美聯(lián)地產(chǎn)東?；▓@住宅地產(chǎn)項目案公寓住宅-wenkub
2023-05-15 11:31:47 本頁面
【正文】 高層，適銷能力差，違反客戶消費習(xí)慣，故后期銷售有一定的難度。 整個項目由五幛 28 層組成， 1— 3 層功能為商場， 4— 28 層為住宅。 東?；▓@營銷策劃案 你所委托 我必承諾 3 第一篇 代 理 篇 一、 代理行發(fā)展的階段性特征 代理行與發(fā)展商關(guān)系 發(fā)展商與代理行相輔相成、 與 時并進 我們不妨試舉近期的實例證明此關(guān)系 ： 實例分析 1 前 言： 鴻城花園作為美聯(lián)進軍番禺樓市的第一個項目，在本區(qū)域未有成功經(jīng)驗的情況下，憑借自的豐富操作經(jīng)驗和敏銳的市場觸覺， 使該項目在開售當(dāng)天一炮而紅，一個月內(nèi)一氣呵成完成 300 套單位的銷售 。 作為一間專業(yè)的房地產(chǎn)策劃代理公司，對市場之觸覺及靈活應(yīng)變能力非常重要。在市場推廣的策略上，我司特別注重參與前期的準備工作，只有清楚了解整個項目的所有情況及參 與前期各項準備工作，才能在制定推廣策略時更能切合市場的實際需要。在此，我們以此項目為例子進行簡要分析。 該項目開發(fā)已有一段時間，其中鴻光樓、鴻業(yè)樓已基本售罄，其余三幢樓亦有部分人入住，估計入住率約 3 成。而且單元內(nèi)皆有木地板裝修，惜長期空置，墻地面施工“手尾”一覽無遺。發(fā)展商向我司項目組提出兩 個方案，要求我司進行論證選擇，其中： A 方案：清潔外墻 即聘請專業(yè)的清潔公司進行外墻清潔 優(yōu)勢： 價格低廉 缺陷： 由于外墻自竣工后一直未進行清潔工作，積垢相當(dāng)嚴重，此方法難以取得良好的效果，一旦清潔不均勻，甚至?xí)a(chǎn)生反效果。 “以快打慢”的促銷手法 : 東海花園營銷策劃案 你所委托 我必承諾 5 由于該項目開發(fā)已有一段相當(dāng)長的時間特殊情況，目標客戶群中對該項目形象以相當(dāng)“麻木”，我司項目組認為，若以傳統(tǒng)的推廣手法進行銷售，在銷售初期未能有效積累相當(dāng)人手形成轟動效應(yīng)的話，銷售將會陷入相當(dāng)漫長的“拉鋸戰(zhàn)泥潭”。作為一家有著豐富經(jīng)驗的代理公司，我們認為此定價雖然能很快地完成銷售過程，但未能反映項目的實質(zhì)價值，也未能為投資方、發(fā)展商獲得最佳的經(jīng)濟效益， 于是，基于我們對項目的把握和良好的服務(wù)宗旨，加上完善的市場調(diào)查分析我們堅定的向投資商提出 1950 元 /平方米的定價建議。美聯(lián)接手項目之后，經(jīng)過對市場與項目的綜合因素進行縝密的調(diào)查研究后，發(fā)現(xiàn)該項目存在以下的問題： 1）、項目的開發(fā)規(guī)模有限 目前隨著房地產(chǎn)大眾化消費時代的到來和大規(guī)模的國土整治及城市化進程加快，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個大盤時代，樓盤的規(guī)模化開發(fā)，形成了規(guī)模效應(yīng)。 2）、老城區(qū)周邊環(huán)境相對較差 由于項目相對地塊較小，因此在景觀、配套、園林等方面的塑造必然造成一定的局限，而現(xiàn)在廣州的樓盤都是以環(huán)境、園林、景觀等為主要訴求點。 3）、發(fā)展商首次在廣州市場發(fā)展 東?；▓@營銷策劃案 你所委托 我必承諾 7 目前廣州房地產(chǎn)市場的競爭態(tài)勢，與營銷推廣素質(zhì)已達到了很高的水平，甚至已經(jīng)超越了香港，因此對于首次在廣州開發(fā)項目的發(fā)展商來講，聘請一個本地的優(yōu)秀外腦勢在必行。為同區(qū)樓盤的銷售之冠。 代理行的優(yōu)勢： 1）、對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場非常的熟悉 2）作全盤的銷售策劃及代理，令工作更系 統(tǒng)化 3）客戶網(wǎng)絡(luò)廣泛，可以幫助發(fā)展商在最短的時間內(nèi)收回資金 4）擁有專業(yè)的銷售隊伍，經(jīng)歷過市場殘酷的競爭后，是優(yōu)勝劣汰下是產(chǎn)物，因此他們更能抓住每位客戶的心理，實現(xiàn)快速的成交。為此，代理行更能真正的貼近市場，并將獲得的大量市場信息加以分析、提煉，提交具有一定水準的市場調(diào)查報告。 美聯(lián)除擁有上訴的優(yōu)勢外，還擁有很強的外銷客戶資源，在香港有幾十萬客戶檔 案， 200 多家地鋪，等特有的優(yōu)勢。 市橋板塊分析 市橋板塊處于番禺的中心地帶，匯聚有大大小小近２００家地產(chǎn)商，多年來一直以本土化消費為主，樓盤質(zhì)素不是很好，有市橋“無大盤、無高價、無裝修房”三無之說，近來在華南板盤高起點、高質(zhì)素的樓盤開發(fā)模式的帶動下，這個局勢正在發(fā)生改變。 華南板快房地產(chǎn)市場分析 中國樓市看廣東，廣東樓市看華南。所以，可
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