【正文】 的產(chǎn)品類型的填寫按土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證項下約定的內(nèi)容填寫。第五條 施工圖設(shè)計階段1. 根據(jù)施工圖設(shè)計，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、占地面積。2. 土地獲取階段的產(chǎn)品類型按土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證的約定。第八條 科目成本測算及分攤對面積數(shù)據(jù)的應(yīng)用按“世茂集團開發(fā)成本科目說明指引”約定的科目成本測算、科目成本分攤所采用的面積指標：擴初設(shè)計階段前采用土地獲取階段數(shù)據(jù)；擴初設(shè)計及以后階段采用擴初設(shè)計階段數(shù)據(jù)，若后階段統(tǒng)計更新的總面積比擴初設(shè)計相應(yīng)總面積差異3%及以上的，則應(yīng)按最新的統(tǒng)計的面積對科目成本測算值、科目成本分攤值進行調(diào)整；項目結(jié)算階段采用實測/竣工備案階段數(shù)據(jù)。定義物業(yè)類型是指開發(fā)項目的屬性，亦可稱為“業(yè)態(tài)類型”、“核算對象”。第二條 適用范圍適用于開發(fā)的民用建筑項目。項目名稱確認后，作為此項目內(nèi)部管控及與合作對象簽署合同（銷售合同除外）的唯一使用名稱，不得修改。 分期名稱的確定，逐步施工的區(qū)域劃分。，可分為兩級層次，第一級分期名稱采用“第一（二、三、四…）期”表示；第一級項下的第二級采用子分期的形式，子分期名稱以“、….”表示。與多層（或小高層、高層、超高層）相連的低層并入多層（或小高層、高層、超高層），但低層沿街商鋪除外。5）超高層：建筑高度大于1OOm。：含疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨棟、類獨棟等。：含學校、幼兒園、活動室、獨立單體的門衛(wèi)室、獨立單體的垃圾房、獨立單體的物業(yè)用房、獨立單體的變電站、無產(chǎn)證的會所等。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機房等）部分面積。包括地鐵商業(yè)、人防空間商業(yè)、地下聯(lián)通通道商業(yè)、地下商業(yè)街等。：地上建筑樓層在2層或以下，部分經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接或獨立單體建筑的沿街商業(yè)建筑（住宅項目的沿街商鋪屬于住宅商業(yè)）； 其它類型商業(yè)具有商業(yè)經(jīng)營功能，但產(chǎn)權(quán)屬性屬于工業(yè)、教育、文化、藝術(shù)等新建或改造建筑。：7層以上的辦公樓。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)型辦公：土地產(chǎn)權(quán)為研發(fā)或工業(yè)等類型的辦公產(chǎn)品。 地下車庫：含地下及半地下車庫等。 其他1）展覽中心2）文化中心3）藝術(shù)中心4）其他酒店。專業(yè)評審會主要決策需在啟動會上向許副主席及集團各職能領(lǐng)導(dǎo)做重點匯報。自持物業(yè)（持有商業(yè)、酒店、主題樂園等）不適用于本指引。（2）已召開專業(yè)評審會的會議決議形成后續(xù)專業(yè)評審會的決策依據(jù)，相關(guān)職能部門如有意見請及時溝通。（3）為保證會議的有效推進，在專業(yè)評審會階段，對于項目召集人召集并已確定好召開時間的會議，各參會方須準時參加。（5）若項目在未召開或未通過啟動會的情況下擅自開工，將對項目處罰三顆星（30萬），并對項目負責人進行書面通報。項目未完成啟動會版的當年簽約、回款與利潤率指標其中2項，處罰1星(5萬)；未完成3項，處罰3星(30萬)；每年根據(jù)實際完成情況進行復(fù)盤，低于啟動會全盤貨值、全周期毛利5%10%，處罰1星（5萬）；10%以上，處罰3星（30萬）（對于已售產(chǎn)品的未來均價不高于項目實際銷售均價的120%，若未來存在當前未售產(chǎn)品，按啟動會貨值計算）；啟動會結(jié)束后10天仍未完成SAP錄入的，處罰1星（5萬）。未在規(guī)定時間提供上會計劃，或提供信息不完整的，處罰1星(5萬)確定召開時間集團運營管理部將對各區(qū)域每月的上會計劃進行統(tǒng)籌安排，最終的啟動會上會時間以發(fā)出的正式郵件時間為準；啟動會召開時間一旦確定后將不得任意更改和調(diào)整。 提報內(nèi)容詳見附件1《啟動會重大變更事項清單（項目填寫）》。 動態(tài)跟蹤集團運營管理部將組織集團相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項目現(xiàn)場勘察；項目勘察的周期原則上不少于一季度一次。 經(jīng)認定對核心指標影響較小，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補救方案，由區(qū)域運營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施； 經(jīng)認定對核心指標影響較大，項目追加處罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄一次未完成?！肮こ坛杀尽卑ㄩ_發(fā)費用、建安費用（即各可售產(chǎn)品類型建安費用、車庫、其他建安費用）、營建成本。計算內(nèi)部收益率(IRR)所采用的企業(yè)基準收益率ic=10%。其他定義按現(xiàn)行法律、法規(guī)及條例的規(guī)定。適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項目的商業(yè)物業(yè)自持和銷售返租部分。針對上述的核心管控指標，集團商業(yè)管理公司將對啟動會上會前的上會資料按此要求 進行預(yù)審，若不符合上將不得召開啟動會；在項目啟動會通過后，集團商業(yè)管理公司將按照 啟動會的承諾指標進行實時監(jiān)管和點評。未在規(guī)定時間提供上會計劃，或提 供信息不完整的，處罰1星(5萬）確定召開時間集團運營管理部將對各區(qū)域每月的上會計劃 進行統(tǒng)籌安排，最終的啟動會上會時間以發(fā)出 的正式郵件時間為準；啟動會召開時間一旦確定后將不得任意更改 和調(diào)整。 提報內(nèi)容詳見附件1《啟動會重大變更事項清單（項目填寫）》。集團運營管理部將組織集團相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項目現(xiàn)場勘察；項目勘察的周期原則上不少于一季度一次。 后續(xù)跟蹤變更同意后，項目須更新最新的啟動會方案，并按此方案實施；變更被否決后，項目仍須按啟動會的指標實施。第三節(jié) 年度運營計劃管控一、年度運營計劃填表說明(以編制2013年項目運營計劃為例)第一部分 編制項目運營計劃的目的項目運營計劃包含項目的年度運營計劃及三年規(guī)劃，其編制目的為：“想三、看二、做一、管一、控一”，其中年度運營計劃指標將納入當年度的考核內(nèi)容。此外，運營計劃中的工程節(jié)點需與集團工程管理中心預(yù)先達成一致，成本數(shù)據(jù)需與集團成本管理中心預(yù)先達成一致，銷售簽約與回款金額需與營銷公司預(yù)先達成一致，銷售入賬金額與項目經(jīng)營性現(xiàn)金流需與集團財務(wù)管理中心/集團運營管理部預(yù)先達成一致。第七部分 項目入賬計劃填表說明，需具備以下幾個條件：（1）實際收款比例大于合同所規(guī)定的首付款比例（一般為20%）；（2）項目某地塊或樓棟取得竣工備案證；（3）實際工程形象進度已完工，達到可交付狀態(tài)；（4）已實際交付房屋，或向小業(yè)主發(fā)出交樓通知書；2.“入賬面積”是指達到入賬條件的單體的可售面積之和；其中，“現(xiàn)房”是指已取得竣工備案證但尚未銷售的物業(yè)，“期房”是指已銷售或計劃銷售但尚未取得竣工備案證的物業(yè)；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）3.“銷售入帳金額”是指達到上述入賬條件后財務(wù)確認的銷售收入，由項目財務(wù)部填寫；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過系統(tǒng)計算自動生成）4.“可售單方土地成本、可售單方開發(fā)費用+建安費用、可售單方營建成本”是指該產(chǎn)品類型所含的單體在達到入賬條件的時點下所對應(yīng)的預(yù)計結(jié)轉(zhuǎn)成本；“可售單方預(yù)計結(jié)轉(zhuǎn)成本”為上述單方成本之和，不含開發(fā)間接費和資本化利息（此兩項費用另行計算），此部分成本數(shù)據(jù)由項目成本部填寫；（SAP系統(tǒng)內(nèi)摘自成本模塊最新的可售單方動態(tài)成本，并通過系統(tǒng)計算自動生成）5.“費用”中的開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用和資本化利息及財務(wù)費用，按財務(wù)的計費口徑，其項目小計數(shù)應(yīng)與“項目銷售計劃”中本項目按當年簽約金額計提的費用值保持一致，再按每個產(chǎn)品類型的入賬金額與項目總?cè)胭~金額的比例進行分攤；營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅按國家相關(guān)稅法規(guī)定計算。第十部分 項目營建成本目標成本測算表填表說明1. 項目營建成本目標成本應(yīng)結(jié)合項目整體目標成本統(tǒng)籌考慮（僅可售物業(yè)發(fā)生營建成本），并按照“誰受益、誰分攤”的原則進行跨地塊/跨期分攤；，若該項總成本是以項目維度或多個地塊打包發(fā)生的、或以地塊維度或多個分期打包發(fā)生的，則需進行跨地塊/跨分期分攤，并按表內(nèi)的分攤原則分攤至各地塊/各分期內(nèi)；如無需分攤的，則直接計入當?shù)貕K/當期應(yīng)分攤成本中；（SAP系統(tǒng)內(nèi)摘自成本模塊分攤后的各科目目標成本，并通過系統(tǒng)計算自動生成）3. 此表由項目成本部組織填寫。二、項目進度計劃管理制度 第一部分 編制目的為了加強集團進度計劃管理，合理控制項目的開發(fā)節(jié)奏，科學有效的制定項目的節(jié)點計劃，確保項目開發(fā)進度在滿足質(zhì)量標準和投資效益的前提下，達到公司的經(jīng)營要求。按批準后的一級節(jié)點進度計劃進行分解，二級節(jié)點的確定及調(diào)整由區(qū)域 總裁批準。進度計劃應(yīng)根據(jù)市場情況和施工現(xiàn)場的變化，在確保集團經(jīng)營目標達成的前提下及時調(diào)整。 區(qū)域管理中心主要職責：，全程管控集團/區(qū)域確認的一二級節(jié)點，并達成一、二級節(jié)點目標；，報集團批準；，提交集團相關(guān)部門備案；，檢查項目進度計劃完成情況，對于預(yù)判延遲的一、二級節(jié)點應(yīng)發(fā)出節(jié)點預(yù)警，并會同項目提出進度解決方案；、工程管理中心提交進度計劃執(zhí)行情況的月度節(jié)點進度報告等書面文件；、落實集團發(fā)出“節(jié)點預(yù)警報告”，并按要求進行反饋。第六部分 項目節(jié)點進度計劃編報與審批：項目一級節(jié)點原則上以最近一次通過的啟動會版一級節(jié)點計劃為準。：集團運營管理部組織集團工程管理中心、研發(fā)設(shè)計中心、營銷公司等部門進行評審，并與區(qū)域溝通后，上報集團副主席批準。 按批準的一級或二級節(jié)點進度計劃，項目負責人組織項目/區(qū)域相關(guān)職能部門編制三級節(jié)點進度計劃或項目全景節(jié)點關(guān)鍵工作清單（詳見附件5：《項目全景節(jié)點關(guān)鍵工作清單（模板）》），經(jīng)項目的開發(fā)/設(shè)計/成本及合約/工程/營銷及客服/財務(wù)負責人和項目總、以及區(qū)域的開發(fā)/設(shè)計/成本及合約/工程/營銷及客服/財務(wù)/運營負責人和區(qū)域總溝通確認后，報集團運營管理部和相關(guān)職能中心（工程管理中心、成本管理中心、研發(fā)設(shè)計中心、財務(wù)管理中心、營銷公司）備案。，項目應(yīng)按要求進行項目節(jié)點計劃調(diào)整。：在確保一級或二級節(jié)點計劃目標達成的基礎(chǔ)上，由項目工程、設(shè)計、開發(fā)、成本等專業(yè)部門提出調(diào)整申請，項目負責人組織項目各部門會審后，按“”流程進行確認和備案。、三級節(jié)點進度跟蹤由各區(qū)域、項目自行管理，但須確保一級節(jié)點計劃目標的達成；每月最后一天各區(qū)域應(yīng)將二級節(jié)點進度完成情況提交集團運營管理部和工程管理中心備案。、三級節(jié)點進度計劃的考核由區(qū)域、項目自行確定。（二）管控范圍2015年的費用預(yù)算主要針對管理費用與銷售費用實施強控，強控至二級科目（即：管理費用—人事、管理費用—行政、管理費用—財務(wù)、管理費用—通用、銷售費用—企劃、銷售費用—客服、銷售費用—對外中介代理傭金、銷售費用積分費用），二級科目向下的三級及四級科目之間在實際使用時額度可以相互調(diào)劑，除招待應(yīng)酬費不得相互調(diào)劑外。第四節(jié) 運營過程管理一、運營簡報運營過程管理相關(guān)制度412123（一）制度說明本說明是針對項目，按月查看各項目的運營簡報數(shù)據(jù)。3. 季度累計實際入賬凈利率計算輔助用表 房產(chǎn)銷售入帳的條件：（1）實際收款比例大于合同所規(guī)定的首付款比例（一般為20%）；（2）項目某地塊或樓棟取得竣工備案證；（3）實際工程形象進度已完工，達到可交付狀態(tài)；（4）已實際交付房屋，或向小業(yè)主發(fā)出交樓通知書； 入賬“現(xiàn)房”是指已取得竣工備案證但尚未銷售的物業(yè)，入賬“期房”是指已銷售或計劃銷售但尚未取得竣工備案證的物業(yè)。 在表中“未完成和預(yù)警節(jié)點的原因分析及解決方案(每月按實填報)”欄中填寫未完成（標紅）或預(yù)警節(jié)點（標黃）的進度現(xiàn)狀，并客觀真實的分析未完成及預(yù)警的原因，提出進度解決方案以及預(yù)計的完成日期；6. 年度累計動態(tài)入賬額跟蹤表 動態(tài)入賬的定義：（1）已簽訂正式銷售合同；（2）實際收款比例大于合同所規(guī)定的首付款比例（一般為20%）；（3）項目某樓棟已實際取得竣工備案文件的（現(xiàn)房），則該樓棟當年上半年（即1月1日至6月30日）的累計實際簽約額計入上半年動態(tài)入賬，該樓棟當年下半年（即7月1日至12月31日）的累計實際簽約額計入下半年動態(tài)入賬；（4）項目某樓棟計劃于上半年（即1月1日至6月30日）取得竣工備案文件的，則該樓棟在當年6月30日前的累計實際簽約額計入上半年動態(tài)入賬；如計劃于下半年（即7月1日至12月31日）取得竣工備案文件的，則該樓棟在當年12月31日的累計實際簽約額計入下半年動態(tài)入賬；（5）工程形象進度應(yīng)在相應(yīng)時間內(nèi)同步完工（若為精裝修房，需實際完成內(nèi)部裝修或在相應(yīng)時間內(nèi)完成內(nèi)部裝修）； “可入賬面積”及“可入賬金額”須填寫累計實際銷售的數(shù)據(jù)（計劃銷售的數(shù)據(jù)無須寫），并按實際銷售的時間對應(yīng)填寫到上下半年中； “奮斗入賬”是指在動態(tài)入賬的基礎(chǔ)上，按集團整體要求，還需包含以下內(nèi)容：（1）當年竣備（含形象竣備）節(jié)點提前部分的預(yù)計銷售額；（2）計劃竣備（含形象竣備）節(jié)點未提前，但要求計劃銷售增加的部分；計劃落在上半年的、或于上半年銷售的，則計入“上半年奮斗入賬”；“全年奮斗入賬”應(yīng)包含“上半年奮斗入賬”和下半年奮斗入賬的金額； “運營計劃入賬時間”項下的“竣工備案證時間”和“入賬奮斗版時間”，實際已完成的時間用紅色字體表示，計劃時間用黑色字體表示； “財務(wù)入賬時間”是指財務(wù)人員結(jié)合外部審計的要求，依據(jù)運營計劃的“竣工備案證時間”和“入賬奮斗版時間”進行手工調(diào)整后的時間，每半年度調(diào)整一次，且每年6月、12月須以財務(wù)入賬時間計入動態(tài)入賬。附件：附件1：《可售物業(yè)啟動會重大變更事項清單》 （項目填寫） （201412版）附件2：《啟動會重大變更事項清單》 （201412版）附件3：《主題樂園啟動會模板》（201412版） 附件4：《展示區(qū)啟動會模版》（201304版） 附件5：《項目全景節(jié)點關(guān)鍵工作清單（模板）》 附件6：《項目一、二級節(jié)點預(yù)警機制》 附件7：《“項目一級節(jié)點”進度計劃點評細則》 附件8：《運營簡報模板》（201501 版） 附件9：《xx項目雙周報模板》（201501 版） 49 / 49