【正文】 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 61 頁 鹽城榮盛公寓策劃報告 目錄指引： 一、 前言 二、 可行性報告內(nèi)容指引 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 第一部分：項目概況 一、 宗地位置 二、 宗地現(xiàn)狀 三、 項目規(guī)劃數(shù)據(jù) 四、 項目周邊的社區(qū)配套 周邊 300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 五、 項目周邊環(huán)境 六、 大市政配套 貳、市場篇 一、市經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝凇⒓彝魯?shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等 GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 消費品零售總額 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 61 頁 道路狀況、通行量 區(qū)域性質(zhì)與功能特點 各項城區(qū)的機能 城市規(guī)劃 三、項目立地條件研究 顧客是否容易達到商業(yè)區(qū) 周邊環(huán)境和公建設施 項目 SWOT分析 叁、經(jīng)濟分析篇（略） 一、項目投資估算（開發(fā)商已定：略） 二、項目財務評定（開發(fā)商已定：略） 三、項目敏感性分析（開發(fā)商已定：略） 盈虧平衡點分析 成本變動對利潤的影響 銷售價格變動對利潤的影響 肆、項目定位篇 一、項目的市場定位 形象定位 二、目標客戶定位 購買商鋪的目標群分析 三、商鋪的目標消費群定位及分析 四、商鋪的經(jīng)營項目定位及功能定位 經(jīng)營項目定位 五、商鋪特色定位 伍、項目建議篇 一、整體規(guī)劃設計方案描述 二、外立面效果設計方案建議 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項目景觀設計方案建議 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 61 頁 陸、項目營銷策劃篇 一、項目價格計劃 二、項目市場推廣方案 三、營銷整體規(guī)劃方案建議書 營銷策略建議 營銷渠道建議 銷控策略 四、價格策略執(zhí)行計劃建議書 價目表建議（暫略） 付款方式建議 五、管理模式建議書 物業(yè)管理模式建議 銷售管理 六、項目形象包裝設計方案建議書 VI設計建議 樓書設計建議 展板設計建議 七、廣告宣傳策劃建議書 戶外廣告策略建議 報刊廣告策略建議 新 聞炒作策略建議 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議 八、銷售活動策劃建議書 （ SP活動） 開工儀式建議 開盤儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 新聞發(fā)布會建議 展銷會建議 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 61 頁 柒 、銷售實施篇（制度） 一、案場行政管理制度 二、銷售人員培訓考核制度 三、簽約監(jiān)審制度 四、銷售報表、報告管理制度 五、銷售激勵制度 六、銷售現(xiàn)場崗位職責 捌、綜合附錄篇 附一、售樓中心及樣板房建議 附錄二： 關(guān)于榮盛公寓施工工地現(xiàn)場形象管理的暫行規(guī)定（建議） 附錄三、市場調(diào)研情況 家！ 無論是身在他鄉(xiāng)，還是異國， 中國人無不對家是最重視的地方。在美國的唐人街、在英國的 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 61 頁 華人區(qū)，在泰國、伊拉克、非洲等等世界各地的中國人，夢魂牽繞的還是“家”，家是童年美好的記憶，兒時的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞澀的愛情初戀，甜蜜的回憶；家是母親的溫柔，父親的慈祥；家是看著孩子呀呀依語，妻子的關(guān)愛；家是兒孫繞膝，老伴相持。 家承載了太多的中國文化，是五千年中國人文的凝聚。 —— Home is love ! 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 61 頁 壹壹 項項 目目 篇篇 一、前言 房地產(chǎn)競爭市場的瞬息萬變?yōu)槲覀儗﹂_發(fā)項目的創(chuàng)新 提供了機會，同時也要求我們以一種“思維的速率”對未來的趨勢作出盡可能準確的把握，對我們的房地產(chǎn)開發(fā)運營要有整體的宏觀視角?！胺彩骂A則立，不預則廢”，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性較長、投資大、風險性大等特點，尤其是它明顯的地域性特征，更決定了我們不可以點概全，實行“一攬子計劃”，而必須以一種對項目整體的宏觀調(diào)控、對細枝末節(jié)的精確把握，以“是什么？做什么？怎么做？”為市場競爭思考的切入點，以不斷地認識問題、創(chuàng)新地解決問題為工作目標，從而真正做到有備而戰(zhàn)，出奇制勝。 房子是蓋給人住的，而人是有地域性的，正所謂“一方水土養(yǎng) 一方人”。作為一座擁有悠久文化底蘊的老都城，同時又是在不斷進步并且接受長三角輻射的城市，多元化的組合使鹽城獨具其人文背景及新聞敏感性等，這些都將直接決定著營銷推廣計劃的制定及具體實施。 把握本區(qū)域產(chǎn)品特征因素 知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，本區(qū)域產(chǎn)品特征，可從三個方面去把握，第一，把握產(chǎn)品的普遍特征；第二，把握與自身同類產(chǎn)品的普遍特征；第三，把握熱銷產(chǎn)品的特殊性。產(chǎn)品的自備特征是通過其推廣來識別的。 通過對各類產(chǎn)品的推廣賣點分析，可以透視出競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢與不足，只有這樣，才能更符合實際地擬定貴公司產(chǎn)品的推廣方 案。 如果要創(chuàng)新產(chǎn)品推廣思路，擬定新的產(chǎn)品推廣模式，就須對所開發(fā)的產(chǎn)品有深刻認識。房地 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 61 頁 產(chǎn)產(chǎn)品（住宅）不是一個孤立的建筑單體，它是由建筑單體、環(huán)境景觀、物業(yè)管理、公建配套等要素綜合構(gòu)成。 這四大要素又可分解為若干支系，它們在不同地域、不同的競爭市場中，所強調(diào)的推廣訴求重點是不同的；并且構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的一系列要素，在主要產(chǎn)品賣點因素設定后，深層次的細節(jié)因素，不是一次所能認識清楚的，它需要在競爭的過程與銷售實踐中，逐步認識、把握、提煉。公司所開發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品主要賣點因素已設定完成，而深層次的細節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設 計的完善之中，有待于我們今后不斷去認識、研究、總結(jié)與提煉。這些產(chǎn)品構(gòu)成的系列要素，就是未來的系列賣點，它們將是我們未來小區(qū)個性特征的基礎支撐。如果我們對所推出的產(chǎn)品缺乏深刻的認識與了解，那么，是擬定不出符合實際的推廣方案的。 二、 可行性報告內(nèi)容指引 外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響 交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設： 鹽城市 交通網(wǎng)絡的成型使得 區(qū) 內(nèi)交通 優(yōu)勢明顯 。 一方面；外部交通網(wǎng)絡的基本成型， 204國道、鹽金公路、寧靖鹽和徐宿淮鹽高速公路等分別聯(lián)系南京、上海、連云港、徐州等地 ， 新長鐵路鹽城以 北段已建成通車。鹽城民航機場新航線的 不斷 開辟 。使得鹽城的地區(qū)經(jīng)濟將得到長足發(fā)展，就目前中國的經(jīng)濟增長和城市與城市間，城市內(nèi)部的交通發(fā)達程度有明顯的并且成正比的關(guān)系，象目前的鹽城交通狀況總體來說是可以的，并且在不斷的完善和發(fā)展，交通的便利和經(jīng)濟的增長是本案支持 26002800 元 /單位平方米的基礎。 另一方面；內(nèi)部交通網(wǎng)絡的完善，市區(qū)公交線路以作為城市樞紐的建軍路、解放南路為中心向周邊擴散，形成六縱八橫的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)絡，本案所在地的鹽馬路和大慶路正處在該交通網(wǎng)絡以內(nèi)。政府對“城市副中心”的規(guī)劃和建設中，交通 和環(huán)境是重中之重，并且目前的情況是“城市副中心”相對城市中心的內(nèi)部交通便利程度、環(huán)境優(yōu)美程度等等一系列建設比市內(nèi)好許多。這對本案的銷售也是利好現(xiàn)象。 便捷的交通條件使得該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、 人口密集 加大 、 城市核心區(qū)域的外延，進而能推動宗地房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。在相對一段時間內(nèi)能較大幅度的增長。 城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點： 鹽城新城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向：重點向南，適度向西，啟動河東，有計劃向北 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 61 頁 近期 市委、市政府 又 作出的一項重要決策 ： 實施分片發(fā)展、合力建城 由上政府規(guī)劃的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出 ：規(guī)劃重點區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺得到了政府部門的認可和支持，目前西南板塊的房地產(chǎn) 行業(yè)處于旺盛階段， 這對本案的開發(fā)是一個利好的消息，也是宗地升值基礎。 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 A、歷史文化 距今兩千一百年前，正是中華民族大一統(tǒng)歷史上第一個強盛王朝 大漢帝國的鼎盛時期。西漢元狩四年，雄才大略而又勵精圖治的漢武帝劉徹在自己 39 歲的時候向全國頒發(fā)詔令，宣布在浩浩湯湯的黃海之濱設置鹽瀆縣。從此，這塊盛產(chǎn)海鹽的地方開始獨立譜寫自己的輝煌歷史，這個歷史便是今 日鹽都縣的歷史。 意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊是項目的基礎，要想“多、快、好、省”的開發(fā)銷售項目物業(yè)沒有文化底蘊是不行的。同時在項目實施階段中的廣告推廣、宣傳推廣、 SP活動、新聞發(fā)布會等許多的策劃方案脫離當?shù)氐奈幕彩呛茈y形成共鳴。 B、經(jīng)濟及戰(zhàn)略意義 本案所處的地理位置原屬于鹽都縣，現(xiàn)被劃為鹽城市區(qū)。項目周邊區(qū)域的經(jīng)濟不僅受到來自城市中心的輻射，也 隨著鹽都新區(qū)和各鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設，一批又一批的大型、特大型高科技項目被陸續(xù)引進和建成投產(chǎn)，韓國世鐘汽配城、華業(yè)醫(yī)藥、麗凱毛絨、龍熙鋼結(jié)構(gòu)、唐笑服飾、綠葉化 工、桑力太陽能、上禾金屬、海特布業(yè)等骨干項目投產(chǎn)后迅速形成先進生產(chǎn)力，支撐區(qū)域經(jīng)濟一路攀升。 C、結(jié)論 宗地 擁有如此多的歷史、經(jīng)濟、文化的底蘊對建設成型小區(qū)也是利好因素。在對于項目的將來的宣傳和推廣也是一個可以利用的基礎。 經(jīng)濟的不斷發(fā)展勢必對舊結(jié)構(gòu)的突破，住房僅僅是其中的一項，目前本案周邊區(qū)域的競爭項目較多，包括一些比本案規(guī)模大或地理位置好的競爭項目，這對于項目今后的開發(fā)銷售存在著很大的不利因素。因此，必須對項目進行全方位的策劃，形成獨特的推廣概念，通過合理的媒體運作，樹立起良好的產(chǎn)品形象，使銷售利潤達到 最大化。同時，好的銷售業(yè)績必然能給開發(fā)商帶來好的企業(yè)信譽。我們大唐置業(yè)的認真態(tài)度和務實的工作作風也非常希望能得到開發(fā)商的認可和支持。