美聯(lián)地產(chǎn)東海花園住宅地產(chǎn)項(xiàng)目案公寓住宅(已修改)
2025-05-28 11:31 本頁面
【正文】 東?；▓@營銷策劃案 你所委托 我必承諾 1 東 海 花 園 營 銷 策 劃 案 送 呈：廣州市番禺鼎威貿(mào)易發(fā)展 限公司 撰 寫：美聯(lián)物業(yè)公司東海花園項(xiàng)目組 日 期：二零零二年 十月二十四日 東?；▓@營銷策劃案 你所委托 我必承諾 2 東?；▓@營銷策劃案 前 言 承蒙貴司厚愛，賜予我司為貴司所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行銷售策劃的提案機(jī)會。 作為一間專業(yè)的房地產(chǎn)策劃代理公司，對市場之觸覺及靈活應(yīng)變能力非常重要。在市場推廣的策略上，我司特別注重參與前期的準(zhǔn)備工作，只有清楚了解整個項(xiàng)目的所有情況及參 與前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，才能在制定推廣策略時(shí)更能切合市場的實(shí)際需要。 針對本項(xiàng)目，我司結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)有的市場情況，以及目標(biāo)客戶的變化，對市場進(jìn)行了詳細(xì)的分析 ，務(wù)求在銷售中無須發(fā)展商費(fèi)太多的心力，既可在短時(shí)間內(nèi)回籠資金。 我司謹(jǐn)以此分析作為敝司與貴司合作的首架“ 誠意橋梁” ，望貴司閱后提出反饋意見，再行磋商，詳細(xì)該方案。 東?；▓@營銷策劃案 你所委托 我必承諾 3 第一篇 代 理 篇 一、 代理行發(fā)展的階段性特征 代理行與發(fā)展商關(guān)系 發(fā)展商與代理行相輔相成、 與 時(shí)并進(jìn) 我們不妨試舉近期的實(shí)例證明此關(guān)系 ： 實(shí)例分析 1 前 言： 鴻城花園作為美聯(lián)進(jìn)軍番禺樓市的第一個項(xiàng)目，在本區(qū)域未有成功經(jīng)驗(yàn)的情況下，憑借自的豐富操作經(jīng)驗(yàn)和敏銳的市場觸覺， 使該項(xiàng)目在開售當(dāng)天一炮而紅，一個月內(nèi)一氣呵成完成 300 套單位的銷售 。在此，我們以此項(xiàng)目為例子進(jìn)行簡要分析。 項(xiàng)目情況 : 鴻城花園位于番禺市橋富華中路。東近繁華路段大北路，南靠汽車站，周邊生活配套基本完善，交通便利。 整個項(xiàng)目由五幛 28 層組成， 1— 3 層功能為商場， 4— 28 層為住宅。 該項(xiàng)目開發(fā)已有一段時(shí)間，其中鴻光樓、鴻業(yè)樓已基本售罄，其余三幢樓亦有部分人入住，估計(jì)入住率約 3 成。小區(qū)居住氛 圍良好，物業(yè)管理井然有序。由于鴻運(yùn)樓、鴻福樓、鴻禧樓為早期開發(fā)，外立面材料較差，馬賽克保養(yǎng)不善，觀感較差。前期銷售已使部分相對易東?；▓@營銷策劃案 你所委托 我必承諾 4 銷單位脫手，剩余單元多為高層，適銷能力差，違反客戶消費(fèi)習(xí)慣，故后期銷售有一定的難度。而且單元內(nèi)皆有木地板裝修，惜長期空置，墻地面施工“手尾”一覽無遺。由于早期開發(fā)，戶型相對落后，房間面積較小，陽臺成扇型，適銷能力較差。 包裝與成本相結(jié)合策略 : 陳舊的外觀無疑將對銷售產(chǎn)生直接的負(fù)面影響。經(jīng)過投資方、美聯(lián)物業(yè)的一致論證，認(rèn)為有必要對項(xiàng)目外墻進(jìn)行翻新整體。發(fā)展商向我司項(xiàng)目組提出兩 個方案，要求我司進(jìn)行論證選擇，其中： A 方案：清潔外墻 即聘請專業(yè)的清潔公司進(jìn)行外墻清潔 優(yōu)勢： 價(jià)格低廉 缺陷： 由于外墻自竣工后一直未進(jìn)行清潔工作，積垢相當(dāng)嚴(yán)重，此方法難以取得良好的效果，一旦清潔不均勻，甚至?xí)a(chǎn)生反效果。 B 方案 ： 外墻粉刷計(jì)劃 優(yōu)勢 : 效果好 缺陷 : 成本非常高，造成成本增加，經(jīng)濟(jì)效益不好。 我司項(xiàng)目組在對兩個方案進(jìn)行深入分析論證后，以專業(yè)的精神及過往的經(jīng)驗(yàn)提出了一個新的方案“外墻粉刷計(jì)劃”，即對外墻進(jìn)行簡單清潔后，以油漆進(jìn)行粉刷，以介于 A、 B 方案間的成本取得 B 方案的效 果。這個方案一提出，便得到了投資商、發(fā)展商的一致通過。 “以快打慢”的促銷手法 : 東海花園營銷策劃案 你所委托 我必承諾 5 由于該項(xiàng)目開發(fā)已有一段相當(dāng)長的時(shí)間特殊情況，目標(biāo)客戶群中對
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