美聯(lián)地產(chǎn)東?；▓@住宅地產(chǎn)項(xiàng)目案公寓住宅-wenkub
2023-05-15 11:31:47 本頁(yè)面
【正文】 高層，適銷(xiāo)能力差，違反客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣，故后期銷(xiāo)售有一定的難度。 整個(gè)項(xiàng)目由五幛 28 層組成， 1— 3 層功能為商場(chǎng)， 4— 28 層為住宅。 東海花園營(yíng)銷(xiāo)策劃案 你所委托 我必承諾 3 第一篇 代 理 篇 一、 代理行發(fā)展的階段性特征 代理行與發(fā)展商關(guān)系 發(fā)展商與代理行相輔相成、 與 時(shí)并進(jìn) 我們不妨試舉近期的實(shí)例證明此關(guān)系 ： 實(shí)例分析 1 前 言： 鴻城花園作為美聯(lián)進(jìn)軍番禺樓市的第一個(gè)項(xiàng)目，在本區(qū)域未有成功經(jīng)驗(yàn)的情況下，憑借自的豐富操作經(jīng)驗(yàn)和敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)， 使該項(xiàng)目在開(kāi)售當(dāng)天一炮而紅，一個(gè)月內(nèi)一氣呵成完成 300 套單位的銷(xiāo)售 。 作為一間專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃代理公司，對(duì)市場(chǎng)之觸覺(jué)及靈活應(yīng)變能力非常重要。在市場(chǎng)推廣的策略上，我司特別注重參與前期的準(zhǔn)備工作，只有清楚了解整個(gè)項(xiàng)目的所有情況及參 與前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，才能在制定推廣策略時(shí)更能切合市場(chǎng)的實(shí)際需要。在此，我們以此項(xiàng)目為例子進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已有一段時(shí)間，其中鴻光樓、鴻業(yè)樓已基本售罄，其余三幢樓亦有部分人入住，估計(jì)入住率約 3 成。而且單元內(nèi)皆有木地板裝修，惜長(zhǎng)期空置，墻地面施工“手尾”一覽無(wú)遺。發(fā)展商向我司項(xiàng)目組提出兩 個(gè)方案，要求我司進(jìn)行論證選擇，其中： A 方案：清潔外墻 即聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的清潔公司進(jìn)行外墻清潔 優(yōu)勢(shì)： 價(jià)格低廉 缺陷： 由于外墻自竣工后一直未進(jìn)行清潔工作，積垢相當(dāng)嚴(yán)重，此方法難以取得良好的效果，一旦清潔不均勻，甚至?xí)a(chǎn)生反效果。 “以快打慢”的促銷(xiāo)手法 : 東?；▓@營(yíng)銷(xiāo)策劃案 你所委托 我必承諾 5 由于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已有一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間特殊情況，目標(biāo)客戶(hù)群中對(duì)該項(xiàng)目形象以相當(dāng)“麻木”，我司項(xiàng)目組認(rèn)為，若以傳統(tǒng)的推廣手法進(jìn)行銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售初期未能有效積累相當(dāng)人手形成轟動(dòng)效應(yīng)的話(huà)，銷(xiāo)售將會(huì)陷入相當(dāng)漫長(zhǎng)的“拉鋸戰(zhàn)泥潭”。作為一家有著豐富經(jīng)驗(yàn)的代理公司，我們認(rèn)為此定價(jià)雖然能很快地完成銷(xiāo)售過(guò)程，但未能反映項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)價(jià)值，也未能為投資方、發(fā)展商獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益， 于是，基于我們對(duì)項(xiàng)目的把握和良好的服務(wù)宗旨，加上完善的市場(chǎng)調(diào)查分析我們堅(jiān)定的向投資商提出 1950 元 /平方米的定價(jià)建議。美聯(lián)接手項(xiàng)目之后，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng)目的綜合因素進(jìn)行縝密的調(diào)查研究后，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在以下的問(wèn)題： 1）、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模有限 目前隨著房地產(chǎn)大眾化消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)和大規(guī)模的國(guó)土整治及城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)大盤(pán)時(shí)代，樓盤(pán)的規(guī)?；_(kāi)發(fā)，形成了規(guī)模效應(yīng)。 2）、老城區(qū)周邊環(huán)境相對(duì)較差 由于項(xiàng)目相對(duì)地塊較小，因此在景觀、配套、園林等方面的塑造必然造成一定的局限，而現(xiàn)在廣州的樓盤(pán)都是以環(huán)境、園林、景觀等為主要訴求點(diǎn)。 3）、發(fā)展商首次在廣州市場(chǎng)發(fā)展 東?；▓@營(yíng)銷(xiāo)策劃案 你所委托 我必承諾 7 目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，與營(yíng)銷(xiāo)推廣素質(zhì)已達(dá)到了很高的水平，甚至已經(jīng)超越了香港，因此對(duì)于首次在廣州開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展商來(lái)講，聘請(qǐng)一個(gè)本地的優(yōu)秀外腦勢(shì)在必行。為同區(qū)樓盤(pán)的銷(xiāo)售之冠。 代理行的優(yōu)勢(shì)： 1）、對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)非常的熟悉 2）作全盤(pán)的銷(xiāo)售策劃及代理，令工作更系 統(tǒng)化 3）客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)廣泛，可以幫助發(fā)展商在最短的時(shí)間內(nèi)收回資金 4）擁有專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍，經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)后，是優(yōu)勝劣汰下是產(chǎn)物，因此他們更能抓住每位客戶(hù)的心理，實(shí)現(xiàn)快速的成交。為此，代理行更能真正的貼近市場(chǎng)，并將獲得的大量市場(chǎng)信息加以分析、提煉，提交具有一定水準(zhǔn)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。 美聯(lián)除擁有上訴的優(yōu)勢(shì)外，還擁有很強(qiáng)的外銷(xiāo)客戶(hù)資源，在香港有幾十萬(wàn)客戶(hù)檔 案， 200 多家地鋪，等特有的優(yōu)勢(shì)。 市橋板塊分析 市橋板塊處于番禺的中心地帶，匯聚有大大小小近２００家地產(chǎn)商，多年來(lái)一直以本土化消費(fèi)為主，樓盤(pán)質(zhì)素不是很好，有市橋“無(wú)大盤(pán)、無(wú)高價(jià)、無(wú)裝修房”三無(wú)之說(shuō)，近來(lái)在華南板盤(pán)高起點(diǎn)、高質(zhì)素的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)模式的帶動(dòng)下，這個(gè)局勢(shì)正在發(fā)生改變。 華南板快房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 中國(guó)樓市看廣東，廣東樓市看華南。所以，可
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