【正文】 南昌市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目研究報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)分樣研究 第一節(jié)、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ……………………… 一、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ……………………………………………………………………… .. 第二節(jié)、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 南昌市整體市場(chǎng)概況 ……………………………………………………… .. 二、南昌市房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ……………………………………………… .. 三、南昌市房地產(chǎn)未來(lái)展望 ……………………………………………………………………………… .. 第三節(jié) 、南昌市板塊市場(chǎng)分析 ………………………………… .. 第四節(jié)、南昌市消費(fèi)者行為分析 ……………………………………… . 一 、 消費(fèi)者特征分析 ……………………………………………………………………………………… 二 、 消費(fèi)者心理習(xí)慣特征 ………………………………………………… . 三、買方市場(chǎng)需求特征 ……………………………………………………………………… .. 第五節(jié)、綜合評(píng)述 …………………………………………………… .. 第二部分 產(chǎn)品與價(jià)格研究 第一節(jié)、產(chǎn)品分析 …………………………………………………………………… . 第一節(jié)、 價(jià)格 分析 ……………………………………………………… . 第一部分 市場(chǎng)分樣研究 第一節(jié)、 宏觀環(huán)境研究 一、 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 人文環(huán)境 人口環(huán)境分析： 至 2020 末，全市常住人口為 470 多人，其中城區(qū)人口 萬(wàn)人，郊縣人口 萬(wàn)人，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過(guò)大。南昌城市規(guī)劃到 2020 年，城區(qū)常住人口達(dá)到 300 萬(wàn)人，每年增加 15 萬(wàn)人。 南昌市人口狀況一覽表 區(qū)縣 面積 (公里 ) 人口 人口密度 文化環(huán)境分析 南昌，是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國(guó)重點(diǎn)大學(xué) 南昌大學(xué)在內(nèi)的 20 余所高等院校， 2000 年畢業(yè)的大學(xué)生、研究生達(dá)到 萬(wàn)人， 81 所中等專業(yè)學(xué)校和職業(yè)技工學(xué)校，每年可為企業(yè)提供 3 萬(wàn)余名高素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級(jí)以上科研院所 62 家，各類專業(yè)人才 萬(wàn)人，中級(jí)職稱以上人員占全市人口的 3％。全市共有公共圖書館、博物館 22 家，專業(yè)藝術(shù)演 出 團(tuán)體 12 個(gè)。廣播電臺(tái) 3 座，電視臺(tái) 4 座。全年出版報(bào)紙 億份，雜 志 億份，各類圖書 億 冊(cè) 。各類醫(yī)院 79 所。 1986 年，國(guó)務(wù)院命 名南昌市為歷史文化名城。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀(jì)念館為代表的 名勝 旅游；有以八一起義紀(jì)念館等為代 表 的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為代 表 的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有 “小廬山 ”的美譽(yù) 。 行業(yè)環(huán)境 城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。 今年將會(huì)出臺(tái)《南昌市市區(qū)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實(shí)施細(xì)則》、《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺(tái)的《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見》這些政策的出臺(tái)將對(duì)南昌市的房地產(chǎn) 市場(chǎng)起到規(guī)范和促進(jìn)作用。 加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購(gòu)買對(duì)象、并對(duì)購(gòu)買程序及購(gòu)買面積標(biāo)準(zhǔn)等問題都做了詳細(xì)的規(guī)定；實(shí)施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法的出臺(tái)，將對(duì)原來(lái)在拆遷過(guò)程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會(huì)得到很好的解決，政策的實(shí)施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)作用。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 南昌在全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)中，名列 26 強(qiáng)； 2002 年在全國(guó) 27 個(gè)省會(huì)城市中，南昌 GDP 總量位居第 14 位。 南昌是江西省最大的工業(yè)城市。新中國(guó)的第一架飛機(jī)，第一輛輪式拖拉機(jī)，第一輛摩托車和第一枚海防導(dǎo)彈都是從這里誕生。改革開放以來(lái)，南昌的工業(yè)經(jīng)濟(jì)有了飛速的發(fā)展， 形成 飛機(jī)制造、汽車制造、冶金、機(jī)電、紡織、化工、醫(yī)藥等現(xiàn)代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工 程 、新材料等為代 表 的新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)加快，經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行。 總體上看，今年以來(lái)我市經(jīng)濟(jì)“高開”態(tài)勢(shì)十分明顯。據(jù)測(cè)算，一季度全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，比上年同期提高 2 個(gè)百分點(diǎn)，增速創(chuàng) 8 年來(lái)同期新高。分三次產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，是 推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量 ；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)之比由去年同期的 :: 調(diào)整為 ::。 宏觀經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行。企業(yè)景氣調(diào)查資料顯示，企業(yè)宏觀走勢(shì)看強(qiáng)，企業(yè)家信心倍增。一季度我市企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)分別達(dá) 和 ，與上年同期相比分別上升 和 個(gè)百分點(diǎn)，其中，企業(yè)家信心指數(shù)創(chuàng)歷史新高。 （二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 糧食種植面積恢復(fù)性增長(zhǎng) 一季度全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng) %。糧食種植面積明顯回升。全年初步安排糧食種植面積 萬(wàn)畝，比上年增加 萬(wàn)畝，增長(zhǎng) %。其中：早稻 萬(wàn)畝，增長(zhǎng) %；二晚 萬(wàn)畝，增長(zhǎng) %。 畜牧、水產(chǎn)品穩(wěn)步發(fā)展。一季度全市肉豬出欄 萬(wàn)頭，與上年同期基本持平；水產(chǎn)品產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數(shù)下降明顯。家禽出籠數(shù) 萬(wàn)只，下降 %；家禽存籠數(shù) 萬(wàn)只 ，下降 %。 （三）工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn) 一季度全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 制造業(yè)拉動(dòng)作用明顯。 一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的 %。分行業(yè)看，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信及其他電子設(shè)備制造業(yè)、紡織業(yè)和煙草制造業(yè) 6 大支柱行業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 %，是構(gòu)成我市制造業(yè)快速增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量。 輕工業(yè)增長(zhǎng)快于重工業(yè) 。 一季度，輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比重工業(yè)快 個(gè)百分點(diǎn)，總量占全市規(guī)模以上工業(yè)的 %， 一改上年重工業(yè)快于輕工業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 縣（區(qū)）工業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。 一季度，高于 30%增長(zhǎng)速度的縣（區(qū)）依次為：青山湖區(qū)增長(zhǎng) %、東湖區(qū)增長(zhǎng) %、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)增長(zhǎng) %、新建縣增長(zhǎng) %、安義縣增長(zhǎng) %、南昌縣增長(zhǎng) %、灣里區(qū)增長(zhǎng) 32%，呈現(xiàn)一片喜人的發(fā)展勢(shì)頭。 產(chǎn)銷銜接保持良好。 一季度，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達(dá) %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。其 中： 重工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率與上年同期相比上漲幅度較大，提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 政策環(huán)境 2002 年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一年當(dāng)中，出臺(tái)了許多重要政策，可概括為： 方向性宏觀調(diào)控 ，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢(shì)，金融做重點(diǎn)，政策更細(xì)致。 在 2002 年，政府部門加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，中央和地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)都有比較明確的思路。 2 月 4 日，國(guó)家建設(shè)部在滬召開的 2002 年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議指出：今年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)要緊緊圍繞住房消費(fèi)中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點(diǎn)。政府部門制 訂住房發(fā)展目標(biāo)和政策時(shí)，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。落實(shí)住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴(kuò)大個(gè)人住房貸款、搞活和規(guī)范市場(chǎng)、發(fā)展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為 2002 年住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要內(nèi)容。 2 月 8 日，建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，提出九條具體意見，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。 5 月 13 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知，通知主要包括六方面的內(nèi)容：調(diào)整和完善住房公積金決策體系；規(guī)范住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置；規(guī)范住房公積金 銀行專戶和個(gè)人賬戶管理；強(qiáng)化住房公積金歸集，加大個(gè)人貸款發(fā)放力度；健全和完善住房公積金監(jiān)督體系；加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)肅法紀(jì)，切實(shí)維護(hù)住房公積金繳存人的合法權(quán)益。 2 月 21 日，中國(guó)人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調(diào)。 3 月，國(guó)務(wù)院公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》。 5 月 8 日，中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)張恩照在上海出席亞洲開發(fā)銀行上海年會(huì)有關(guān)研討會(huì)時(shí)透露，建設(shè)銀行的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)將在年內(nèi)正式啟動(dòng)。央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，提醒各商業(yè)銀行要切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴(yán) 禁發(fā)放 “零首付 ”個(gè)人住房貸款。 我國(guó)第一部專門管理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的法規(guī) —— 《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》已由國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部制定完畢，明年起正式實(shí)施。 江西省房地產(chǎn)發(fā)展： 江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)黃隆規(guī)認(rèn)為 ,江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展勢(shì)頭主要源于江西省房地產(chǎn)業(yè)起步晚、發(fā)展?jié)摿Υ螅慨a(chǎn)政策扶持力度大： 一是 2000 年我省實(shí)行住房制度改革，房地產(chǎn)業(yè)真正開始了市場(chǎng)化運(yùn)作，比沿海發(fā)達(dá)地區(qū)整整晚了 8 年。近兩年來(lái)，省委省政府要將江西建設(shè)為沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的“三個(gè)基地、一個(gè)后 花園”，將建成南昌市現(xiàn)代文明花園城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，這一目標(biāo)的確定都預(yù)示著江西省房地產(chǎn)的發(fā)展即將步入快車道； 二是城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的擴(kuò)大為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的潛在市場(chǎng)需求，南昌城市人口 2020 年要達(dá)到 260 萬(wàn)人，城市化水平要達(dá)到 60%，在南昌市新的“十年發(fā)展戰(zhàn)略”中，每年要增加人口 萬(wàn)人左右，按人均住房建筑面積 25 平方米計(jì)算，這樣每年就要新增商品房需求 170 萬(wàn)平方米。隨著人們生活水平的提高，換房、提前消費(fèi)等觀念也愈受到老百姓的認(rèn)同，從而增加住房需求。老城區(qū)今年要拆遷改造 100 萬(wàn)平方米，那么拆遷人員的安置也將促進(jìn)住房需求。事實(shí)表明， 2000 年南昌市的商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米， 2001 年 萬(wàn)平方米， 2002 年商品房預(yù)銷售達(dá)到了 萬(wàn)平方米，如此可以看出我省商品房銷售面積呈直線上漲 ,且商品房銷售面積大于同期竣工面積 ,房地產(chǎn)業(yè)需求潛力巨大 。 三是全省全力扶持與鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè) ,城市面貌變了 ,讓投資者看有了信心 ,吸引了眾多外來(lái)人口來(lái)江西落戶 .比如南昌市 ,該市戶籍制度的松動(dòng) ,使得市民購(gòu)買商品房、房改房建筑面積在 70 平方米以上即可辦理戶口。而且為了加快 啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，激活住房二、三級(jí)市場(chǎng)，南昌市房管局通過(guò)降低二手房入市的門檻，實(shí)行稅肥減免，簡(jiǎn)化辦事程序，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入多級(jí)聯(lián)動(dòng)的良性發(fā)展軌道。以及近來(lái)推行的〈若干意見〉，對(duì)放開公有住房的出售范圍，允許私有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，住房分配貨幣化的施行，鼓勵(lì)房屋拆遷貨幣化，這些措施實(shí)行都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 朝陽(yáng)： 以遠(yuǎn)東世紀(jì)花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，帶動(dòng)了朝陽(yáng)洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。而今朝陽(yáng)洲成熟區(qū)域板塊已經(jīng)形成，居住需求開始向 周邊擴(kuò)散。按地段位置，該板塊已明顯劃分為三個(gè)梯度消費(fèi)：中山橋至撫河橋?yàn)榈谝惶荻?，撫河橋至司馬廟立交橋?yàn)榈诙荻?，司馬廟立交橋至建設(shè)橋?yàn)榈谌荻龋诔?yáng)洲三大梯度間出讓的土地已經(jīng)不多。其間在建及即將推出的樓盤體量不大，相對(duì)于市中心恒茂國(guó)際華城等幾個(gè)大盤的崛起，朝陽(yáng)洲板塊的樓盤開發(fā)對(duì)未來(lái)南昌樓市的影響將不明顯。 而且“改造舊城區(qū)，限制朝陽(yáng)區(qū)，發(fā)展新城區(qū)” —— 2002 年，南昌城市區(qū)域規(guī)劃對(duì)連接中心老城區(qū)與紅谷灘新區(qū)的朝陽(yáng)洲板塊，提出了限制口號(hào)。政府在 2002~2020 年間對(duì)朝陽(yáng)洲土地采取儲(chǔ)存控制手段。 200 12 朝陽(yáng)板塊最后一塊土地的的拍賣，并不意味著朝陽(yáng)洲已經(jīng)沒有了可供開發(fā)的土地。據(jù)悉，朝陽(yáng)洲存儲(chǔ)的土地仍有數(shù)千畝，如果按每年 3000 畝土地開發(fā)量計(jì)算， 2020 年朝陽(yáng)洲土地出讓解凍后，仍有 2~3 年的發(fā)展空間，因其位處贛江與撫河之間，凝聚繁華與寧?kù)o不可復(fù)制地段的獨(dú)特地位，其升值潛力無(wú)可限量。 市場(chǎng)前沿動(dòng)態(tài)： 近年來(lái) ,隨著南昌新都市框架的初步構(gòu)架 ,花園城市建設(shè)的深入推進(jìn) ,舊城改造的持續(xù)進(jìn)行 ,紅谷灘新區(qū)的全力開發(fā) ,為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大的發(fā)展空間。 2002年，江西省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá) ，比上年增長(zhǎng) %，增幅位居全國(guó)第一。而南昌市作為江西省的省會(huì)中心城市， 2002 年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較上年增長(zhǎng) %。 2020 年的南昌樓市依然保持了高開高走的良好發(fā)展勢(shì)頭， 一季度業(yè)績(jī)不菲， 3 月 11 日頒布的關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見更是起到了顯而易見的推動(dòng)作用，使南昌樓市在未來(lái)發(fā)展的日子里前景愈加燦爛。 今年一季度，江西省完成商品房投資 萬(wàn)元，商品房銷售額 萬(wàn)元，商品房新開工面積 萬(wàn)㎡，商品房竣工面積 67 萬(wàn)㎡，商品房銷售面積 萬(wàn)㎡。南昌市共完成房 地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較上年同期增長(zhǎng) 68%；商品房銷售大幅增長(zhǎng)，全市預(yù)銷商品房 萬(wàn)平方米，銷售金額 億元，分別較上年同期增長(zhǎng) 82%和 144%。商品房空置面積 萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置量 萬(wàn)平方米，分別比上年年底下降了 49%和 45%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，今年江西房地產(chǎn)上升勢(shì)頭依然不減，各項(xiàng)指標(biāo)增幅較大，商品房新開工面積、竣工面積、住宅銷售面積超過(guò)了 100%。南昌樓市持續(xù)走旺。 樓市火旺，板塊競(jìng)爭(zhēng)格局大變動(dòng)，紅谷灘、青山湖板塊異軍突起，位居南昌樓市一線。紅谷灘板塊樓市在經(jīng)過(guò)較長(zhǎng) 一段是的沉默之后，終于在本年度全面“爆發(fā)”。紅谷灘新區(qū)作為市政府著力建設(shè)的重點(diǎn)板塊，將集中展現(xiàn)未