需填寫）4. 一級成本科目“每月應(yīng)付額”的合計值應(yīng)與“項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量計劃”中每月成本的現(xiàn)金流出保持一致；；。第四部分 區(qū)域/項目運營計劃編制的基本流程各項目運營計劃的編制應(yīng)由項目負(fù)責(zé)人牽頭，區(qū)域工程、設(shè)計、成本、營銷、綜合、財務(wù)等各職能部門應(yīng)與項目充分溝通并協(xié)調(diào)一致，由區(qū)域運營負(fù)責(zé)人對各項目運營計劃進行匯總審核，并對區(qū)域內(nèi)各項目的銷售數(shù)據(jù)、費用以及成本支出進行綜合平衡，以達成區(qū)域的整體目標(biāo)。，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補救方案，由區(qū)域運營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目 并按變更結(jié)果實施；，項目罰4顆星，項目績效記錄10顆黑星，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄10顆黑星。同時，在啟動會通過以后，為避免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動會約定不一致的重大變 更，并對啟動會版承諾的核心指標(biāo)形成影響，最終造成項目、區(qū)域與集團的損失，集團特此 制定《啟動會重大變更事項管理指引》，以參照執(zhí)行： 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年新開啟動會項目（包括己有項目新開地塊/ 分期/樓棟)。核心指標(biāo)管控自本《世茂集團商業(yè)項目啟動會管理指引》正式發(fā)布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標(biāo)除了不得低于啟動會資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿足以下要求：（1）項目銷售商業(yè)物業(yè)，承諾回報率，預(yù)期銷售目標(biāo)單價，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線；（2）項目自持商業(yè)物業(yè)，總體方案，市場調(diào)研報告，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線、工程節(jié)點、考核經(jīng)營補虧期（投資回收期)、IRR (內(nèi)部收益率)、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率)、RＯE(凈資產(chǎn)收益率)。關(guān)于“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義及包括的內(nèi)容詳見《世茂集團物業(yè)類型說明指引》的規(guī)定。項目銷售周期指項目第一次獲取預(yù)售證至項目可售物業(yè)銷售至90%之間的時間段。 變更認(rèn)定項目提交負(fù)面清單后，由集團相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進行認(rèn)定，并由集團運管管理部以郵件形式發(fā)布最終認(rèn)定結(jié)果。若集團職能部門審閱發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險或問題，可終止上會，區(qū)域項目按集團職能部門要求調(diào)整后上會；未在規(guī)定時間將上會資料提供至集團的，或上會資料不符合集團要求的，該啟動會不召開且視為“不通過”提報上會計劃 項目應(yīng)根據(jù)上會資料的進展情況并經(jīng)區(qū)域各職能部門同意上會后，方可提報上會計劃； 區(qū)域運營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項目的上會計劃并進行統(tǒng)一安排，并于每月25日向集團運營管理部上報次月召開啟動會的上會計劃； 上會計劃應(yīng)包含召開項目（或分期）、可上會時間等內(nèi)容； 啟動會的計劃時間須與對應(yīng)的一級節(jié)點時間保持一致；未及時上報計劃清單或漏報的項目將不作安排。（4）對于已通過項目啟動會或已開工的歷史項目，若項目在后續(xù)施工中未發(fā)生屬于《啟動會重大變更事項清單》中的內(nèi)容時，可不再重復(fù)召開啟動會。兩階段啟動會的主要內(nèi)容及相關(guān)要求如下：會議名稱產(chǎn)品定位專業(yè)評審會方案設(shè)計專業(yè)評審會目標(biāo)成本專業(yè)評審會正式啟動會召開目的項目產(chǎn)品定位確定項目方案設(shè)計確定項目目標(biāo)成本確定項目核心指標(biāo)確定召開時間土地獲取后30天內(nèi)、初步方案前產(chǎn)品定位專業(yè)評審會后、土地獲取60天內(nèi)、規(guī)劃方案意見征詢前方案設(shè)計專業(yè)評審會后、土地獲取75天內(nèi)、樁基或總包招標(biāo)前三大專業(yè)評審會后，土地獲取后90天內(nèi)，開工前參會人員集團：集團客戶管理中心、集團營銷區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運營、區(qū)域營銷/設(shè)計/物業(yè)、項目：項目負(fù)責(zé)人、項目營銷/設(shè)計集團：集團設(shè)計區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運營、區(qū)域設(shè)計項目：項目負(fù)責(zé)人、項目設(shè)計集團：集團成本、集團采購區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運營、區(qū)域成本項目：項目負(fù)責(zé)人、項目成本集團：許副主席、各職能中心負(fù)責(zé)人、物業(yè)、集團運營管理部區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人、區(qū)域運營、營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)負(fù)責(zé)人召集人項目營銷項目設(shè)計項目成本區(qū)域運營匯報人項目營銷項目設(shè)計項目成本項目負(fù)責(zé)人決策人集團客戶/營銷管理中心集團設(shè)計集團成本許副主席輸出成果產(chǎn)品定位PPT及會議紀(jì)要方案設(shè)計PPT及會議紀(jì)要目標(biāo)成本PPT及會議紀(jì)要正式啟動會PPT、測算底稿及會議紀(jì)要備注：（1）上表所列示的參會人員為必須參加會議的人員，其他職能可憑實際情況選擇性參加。同時，為項目啟動會更有效率的召開，在項目啟動會前特安排產(chǎn)品定位、方案設(shè)計和目標(biāo)成本三大專業(yè)評審會。是指為商辦項目服務(wù)的、不能作為獨立車位出售的汽車庫、自行車庫和機械車庫等。：地上17層的辦公樓。：，設(shè)置在獨立地下建筑內(nèi)，具有商業(yè)經(jīng)營功能，同時在地面上沒有與之直接連接的商業(yè)建筑（即非地面商業(yè)的地下部分）的商業(yè)空間。3）地上車庫：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。4） 高層：地上12層及以上。項目的分期經(jīng)確認(rèn)通過后，將作為內(nèi)部管控及成本核算的依據(jù)，不得修改。，經(jīng)區(qū)域運營負(fù)責(zé)人審核，上報區(qū)域/旅游公司總裁確認(rèn)；，由項目預(yù)備會進行確認(rèn)。二、項目物業(yè)類型說明指引第一條 目的、定義與原則目的為規(guī)范成本、營銷、設(shè)計、開發(fā)、工程統(tǒng)計口徑，便于成本、銷售同平臺數(shù)據(jù)的比較和分析，以及為利潤測算提供正確的數(shù)據(jù)支持。其中土地獲取階段統(tǒng)計更新至產(chǎn)品類型項下的可售面積；擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計、預(yù)售階段統(tǒng)計更新至產(chǎn)品類型項下的最小核算單位的可售面積。2. 計容面積通過容積率計算；占地面積通過建筑密度計算；綠地面積通過綠地率計算。原則 一致性原則本指引規(guī)定定義及相應(yīng)面積統(tǒng)計、更新維護標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)務(wù)部門使用時應(yīng)保持一致。包括已經(jīng)預(yù)售和正在預(yù)售的商品房面積。 綠化率：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積/用地面積之比（%）。定義：指建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地上及地下各層建筑面積 之和。目 錄前 言 2第一節(jié) 項目基礎(chǔ)信息認(rèn)定 3一、 項目土地儲備及開發(fā)面積指引 3二、項目物業(yè)類型說明指引 7第二節(jié) 全周期目標(biāo)管理 13一、可售物業(yè)啟動會 13二、 酒店評審會 22三、 商業(yè)項目啟動會管理指引（含銷售+自持物業(yè)） 23四、 主題樂園啟動會 28五、展示區(qū)啟動會 28第三節(jié) 年度運營計劃管控 29一、年度運營計劃填表說明 29二、項目進度計劃管理制度 37三、預(yù)算管理 43第四節(jié) 運營過程管理 45一、運營簡報 45二、項目雙周報 48附件： 48第一節(jié) 項目基礎(chǔ)信息認(rèn)定12一、 項目土地儲備及開發(fā)面積指引第一條 目的、定義與原則目的為規(guī)范各項目土地儲備及開發(fā)面積信息統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，便于有依據(jù)的提供不同開發(fā)階段科目成本測算、科目成本分?jǐn)?、信息披露等相關(guān)面積數(shù)據(jù)，完善項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理。（建筑物的覆蓋率）：項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積（即底層占地面積）/ 用地面積之比（%）。：取得《商品房預(yù)售許可證》