【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 61 頁(yè) 鹽城榮盛公寓策劃報(bào)告 目錄指引： 一、 前言 二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 二、 宗地現(xiàn)狀 三、 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù) 四、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 周邊 300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 六、 大市政配套 貳、市場(chǎng)篇 一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝凇⒓彝?hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 消費(fèi)品零售總額 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 中國(guó)最大的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 61 頁(yè) 道路狀況、通行量 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 城市規(guī)劃 三、項(xiàng)目立地條件研究 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū) 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目 SWOT分析 叁、經(jīng)濟(jì)分析篇（略） 一、項(xiàng)目投資估算（開(kāi)發(fā)商已定：略） 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)定（開(kāi)發(fā)商已定：略） 三、項(xiàng)目敏感性分析（開(kāi)發(fā)商已定：略） 盈虧平衡點(diǎn)分析 成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 肆、項(xiàng)目定位篇 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 形象定位 二、目標(biāo)客戶(hù)定位 購(gòu)買(mǎi)商鋪的目標(biāo)群分析 三、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 四、商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位及功能定位 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位 五、商鋪特色定位 伍、項(xiàng)目建議篇 一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述 二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案建議 中國(guó)最大的管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 61 頁(yè) 陸、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃篇 一、項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)劃 二、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案 三、營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃方案建議書(shū) 營(yíng)銷(xiāo)策略建議 營(yíng)銷(xiāo)渠道建議 銷(xiāo)控策略 四、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書(shū) 價(jià)目表建議（暫略） 付款方式建議 五、管理模式建議書(shū) 物業(yè)管理模式建議 銷(xiāo)售管理 六、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書(shū) VI設(shè)計(jì)建議 樓書(shū)設(shè)計(jì)建議 展板設(shè)計(jì)建議 七、廣告宣傳策劃建議書(shū) 戶(hù)外廣告策略建議 報(bào)刊廣告策略建議 新 聞炒作策略建議 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議 八、銷(xiāo)售活動(dòng)策劃建議書(shū) （ SP活動(dòng)） 開(kāi)工儀式建議 開(kāi)盤(pán)儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 新聞發(fā)布會(huì)建議 展銷(xiāo)會(huì)建議 中國(guó)最大的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 61 頁(yè) 柒 、銷(xiāo)售實(shí)施篇（制度） 一、案場(chǎng)行政管理制度 二、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)考核制度 三、簽約監(jiān)審制度 四、銷(xiāo)售報(bào)表、報(bào)告管理制度 五、銷(xiāo)售激勵(lì)制度 六、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)崗位職責(zé) 捌、綜合附錄篇 附一、售樓中心及樣板房建議 附錄二： 關(guān)于榮盛公寓施工工地現(xiàn)場(chǎng)形象管理的暫行規(guī)定（建議） 附錄三、市場(chǎng)調(diào)研情況 家！ 無(wú)論是身在他鄉(xiāng)，還是異國(guó)， 中國(guó)人無(wú)不對(duì)家是最重視的地方。在美國(guó)的唐人街、在英國(guó)的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 華人區(qū)，在泰國(guó)、伊拉克、非洲等等世界各地的中國(guó)人，夢(mèng)魂?duì)坷@的還是“家”，家是童年美好的記憶，兒時(shí)的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞澀的愛(ài)情初戀，甜蜜的回憶；家是母親的溫柔，父親的慈祥；家是看著孩子呀呀依語(yǔ)，妻子的關(guān)愛(ài)；家是兒孫繞膝，老伴相持。 家承載了太多的中國(guó)文化，是五千年中國(guó)人文的凝聚。 —— Home is love ! 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 61 頁(yè) 壹壹 項(xiàng)項(xiàng) 目目 篇篇 一、前言 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變?yōu)槲覀儗?duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新 提供了機(jī)會(huì)，同時(shí)也要求我們以一種“思維的速率”對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)作出盡可能準(zhǔn)確的把握，對(duì)我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)要有整體的宏觀視角?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期性較長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)性大等特點(diǎn)，尤其是它明顯的地域性特征，更決定了我們不可以點(diǎn)概全，實(shí)行“一攬子計(jì)劃”，而必須以一種對(duì)項(xiàng)目整體的宏觀調(diào)控、對(duì)細(xì)枝末節(jié)的精確把握，以“是什么？做什么？怎么做？”為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)思考的切入點(diǎn)，以不斷地認(rèn)識(shí)問(wèn)題、創(chuàng)新地解決問(wèn)題為工作目標(biāo)，從而真正做到有備而戰(zhàn)，出奇制勝。 房子是蓋給人住的，而人是有地域性的，正所謂“一方水土養(yǎng) 一方人”。作為一座擁有悠久文化底蘊(yùn)的老都城，同時(shí)又是在不斷進(jìn)步并且接受長(zhǎng)三角輻射的城市，多元化的組合使鹽城獨(dú)具其人文背景及新聞敏感性等，這些都將直接決定著營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃的制定及具體實(shí)施。 把握本區(qū)域產(chǎn)品特征因素 知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，本區(qū)域產(chǎn)品特征，可從三個(gè)方面去把握，第一，把握產(chǎn)品的普遍特征；第二，把握與自身同類(lèi)產(chǎn)品的普遍特征；第三，把握熱銷(xiāo)產(chǎn)品的特殊性。產(chǎn)品的自備特征是通過(guò)其推廣來(lái)識(shí)別的。 通過(guò)對(duì)各類(lèi)產(chǎn)品的推廣賣(mài)點(diǎn)分析，可以透視出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)與不足，只有這樣，才能更符合實(shí)際地?cái)M定貴公司產(chǎn)品的推廣方 案。 如果要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品推廣思路，擬定新的產(chǎn)品推廣模式，就須對(duì)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有深刻認(rèn)識(shí)。房地 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 產(chǎn)產(chǎn)品（住宅）不是一個(gè)孤立的建筑單體，它是由建筑單體、環(huán)境景觀、物業(yè)管理、公建配套等要素綜合構(gòu)成。 這四大要素又可分解為若干支系，它們?cè)诓煌赜?、不同的?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，所強(qiáng)調(diào)的推廣訴求重點(diǎn)是不同的；并且構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的一系列要素，在主要產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)因素設(shè)定后，深層次的細(xì)節(jié)因素，不是一次所能認(rèn)識(shí)清楚的，它需要在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程與銷(xiāo)售實(shí)踐中，逐步認(rèn)識(shí)、把握、提煉。公司所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品主要賣(mài)點(diǎn)因素已設(shè)定完成，而深層次的細(xì)節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設(shè) 計(jì)的完善之中，有待于我們今后不斷去認(rèn)識(shí)、研究、總結(jié)與提煉。這些產(chǎn)品構(gòu)成的系列要素，就是未來(lái)的系列賣(mài)點(diǎn)，它們將是我們未來(lái)小區(qū)個(gè)性特征的基礎(chǔ)支撐。如果我們對(duì)所推出的產(chǎn)品缺乏深刻的認(rèn)識(shí)與了解，那么，是擬定不出符合實(shí)際的推廣方案的。 二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引 外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響 交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)： 鹽城市 交通網(wǎng)絡(luò)的成型使得 區(qū) 內(nèi)交通 優(yōu)勢(shì)明顯 。 一方面；外部交通網(wǎng)絡(luò)的基本成型， 204國(guó)道、鹽金公路、寧靖鹽和徐宿淮鹽高速公路等分別聯(lián)系南京、上海、連云港、徐州等地 ， 新長(zhǎng)鐵路鹽城以 北段已建成通車(chē)。鹽城民航機(jī)場(chǎng)新航線的 不斷 開(kāi)辟 。使得鹽城的地區(qū)經(jīng)濟(jì)將得到長(zhǎng)足發(fā)展，就目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市與城市間，城市內(nèi)部的交通發(fā)達(dá)程度有明顯的并且成正比的關(guān)系，象目前的鹽城交通狀況總體來(lái)說(shuō)是可以的，并且在不斷的完善和發(fā)展，交通的便利和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是本案支持 26002800 元 /單位平方米的基礎(chǔ)。 另一方面；內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)的完善，市區(qū)公交線路以作為城市樞紐的建軍路、解放南路為中心向周邊擴(kuò)散，形成六縱八橫的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)絡(luò)，本案所在地的鹽馬路和大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以?xún)?nèi)。政府對(duì)“城市副中心”的規(guī)劃和建設(shè)中，交通 和環(huán)境是重中之重，并且目前的情況是“城市副中心”相對(duì)城市中心的內(nèi)部交通便利程度、環(huán)境優(yōu)美程度等等一系列建設(shè)比市內(nèi)好許多。這對(duì)本案的銷(xiāo)售也是利好現(xiàn)象。 便捷的交通條件使得該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、 人口密集 加大 、 城市核心區(qū)域的外延，進(jìn)而能推動(dòng)宗地房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。在相對(duì)一段時(shí)間內(nèi)能較大幅度的增長(zhǎng)。 城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)： 鹽城新城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向：重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北 中國(guó)最大的管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 61 頁(yè) 近期 市委、市政府 又 作出的一項(xiàng)重要決策 ： 實(shí)施分片發(fā)展、合力建城 由上政府規(guī)劃的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出 ：規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺得到了政府部門(mén)的認(rèn)可和支持，目前西南板塊的房地產(chǎn) 行業(yè)處于旺盛階段， 這對(duì)本案的開(kāi)發(fā)是一個(gè)利好的消息，也是宗地升值基礎(chǔ)。 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 A、歷史文化 距今兩千一百年前，正是中華民族大一統(tǒng)歷史上第一個(gè)強(qiáng)盛王朝 大漢帝國(guó)的鼎盛時(shí)期。西漢元狩四年，雄才大略而又勵(lì)精圖治的漢武帝劉徹在自己 39 歲的時(shí)候向全國(guó)頒發(fā)詔令，宣布在浩浩湯湯的黃海之濱設(shè)置鹽瀆縣。從此，這塊盛產(chǎn)海鹽的地方開(kāi)始獨(dú)立譜寫(xiě)自己的輝煌歷史，這個(gè)歷史便是今 日鹽都縣的歷史。 意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊(yùn)是項(xiàng)目的基礎(chǔ)，要想“多、快、好、省”的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目物業(yè)沒(méi)有文化底蘊(yùn)是不行的。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段中的廣告推廣、宣傳推廣、 SP活動(dòng)、新聞發(fā)布會(huì)等許多的策劃方案脫離當(dāng)?shù)氐奈幕彩呛茈y形成共鳴。 B、經(jīng)濟(jì)及戰(zhàn)略意義 本案所處的地理位置原屬于鹽都縣，現(xiàn)被劃為鹽城市區(qū)。項(xiàng)目周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不僅受到來(lái)自城市中心的輻射，也 隨著鹽都新區(qū)和各鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，一批又一批的大型、特大型高科技項(xiàng)目被陸續(xù)引進(jìn)和建成投產(chǎn)，韓國(guó)世鐘汽配城、華業(yè)醫(yī)藥、麗凱毛絨、龍熙鋼結(jié)構(gòu)、唐笑服飾、綠葉化 工、桑力太陽(yáng)能、上禾金屬、海特布業(yè)等骨干項(xiàng)目投產(chǎn)后迅速形成先進(jìn)生產(chǎn)力，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)一路攀升。 C、結(jié)論 宗地 擁有如此多的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化的底蘊(yùn)對(duì)建設(shè)成型小區(qū)也是利好因素。在對(duì)于項(xiàng)目的將來(lái)的宣傳和推廣也是一個(gè)可以利用的基礎(chǔ)。 經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展勢(shì)必對(duì)舊結(jié)構(gòu)的突破，住房?jī)H僅是其中的一項(xiàng)，目前本案周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，包括一些比本案規(guī)模大或地理位置好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，這對(duì)于項(xiàng)目今后的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售存在著很大的不利因素。因此，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的策劃，形成獨(dú)特的推廣概念，通過(guò)合理的媒體運(yùn)作，樹(shù)立起良好的產(chǎn)品形象，使銷(xiāo)售利潤(rùn)達(dá)到 最大化。同時(shí)，好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)必然能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)好的企業(yè)信譽(yù)。我們大唐置業(yè)的認(rèn)真態(tài)度和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)也非常希望能得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可和支持。