【正文】 0 4 91% 9% 北苑之星 二房 9598 三房 118119 三房 132141 復(fù)式 141209 66 41 80 22 31% 20% 38% 11% 北城新風(fēng) 二房 83 二房 92 躍層 125135 72 18 10 73% 18% 9% 雯錦雅苑 ? 區(qū)域內(nèi)景觀 房 銷售均價為 54005700 元 /平方米，其他項目的均價在 4900元 /平方米左右 目前區(qū)域內(nèi)在售景觀 房 的整體均價水平保持在 54005700 元 /平方米左右，其他項目的均價為 4900 元 /平方米， 北城新風(fēng)由于目前還剩部分 房源， 樓層較高， 均價在 5000 元 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 多層、小高層在區(qū)域內(nèi)平分秋色 區(qū)域所處的市場發(fā)展階段決定了區(qū)域 的市場供應(yīng)形式，區(qū)域內(nèi)項目的供應(yīng)類型為多層與小高層平分秋色，高層物業(yè)直到 2020年才開始在區(qū)域市場內(nèi)出現(xiàn)，且供應(yīng)量極少，僅有東恒陽光嘉園有 3棟的高層建筑以及的 雯錦雅苑 二 棟高層建筑。 （ 注： 壹城為集體土地用房） 表 ： 區(qū)域在售供應(yīng)表 樓盤名稱 項目地址 總體量（萬 ㎡ ） 已供應(yīng)（萬 ㎡ ） 墨香山莊 南京 黑 墨營經(jīng)五路 15 雯錦雅苑 營苑南路與經(jīng)五路交匯處 北苑之星 網(wǎng)板路北苑小區(qū) 12 10 東恒陽光家園 黑墨營路 98號 20 20 壹城 月苑小區(qū)東側(cè)興衛(wèi)村 35 北城新風(fēng) 月苑南路 合計 ―― 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目所處區(qū)域特征明顯，根據(jù)價格、景觀資源、地理位置等區(qū)域共性，我們將研究區(qū)域作如下界定：東至 萬小 路 沿線 、西至 恒嘉 路 、北至 邁堯公路 、南至玄武大道 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 城北中片憑借建寧路、紅山路、玄武大道、玄武湖隧道、九華山隧道、龍蟠路快速化改造等，新莊立交的交通樞紐地位形成，大大縮短了該區(qū)域與城中的距離，加上該區(qū)域靠近紫金山、玄武湖，大環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域樓盤品質(zhì)的不斷提高，銷售均價也將逐步追趕西片。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 全年 城北板塊新房上市量 約 占總上市量的 %，該板塊的供求平衡。 ? 整體存量少、去化速度快，供需基本平衡 至 2020 年 11 月底城北板塊已批準(zhǔn)上市待售體量為 萬平方米，去化周期需要 10 月左右，比全市 16 個月的平均去化周期少 6個月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 城北板塊全年新增 供應(yīng)量達 萬平方米 2020 年 112 月，城北板塊全年新增供應(yīng)量達 萬平方米，其中， 14 月均保持在每月 5 萬平方米以上的新增供應(yīng)，而58 月由于受到新政影響以及銷售淡季等因素影響，新增供應(yīng)量較前期有所下降，直到“金九”時節(jié)才得以回升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前已經(jīng)初步形成 城北東片、城北西片、城北中片 的樓市格局。 二） 城北 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1． 板塊 界定 城北板塊是指棲霞區(qū)、下關(guān)區(qū)與玄武區(qū)的北部，建寧路 — 龍蟠路 — 寧鎮(zhèn)公路以北的廣闊地域，面積約 50 平方公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但對于城北樓市，眾多的化工企業(yè)才是制約其快速發(fā)展的最大“障礙”，隨著“緯一路以北地區(qū)控制性規(guī)劃”的編制出臺，這個障礙也將得到清除。 作為南京城北天然綠色屏障和主城四大風(fēng)景區(qū)之一，幕 (幕府山 )燕 (燕子礬 )風(fēng)景區(qū)西起上元門，東到燕子磯，北臨長江，是南京主城綠地系統(tǒng)重要組成部分 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。無疑，城北樓市的發(fā)展也將隨著地鐵的開通，駛上前所未有的高速軌道。 二） 項目經(jīng)濟指標(biāo) 項目總占地面積為 平方米，總建筑面積為 平方米，其中住宅面積為 平方米，商鋪面積為 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 為邁皋橋原棲霞養(yǎng)雞廠地塊 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 西接長江，中傍玄武湖，東連紫金山，幕府山、聚寶山等如珠玉般散落其間，這就是城北令人艷羨的自然環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目綠地率為 %，容積率為 ,總戶數(shù)為 608戶。 未來在 城北緯一路以北地區(qū)還將 新增 20 余條道路，形 成 快速干道、主干道、次干道、支路相組合的發(fā)達路網(wǎng)，同步增設(shè)公交站點，方便市民出行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 整個風(fēng)景區(qū)被劃分為 “四區(qū)一園一帶 ”，即燕子磯名勝游覽區(qū)、勞山生態(tài)游覽區(qū)、幕南景觀休閑區(qū)、旅游服務(wù)區(qū)、白云石礦遺址公園和濱江休閑風(fēng)光帶。 由于現(xiàn)有化工廠所在地區(qū)緊鄰幕燕風(fēng)景區(qū)，北靠長江，景觀條件不錯，因此結(jié)合化工企業(yè)的搬迂，今后這里將規(guī)劃成大型的住宅區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。南至秦淮河入江處、挹江門段明城墻、建寧路、龍蟠路、寧鎮(zhèn)公路以北，北至長江。 城北東片為環(huán)城公路以東，寧鎮(zhèn)公路以北；西片為建寧路、龍蟠路以北，和燕路、紅山路以西；中片和燕路、紅山路以東，環(huán)城公路以西。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 05 年 912 月城北板塊迎來了今年的第二個集中放量期，尤其是 05 年 11月，由于東恒陽光嘉園、金基翠城以及聚寶山莊等大盤的相繼上市，達到全年新增供應(yīng)量的最高峰。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。除仙林外，全市各大板塊中，城北是存量最少 、 去化最快的板塊。 5． 價格分析 ? 各片區(qū)價格差異較大，價格比最大達 2： 1 價格方面，城北高低價格比最大已達 2： 1，這主要還是由于該板塊片區(qū)劃分細致 —— 城北東片、城北中片與城北西片，且片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 速度不一造成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。東片片區(qū)面積將近整個城北一半，且集中了大量的工礦企業(yè)，開發(fā)難度大，而房地產(chǎn)項目分布較散，難以形成成熟的居住氛圍，生活配套主要是依靠中片地區(qū)以及市區(qū)，因此價格較低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2． 區(qū)域供應(yīng)分析 （ 1）主要樓盤分布 區(qū)域內(nèi)項目比較還比較多，但很多項目已經(jīng)售磬交付使用，另外部分項目開發(fā)基本都接近尾期，目前區(qū)域內(nèi)在售項目主要有 東 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 恒陽光家園、 墨香山莊、雯錦雅苑、北苑之星、北城新風(fēng)、月苑五村等項目，以下我們對重點項目進行分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域市場在向更高一階段不斷發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)域景觀邊緣的樓盤東恒陽 光嘉園的銷售均價在 5700 元 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 總價在 4266萬之間的房源較受消費者青睞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)市場調(diào)研得知，目前區(qū)域內(nèi)需求量較大的是 4055萬元總價的二房房源與 5665萬元的三房房源，超過 70萬元總價房源的市場需求較小。 城北房價與主城區(qū)其他板塊房價的較大差距，目前仍然是導(dǎo)致這部分人城北購房的主要因素。 根據(jù)調(diào)研，目前區(qū)域購房客群主要由以下幾部分組成： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)